上半年广东省房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作要求考试试卷

1、2017 年上半年广东省房地产估价师案例与分析 ：房地产估价报告写作要求考试试卷本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A 财务盈利能力B 清偿能力C. 资金平衡情况D. 营运能力2、对于共有房地产的转让，需要其共有人 _。A 全部同意B. 超过50%同意C 超过2/3同意D.有人同意就行3、某建筑物已建成 10 年，预计尚可使用 40 年，残值率为 4，该建筑物的成 新率为A：75B：79C：81D：84E:

2、工业用地的监测点评估价格4、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各 种商品最大可能的数量组合。A :生产可能性曲线B:边际转换率C:等收益线D:等成本线E:执行层的组织协调5、某宗土地面积为2000卅，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度 30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下， 下列建设方案中最可行的是。A:建筑物地面一层建筑面积为800川，总建筑面积为5 000mB:建筑物地面一层建筑面积为1 400川，总建筑面积为 5 000 m2C:建筑物地面一层建筑面积为600 m,总建筑面积为5 500 m，D:建筑物地面一层建筑面积为600 m,总建筑

3、面积为2 500mE:工业用地的监测点评估价格6、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该 购房者拥有的房屋产权建筑面积约为 _平方米。A100B111C112D1187、 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过_。A .半年B1 年C. 1 年半D. 2 年8、从 20052009年，某市商品房开工量分别为 30万、 60万、 80万、 95万、 120万，若以 2005年为基期，则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为。A: 100B: 200C：300D：40

4、0E:执行层的组织协调9、必须经承兑才能生效的金融工具是 _。A .本票B. 商业汇票C. 银行券D. 支票10、任何一宗房地产只能就地开发、 利用或消费， 并且要受制于其所在的空间环 境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。A :易受限制B:相互影响C:独一无二D:不可移动E:工业用地的监测点评估价格11、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元、期限 10 年、年利率 6%的住房抵押 贷款。若采用月还款常数为 0.7%的还款方式，并在最后 1 个月还清所余本息。 则相对于按月等额还款方式， 该家庭在还贷期间， 除最后 1 个月外，其他各月的 月供负担减少了（）元。A. 1

5、37.5B. 410.2C. 432.2D. 452.212、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是_A .无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B. 任意两条无差异曲线不能相交C. 无差异曲线凹向原点D. 无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用， 不同曲线代表不同的总效用13、某建设项目工器具及生产家具购置费用 2000 万元。建筑安装工程费用 5000 万元，工程建设其他费用 3000 万元，预计建设期为 3 年，年均价格上涨率为 3。 基本预备费率 5，则基本预备费为万元。 （2008 年试题 ）A：500B：815C：1445D：1473E

6、:执行层的组织协调14、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为 50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础 上增加 2%，该类房地产的报酬率为 6%，该宗房地产的价格为 _万元。A833B2500C1250D106715、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的 人民政府批准后，由实施。A :市、县人民政府B:市、县人民政府土地管理部门C:市、县人民政府规划管理部门D:乡镇人民政府E :房地产估价机构必须加盖公章16、某房地产开发项目建筑面积 3850卅，建设期2年，根据市场调查分析，该 项目建成时可售出 50

7、，半年和一年后分别售出 30和 20，出售时平均单价 为2850元/卅，折现率为15%,开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。A：57221B：76585C：79124D：91262E:工业用地的监测点评估价格17、下列风险中属于系统风险的是（） 。A比较风险B. 市场供求风险C未来运营费用风险D持有期风险18、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由住房和城乡建设部组织建 立，为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。A:房屋管理部门B:中国房地产估价师与房地产经纪人学会C:房地产管理部门D:中国房地产建设行政管理部门E:执行层的组织协调19、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同

8、时做到“薄利多销”或“中利 多销”的开发商定价方法称为 _。A 成本加成定价法B 价值定价法C 目标定价法D 认知价值定价法20、房地产泡沫形成的促成因素是 _。A. 土地的有限性B. 土地的稀缺性C. 投机需求膨胀D. 金融机构支持21、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。A :投资利润率B:投资回报率C:贷款利率D:成本利润率E:借款合同22、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。A :二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B:三级市场是指存量房地产交易市场C:按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D:按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，

9、二级房屋市场和三级 房屋市场E:借款合同23、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（） 。A. 销售收入B. 转让收入C. 租金收入D. 禾I息收入24、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。A:物质形态与货币形态B:投资资金量和预期收益率C:出租、出售或经营形态D:资金流通方式与对策E:借款合同25、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了 200m2的商业店铺用于出租经营， 购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款， 贷款期为 10年， 年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24 万元，则其偿债备付率是 _。A0.21%B1.23%C

10、2.01%D3.23%二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分 歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2,外墙面积为7m2,单元间分隔墙面积为10m2,公摊面积为5m2,那么，可出租面积应为_m2。A48.5B49C51D45.52、根据城市房地产开发经营管理条例规定,下列不征收土地闲置费的情形 有。A:因不可抗拒力造成开工延期B:因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的C:因

11、动工开发必需的前期工作（发现地下文物）而延期动工开发的D:因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的E:因房地产资金问题而不能如期开工的3、下列关于可比实例的说法中,正确的有 【2003年考题】A :可比实例一定是交易实例B:可比实例不一定是交易实例C:交易实例一定是可比实例D:交易实例不一定是可比实例E:可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例4、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续 注册，逐步实行。A :网上申扌报B:网上受理C:网上审批D:即时申报、受理和审批E:直接申报、受理和审批5、2002年 3 月某人以 4.5万元的预付款订购了一套售价

12、为 30万元的期房， 2003 年 3 月该项目交付使用时，楼价上涨到 33.6 万元，则其预付款的收益率为 _。A12%B13.4%C80%D125%6、房地产间接投资的形式主要有。A :投资房地产信托B:购买住房抵押支持证券C:购买房地产企业债券D:购买物业用于出租经营E:购买土地进行开发7、某居住区住宅用地面积 17.8公顷，建有 42栋住宅，分别为: 6栋 24层的住 宅，每栋基底面积和建筑面积分别为 900m2、21600m2; 16栋13层的住宅，每 栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2; 20栋8层的住宅，每栋基底 面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2

13、,则该居住区住宅平均层数为（）层。A7.9B11.9C12.1D19.08、有关房地产周期循环的原因，不正确的是 _。A 供需因素的影响B. 经济因素的影响C 政策因素的影响D.制度因素的影响9、 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。A 资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来 的优惠D 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带 来的优惠10、住房公积金制度的作用体现在。A:是改革住房分配制度，把住房

14、实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一B:增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换C:建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力D:住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低 的住房公积金个人住房委托贷款E:增强了职工解决住房问题的能力11、下列关于价格弹性的表述中，正确的有 _。A 供给价格弹性一般为正值B 当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C. 需求价格弹性永远为负值D 当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E. 般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性12、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。A:职工购买自住住房时的提取

15、B:职工建造自住住房时的提取C:偿还购房贷款本息时的提取D:离、退休时的提取E:出境定居时的提取13、_不是减轻纳税人负担的措施。A .附加B. 规定起征点和免征额C. 减税D. 免税14、债务融资的资金融出方所获得的报酬有 _。A .项目投资形成的可分配利润B. 协议中所规定的贷款利息C. 协议中规定的有关费用D. 租售收益E. 股息15、某类房地产 20072011年的价格见下表， 关于平均增减量法适用条件及其价 格趋势值的说法，正确的有。A :房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B:各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C: 2010年的价格趋势值为6900元/川D: 2011

16、年的价格趋势值为7283元/川E: 2012年的价格趋势值为7634元/卅16、 从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。（2005年试题 ）A:确定调查方式B:设计问卷C:收集信息D:定义市场区域E:借款合同17、集体土地未经依法不得出让。A :征用B :征收C:批准D:备案E:执行层的组织协调18、新设立的房地产开发企业， 应当自领取营业执照之日起 _日内，持有关文件 到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A7B15C30D6019、会计的基本职能包括。A :反映职能B:监督职能C:盈利职能D:增值职能E:管理职能20、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。A:承德市城市总体规划B:邢台市城市总体规划C:石家庄市城市总体规划D:承德市XX县人民政府所在地城镇总体规划E:石家庄市XX县城镇总体规划21、 若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷 款的风险属于。A :市场B:财务C:政策D:经营E:借款合同22、某房地产开发企业经过市场调研后， 决定在某城市开发供未婚青年居住的 “博 客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是 _模式。A 选择专业化B. 产品专业化C. 大量定制D. 市场集中化23、土地一级开发， 是指城市政府委托当地土地收购储备机构， 按