2022年2022年房地产估价师《理论和方法》重要公式

1、精选学习资料 - - - 欢迎下载范文范 例 指导学习估价理论与方法公式第一章不修复情形下的价值减损额=未受损状况下的市场价值- 受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值- 修复前的市场价值修复的各项必要费用,包括修复工程费.搬迁费和暂时安置费损害造成的相关经济缺失=房地产价值减损 （本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济缺失额,包括搬迁费和暂时安置费损害造成的总缺失额=修复的必要费用（修复工程费.搬迁费和暂时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值 =未设定法定优先受偿权下的价值- 法定优先受偿款=未设定法定优先

2、受偿权下的价值- 已抵押担保的债权数额- 拖欠的建设工程价款- 其他法定优先受偿款精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-房地价格 =土地价格 +建筑物价格已抵押贷款余额- 拖欠的建设工程价款- 其他法定优先受偿款社会一般贷款成数精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载楼面地价 =楼面地价 =土地总价总建筑面积土地总价× 土地总面积= 土地单价精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载总建筑面积容积率 = 建筑面积土地面积土地总面积容积率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎

3、下载期房价格 =现房价格 - 估计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值- 风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价 =市场价值人口增长率 = 本年人口增长肯定数年平均总人数人口自然增长率= 本年诞生人数- 本年死亡人数年平均总人数人口机械增长率= 本年迁入人数- 本年迁出人数年平均总人数第六章比较法及其应用其次节搜集交易实例 第三节选取可比实例 第四节建立比较基础 一.统一财产范畴房地产价格 =含有非房地产成分的房地产价格- 非房地产成分的价值word 版本整理共享精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载范文范 例 指导学习不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格- 债权 +债

4、务（剥离或仍原）实物范畴要相同；二.统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格；三.统一融资条件四.统一税费负担正常负担下的价格 - 应由卖方缴纳的税费 =卖方实得金额正常负担下的价格 +应由买方缴纳的税费 =买方实付金额买方实付金额 - 卖方实得金额 =应由买卖双方缴纳的税费精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载正常负担下的价格=1正常负担下的价格=1卖方实得金额应由卖方缴纳的税费比买方实付金额应由买方缴纳的税费比率（记忆“牙买加” ）率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载五.统一计价单位1.统一价格表示单位2.统一币种和货币单位精品学习资料精选学习资料 - -

5、 - 欢迎下载3.统一面积内涵和计量单位建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价×套内建筑面积下的单价使用面积下的单价×使用面积下的单价建筑面积下的单价×套内建筑面积建筑面积使用面积套内建筑面积建筑面积使用面积精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载· 1 公顷 10 000 平方米 =15 亩· 1 亩 666.67 平方米· 1 平方英尺 0.09290304 平方米· 1 坪 3.30579 平方米·平方米下的价格公顷下的价格÷10 000·平方米下的价格亩下的价格÷666.6

6、7·平方米下的价格平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格坪下的价格÷3.30579 第五节交易情形修正 1.总价修正.单价修正2.金额修正word 版本整理共享精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载范文范 例 指导学习可比实例成交价格±交易情形修正金额可比实例正常价格百分比修正,一般公式为：可比实例成交价格×交易情形修正系数可比实例正常价格,即精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载可比实例成交价格×1可比实例正常价格1±s%精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（假设可比实例

7、的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±s%）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载上式中,1为交易情形修正系数1±s%精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载第六节市场状况调整（交易日期调整）一般公式·可比实例在成交日期时的价格×1 ±t 可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数为1 ±t%）（一）市场状况调整的价格指数法采纳定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指成交日期的定基价格指数 =可比实例在价值

8、时点时的价格数精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载采纳环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期 的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数××价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法采纳逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:期数可比实例在成交日期的价格×1 ±价格变动率可比实例在价值时点的价格采纳期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×1 ±价格变动率×期

9、数 可比实例在价值时点的价格第七节房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格,调整为在估价对象状况下的价格；可分解为区位状况调整.实物状况调整和权益状况调整；调整方法：直接比较调整和间接比较调整（最常用）.总价调整和单价调整.金额调整和百分比调整.加法调整和乘法调整第八节运算比较价值（ 1）金额修正.调整下的公式：比较价值可比实例成交价格±交易情形修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额（ 2）百分比修正.调整下的加法公式比较价值可比实例成交价格×（1+交易情形修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）word 版本整理共享精品学习资料精选学

10、习资料 - - - 欢迎下载范文范 例 指导学习百分比修正.调整下的乘法公式（最常用）比较价值可比实例成交价格×交易情形修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载=可比实例成交价格×1×（ 1± t%）×11s%1r%精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载假设可比实例成交价格比正常价格高或低±s%；从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌±t%；在价值时点可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低±r%；第七章收益法及其应

11、用地价年地租×购买年精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载地价地租利息率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载某笔资金×利率房地产的收益精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载房地产价格房地产的收益利率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载其次节酬劳资本化法的公式 一.净收益（每年不变）的公式（一）收益期为有限年的公式精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载v= a 1y（11y ）n,净收益每年不变为a；酬劳率为y；收益期为有限年n精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（二）收益期为无限年的公式v= a ,净收益每年不变为a；酬

12、劳率为y；收益期为无限年y公式应用：1. 直接用于测算价值2. 用于不同期限房地产价格之间的换算精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载k n111y n, vn 表示收益期为n 年的价格,就有：vnvnk nvnvn或k nk nk n精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载3. 用于比较不同期限房地产价格的高低4. 用于比较法中因期限不同进行的价格调整二.净收益按（肯定数额递增）的公式（一）收益期为有限年的公式精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载v=（ ayb 1y 2（11by）n yn1y n,净收益将来第1 年为 a,此后按数额b 逐年递增；酬劳率为y；精品学习

13、资料精选学习资料 - - - 欢迎下载收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式word 版本整理共享精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载v=（ a范文范 例 指导学习2b ,净收益将来第1 年为 a,此后按数额b 逐年递增；酬劳率为y；收益期为无限年精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载yy三.净收益按（肯定数额递减）的公式净收益按肯定数额递减的公式只有收益期为有限年一种,即：精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载v=（ ayb 1y 2（11by）n yn1y n,净收益将来第1 年为 a,此后按数额b 逐年递减；酬劳率为y；精品学习资料精选学习资料 - - -

14、欢迎下载收益期为有限年n,且 na1b确定合理经营期a- （ n-1 ） b=0,即 na1b四.净收益按（肯定比率递增）的公式（一）收益期为有限年的公式精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载av1yg1gn ,净收益将来第1 年为 a,此后按比率g 逐年递增；酬劳率为y,且 g y1y精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（当 g=y 时, vna）；收益期为有限年n1y精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（二）收益期为无限年的公式va,净收益将来第1 年为 a,此后按比率g 逐年递增；酬劳率为y；收益期为无限年yg五.

15、净收益按（肯定比率递减）的公式（一）收益期为有限年的公式精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载va1yg1g n ,净收益将来第1 年为 a,此后按比率g 逐年递减；酬劳率为y；收益期为有限年n1y精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（二）收益期为无限年的公式va,净收益将来第1 年为 a,此后按比率g 逐年递减；酬劳率为y；收益期为无限年yg六.净收益在（前后两段变化规律不同）的公式（一）收益期为有限年的公式精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载tvi 1 1aiy iay 1y t 111y nt ,净收益在将来第t 年（含第 t 年）有变化,在第t 年后无变化精

16、品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载为 a；酬劳率为y；收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式word 版本整理共享精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载tvi 1 1aiy iay 1y t范文范 例 指导学习,净收益在将来第t 年（含第 t 年）有变化,在第t 年后无变化为a；酬劳率为精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载y；收益期为无限年七.预知将来如干年后价格的公式精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载taivii 1 1y vtt1y ,t 猜测净收益的期限；ai 房地产将来t 年的净收益；vt 房地产将来第t 年末的价格精品学习资料精选学习资料

17、- - - 欢迎下载第四节净收益的测算净收益 =潜在毛租金收入- 空置和收租缺失+其他收入 - 运营费用 =有效毛收入 - 运营费用运营费用通常不包含房地产抵押贷款仍本付息额.房地产折旧额.房地产改扩建费用和所得税精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载运营费用率 =运营费用（oer）,净收益率 =有效毛收入净收益（ nir）,故净收益率 =1- 运营费用率有效毛收入精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（一）出租的房地产净收益测算净收益 =租赁收入 - 由出租人负担的费用租赁收入包括租金.租赁保证金或押金的利息收入等（二）自营的房地产净收益测算（不考）净收益测算应留意的问题出租

18、人权益价值：租赁期内,合同租金；租赁期外,市场租金；承租人权益价值：剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的（现值之和）；重置提拨款,为运营费用的一种,通常利用偿债基金系数来运算；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载nva 1i i1, v 将来一次性支付的费用,a 重置提拨款精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载第五节酬劳率的确定精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载酬劳率 =投资回报所投入资本精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载酬劳率的求取方法：（一）市场提取法精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（ 1）在 va 的情形下,为通过y ya 来求

19、取 vy （无限年期）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（ 2）在 va 1y（11y ）n 的情形下,为通过a 1y（11y ）n -v=0 来求取 y（有限年期,用试错法）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（ 3）在 va的情形下,为通过yygag 来求取 y（收益按肯定比例递增且收益无限期）y精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（二）累加法word 版本整理共享精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载酬劳率 =无风险酬劳率 +风险酬劳率范文范 例 指导学习精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载=

20、安全利率 +投资风险补偿率+治理负担补偿率+缺乏流淌性补偿率- 投资带来的优惠率（三）投资酬劳率排序插入法（明白）第六节直接资本化法精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（ 1） vnoi r, v 房地产价值；noi 房地产将来第一年的净收益；r 资本化率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（ 2）房地产价值=年收益×收益乘数收益乘数为房地产价值或价格与其将来第一年的收益的比值； 直接资本化中将来第一年的净收益有时用当前的收益近似代替；收益乘数法的种类：潜在毛收入乘数法.有效毛收入乘数法.净收益乘数法精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载净收益乘数与资本化

21、率为互为倒数的关系,净收益乘数=1资本化率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载利用市场提取法求取资本化率和收益乘数：资本化率 = 将来第一年的净收益房地产价值精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载收益乘数 =价格年收益精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载投资组合技术（一）土地与建筑物的组合土地价值×土地资本化率+建筑物价值×建筑物资本化率=房地价值×综合资本化率,即公式：精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载vlrlvbrbvoro （ vovlv b ）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载精品学习资料精选学习资料 -

22、 - - 欢迎下载变形： rolrlbrb , l 土地价值占房地价值的比率；b 建筑物价值占房地价值的比率,l+b=1精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（二）抵押贷款与自有资金的组合精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载抵押贷款常数=年偿仍额（需记忆）抵押贷款金额精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载mramvmam1 ymamn11ym yymmn1ym 1精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载rm 抵押贷款常数；am 等额仍款额；vm 抵押贷款金额；ym 抵押贷

23、款酬劳率；n 抵押贷款期限；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载房地产价格 =抵押贷款金额+自有资金金额房地产净收益=抵押贷款收益 +自有资金收益,得到：房地产价格×综合资本化率=抵押贷款金额×抵押贷款常数+自有资金额×自有资金资本化率,word 版本整理共享精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载范文范 例 指导学习两边同除以房地产价格,得到：综合资本化率=贷款价值比率×抵押贷款常数+（ 1- 贷款价值比率）×自有资金资本化率剩余技术（一）土地剩余技术精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载土地价值 =房地净收益 - 建

24、筑物净收益房地净收益- 建筑物价值建筑物资本化率房地净收益建筑物价值精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载土地资本化率（二）建筑物剩余技术建筑物价值 =土地资本化率综合资本化率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载房地净收益 - 土地净收益房地净收益- 土地价值土地资本化率房地净收益土地价值精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载建筑物资本化率建筑物资本化率综合资本化率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（三）自有资金剩余技术自有资金额 = 房地净收益- 抵押贷款金额自有资金资本化率抵押贷款常数精品学习资料精选学习资

25、料 - - - 欢迎下载精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（四）抵押贷款剩余技术抵押贷款金额= 房地净收益-自有资金额自有资金资本化率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载抵押贷款常数第八章成本法及其应用成本法估价的操作步骤：挑选详细估价路径；测算重置成本或重建成本；测算折旧；运算成本价值；其次节房地产价格构成（7 项）房地产价格 =土地取得成本+建设成本 +治理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润直接成本 =土地取得成本+建设成本开发成本 =土地取得成本+建设成本 +治理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费投资利息应计息项目：土地取得成本.建设成本.治

26、理费用和销售费用；销售税费一般不运算利息；销售税费不包含应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税.企业所得税；开发利润开发利润 =开发完成后的房地产价值- 土地取得成本- 建设成本 - 治理费用 - 销售费用 - 投资利息 - 销售税费精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载=（土地取得成本直接成本利润率=+ 建设成本开发利润+ 治理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 销售税费 ） 销售利润率1销售利润率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载投资利润率 =土地取得成本+ 建设成本开发利润精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载土地取得成本+ 建设成本治理费用销

27、售费用精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载word 版本整理共享精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载成本利润率 =开发利润范文范 例 指导学习精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载土地取得成本+ 建设成本治理费用销售费用投资利息精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载销售利润率 =开发利润开发完成后的房地产价值（7项）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载成本法的基本公式房地产价值 =房地产重新购建价格- 房地产折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格- 建筑物折旧（土地+建筑物情形下）=土地取得成本+建设成本 +治理费用 +销售费用 +投资利息 +

28、销售税费 +开发利润 - 建筑物折旧（模拟房地产开发建设过程情形下）（一）适用于新开发的房地的基本公式新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本 +治理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润（二）适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本 +治理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润（二）适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+治理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润（一）适用于旧的房地的基本公式旧的房地价值=房地重新购建价格- 建筑物折旧（二）适用于旧建筑物的基本公式旧的建筑物价值=建筑物

29、重新购建价格- 建筑物折旧重新购建价格的测算建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用 +治理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润求取建筑安装工程费的方法有单位比较法.分部分项法.工料测量法和指数调整法建筑物折旧的测算建筑物折旧 =建筑物重新购建价格- 建筑物市场价值推理,建筑物市场价值=建筑物重新购建价格- 建筑物折旧建筑物折旧 =物质折旧 +功能折旧（缺乏.落后.过剩）+外部折旧 / 经济折旧（区位.经济.其他因素）求取建筑物折旧的方法,主要有年限法.市场提取法和分解法（一）年限法1.直线法word 版本整理共享精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载didcsc

30、1r nn范文范 例 指导学习精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载di 第 i 年的折旧额,在直线法下di 为一个常数d；c建筑物的重新购建价格；s 建筑物的净残值；n 建筑物的预期经济寿命；r 建筑物的净残值率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载年折旧率 =年折旧额重新购建价格精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载残值 =重新购建价格×残值率有效年龄为t 年的建筑物折旧总额=年折旧额×有效年龄t建筑物现值 =重新购建价格-t年的建筑物折旧总额=重新购建价格（1- 年折旧率×有效年龄） 2.成新折扣法v=c× qv 建筑物的现

31、值；c建筑物的重新购建价格；q 建筑物的成新率%精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载成新率 =1- 年折旧率×有效年龄当残值率为0 时,成新率 =剩余经济寿命精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载有效年龄剩余经济寿命（二）市场提取法建筑物折旧 =土地重新购建价格+建筑物重新购建价格- 旧的房地价值=建筑物重新购建价格- （旧的房地价值- 土地重新购建价格）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载总折旧率 =年折旧率 =建筑物重新购建价格- 建筑物折旧后价值总建筑物折旧 建筑物重新购建价格总折旧率建筑物年龄精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载精品学习资

32、料精选学习资料 - - - 欢迎下载建筑物经济寿命=1（假设建筑物的残值为0）年折旧率精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载建筑物成新率=1- 总折旧率（三）分解法1. 物质折旧的求取可修复：折旧额=在价值时点的修复成本不行修复：要区分寿命期长短；短寿命项目依据各自的重新购建价格.年龄.寿命或剩余寿命,采纳年限法运算折旧额；长寿命项目,依据建筑物重新购建价格减去（各个可修复项目的修复成本.短寿命项目的重新购建价格）后的余额,建筑物的有效年龄.经济寿命或剩余经济寿命,采纳年限法运算折旧额；物质折旧额 =各个可修复项目的修复成本+短寿命项目的折旧额+长寿命项目的折旧额word 版本整理共享

33、精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载范文范 例 指导学习2. 功能折旧的求取（ 1）功能缺乏折旧的求取,可修复：功能缺乏折旧额=单独增加功能费用- 伴同增加功能费用,即单独增加功能的超额费用；不行修复：功能缺乏折旧额=每年缺失的净收益现值之和- 伴同增加功能费用（ 2）功能落后折旧的求取,可修复：功能落后折旧额=净修复费用不行修复：功能落后折旧额=每年缺失的净收益现值之和- 伴同增加功能费用（ 3）功能过剩折旧的求取,一般不行修复；在采纳建筑物重置价格下：扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重置价格- 超额持有成本在采纳建筑物重建价格下：扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重建价格- （无效成本 +超额持有成本）3. 外部折旧的求取通常不行修复,采纳收益缺失资本化法求取；第九章假设开发法及其应用基本公式：待开发房地产价值=开发完成后的价值- 后续开发的必要支出及应得利润开发完成后的价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+建设成本 +治理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费+开发利润；（可以采纳比较法.收益法或长期趋势法求取） 动态分析法没有投资利息.开发利润运算要求 后续开发的必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费+建设成本 +治理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润留意：待开发房地产取得税费（买方角度）,销售税费（卖方角度）假设开