营销管理易智办公销售管理制度

1、销售管理制度目录第一部分 : 管理制度现场基本工作制度现场销售礼仪规范客户登记规定客户接待规定客户现场投诉处理现场资料管理现场报表管理第二部分 : 考核制度考核标准考核操作办法第三部分：奖惩制度惩戒标准奖励标准管理制度篇一、现场基本工作制度销售员必须规定的时间上班，每天在考勤记录簿上签到，不得迟到、早退，不得擅自离开工作岗位。销售员迟到、早退或擅离工作岗位超过半小时计为旷工。销售员请假需提前填写请假单， 请假二天以内由销售经理 （现场专案经理） 审批，超过三天（含三天）须报营销总监批准。请假超过半天，必须为事假或病假。病假需提供区级以上医院的证明，每月底薪及补助根据考勤按实际出勤日数发放。销售

2、员实行轮休制， 每周每人休息一天， 具体休息时间根据现场工作实际安排；因工作原因占用休息时间，可以补休，计为累计假，累计假只在次月有效， 累计假记录及补休安排由销售经理 （现场专案经理）负责，因工作情况而定。销售员须严格遵守 礼仪规范，在工作时间必须佩戴公司工牌， 着职业装（或公司统一制服），保持仪表形象的整洁。销售员须保持售楼处整洁， 随时保持接待台面、 洽谈桌的整洁， 下班后须将个人资料整理并放在资料柜中。销售员不得在销售前台吃东西以及阅读与销售无关的报刊杂志。实行每日晨会制度，例会由销售经理（现场专案经理）主持，布置每日工作，沟通各种信息，了解客户需求， 及时解决和协调前一天工作中出现的

3、问题，内勤人员做会议记录， 并在周报上摘要汇报。部门每月至少安排一次集中业务培训，培训内容参考销售员要求及工作实务由专人负责安排，培训内容及缺勤记录在销售周报上汇报。部门培训及重要会议原则上不允许请假，有特殊情况须向销售经理（现场专案经理）请假，按事假一天记录在销售员考勤表上。无故不到视为旷工。考勤表和请假单每月月底交销售经理（现场专案经理）签字查核后交营销总监。销售员负责客户售前、 售中及售后服务全过程； 内勤人员负责各项销售资料的审核存档及报表制作。现场总销控由销售经理 （现场专案经理）负责。销控以客户下定金为依据，客户实行先到先得的原则。未经销售经理（现场专案经理）同意，不可预留房号。销

4、售过程中，不可随意向客户许诺。认购之前要将有关认购注意事项向客户详细讲解。销售条件变更需由具有相应权限的部门负责人或公司领导书面批准，客户资料变更必须由销售经理（现场专案经理） 在有关单据上签字认可， 有关变更的原始资料和单据作为销售档案纳入销售资料严格管理。销售员不可私下为客户转让物业，更不得私下向客户收取任何费用。销售员签错认购书或合同， 造成经济损失且无法追回的， 除承担经济损失外， 还将视情况给予处罚。同一单元重复销售，产生不良影响，将视情节轻重给予处罚。销售员连续三个月或一年内累计四个月不能完成基本考核任务，自动下岗或辞退。销售员一年内三次考试不合格，给予除名。销售员每半年进行一次绩

5、效考评，考评不合格自动下岗或辞退。销售员违规处理由销售经理（现场专案经理）填写违规处理建议单，并在销售员会议上通报，对重大事件的处理需报经营销总监同意，并将处罚单随考勤表报公司财务组。未经批准，销售员不得向外界传播或提供有关公司之任何资料，公司一切文件及资料不得交给无关人员。二、销售现场礼仪规范（一）仪态所有必须以立姿工作的售楼人员， 其正确的站立姿势应是： 双脚自然分开与两肩同宽 （体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹）。所有以坐姿工作的售楼人员， 必须坐姿端正， 不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后仰。双手不得叉腰、

6、交叉胸前、插入衣裤口袋或随意乱放，不抓痒、挖耳、抠鼻孔、不得敲桌子、敲击或玩弄其他物品。不得用手指或笔杆等物品指客人或为客户指示方向。（二）仪表销售员必须保持身体、面部、手部清洁，提倡每天洗澡、换内衣。上班前不吃有异味食物，保持口腔清洁。头发要常洗、整齐，男员工头发以不盖过耳朵及后衣领为适度，不得化妆，不准烫发，头发不应有头屑；女员工上班要化淡妆，不得留长指甲，不得涂有色指甲油。工牌必须统一佩带在左胸处，不得任其歪歪扭扭。销售员需保持工作服的干净平整。男员工上班需着深色皮鞋及深色线袜; 女员工上班可着肉色或浅色丝袜、深色中高跟皮鞋。（三）表情微笑，是销售人员起码应有的表情。面对顾客应表现热情、

7、亲切、真实、友好，必要时还要有同情的表情，做到精神振奋、情绪饱满、不卑不亢。和顾客交谈时应眼望对方，频频点头，表示对对方的谈话认真倾听。在售楼处不得大声说话、叫喊，乱丢乱碰物品；咳嗽、打喷嚏应转身向后，并说“对不起” 。接待客户时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情。销售员在服务、工作、打电话与顾客交谈时，如有客人走近，应主动示意，以表示已注意到他（她）的来临，不得无所表示，等客户先开口。（四）言谈销售员和客户交谈，声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不宜过高，也不要过低，以免客户听不清楚。不要急功近利的推销楼盘，要给客户一种“销售员”的形象。不准讲粗话，使用蔑视和侮

8、辱性的语言。不得模仿他人的语言和语调说话。不开过分的玩笑。说话要注意艺术，多用敬语， “请” 、 “谢”字不离口。不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客户。要注意称呼顾客姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”或“小姐”。指第三者时不说“他”，应称呼“那位先生（小姐） ” 。无论从客人手上接过任何物品，都要讲“谢谢”。顾客讲“谢谢”时，要回答“不用谢” ，不得无反应。顾客来访时要说“你好，欢迎光临” ，顾客走时，要说“再见，您走好” 。任何时候不准对客户讲“不知道” 。暂时离开面对的客人， 一律讲“对不起， 请稍后” ，如果离开时间较长， 回来后要讲“对不起，让您久等了”。不得一言不发就又开始服务。当为顾

9、客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事需要帮助。谈及其他楼盘时，不得诋毁他人。（五）电话所有来电，必须在铃响三声内接听。接电话先问好、报单位。如“您好，xxxx 楼盘” 。在接听电话时如需与他人交谈，应先讲“对不起”，并用手捂住话筒。听电话时要做好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。对方挂断后，方为通话完毕，不得先于对方挂线。在上班时间，不得长时间占用电话，以免耽误工作。三、客户登记规定销售员必须请自己接待过的客户于客户来访登记表 或汇总表上留名， 并在两张表上留下同一记录，由销售员交销售经理审核存档，将资料分析处理并输入电脑。电话咨询的客户原则上只做电话登记，不做客户接待登记，如登记

10、应特别注明。销售员必须认真跟进自己的客户并做好记录，不得因跟进工作不足而造成客户流失；假如超过10 天无任何跟踪记录或成交记录，不再视为第一位登记人的客户。客户登记有冲突，以先登记者为准。客户登记必须是以客户姓名、联系电话为确认依据，否则无效。如前后两次客户登记确定为夫妻、 父子、母子等直系亲属关系， 第一次全名登记视为有效登记。老客户介绍新客户， 原销售员在的情况下， 由原销售员接待； 若原销售员不在， 则视为新客户，按次序接待。销售员不得涂改客户登记原始记录或跟踪记录等，一经发现， 视为作弊行为， 第一次给予通报批评，成交提成充公；第二次立即开除。如销售员介绍团体客户来购房， 可将该销售员

11、视为第一接待人， 销售员应将客户及时引见主管，但分配方案听从公司安排。如出现以上各条以外的特殊情况，客户的归属由销售经理现场处理。四、客户接待规章制度1、销售现场接待次序由销售经理（现场专案经理）制定，以均等机会制定接待顺序。每周安排一次。如轮到的销售员因正在接待其他客户、接电话或其他公务离开前台，则跳过，以后再补。若轮到的销售员因私事不在现场 （如去洗手间、 临时外出等）自动跳过，但算已接待一个客户名额，不另行补回。2、每日由销售经理（现场专案经理）安排好先后顺序为客户接待的顺序。负责监督调整销售员轮流接待秩序， 并保证每个客户能及时得到销售员的主动接待。如客户有指定， 则由内勤人员接待。3

12、、销售员按顺序轮流接听电话。客户到场或电话咨询均应进行登记，客户成交后的业绩确认以客户登记本上的销售员名字及时间为准。4、当客户进入售楼处大门处时，销售员必须提前起身接待，礼仪待人，礼仪引导。5、若客户自始至终为一个销售员接待，并且最后成交，则该销售员享受全额提成。若该销售员需要指定他人合作，则该提成由二人协商分享。6、在接待过程中，如有因私事销售员耽搁而未能接待客户，不予以补接；如果当天请假，则视为放弃轮流机会。7、销售员在接待工作中，又有客户过来看房，若该销售员接待的为已成交客户，则新来客户由其它销售员接待， 该销售员在下一次销售员接待时不计接待次数；若该接待销售员的为未成交老客户，则由下

13、一个位接待，该则计一次接待任务。8、同一公司，同一家人应视为同一客户，并且属最先接待的销售员。9、每个销售员均须按顺序接待客户，不得挑客户、抢客户。若销售员正在接待客户，登记过的老客户来访则由排在最后的销售员接待，不视为接待名额。11、如客户现场指定销售员， 则轮值销售员应主动转告通知被指定人。如不通知，视为抢单，并停牌一天；如成交，业绩归属被指定人。12、客户来访中，若其不是第一次来，且初始接待人认出是自已的客户，则该客户由初始人接待；若初始人未发现或忘记，客户也并未指明，则按顺序接待。13、老客户带新客户，如未指名找谁，则按顺序轮流接待；如有指定，则由被指定人接待。14、销售员在接待第一次

14、见面的客户必须委婉的询问客户以下两个问题：a. 询问客户是否来过？b. 是哪一位销售员接待过？15、销售员不得挑选客户，不得令客户受冷遇，不论客户的外表、来访动机售楼员都要全力接待。16、 销售员不得以任何理由中断正在接待的客户，而转接其他客户（客人多的时候， 只能兼顾）。17、销售员不得在客户面前争抢客户，不该在客户面前说的话决不允许说。销售员在任何情况下都不得在客户面前发生争执， 也不得在成交后因销售员之间发生争执而向客户查核当时成交或登记情况。18、销售员不得在其他销售员接待客户的时候，主动插话或帮助介绍，除非得到邀请。19、销售员在接待其他同事的客户时不得主动递送名片，除非得到该销售员

15、的同意。 若客户主动要求，事后须及时知会原销售员。20、每个销售员都有义务帮助其他销售员促成交易，在某销售员不在或繁忙的情况下，其他销售员必须协助接待。21、销售员接待客户完毕，须送客户出售楼处，不得于客户背后谈论、辱骂或取笑客户。22、每个销售员都有义务做电话咨询，并鼓励客户来访售楼处 （在售楼处具备接待条件的前提下） ，除非客户到售楼处后主动提出找某销售员，否则仍然以轮流到的销售员作为客户接待及登记人。23、如电话咨询本公司其他楼盘情况，应耐心介绍及按公司的要求填写客户信息反映表，如该楼盘有独立售楼处，应将客户介绍给该售楼处。24、销售员原则上不得预留房号，以先付定金者为准，有特殊情况可请

16、示销售经理。25、销售员收取定金之前必须先确定该单位确未销售，如有成交，应立即通知销售经理。26、其他销售员有义务为轮休销售员接待其客户，按顺序接待。27、销售员工作性质既是独立又应相互合作，强调团队精神，每个销售员有义务配合其他销售员促使客户成交。五、客户现场投诉接待接听客户投诉电话： 销售员接到客户投诉电话，必须耐心聆听，详细了解客户投诉问题，为客户填写投诉表， 详细记录与客户谈话情况， 告知客户答复时间， 在投诉表上填写清楚并核对客户姓名、房号、电话、投诉时间、投诉内容等。客户直接到现场投诉时， 应及时接待并及时处理， 如当时无法处理， 指导客户填写书面投诉书。如客户情绪较激动， 接待销

17、售员应尽量将客户引到较为安静的地方，慢慢予以安抚， 接待销售员应面带微笑，全神贯注的倾听，并要即时表示你的理解，快速处理。如客户提出无理要求，也不能直接回绝，可视情况婉转表达公司的立场，或找出有关协议、法规文件等说服客户，但如矛盾尖锐，可记录下来，事后处理，不得与客户发生争吵，也不得态度冷淡。销售员在接到投诉后，必须核实投诉内容，与相关部门取得联系后，在规定时间内答复客户，如由于有关部门等原因， 投诉处理不及时， 销售员应在约定答复的时间内与客户取得联系，道歉及说明处理情况，并跟踪服务至投诉处理完毕。如销售员无法解决时，可上交给销售经理统一处理。销售员在处理过程中必须在客户投诉表上做好书面记录

18、，在处理完后统一存档。现场内勤接到处理完的投诉表，分类填写投诉处理汇总登记表，销售经理于每季度出投诉处理总结报告。六、现场资料管理公开宣传资料： 楼书、折页、户型单页、报价单、付款方式、宣传资料、宣传杂志等。每日检查该类资料是否用到保留底限，应及时增加摆放资料。销售资料 ： 客户来访登记表、 xxxx 楼盘认购协议书、 价格表、 广告来电登记表、 购须知房 、 销控表、 变更通知单客户投诉表楼盘折扣申请单等。销售员对该类资料使用方法：客户登记表 销售员应详细填写每一项内容，并做好跟进记录。于当日填写客户登记总表 ，由并输入电脑。物业认购协议书 在向客户推荐物业时填写， 计算必须核对是否正确后，

19、 才能交给客户，以免因此误导客户。广告来电登记表 登记来电量，用于检测广告发布效果，同时便于对媒体效果监控。购房须知 签定认购书后附送。缴款通知单 客户付款时，由销售员开具缴款通知单，财务联交给财务，交款人联交内勤人员。收款收据 收款收据一般由财务自行保管，特殊情况由销售经理（现场专案经理）负责管理。变更房号、 业主名、付款方式、折扣点、价格等都必须填写变更通知单，销售经理（现场专案经理）签字后将财务联交给财务，另一联附在认购书后存档。买卖合同及按揭合同 另行规定。客户投诉表 -用于登记客户投诉时间、投诉内容等。楼盘折扣申请单 -用于客户如需多套单位或要求更多折扣。楼盘档案资料已签定的客户登记

20、表、认购书、变更表、客户档案：每日由内勤人员审核并存档。客户基本情况表、客户付款情况表：每日由内勤人员及时登录。合同登记情况表： 由内勤人员负责登记，客户领取时在登记表上签字。下月应收款清单及应签合同、办理按揭清单：由内勤人员在月初与财务查核后制定，及时通知销售员。客户投诉表： 由客户自己填写或销售员指导客户填写，处理完毕后及时反馈客户，并存档，在投诉汇总表上登记。业主函： 业主函由内勤协助主管执笔，寄送后原件存档。销售员签到及接待顺序表：由内勤人员存档。其他资料 ，包括楼盘相关文件（如预售证等相关五证、建筑平面图、面积测绘报告、竣工验收报告等） 、公司文件（制度、条例等） 、销售员档案（销售

21、员的调查报告、总结等）、公司其他楼盘资料、周边楼盘资料等。 此类资料由内勤人员分类存档管理，销售员查看后须放回原处，如出借需经过现场内勤人员同意并登记，要如期归还。七、现场报表管理销售日报表 由现场内勤制表，销售经理（现场专案经理）审核。销售周报 由现场内勤制表，销售经理（现场专案经理）审核及点评。销控表 由现场内勤制表，每日及时进行销控，销售经理（现场专案经理）审核。现场排班表 销售经理（现场专案经理）制定。销售月报 由现场内勤制表，销售经理（现场专案经理）审核，于每月2 日前必须送至营销总监。销售员业绩统计表 由现场内勤制表，销售经理（现场专案经理）审核，于每月2 日前报送营销总监。现场考

22、勤表 由现场内勤制表，销售经理（现场专案经理）审核，随请假单等于每月2 日前交营销总监。楼盘月度销售分析 由现场内勤提供数据，销售经理（现场专案经理）主执笔，每月5 日前营销总监。季度销售分析 由各现场内勤提供数据， 由销售经理（现场专案经理） 主管每季度 10 日前提交营销总监。楼盘季度投诉分析 由各现场内勤将投诉表汇总，由销售主管进行分析，每季度5 日前提交部门经理、营销总监。第二部分：考核制度篇一、项目销售人员考核标准一工作态度考评标准：1、遵守制度准时上下班，不迟到、早退，无中途外出现象。2、严于职守，坚守岗位，上班时不串岗，不聊天。4、服从上司安排调配，依时保质完成工作任务。5、工作

23、积极主动、踏实肯干、认真负责，能承担突发超水准工作量。6、以公司整体利益为重，不因个人目的损害公司的利益。7、为人诚实、正直，对待客户友好、热情。8、售后服务情况及客户投诉情况。9、工作勤奋，有始有终，能积极主动求改进，能提出一些合理建议。10、平时注意节约，成本意识强，能想方设法降低成本，避免浪费。二业务能力考评标准：1、能够快速、准确地回答客户提出的业务问题2、熟练、准确地计算出客户意向楼房价格并能熟练地同客户签约。3、能够较好的协助业务人员做好业务工作，如按揭、办证等工作。4、对已经有过初步接触的客户，下次接触时，能马上记起对方的姓名，并作出反应。5、能够通过恰到好处地业务推介，与适当的

24、引导、吸引客户，稳定潜在客户。6、做好接待工作记录，事后对客户及接待情况进行分析，协助做好潜在客户的跟进工作。7、对市场情况了解。8、参加公司业务培训情况9、销售流程熟练掌握程度且有其它知识的学习交流能力10、善于并乐于上下沟通，能排解纠纷，诱导合作，能协助他人完成任务。三服务态度和仪表形象考评标准：1、友善，以微笑接待客人。2、和同事能够和睦相处。3、礼貌、热情，任何时候都能使用礼貌用语，工作中能主动为客人着想和服务。4、耐心，对客人及员工的要求能认真聆听，不厌其烦地、认真细致地作出解释、介绍及沟通。5、上班前做好情绪调整，精神饱满地投入工作。6、着装得体、头发整齐干净、精神好。7、上岗时站

25、姿挺直，坐姿端正，面露自然微笑。8、坐、站与客人谈话无东张西望、心不在焉。9、学习、掌握基本礼仪行为规范，并通过该项考核。10、接打电话简单、明了、准确；态度亲切、适度。考核操作办法一 、考核基本情况：考核目的 ：通过全方位考核，找不足、找差距， 可以有的放矢的促进销售人员全面素质及能力的提高，从而建立一支高标准的销售队伍。考核性质 ：长期的、综合性考核考核形式 ：固定考核、抽查考核及培训考核；固定考核每月一次，由销售经理评分。5、其他：建立员工考核档案建立全方位跟踪考核制度二 、具体考核操作方法：业绩考核原则：总则：部门销售任务的完成情况决定总提成额度的发放标准，即本月销售面积与计划销售面积

26、比及本月销售单套数量相结合。销售人员工资 =底薪+提成金额（）销售业绩提成金额 =个人成交额提成比例（）业绩提成比例（% ）评定标准a.完成本月计划销售面积或本月销售单套数量，均按提成100% 全额发放；b.本月计划销售面积任务完成90% 以上，提成 100% 全额发放；c.任务完成 70% 90% 之间，按提成的 80% 发放；d.完成每月销售任务为评定标准任务完成70% 以下，只发放 70% ；e.如超额完成任务，超额部分按照规定比例全额发放; 超额完成 50%,超额部分可在提成比例基础上适当增加提成比例或发给超额任务奖；最后由销售经理进行汇总、进行业绩评定, 呈报营销总监。第三部分：奖惩

27、制度一、惩戒迟到或早退一次扣罚基本工资￥10 元。旷工一次扣基本工资￥ 20元，全年累计旷工三次者除名。不按规定着装每次扣罚基本工资￥20 元。如销售员在销售前台吃东西以及阅读与销售无关的报刊杂志，每人每次扣罚基本工资￥ 20 元。销售员私下为客户转让物业向客户收取任何费用立即除名。销控出现错误将视情况给予相关人员处罚50 元至 100 元。销售员不按规定填写客户接待相关记录或公司规定的其他表格，视情况给予每次 50100 元的处罚。8、如因随意向客户许诺，给公司造成经济损失由当事人承担，并处罚100 元至 500 元。9、销售员不按顺序接待客户，遭其他销售员书面投诉，第一次给予口头警告；第二

28、次给予书面批评，罚款￥ 10 元；第三次以后每次罚款￥20 元，写出书面检查。服务态度以外的原因遭客户投诉，主管查实后给予该销售员书面警告，并罚款￥100 元。累计三次，经销售经理同意根据公司规定给予该销售员处分。经发生客户接待规定中第8 条的情况，将视情节轻重处罚，第一次给予肇事方罚款￥100 元，并给予书面警告；第二次立即开除。销售员若因客户接待规定第9 条遭到其他销售员投诉，影响成交，主管查实后给予书面警告，并罚款￥ 100 元。销售员涂改客户登记原始记录或跟踪记录等，一经发现，视为作弊行为，第一次给予通报批评，成交提成充公；第二次立即开除销售员若因服务态度问题遭客户书面投诉，立即辞退。

29、一旦发现严重违反现场基本工作制度第24 条的情况者予以解聘。二、奖励受到客户书面表扬的根据实际情况，给予50 元100元的奖励。每月销售冠军奖 50 元/ 人季度销售能手奖 100 元/ 人突出贡献奖 200 元/ 人超额完成任务奖 100 元/ 人行政口头表扬全公司行政通报表扬销售流程及技巧目录现场基本销售流程技巧实践剖析推销用语的艺术与技巧客户销售心理技巧销售操作技巧销售人员工作细则优秀销售人员应具备素质销售人员能力指标测试一、现场销售基本流程1、接听电话 2、迎接客户 3、介绍产品4、购买洽谈 5、带看现场 6、暂未成交7、填写客户资料8、客户追踪 9、成交收定10、补足定金 11、换户

30、 12、签定合约 13、退户二、推销技巧实践剖析流程一：接听电话1、基本动作（1）接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候“* 花园或公寓，你好”，而后开始交谈。（2）通常，客户在电话中会部及价格、地点、面积、格局、进度、货款等遍布的问题，销售人员应所长避短，在回答中将产品卖点巧妙地溶入。（3）在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯。第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等产品具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。（4）最好的做法是，直接约请客户来现场看房。2、注意事项（1）广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究

31、和认真应对客户可能会涉及的问题。（3）广告当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2-3 分钟为限，不宜过长。（4）电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。（5）约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。（6）应将客户来电信息及时整理归纳。流程二：迎接客户1、基本动作（1）客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。（2）销售人员立即上前，热情接待。（3）帮助客户收拾雨具，放置衣帽等。（4）通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。2、注意事项（1）销售人员应仪表端正，态度亲切。（2）接待客户或一人，或一主一付，

32、以二人为限，绝对不要超过三人。（3）若不是真正客户，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好印象。（4）生意不在情谊在，送客至大门外或电梯间。流程三：介绍产品1、基本动作（1）交换名片，相互介绍，了解职客户的个人资讯情况。（2）按照销售现场已经规划好的销售路线，配合灯箱、模型、样板等销售道具，自然机时又有重点地介绍产品（着重于进段、环境、交通、生活在机能、产品机能、主要建材等的说明） 。2、注意事项（1）此时侧重强调本楼盘的整体优势点。（2）将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。（3）通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。（4）当客户超过一人时，注意区

33、分其中的决策者，把握他们相互间关系。流程四：购买洽谈1、基本动作（1）倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。（2）在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性介绍。（3）根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。（4）针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。（5）适时制造现场气氛，强化其购买欲望。（6）在客户对产品有70% 的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。2、注意事项（1）入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦便于控制的空间范围内。（2）个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。（3）了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点。（4）注意与现场同

34、仁的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。（5）注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。（6）现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。（7）对产品的解释不应有夸大、虚构的成分。（8）不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。流程五：带看现场1、基本动作（1）结合工地现况和周边特征、边走边介绍。（2）按照房型图，让客户切实感觉自己所选的户别。（3）尽量多说，让客户始终为你所吸引。2 注意事项（1）带看工地路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全。（2）嘱咐客户带好安全帽及其他随身所带物品。流程六：暂未成交1、基本动作：（1）将销售海报等资料备齐一份，让其仔细考虑或代为传播。（2）再次告诉客户联系方式和

35、联系电话，承诺为其作义务购房咨询。（3）对有意的客户再次约定看房时间。2、注意事项（1）暂未成交或未成交的客户依旧是客户、销售人员都不得应态度亲切，始终如一。（2）及时分析暂未成交或未成交的真正原因，记录在案。（3）针对暂未成交或未成交的原因，报告现场经理， 视具体情况， 采取相应原补救措施。流程七：填写客户资料表1、基本动作（1）无论成交与否，每接待完一组客户后，立刻填写客户资料表。（2）填写重点：客户的联络方式和个人资讯；客户对产品的要求条件；成交或未成交的真正原因。（3）根据客户成交的可能性，将其分类为很有希望、有希望、一般、希望渺茫，这四个等腰三角形级，以便日后有重点地追踪客户。2、注

36、意事项（1）客户资料表应认真填写，越详尽越好。（2）客户资料表是销售人员的聚宝盆，应妥善保存（3）客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。（4）每天或每周，应由现场销售经理定时召开工作会议，依客户资料表检讨销售情况，并采取相应的应对措施。流程八：客户追踪1、基本动作（1）繁忙间隙，依客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告。（2）对于 a、b等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，调动一切可能，努力说服。（3）将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。（4）无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。2、注意事项（1）追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬

37、推销的印象。（2）追踪客户要注意时间隔，一般以二三天为宜。（3）注意追踪方式的变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加促销活动，等等。（4）二人以上与同一客户有联系时应该相互通气，统一立场，协调行动。流程九：成交收定1、基本动作（1）客户决定购买并下定金时，利用销控对答告诉现场经理。（2）恭喜客户。（3）视具体情况，收取客户小定金或大定金，并告诉客户对买卖双方的行为约束。（4）详尽解释定单填写的各项条款和内容；总价款栏内填写房屋销售的表价定金栏内填写实收金额，若所收的定金为票据时，填写票据的详细资料若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于定单上与客户约定签约的日期及签约金额，填

38、写于定单上折扣金额及付款方式，或其他附加条件于空白处注明其他内容依定单的格式如实填写（5）收取定金，请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。（6）填写完定单，将定单连同定金送交现场经理点收备案。（7）将定单第一联 （定户联） 交客户收执， 并告诉客户于补足或令人费解时将客单带来。（8）确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。（9）再次恭喜客户。（10）送客至大门外或电梯间。2、注意事项（1）与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。（2）正式定单的格式一般为一式四联：定户联、公司联、工地联、财会联。注意各联各自应持有的对象。（3）当客户对某套单元

39、销有兴趣或决定购买但未带足足够的金额时，鼓励客户支付小定金是一个行之有效的办法。（4）小定金金额不在于多，三四百元至几千元均可，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。（5）小定金保留日期一般以三天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行掌握。（6）定金（大定金）为合约的一部分，若双方任一方无故毁约，都将按定金的1 倍予以赔偿。（7）定金收取金额的下限为1 万元，上限为房屋总价款的20% 。原则上定金金额多多益善，以确保客户最纪律处分约成交。（8）定金保留日期一般以七天为限，具体情况可自行掌握，但过了时限，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户。（9）小定金或大定金的签约日之间的时间间隔应尽可

40、能地短，以防各种节外生枝的情况发生。（10）折扣或其他附加条件，应报现场经理同意备案。（11）定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。（12）收取的定金须确实点收。流程十：定金补足1、基本动作（1）定金栏内填写实收补足金额。（2）将约定补足日及应补金额栏划掉。（3）再次确定签约日期，将签约日期和签约金填写于定单上。（4）若重新开定单，大定金定单依据小定金定单的内容来填写。（5）详细告诉客户签约日的各种注意事项和所需带齐的各类证件。（6）恭喜客户，送至大门旬或电梯间。2、注意事项（1）在约定补足日前，再次与客户联系，确定日期并作好准备。（2）填写完后，再次枪杆户别、面积、总价、

41、定金等是否正确。（3）将详尽情况向现场经理汇报备案。流程十一：换户1、基本动作：（1）定购房屋栏内，填写换后的户别、面积、总价。（2）应补金额及签约金，若有变化，以换户后的别为主。（3）于空白处注明哪一户换至哪一户。（4）其他内容同原定单。2、注意事项（1）填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确。（2）将原定单收回。流程十二：签定合约1、基本动作（1）恭喜客户选择我们的房屋。（2）验对身份证原件，审核其购房资格。（3）出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款；转让当事人的姓名或名称、住所房地产的坐落、面积、四周范围土地所有权性质土地使用权获得方式和使用期限房地产规

42、划使用性质房屋的平面布局、结构、构筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况房地产转让的价格、支付方式和期限房地产支付日期违约责任争议的解决方式（4）与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。（5）签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。（6）将定单收回交现场经理备案；（7）帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜；（8）登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户；（9）恭喜客户，送客至大门外或电梯间。2、注意事项（1）示范合同文本应事先准备好；（2）事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决办法。（3）签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一

43、级主管。（4）签合同最好由购房户主自己具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。（5）由他人代理签约时，户主给予代理人的委托书最好经过公证。（6）解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。（7）签约后合同，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案。（8）牢记：登记备案后，买卖才算正式成交。（9）签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。（10）若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约时间，以时间换取双方的折让。（11）及时检讨签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。流程十三：退户1、基本动作（1）分析退户原因，明确是否可以

44、退户。（2）报现场经理或更高一级主管确认，决定退户。（3）结清相关款项。（4）将作废合同收回，交公司留存备案。三、推销用语的艺术与技巧推销员与顾客谈话，要语气柔和，使顾客听起来舒服、愉快。（1）避免命令式语气，多用请求式语气（2）少用否定句，多用肯定句（3）要一边说话，一边观察顾客的反应（4）要学会用负正法讲话（5）言语生动，声音悦耳（6）恰当地使用转折语气（7）重复和削弱反对意见四、客户销售心理技巧一、房地产推销的要点：1、把客户当成自己的朋友，建立感情。2、多为客户考虑问题，多为客户着想。3、善于转换潜在要求到购买要求。二、客户要求的五个层次：生理需求，感情需求，安全需求，尊重需求，自我实

45、现需求。营销心理学的应用1、对不同的客户层次，进行重点推销。工薪阶层：满足工作生活需求，从交通，上下学进性推销。家庭型：应该尊重家的感觉，强调舒适、安全。高档华宅：对物业的差贵与身份的体现，更是稀缺。投资性客户：对物业的投资价值进行诉求。2、从客户角度出发才能明确明白客户的真正需求。配合自身项目的特点，将自己的项目的利益点同客户的利益联在一起。五、销售操作技巧1、应接技巧：a人的第一印象至关重要，故良好的形象是一个成功的开始。b在销售中谈话技巧，如语气平和，吐字清晰，并作自我介绍。不但要会说，还要用心去听，真正的客户每一句话都是他们的切身感受。c本着良好的心态，去对待事物，切忌将自己的提成愿望

46、让客户看出来。d技巧提问，不同的提问，不同的回答方式，尽量避免直接回答。2、接听电话技巧：明确目的：为了让客户到现场来参观，应适当引导，激发客户前来看房的愿望。把握时间：接听电话时间不宜超过3 分钟，且电话响铃时间不宜超过三次。留下通讯方式：方便跟踪客户，不要放过任何一次机会。准确接线：转接电话时，假如不能接给对方时，应给予良好解释。3、怎样才能获得客户的资讯呢？只有让客户多说话，以互动的方式进行沟通。提问时不应有挑逗性，并尽可能不挑客户的隐私。针对性地进行说服工作，找出阻碍成交的原因。非常了解你的项目，做客户的参谋。适当地为客户作出一些建议，提些自己的想法。4、如何获得客户的信任呢？尽量婉转

47、地回答自身项目的优缺点。把客户当朋友，以交友的方式进行沟通，多为客户着想，往往有意想不到的收获。5、处理不同客户的技巧：高傲的客户：不抗、恭敬、谦逊，再细听他讲解，然后才讲项目的卖点，了解其真正的目的所在，让对方获得表面上的满足，而我们则得到实际利益。蛮横的客户：性情暴燥，先细听其讲话，然后针对他的观点进行解释，适当地刺激他。语言冲突的客户：当客户语言有问题时，应先自行检讨。情绪欠佳的客户：可能受到其他刺激，此时我们应同情他，并给予适当解释。别有用心的客户：发挥团体精神，以最快的速度处理好。有自卑感的客人：怕别人瞧不起他，不要长时间看他，更不能模仿其谈吐及仪态。对待女性客户时：男销售人员应避免

48、轻浮，应庄重有礼，不利语言应回避。6、说服客户的技巧：懂得项目优缺点的相互转换。对质与价进行灵活论述。化被动为主动，客观承认自己楼盘的不足，但同时会有利客户的取舍。7、促成交易的技巧：擅于激活客户的购买欲，用现身说话和空间想象力。敏于观察客户的购买讯号，适当地让客户下定，促成交易。帮助客户进行选择，销售人员应让客户所期望的大致要素说出来，避免拖廷时间。帮助客户作出决定， 由于购买资金较大， 思想上会有很大的波动， 故销售人员在适当时应帮助客户作出购买决定。制造热销气氛，在购买中，虽然有购房欲望，但我们仍应在人气上进行促使他们作出决定。制造抢购现象，通过与同事的合作让客户知道同时也有许多人在看同

49、一套房。购买时机效益：比如内部认购价格优惠，与时效性，可以得到更多好处。8、在销售上注意事项，哪些人不会成功：性格：内向，不作主动访问，守株待兔式的人。喜欢找借口的人。没有目标的人。心不在焉的人。公私不分的人。过分自信的人。“崇尚自由”的人。9、销售全局的 11 个要素：（1）项目本身：了解所行销的项目，相信能够满足客户的各种需求。（2）售楼员：让客户感受到你是他的置业顾问；有自信心，有非常丰富的房地产专业知识，对所行销的项目了如指掌，有比别人多一份思考与冷静。（3）客户：要有察颜观色的能力，千万别浪费时间去寻找你或有可能成为你的客户的人；用最快的时间发现成交与最快的时间打发不是你的客户。（4

50、）推销自己：房地产销售人员对客户的第一印象尤为重要，对自己要说什么把握得很准，使客户感到你的真诚，而不是夸夸其谈。（5）推销开发商：实力，信誉，用心是为了打造品牌，更是为了信誉而存在的开发商。（6）推销楼盘：销售人员要满怀热情地去销售，寻找一个绝妙的理由促成交易。（7）现场讲解：了解自己的开场白应该怎么说，语气语速和面部表情。（8）带给客户的是高附加值：现在的客户不仅是为了居住而买房，所以在项目介绍过程中，应将项目的附加值和超值介绍给他。（9）制造紧迫感： 让客户了解这是一个热销的项目，应着重讲解现在买入的理由及投资回报。（10）销售建议：并不是每个人都会成为你的客户， 但可以让对方明白你的建

51、议是对的，好的，并且讲明购买程序及注意事项。（11）签约结算：签约是销售人员精心设计的结果。10、销售技巧的运用，开拓客户的要领：（1）准备阶段： a观察自身的礼仪与着装是否得体。b自我训练笑容。c准备推销的各种道具，如楼书、价格、名片等。拟定拜访计划，何种拜访方式。每次接待后作出反思，对现场未作出答复的问题进行记录。（2）接近客户： a递名片，开场白，以称赞的语气打开话闸。b接待时两眼应正视对方，同时重视第三者，不宜冷落旁边客户。多用礼貌用语：请、谢谢、抱歉等。每一次交谈都应互留名片。（3）交谈时：落座时应选择最易接近客户的位置，你与客户要成“v字型，巧妙地运用距离。四种距离：a亲近距离：朋

52、友或亲戚。b私人距离： 1-2 尺。c社交距离： 2-3 尺。d公共区域： 3 尺以上。（4）展示与讲解：a产品的特点。b鼓励客户的发问。（5）递结与签单：a不要的讯号：两手交叉抱胸、摇头、手握拳、抬肩。b会买的讯号： 1、再次拿起楼书仔细地看。2、肩下垂，放开掌心，再次询问价格。3、就某一个优点赞成或同意。4、比较深入地问问题，问以后的情况。c递结方式： 1、假试已成交。2、二选一方式。3、建议的方式。d递结时注意的问题： 1、要有信心，大胆地去试。2、快成交时不要沉不住气，露出得意情形。3、对客户约定的事情记录下来。4、如果没能成交，检讨自身原因。11、谈判技巧初步接触新开客户常规范例：您

53、好！请问您是请允许我谢谢！注意要点：销售人员应该强调公司而非个人。初次见面需言语谨慎，给客户留下良好印象。过往客户注意要点：必要的礼貌关于如何发问根据经验，准备 10 个客户最关心的问题， 在客户缄默无语或态度模糊时选择性提出，注意客户反映，即时调整内容。掌握交通交谈时间及关键内容，统领客户思路，避免过于游离主题。在客户不了解情况却急于明确结论而销售人员又不便回答时，销售人员需婉转提出暂时拖后处理。在客户不经意的问话中引申话题，增强客户思考深度。关于积极倾听了解客户问题关键点，思考如何处理相关问题。客户的疑虑和不安都隐藏在其谈话中，在交谈的初期应积极鼓励客户提出看法，并尽快挖掘问题所在。良好的

54、倾听习惯，会令客户感到备受重视。良好的倾听习惯：平视客户眼睛，经常性点头回应，用笔及时记录。关键问题不能打断。常规范例：是的“”，您的看法非常正确。当然“”，我也是这样认为的。您是说“”，着个问题很重要。您所说的“”，很具普遍性。请允许我把您所说的“” ，记下来。常见情况- 客户泛泛而谈无实质内容，销售人员需及时调整其话题。- 客户在个别问题纠缠不清，销售人员应给予明确答复并转移话题。- 客户质疑公司 / 公司产品，销售人员需态度和缓， 了解具体矛盾关键， 告知其公司是客户信赖的并立刻解决。- 客户诋毁公司 / 公司产品切言语激烈， 销售人员应保持冷静， 询问事发原因， 提供有效解决办法；无解

55、决方法，可回避，推迟处理。解决问题的步骤不可回避的问题发现问题，解决问题是与客户的最佳叫就方法。 “客户的问题”原则上无大小之分，销售人应认真对待。确定问题所在常规问题包括：质量、价格、服务及其他。从客户问题中理顺思路，迅速总结归纳，逐一回复。提出解决方法或替代方案在公司政策范围内，提供明确答复。遇无理要求，敢于拒绝。- 关于质量：非客户原因质量问题，立即换货（尽量不退货）。客户因质量问题，由客户负责，在不影响使用的情况下，销售人员可提供促销方案。-关于价格：严格遵守企业的价格定位。与客户探讨产品质量保证，强调物有所值。-关于服务：让客户了解公司后续服务的基本流程，与公司步调保持一致。 根据客

56、户意见完善售后服务。不能解决的问题如何处理遇到不能解决的问题，销售人员需坦率表明态度。请客户达成谅解，汇报公司业务指导，尽快把结果转告客户。客户对销售人员工作不满，由业务指导和销售人员共同回访客户，与客户及时缓和关系。不同消费者个性的对策类型特性采取对策理性型深思熟虑，冷静稳健，不轻易被销售人员说服，对不名之处详细追问。说明房地产企业性质及独特优点和产品质量，一切介绍的内容须真实争取消费者理性的认同。感情型天性激动，易受外界刺激， 能很快就作决定。强调产品的特色与实惠，促其快速决定。忧郁型反复不断态度坚决而自信，取得消费者信赖，并帮助其决定。借故拖延型个性迟疑、借词拖延、推三拖四追寻消费者不能

57、接受的真正原因。设法解决，免得受其“拖累”沉默寡言型出言谨慎，反应冷静，外表严肃介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求再对症下药。神经过敏型专往坏处想，任何事情都会产生“刺激”作用谨言慎行，多听少说，神态庄重，重点说服。迷信型缺乏自我主导意识， 决定权操于“神意”或风水尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些迷信迷惑，强调人的价值。盛气凌人型趾高气扬，以下马威来吓唬销售人员，常拒销售人员于千里之外稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维消费者，找寻消费者“弱点”喋喋不休型因过分小心， 竟至喋喋不休， 凡大小事皆在顾虑之内， 有时甚至离题甚远销售人员须能取得信任，加强其对产品的信心。离题甚远时，适当时机将其导入正题。从下定金到签约须“快刀斩乱麻”。六、销售人