房地产中介业务模式

1、房地产经纪房地产经纪2房地产经纪概论房地产经纪概论1房地产经纪机构及经纪人员房地产经纪机构及经纪人员2房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同3房地产税费房地产税费4房地产居间业务房地产居间业务5课程内容课程内容3房地产代理业务房地产代理业务6房地产经纪其他业务房地产经纪其他业务7房地产经纪信息房地产经纪信息8房地产经纪企业管理房地产经纪企业管理9课程内容课程内容4第一章第一章 房地产经纪概论房地产经纪概论知识目标：知识目标： 1懂得经纪的内涵、必要性，理解经纪的特点和作用；懂得经纪的内涵、必要性，理解经纪的特点和作用；掌握房地产经纪的内涵、房地产经纪活动的基本类型、掌握房地产经纪的内涵、房地

2、产经纪活动的基本类型、房地产经纪的作用等；房地产经纪的作用等； 2了解国内外房地产经纪业的发展状况；掌握房地产经了解国内外房地产经纪业的发展状况；掌握房地产经纪业的行业性质；熟悉房地产经纪业与现代服务业；懂纪业的行业性质；熟悉房地产经纪业与现代服务业；懂得发展房地产经纪业的现实意义；得发展房地产经纪业的现实意义； 3掌握房地产经纪行业管理的内容。掌握房地产经纪行业管理的内容。 5第一章第一章 房地产经纪概论房地产经纪概论能力目标：能力目标： 1具备对当地房地产经纪业的发展现状等进行调查或分析具备对当地房地产经纪业的发展现状等进行调查或分析的能力。的能力。 2能对当地房地产经纪企业的业务种类和业

3、务操作流程等能对当地房地产经纪企业的业务种类和业务操作流程等进行初步的调查或分析的能力。能够区分房地产经纪活动进行初步的调查或分析的能力。能够区分房地产经纪活动的类型，房地产经纪的功能定位。具备进一步学习房地产的类型，房地产经纪的功能定位。具备进一步学习房地产专业知识和房地产经纪业务操作流程的能力。专业知识和房地产经纪业务操作流程的能力。 3能对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理进能对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理进行初步调查和分析的能力。行初步调查和分析的能力。6第一节第一节 案例导入案例导入 案例案例1 美国的房地产经纪业美国的房地产经纪业 案例案例2 香港的房地产市场

4、香港的房地产市场7第二节第二节 经经 纪纪 一、经纪的内涵一、经纪的内涵 经纪是经济活动中的一种中介服务行为经纪是经济活动中的一种中介服务行为, , 即经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为即经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。纪业务的经济活动。8二、经纪收入二、经纪收入佣金佣金法定佣金法定佣金佣金分类佣金分类自由佣金自由佣金第二节第二节 经经 纪纪9第二节第二节 经经 纪纪 佣金与回扣及信息费的区别佣金与回扣及信息费的区别 （1 1）佣金与回扣）佣金与回扣 （2 2）佣金和信息费）佣金和信息费

5、10 三、经纪的类型三、经纪的类型 1经纪机构向委托经纪机构向委托人报告订立合同人报告订立合同的机会或者提供的机会或者提供订立合同的媒介订立合同的媒介服务，并收取委服务，并收取委托人佣金的行为托人佣金的行为3经纪机构受委托经纪机构受委托人的委托人的委托, 以自以自己的名义与第三己的名义与第三方进行交易方进行交易, 并并承担规定的法律承担规定的法律责任的商业行为责任的商业行为2经纪机构在受托经纪机构在受托权限内权限内, 以委托以委托人名义与第三方人名义与第三方进行交易进行交易, 并由并由委托人直接承担委托人直接承担相应法律责任的相应法律责任的商业行为。商业行为。居间居间 代理代理 行纪行纪第二节

6、第二节 经经 纪纪11 四、经纪特点四、经纪特点第二节第二节 经经 纪纪 1.活动范围的广泛性活动范围的广泛性 2.活动内容的服务性活动内容的服务性 4.活动地位的居间性活动地位的居间性 5.活动目的的盈利性活动目的的盈利性 3.活动主体的专业性活动主体的专业性 6.活动责任的确定性活动责任的确定性12 五、经纪作用五、经纪作用第二节第二节 经经 纪纪 1.传播经济信息传播经济信息 2.加速商品流通加速商品流通 4.推动市场规范完善推动市场规范完善 5.促进社会经济发展促进社会经济发展 3.优化资源配置优化资源配置13 六、经纪的起源六、经纪的起源 经纪的产生和发展是商品生产和商品经纪的产生和

7、发展是商品生产和商品交换发展的产物交换发展的产物, ,是社会分工的必然结果。是社会分工的必然结果。 第二节第二节 经经 纪纪14第三节第三节 房地产经纪房地产经纪 一、房地产经纪的内涵一、房地产经纪的内涵 指以收取佣金为目的指以收取佣金为目的, ,为促成他人房为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。的经济活动。居间居间代理代理佣金佣金15 二、房地产经纪活动的类型二、房地产经纪活动的类型 1向委托人报告订向委托人报告订立房地产交易合立房地产交易合同的机会或者提同的机会或者提供订立房地产交供订立房地产交易合同的媒介服易合同的媒介服务务, , 并

8、收取委托并收取委托人佣金的行为。人佣金的行为。3房地产经纪机构房地产经纪机构受委托人的委托受委托人的委托，以自己的名义，以自己的名义与第三方进行交与第三方进行交易，并承担规定易，并承担规定的法律责任的商的法律责任的商业行为。业行为。2以委托人的名义以委托人的名义, , 在授权范围内在授权范围内, ,为促成委托人为促成委托人与第三方进行房与第三方进行房地产交易而提供地产交易而提供服务服务, , 并收取委并收取委托人佣金的行为托人佣金的行为房地产居间房地产居间 房地产代理房地产代理 房地产行纪房地产行纪第三节第三节 房地产经纪房地产经纪16 三、房地产经纪的必要性三、房地产经纪的必要性第三节第三节

9、 房地产经纪房地产经纪 1 1、房地产价格昂贵、房地产价格昂贵, ,维持房地产这类存货的费用太高维持房地产这类存货的费用太高, ,在绝在绝大多数情况下，经销商难以承受大多数情况下，经销商难以承受, ,因此房地产不宜通过经销因此房地产不宜通过经销商出售。商出售。 2 2、房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中、房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购买者往房地到固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中，以达到认识和购买的目的。产所在地集中，以达到认识和购买的目的。 3 3、由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性、由

10、于房地产商品及其交易具有高度的复杂性, ,需要房地产需要房地产经纪服务。经纪服务。 17 四、房地产经纪的功能定位四、房地产经纪的功能定位第三节第三节 房地产经纪房地产经纪18第四节第四节 房地产经纪业房地产经纪业一、国内外房地产经纪业发展概况一、国内外房地产经纪业发展概况（一）中国房地产经纪业产生与发展的历史（一）中国房地产经纪业产生与发展的历史1 1、19491949年以前的中国房地产经纪业年以前的中国房地产经纪业2 2、19491949年以后中国内地房地产经纪业的发展年以后中国内地房地产经纪业的发展3 3、19491949年以后中国香港地区房地产经纪业发展年以后中国香港地区房地产经纪业发

11、展4 4、19491949年以后中国台湾地区房地产经纪业发展年以后中国台湾地区房地产经纪业发展19（二）西方国家房地产经纪业产生与发展历史（二）西方国家房地产经纪业产生与发展历史 1、美国、美国 2、英国、法国、英国、法国 3、日本、日本第四节第四节 房地产经纪业房地产经纪业20 二、二、房地产经纪业的行业性质房地产经纪业的行业性质第四节第四节 房地产经纪业房地产经纪业 1.中介性是房地产经纪服务的市场立场中介性是房地产经纪服务的市场立场 2.信用性是房地产经纪服务的事业本质信用性是房地产经纪服务的事业本质 3.专业性是房地产经纪服务的功能基础专业性是房地产经纪服务的功能基础21第四节第四节

12、房地产经纪业房地产经纪业 三、三、房地产经纪业的服务性房地产经纪业的服务性 1、 2、22四、发展房地产经纪业的现实意义四、发展房地产经纪业的现实意义第四节第四节 房地产经纪业房地产经纪业23第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理24第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理作用作用1作用作用2 25第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理 1.营造良好的环境，鼓励行业发展营造良好的环境，鼓励行业发展 2.遵循行业规律，实施专业管理遵循行业规律，实施专业管理 4.顺应市场机制，维护有序竞争顺应市场机制，维护有序竞争 3.严格依法办事，强化行业自律严格依法办事，强化

13、行业自律 26 1.行政主管模式行政主管模式 2.行业自治模式行业自治模式 3.行政与行业自律并行管理模式行政与行业自律并行管理模式 第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理27专业化管理专业化管理规范化管理规范化管理公平化管理公平化管理第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理28第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理29第六节第六节 实训项目与练习实训项目与练习30第二章第二章 房地产经纪机构及经纪人员房地产经纪机构及经纪人员知识目标知识目标： 1了解房地产经纪机构设立的条件和程序；了解房地产经纪机构设立的条件和程序； 2了解房地产经纪机构的基本类型和经营模式

14、；了解房地产经纪机构的基本类型和经营模式； 3熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位设置；熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位设置； 4掌握房地产经纪人应具备的职业资格和能力素质。掌握房地产经纪人应具备的职业资格和能力素质。能力目标：能力目标： 1熟悉设立房地产经纪机构条件和程序，能选择合适熟悉设立房地产经纪机构条件和程序，能选择合适的经营模式，设置经纪机构的岗位；的经营模式，设置经纪机构的岗位； 2能具备从事房地产经纪人职业的能力和素质。能具备从事房地产经纪人职业的能力和素质。31第一节第一节 案例导入案例导入 案例案例1 我要开店我要开店 案例案例2 美国房地产中介经营模式的发展与演变美国房

15、地产中介经营模式的发展与演变32第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构 （一）房地产经纪机构的内涵和设立条件（一）房地产经纪机构的内涵和设立条件33第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构房地产经纪机构设立应符合的条件房地产经纪机构设立应符合的条件34 （一）房地产经纪机构设立的程序、资质审批和（一）房地产经纪机构设立的程序、资质审批和注销注销第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构.35第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构 1.房地产经纪公司房地产经纪公司 2.合伙制房地产经纪机构合伙制房地产经纪机构 4.房地产经营机构设立的分支机构房地产经营机构设立的分支机构 3.个人独资房

16、地产经纪机构个人独资房地产经纪机构36第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构37第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构38第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构无店铺模式无店铺模式有店铺模式有店铺模式类型类型39 第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构模式类型专业化程度规模经济要素管理成本决策效率品牌吸引力单店模式低无管理层次少，管理费用低。监督成本少，可有效控制飞单现象决策快，但决策人素质有限，错误决策可能性大无品牌多店模式低小管理费用低决策快，但正确性无保证无品牌连锁店模式有总部的技术支持，专业化程度提升有体制保证门店间市场信息共享；广告、网络软硬件配置、人才招聘和培训集中

17、进行管理层次多、成本高；监督成本高；为控制门店业务安全性而采取统一管理，业务上移，可能导致运营效率的下降决策时效性差一些，但决策人素质高，而且有决策系统支持部门，决策正确率高有一定的知名度和品牌影响力。可保证交易安全性，在行业不规范时期，对顾客的吸引力相对较强40 连锁种类特性直营连锁特许加盟连锁总部与分店的关系分店归总部所有总部与分店由契约结合一起连锁系统的主体总部总部总部对分店的投资情况分店的全部装修、设备等由总部提供装修由店主承担，总部不投资总部对分店利润的分享因承担全部费用，故分享其全部利润总部因分担部分费用，故分担部分利润总部是否向分店收取加盟金不收取收取加盟店的自主权几乎没有很少对

18、分店经理的素质要求比较严格比较严格分店店数的扩展速度较慢速度较快企业形象的树立与维护较容易较容易分店的经营权无，总部参与分店的经营无，总部控制加盟店的经营总部对分店的约束力强硬紧密总部的人事权有没有总部的财务管理有有经营信息的传递较好较好政策、活动的推行容易采取一致行动较易要求一致行动主要决策总部作出总部为主，加盟店为辅加盟时间多为1年41第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构业务部门业务部门业务支持部门业务支持部门客户服务部门客户服务部门其他其他部门部门42销售序列销售序列 研发序列研发序列 管理序列管理序列 辅助序列辅助序列 业务辅助序列业务辅助序列 Text第二节第二节 房地产经纪机

19、构房地产经纪机构“因事设岗、因岗设人因事设岗、因岗设人” 基本原基本原则则43第三节第三节 房地产经纪人员房地产经纪人员 房地产经纪人执业资格房地产经纪人执业资格房地产经纪人协理从业资格房地产经纪人协理从业资格44（一） 第三节第三节 房地产经纪人员房地产经纪人员职业道职业道德素质德素质知识素质知识素质心里素质心里素质45（二） 第三节第三节 房地产经纪人员房地产经纪人员46第四节第四节 实训项目与练习实训项目与练习47第三章第三章 房地产经纪概论房地产经纪概论知识目标：知识目标： 1体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的重要性；重要性；

20、2掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本流程及相关制度规定；流程及相关制度规定； 3熟悉房地产交易的合同内容。熟悉房地产交易的合同内容。能力目标：能力目标： 1基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力；基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力； 2能组织签订一般的房地产交易合同。能组织签订一般的房地产交易合同。48第一节第一节 案例导入案例导入 案例案例1 以非正规手续购买房屋之后以非正规手续购买房屋之后 案例案例2 卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔49第二节第二节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合

21、同 一、一、房地产转让的基本概念房地产转让的基本概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。行为。 50图图1：房地产转让形式：房地产转让形式 51第二节第二节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同 二、房地产买卖的基本流程二、房地产买卖的基本流程 1 1、商品房预售流程、商品房预售流程 2 2、商品房销售的一般流程、商品房销售的一般流程 3 3、二手房屋买卖基本流程、二手房屋买卖基本流程 4 4、在建工程转让的一般流程、在建工程转让的一般流程 5 5、已购公房上市交易基

22、本流程、已购公房上市交易基本流程 6 6、已购经济适用住房上市交易条件与基本流程、已购经济适用住房上市交易条件与基本流程52第二节第二节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同 三、房地产交换的基本流程三、房地产交换的基本流程 四、房地产赠与的基本流程四、房地产赠与的基本流程53买卖主体基本资料：买卖主体基本资料：买卖双方姓名或名称、住所、联系方式等买卖标的基本资料：买卖标的基本资料：房屋坐落、面积、预售许可证、设施状况等买卖主体权利义务关系：买卖主体权利义务关系：价款及支付规定、交付规定等违约责任及争议处理：违约责任及争议处理： 五、商品房买卖合同五、商品房买卖合同 六、二手房买卖合同六、

23、二手房买卖合同 第二节第二节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同 54 一、房屋租赁的基本流程一、房屋租赁的基本流程（一）房屋出租的流程（一）房屋出租的流程 第三节第三节 房地产租赁和抵押流程与合同房地产租赁和抵押流程与合同 条件：个人：有效身份证件单位：工商注册登记证明签订租赁合同中介条件：条件：房屋产权证抵押权人同意共有人同意公房，同住人同意房地产登记机关登记备案承租人出租人缴纳税费，领取租赁证55（一）房屋转租的流程（一）房屋转租的流程1、原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租、原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；的房屋部分或全部再出租；2、原承租

24、人与承租人签订房屋转租合同；、原承租人与承租人签订房屋转租合同；3、将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记机关、将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；办理房屋转租合同登记备案；4、领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费；、领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费； 第三节第三节 房地产租赁和抵押流程与合同房地产租赁和抵押流程与合同 56 二、房屋租赁合同二、房屋租赁合同 是指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人的是指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人的占有、使用、收益的协议。占有、使用、收益的协议。 第三节第三节 房地产租赁和抵押流程与合同房地产租赁和抵押

25、流程与合同 买卖合同反映内容租赁合同反映内容转移房屋占有、使用、收益、处分权利给买受人转移房屋占有、使用权给承租人；承租人没有房屋的处分权（原）房屋所有人获取房屋价款房屋所有人获取房屋租金收益买卖交易完成，房屋与原所有人的关系宣告结束租赁期满承租人须将房屋归还出租人表表1 房屋租赁合同与买卖合同的区别房屋租赁合同与买卖合同的区别57 一、房屋抵押的基本流程一、房屋抵押的基本流程 房屋抵押是指债务人或第三人以不转移占有的房屋抵押是指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。为债权担保的法律行为。 第四

26、节第四节 房地产抵押流程与合同房地产抵押流程与合同 1.土地使用权抵押流程土地使用权抵押流程 2.建设工程抵押流程建设工程抵押流程 4.现房抵押流程现房抵押流程 3.预购商品房期权抵押流程预购商品房期权抵押流程58 二、房屋抵押合同二、房屋抵押合同第四节第四节 房地产抵押流程与合同房地产抵押流程与合同59 房地产抵押合同的内容房地产抵押合同的内容第四节第四节 房地产抵押流程与合同房地产抵押流程与合同60第五节第五节 实训项目与练习实训项目与练习一、房屋预购合同的签订一、房屋预购合同的签订 1、合同签订前的审查、合同签订前的审查 2、商品房认购书或意向书的签订、商品房认购书或意向书的签订 3、合

27、同的签订、合同的签订二二、房屋租赁合同的签订、房屋租赁合同的签订61第四章第四章 房地产税费房地产税费知识目标：知识目标： 1了解现行房地产税费的种类、作用和特点；了解现行房地产税费的种类、作用和特点； 2熟悉现行房地产税费基本政策；熟悉现行房地产税费基本政策； 3掌握各种房地产税费基本含义和构成要素；掌握各种房地产税费基本含义和构成要素；能力目标：能力目标： 1能依据现行房地产税费政策，提供有关房地产交易能依据现行房地产税费政策，提供有关房地产交易活动的税费咨询；活动的税费咨询； 2能快速准确地测算房地产经纪活动中委托人所需的能快速准确地测算房地产经纪活动中委托人所需的税费数额。税费数额。

28、62第一节第一节 案例导入案例导入 案例案例1 1 购房购房“失算失算” 案例案例2 2税费搞晕购房人税费搞晕购房人63 一、房地产税费基本概念一、房地产税费基本概念（一）税收（一）税收（二）房地产税收（二）房地产税收（三）房地产收费（三）房地产收费第二节第二节 房地产税费概况房地产税费概况64 二、房地产税费种类二、房地产税费种类第二节第二节 房地产税费概况房地产税费概况房地产经纪业务房地产经纪业务涉及的税费项目涉及的税费项目房地产买卖契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登记费、交易手续费房地产租赁个人营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得

29、税，印花税企业 营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税房地产赠与、继承契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税65 三、房地产税费构成三、房地产税费构成第二节第二节 房地产税费概况房地产税费概况 1.纳税人纳税人 2.课税对象课税对象 4.活动地位的居间性活动地位的居间性 5.活动目的的盈利性活动目的的盈利性 3.活动主体的专业性活动主体的专业性66 一、契税一、契税 契税是在土地使用权或房屋所有权发契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。办理生转移时，由承受人缴纳的一种税。办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完有关

30、土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。成契税的缴纳。 第三节第三节 房地产经营的主要税种房地产经营的主要税种67 （一）契税征税范围（一）契税征税范围 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。定缴纳契税。 转移土地、房屋权属包括下列行为：转移土地、房屋权属包括下列行为： 1、国有土地使用权出让；、国有土地使用权出让； 2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；村集体土地承包经营权的转移； 3、房屋买卖；、房屋买卖； 4、房屋赠与；、

31、房屋赠与； 5、房屋交换。、房屋交换。第三节第三节 房地产经营的主要税种房地产经营的主要税种68 （二）纳税人（二）纳税人第三节第三节 房地产经营的主要税种房地产经营的主要税种房地产权利转移的承受人房地产权利转移的承受人 （三）计税依据（三）计税依据n房屋产权转移双方当事人签订的契约价格房屋产权转移双方当事人签订的契约价格69 （四）税率及纳税方式（四）税率及纳税方式第三节第三节 房地产经营的主要税种房地产经营的主要税种契税实行比例税率，契税税率范围为契税实行比例税率，契税税率范围为35。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当

32、天。屋权属转移合同的当天。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。地方税务机关。70 （五）契税减免（五）契税减免第三节第三节 房地产经营的主要税种房地产经营的主要税种 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； 2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但、城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限于第一次购买公有住房；仅限于第一次购买公有住房

33、； 3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；征； 4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定；民政府确定； 5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；牧、渔业生产的，免征契税； 6、土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免

34、征契税。、土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。71 二、土地增值税二、土地增值税 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。其他附着物的单位和个人征收的一种税。 （一）（一）征税范围征税范围 包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为第三节第三节 房地产经营的主要税种房地产经营的主要税种72 （二）纳税人（二）纳税人第三节第三节 房地产经营的主要税种房地产经营的主要税种 （三）计

35、税依据（三）计税依据纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。 转让国有土地使用权、转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的个人，为土地增值税的纳税义务人。纳税义务人。73（四）税率及计算（四）税率及计算第三节第三节 房地产经营的主要税种房地产经营的主要税种级级数数土地增值额土地增值额税率税率（%）速算扣除速算扣除系数系数1 增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%的部分的部分30 0 2 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%未超过未超过10

36、0%的的40 5% 3 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%未超过未超过200%的的50 15% 4 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%的部分的部分 60 35% 公式：应交税额公式：应交税额= =增值额税率扣除项目金额速算扣除系数增值额税率扣除项目金额速算扣除系数 土地增值税超率累进税率表土地增值税超率累进税率表 74（五）纳税方式（五）纳税方式 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对于

37、在建工程转让时土地增值税的纳税方式，土地增值税条例规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。第三节第三节 房地产经营的主要税种房地产经营的主要税种75 （六）土地增值税的减免（六）土地增值税的减免 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的； 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的

38、，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 4、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。第三节第三节 房地产经营的主要税种房地产经营的主要税种76第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种 一、营业税一、营业税 （一）概念（一）概念 是指对在我国境内提供应税劳务、转让无形是指对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业额征收的一种税。77 （二）纳税人（二）纳税人

39、第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种 （三）税率和计税方法（三）税率和计税方法销售不动产的营业税率规定为销售不动产的营业税率规定为5%。 在中华人民共和国国境内提在中华人民共和国国境内提供规定的劳务、转让无形资供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务个人，为营业税的纳税义务人，应当缴纳营业税。人，应当缴纳营业税。 应纳税额营业额应纳税额营业额税率应纳税额以人民币计算。税率应纳税额以人民币计算。78第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种 （四）营业税的缴纳（四）营业税的缴纳 1、营业税纳税地点：、营业税纳税

40、地点： （1）纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税）纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。构所在地主管税务机关申报纳税。 （2）纳税人销售不动产，应向不动产所在地主管税务机）纳税人销售不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。关申报纳税。 2、营业税纳税时间：、营业税纳税时间： 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

41、 营业税的纳税期限，分别为营业税的纳税期限，分别为5日、日、10日、日、15日或者一个月日或者一个月79第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种 （五）有关房地产的营业税政策规定（五）有关房地产的营业税政策规定 1、纳税人营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税。 2、1999年7月29日财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知指出，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。 3、2006年5月30日为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，对营业税缴纳作了更细的规定。 4、对个人按市

42、场价格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入减按3%的税率征收营业税 5、个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。 6、房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。80 二、城市维护建设税和教育费附加二、城市维护建设税和教育费附加 （一）城市维护建设税（一）城市维护建设税 是从事工商经营，缴纳是从事工商经营，缴纳增值税增值税、消费税消费税、营业税营业税的单位和个人征收的一种税。的单位和个人征收的一种税。 1、纳税人、纳税人凡缴纳产品税、凡缴纳产品税、增值税、营业税增值税、营业税的单位和个人的单位和个人。第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种81 2

43、、征收范围、征收范围城市、县城、建制镇、工矿区城市、县城、建制镇、工矿区 纳税人所在地在市区的，税率为纳税人所在地在市区的，税率为7；纳税人所在；纳税人所在地在县城、镇的，税率为地在县城、镇的，税率为5；纳税人所在地不在市；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为区、县城或镇的，税率为1。 3、税率、税率第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种82 4、计税依据、计税依据 以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据税额为计税依据 5、计算公式、计算公式 应纳税额实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额应纳税额实际缴纳的增值税、消费税

44、、营业税税额适用税率适用税率第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种83 （二）教育费附加税（二）教育费附加税 是为发展教育事业而征收的一种专项资金。是为发展教育事业而征收的一种专项资金。 1、纳税人、纳税人缴纳增值税、消费税、营业缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人（缴纳农村税的单位和个人（缴纳农村教育事业费附加的单位除教育事业费附加的单位除外）。不包括外商投资企业、外）。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。外国企业和外国人。第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种84 2、计征依据和附加率、计征依据和附加率 教育费附加以纳税人缴纳的增值税、消费税、教育费附加

45、以纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据，附加率为营业税税额为计征依据，附加率为3%，与产品税、，与产品税、增值税、增值税、营业税营业税同时缴纳。同时缴纳。教育费附加教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额附加率附加率 3、应纳税额的计算公式、应纳税额的计算公式第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种85 三、印花税三、印花税 （一）印花税简介（一）印花税简介 对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为

46、对象所课征的税。它是一种兼有行为性质的凭证税，印花税具征的税。它是一种兼有行为性质的凭证税，印花税具有征收范围广泛、税收负担轻、及纳税人自行完成纳有征收范围广泛、税收负担轻、及纳税人自行完成纳税义务等特点。税义务等特点。第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种86 1、纳税人、纳税人 2、征税对象、征税对象 有五类：经济合同，产权转移书据，营业有五类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。其他凭证。中华人民共和国境内书中华人民共和国境内书立、领受印花税暂行条立、领受印花税暂行条例所列举凭证的单位和例所

47、列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳个人，都是印花税的纳税义务人。税义务人。第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种 （二）（二）印花税的一般规定印花税的一般规定 87 3、计征依据、计征依据 印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。和从量计征两种征收方式。现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率 4、税率、税率第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种88 5、应纳税额的计算、应纳税额的计算 按比例税率计算应纳税额的方法应纳税额计税金额按比例税率计算应纳税额的方法

48、应纳税额计税金额适用税率适用税率 按定额税率计算应纳税额的方法应纳税额凭证数量按定额税率计算应纳税额的方法应纳税额凭证数量单位税额单位税额 纳税环节应当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税。纳税环节应当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税。 6、纳税环节和纳税地点、纳税环节和纳税地点 印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。并一次贴足印花税票的缴纳办法。 7、缴纳方法、缴纳方法第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种89 1、房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人、房地产经济活动中印

49、花税征税范围及纳税人 2、税率和计税方法、税率和计税方法 印花税按所载金额万分之五贴花。印花税按所载金额万分之五贴花。计算公式为：应纳税额计算公式为：应纳税额=计税金额计税金额适用税率。适用税率。 第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种 （三）房地产经济活动中有关印花税的缴纳（三）房地产经济活动中有关印花税的缴纳 房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。易中的各种凭证。90 3、减税、免税规定减税、免税规定 房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印

50、花税。印花税的税收优惠对房地产管理部立的书据，免纳印花税。印花税的税收优惠对房地产管理部门与个人订立的租房合同门与个人订立的租房合同,凡用于生活居住的，暂免贴印花。凡用于生活居住的，暂免贴印花。 印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行纳，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。缴纳完税的方式。 4、纳税地点、期限和缴纳方法纳税地点、期限和缴纳方法第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种91 四、个人所得税四、个人所得税第四节第四节 房地产经营的相关

51、税种房地产经营的相关税种 （一）个人所得税简介（一）个人所得税简介 个人所得税是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对个人所得税是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。象征收的一种税。 个人所得税的纳税人是在中国境内有住所，或者虽无住所个人所得税的纳税人是在中国境内有住所，或者虽无住所但在境内居住满一年，并从中国境内和境外取得所得的个人；但在境内居住满一年，并从中国境内和境外取得所得的个人；以及无住所又不居住或居住不满一年，但从中国境内取得所得以及无住所又不居住或居住不满一年，但从中国境内取得所得的个人。的个人。 个人所得税的征税对象是个人取得的应税所得。个人所得税的征税对象是

52、个人取得的应税所得。 92第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种 （二）（二）个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定 1、个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围、个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围 个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围包括财产租赁所得个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围包括财产租赁所得和财产转让所得。和财产转让所得。 2、个人经营房地产中个人所得税纳税义务人、个人经营房地产中个人所得税纳税义务人 个人经营房地产的个人所得税纳税义务人是，转让和租赁房地个人经营房地产的个人所得税纳税义务人是，转让和租赁房地产交易活动

53、中的转让人和出租人。产交易活动中的转让人和出租人。93 3、个人经营房地产中个人所得税的适用税率和个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础计税基础 u 财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为百分之二十。百分之二十。u 财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。理费用后的余额，为应纳税所得额。 第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种94 4、个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策 u 个人转

54、让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。取得的所得，免征个人所得税。u 个人出租房屋所得暂减按个人出租房屋所得暂减按10%的税率征收个人所得税。的税率征收个人所得税。u 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。u 对出售自有住房并拟在现住房出售后对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其购房的纳税人，其出售现住房

55、所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。重新购房的价值可全部或部分予以免税。 第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种95 五、五、房地产交易有关收费房地产交易有关收费 第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种 （一）房地产交易手续费（一）房地产交易手续费 1、房屋交易手续费、房屋交易手续费 包括房屋转让手续费和房屋租赁手续费。包括房屋转让手续费和房屋租赁手续费。 96第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种交易类别交易类别计费基数计费基数收费标准收费标准收费对象收费对象新建商品房建筑面积6元/收费转让方存量房建筑面积12元/（每

56、宗交易手续费超过5000元按5000元）转让双方各承担50%浙江省非住宅转让手续费标准浙江省非住宅转让手续费标准 交易类型交易类型计费基数计费基数收费标准收费标准收费对象收费对象新建商品住房建筑面积3元/转让方经济适用房建筑面积1.5元/转让方存量住房建筑面积6元/转让双方各承担50%房改房建筑面积3元/受让方 浙江省住宅转让手续费标准浙江省住宅转让手续费标准 97第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种 2、土地交易手续费、土地交易手续费 包括地产转让手续费和地产租赁手续费包括地产转让手续费和地产租赁手续费。 交易类型交易类型地价总额（万元）地价总额（万元）交易手续费（元）交易

57、手续费（元）地产转让10以下（含10）1001020（含20）2002050（含50）30050100（含100）600100500（含500）12005002000（含2000）25002000以上4000浙江省土地转让手续费标准浙江省土地转让手续费标准 98第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种浙江省土地租赁手续费标准浙江省土地租赁手续费标准 交易类型交易类型地价总额（万元）地价总额（万元）交易手续费（元）交易手续费（元）地产租赁1以下（含1）3013（含3）60310（含10）1001050（含50）20050以上40099第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相

58、关税种 （二）房地登记费产产权（二）房地登记费产产权 房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，属于行政性收费。房屋所有权登人收取的登记费，属于行政性收费。房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。销登记等内容。100第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种杭州产权登记费的收费标准杭

59、州产权登记费的收费标准 项目项目 收费标准收费标准收费对象收费对象房屋产权登记费住房80元产权人住房以外其他房屋建筑面积500以内每宗200元5001000的每宗300元10002000的每宗500元20005000的每宗800元5000以上的每宗1000元产权人房屋权证工本费向共有人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书收费10元。产权人印花税每证5元产权人101 （三）房地产中介服务费（三）房地产中介服务费 房地产中介服务收费是指具有资质依法设立的房地产中介服务收费是指具有资质依法设立的房地产中介服务机构接受当事人委托，提供房地产房地产中介服务机构接受当事人委托，提供房地产咨询、房地产

60、经纪、房地产评估等服务所收取的经咨询、房地产经纪、房地产评估等服务所收取的经营性收费。房地产中介服务收费由房地产中介服务营性收费。房地产中介服务收费由房地产中介服务机构向委托方收取。机构向委托方收取。 第四节第四节 房地产经营的相关税种房地产经营的相关税种102房地产成交价格房地产成交价格累进基准费率累进基准费率 浮动幅度浮动幅度50万元及以下1%25%50万元至100万元（含）0.7%100万元至200万元（含）0.4%200万元以上0.25%杭州房地产买卖代理服务收费费率表杭州房地产买卖代理服务收费费率表 103房地产评估收费标准房地产评估收费标准 标的总额（万元）标的总额（万元）累进计费