上半年广西房地产估价师制度与政策管理规约制度考试试题

1、2015 年上半年广西房地产估价师制度与政策 ：管理规约制度考试试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、收益性物业管理的对象为（） 。A 物业所有者B物业使用者C. 建筑物及其附属设施D. 土地2、在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元 用于支付征地和拆迁安置补偿费、 勘察设计和前期工程费、 房屋建筑安装工程费、 必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事 业性收费。假定该项目需交

2、纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和开发 利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为 _。A. 1067 元 /m2B. 1070 元/m2C. 1084 元 /m2D. 1141 元/m23、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界 址边长等，可查阅 _而得到这些资料。A 详细规划图B 分丘图C 分幅图D.宗地图4、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。A :建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B:建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C:建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与

3、实际经过年数也相等D:建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经 过年数E:工业用地的监测点评估价格5、在目标市场的选择模式中， 企业同时向几个细分市场销售一种产品， 属于A 选择专业化B 单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化6某宗土地面积为2000m2,城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度 30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是 （）。A .建筑物地面一层建筑面积为B. 建筑物地面一层建筑面积为C. 建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m21400m2,总建筑面积为5000m2600m2,总建筑面积

4、为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为 600m2,总建筑面积为2500m27、下列可作为市场法适用对象的是 _。A .学校B. 写字楼C. 纪念馆D. 教堂8、下列不属于住房公积金归集内容的是A .缴存住房公积金的对象B. 缴存住房公积金的工资基数C. 缴存比例D. 公积金使用9、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是A:空间直线距离B:交通路线距离C:交通时间距离D:经济距离E:工业用地的监测点评估价格10、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。A:房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B:房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C:房地产估价会有误差而且

5、不能有误差范围限制D:房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E:工业用地的监测点评估价格11、房地产投资的缺点是 _。A .相对较高的收益水平B. 易于获得金融机构的支持C. 抵消通货膨胀的影响D. 投资回收周期较长12、大跨度厂房指跨度在 m 以上的单层工业厂房。A: 6B: 10C: 12D: 15E:执行层的组织协调13、某宗房地产的年净收益为 4万元，购买者的自有资金为 7 万元，自有资金资 本化率为 12%，抵押贷款常数为 0.08，该房地产的价格为（）万元。A38.26B40.33C46.5D62.3314、现实中土地的使用、 支配权要受到多方面的制约， 其中政府的城市规划属于 方

6、面的制约。A :建筑技术B: 土地权利设置C:相邻关系D: 土地使用管制E:工业用地的监测点评估价格15、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。A :项目风险越大，风险等级系数值越大B:贷款期限越长，期限系数值越小C:企业信用等级越高，信用等级系数值越低D:用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低E:借款合同16、注册结构工程师注册有效期为年。A: 1B: 2C: 3D: 5E:房地产估价机构必须加盖公章17、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应 当站在 _的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A 委托人B. 估

7、价报告预期使用者C管理部门D. 中立18、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是 【2007 年考题】A :房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行 核对B:房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资 料，内部状况可不拍摄C:房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景 观等的优劣D:估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查 了解E:工业用地的监测点评估价格19、由社会环境、 经济环境和政治环境分别决定的社会因素、 经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。A :基本因素B:首要因素C

8、: 一般因素D:重要因素E:借款合同20、保险合同的客体为 _。A .保险人B. 保险利益C. 保险金额D. 被保险人21、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向 _提交申请资料。A .人事部B. 建设部C. 省级人事行政主管部门D. 所在地省级房地产行政主管部门22、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国 新的发展阶段的一个产业。A :支柱B:主要C:次要D： 一般E:房地产估价机构必须加盖公章23、制订进度计划时， 法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关 系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度， 看不出哪些工序是关 键工作。A:横道图B

9、:网络图C:进行图D: 工序图E:借款合同24、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2,其基 地的现时市场价格为 600 万元，附近类似写字楼 （包含土地和建筑物 ）的现时市场 价格为2800元/m2,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为 万元。A. 800B. 900C1000D.大于100025、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。A :时间风险B:比较风险C:持有期风险D:通货膨胀风险E:借款合同二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选

10、，所选的每个选项得 0.5 分） 1 、下列说法不正确的是（） 。A .利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项 目，该指标值应该大于 1B. 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对于一般 房地产投资项目，该指标值应该大于 1.2C. 在国际上，银行一般要求流动比率维持在 200%以上D. 般来说，对于一个开发周期为 2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润 率大体应为35%45%2、有一计算期为 10年的房地产置业投资项目， 经测算， 该项目的投资收益率为 10，银行 贷款利率为 6，计算期内，净现值的期望值为 125 万元，净现值 的期望值标准

11、差为 65 万元，则在 计算期内，该项目的标准差系数是. （2005年 试题 ）A: 52B: 58C: 62D: 68E:借款合同3、根据我国保险法的规定，我国保险公司的组织形式有两种。A :合伙企业B:中外合资企业C:有限责任公司D:股份有限公司E:国有独资公司4、_通常适用于工程项目规模较大、 建设周期较长、 技术复杂的开发项目建设。A 公开招标B 邀请招标C挂牌转让D 协议出让5、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。A :定额计价以直接费单价为基础B:定额计价以综合单价为基础C:定额计价是分部分项工程的不完全价格D:定额计价是分部分项工程的完全价格E:目前采用单位估价法和实

12、物估价法确定6、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性 营销的市场细分模式是。A :同质偏好B :分散偏好C:集群偏好D:集中偏好E:借款合同7、房地产市场结构包括以下的结构 _。A 供求结构B. 投资结构C 产品结构D. 产业结构E. 利润结构8、城市总体规划的内容包括等。A :编制市域、县域城镇体系规划B:规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型C:确定公共设施的位置、规模和布局D:确定城市性质和发展方向E:编制专项规划和近期建设规划9、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是 _。A .将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B. 承租人擅自转租房屋导致租

13、赁合同的终止属于自然终止C. 承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D. 租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规 定的房屋租赁的必备条款10、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。A :净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B:可以完全衡量项目风险性高低C:净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D:净现值标准差系数大的方案为优E:可以反映项目年度净现值的离散程度11、开发经营条例规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府 城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列 _事项提出书面意见， 作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。A 房地产

14、开发项目的性质、规模和开发期限B. 城市规划设计C 基础设施和公共设施的建设要求D. 基础设施建成后的产权界定E. 项目拆迁补偿、安置要求12、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为 _。A .住宅用地B. 公共服务设施用地C. 道路用地D. 绿化用地E. 军事用地13、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。A :将承租的房屋擅自转租B:将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C:公有住房无正当理由闲置 6个月以上D:故意损坏房屋的行为E:因不可抗力致使合同不能继续履行的14、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至 高的顺序为 _。A .商场、豪华住宅、

15、私立学校B. 豪华住宅、商场、私立学校C. 私立学校、商场、豪华住宅D. 商场、私立学校、豪华住宅15、属于建筑物重要性等级中的乙等的是。A :一般居住建筑和公共建筑B:中级居住建筑和公共建筑C:高级居住建筑和公共建筑D:具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑E:执行层的组织协调16、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析， 在确定其市场规模时， 有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。A :有效市场渗透市场服务市场B:服务市场有效市场渗透市场C:有效市场服务市场渗透市场D:服务市场渗透市场有效市场E:借款合同17、某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自

16、银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还， 年利率为 7，预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元， 如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为。A: 5.00B: 7.50C: 18.36D: 28.85E:借款合同18、某建筑物共3层总建筑面积为600卅，每层建筑面积相等，房地总价值为 600万元，土地价值 480万元。其中一层价值是二层的 1.5倍，二层价值是三层 的 1.2 倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有。A :按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为 33.3%B:按房地价值分摊，二层占有的土地份额为 30.0%C:按土地价值分摊，二层占有的土地份额为 35.0%E:按土地价值分摊，一层占有的土地份额为 47.9%19、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格 _。A卖方和买方掌握必要的市场信息B. 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C. 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D. 卖方和买方追求各自利益的最大化E. 卖方和买方急于完成交易20、_规定， 为了公共利益的需要， 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所 有的土地。A . 物权法B. 城市房地产管理法C. 建筑法D. 土地管理法21、运用基准地价修正法评估宗地价值时， 应明确的基准地价内涵的内容主要包 括基准地价对应的 _。A .容积率B. 土地用途C. 土地开发程度D.