春森彼岸龙湖星悦荟实用教案

1、目录(ml)一、整体一、整体(zhngt)(zhngt)项目项目基本信息及规划营销基本信息及规划营销二、项目概况二、项目概况2.12.1、口岸特点、口岸特点 2.22.2、项目针对消费人口、项目针对消费人口及人群及人群2.32.3、城市规划、城市规划三、项目市场调查1、项目概述2、项目商业格局：3、业态分布(fnb)：4、商铺情况5、商业亮点四、SWOT分析第1页/共28页第一页，共29页。龙湖春森彼岸基础(jch)信息龙湖春森彼岸，位于北滨路上的大型高端豪宅(ho zhi)社区。以“超越龙湖”为口号入市，成为当前北滨路上销售均价最贵的高层豪宅(ho zhi)小区项目名项目名称称春森彼春森彼岸

2、岸建筑面建筑面积积（）（）约约7878万方万方物业地物业地址址重庆市江北区北滨路中段重庆市江北区北滨路中段 建筑形建筑形态态高层、高层、多层多层容积率容积率4.884.88主力房主力房型型三房、三房、四房四房最新报最新报价价江天阙：均江天阙：均价价1800018000元元/ /项目构项目构成成高层、多层住宅、商业、写字楼、高层、多层住宅、商业、写字楼、酒店酒店一、 基础(jch)(jch)信息第2页/共28页第二页，共29页。龙湖(lnh)春森彼岸交通图交通图第3页/共28页第三页，共29页。每一楼栋单独(dnd)命名，保持项目市场关注度和新鲜感涵邸江天竞云邸江天上籣邸江天月鸿邸香邸江天阙嵘邸

3、江天里龙湖(lnh)春森彼岸规划/功能划分规划/功能(gngnng)划分第4页/共28页第四页，共29页。根据各期推售产品户型(h xn)，针对目标客群特征进行广告平面设计X邸系列滨江板式(bnsh)洋房滨江板式(bnsh)洋房涵邸云邸籣邸产品特征：平层跃层皆有，带底TOWNTOWN及顶跃户型面积区间：平层：118-142118-142 跃层：142-233142-233 主力总价区间：90-22090-220万广告平面鸿邸香邸嵘邸龙湖春森彼岸产品/营销产品/营销第5页/共28页第五页，共29页。江天系列滨江高层(ocn)豪宅滨江豪宅(ho zhi)布局江天(jingtin)竞江天上江天月江天

4、里江天阙产品特征：均为平层户型面积区间：74-154主力总价区间：55-120万广告平面龙湖春森彼岸产品/营销产品/营销第6页/共28页第六页，共29页。外立面风格(fngg)采取反规划的建筑思路(sl)，使建筑没有标准层，每个立面都标新立异龙湖春森彼岸(bn)建筑春森彼岸的外立面比较独特，层次分明，立体感强，但在追求外立面美观的同时，也在一定程度上影响了居住的实用性。高层滨江住宅阳台上的不可卸玻璃窗外墙框架木质栅栏第7页/共28页第七页，共29页。二、星悦荟概况二、星悦荟概况(gikung) 星悦荟作为龙湖三大商业品牌之一，致力于打造社区型时尚生活中心，向中产(zhn chn)家庭及消费者提

5、供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。 星悦荟产品概念指：规模在5万10万平方米上下的集中商业，为城市中产(zhn chn)阶层及其家庭提供主题化或综合性的品质生活方式，使消费者感受生活之悦。 社区商业：是指区别于城市中心商业、shopping mall、大型购物中心(u w zhn xn)、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态；社区商业具有相当强的地域性。它是一种以住宅项目或住宅街区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要商品和服务的属地性商业。第8页/共28页第八页，共29页。社

6、区(sh q)中心商业四大特点 一 全部设施围绕家居生活展开 社区中心以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近需求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅(zhzhi)延伸体系，比如：菜市场和超市是厨房的延伸；浴室和洗衣房是卫生间的延伸；餐饮和小吃是餐厅的延伸；影院、茶楼、歌舞厅是客厅的延伸；图书室和阅览室是书房的延伸。 二 业态常见与日常(rchng)商业及服务 社区中心把日常(rchng)商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。第9页/共28页第九页，共29页。 三 以住宅小区居民

7、为服务对象 社区中心的服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同(gngtng)构成城市人居活动中心的完整系统。 四 属于配套市场化运作 社区中心是政府调控下的商业行为，在政府的规划(guhu)要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提高教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相关可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。第10页/共28页第十页，共29页。2.1、口岸(ku n)特点 重庆龙湖星悦荟位于北滨黄金滨江线的腹心口岸，且滨江岸线长达一公里，西邻观音桥商圈，东接江北嘴CBD；北邻五里店商业区

8、；通过黄花园(huyun)大桥可一桥飞渡解放碑CBD，未来地铁四号线将通过项目一期，紧靠滨江快速路，可避开商圈环道的拥堵。从口岸上看，是属于一种外向持续服务性社区商业。第11页/共28页第十一页，共29页。2.2、项目针对(zhndu)消费人口及人群龙湖星悦荟向北辐射，江北嘴有20万商务精英，观音桥商圈有45万日均客流量，北滨路沿线2公里内，汇聚了九龙仓、信和、中海、招商、煌华等5万户豪宅业主，有超过20万的常住人口，再加上龙湖包括春森彼岸在内的10万高端业主，其高端客群达百万(bi wn)之众，这也将是项目强有力的支撑。 针对客群特征：1、喜欢高层居住氛围的时尚成功中青年人群2、以金融行业从

9、业人士、专业技术人员（律师、设计师等）为主要职业特征3、喜欢江景资源和洋房产品的中青年成功人群4、对产品品质和物管水平有较高要求5、以外企管理人员、业二代、私企业主为主力客户群体第12页/共28页第十二页，共29页。 未来三年内，江北(Jingbi)嘴CBD将有600万方商务楼宇、400万方住宅、80%全国性金融机构入驻、20万国际商务精英工作生活 江北(Jingbi)嘴CBD滨江豪宅带日趋形成，左右2公里内，密布5万户高收入阶层家庭 春森彼岸就是打造一个城市共同体，未来将拥有来自美国、澳大利亚、日本、韩国、香港等18个国家和地区的国际人士，常住人口将达 到2万人，流动人口将超过4万。CBDC

10、BD滨江黄金口岸，覆盖巨量高端客群CBDCBD核心生活圈输送三大优质客源，辐射(fsh)40(fsh)40万人口 第13页/共28页第十三页，共29页。2.32.3、项目、项目(xingm)(xingm)规划规划 星悦荟（春森彼岸）体量10万方体量，分3期开业。去年开业的是一期滨江商业，共5万方。汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能。其外立面打破现代主义大片大片整齐划一的外立面，将其碎化，从而形成层次分明，立体感极强、极富个性的外立面，并保持一种和谐亲近的视觉美感。整个春森彼岸则通过建筑的高低错落，形成完美的天际线，也成为一道城市景观。电梯轿厢内首次按星级标准装修、门窗全部采用镀膜玻璃、每栋楼

11、均设计新风(xn fn)系统。第14页/共28页第十四页，共29页。三、项目(xingm)市场调查 1、项目概述 星悦荟项目于2011年开业，方位自东向西，距江岸仅100米，整个工期为三期，目前一期已全面完成，体量为5万方；二期目前正在建设中，估计于今年年底或明年初能完工；三期现未动工。本项目一期商业(shngy)招商已经完成，正在做二期招商工作。第15页/共28页第十五页，共29页。 停车位：广场上有257个停车位，地下停车场有243个停车位。 广场街面设有大型大型店招和部分(b fen)绿化设施和绿植。第16页/共28页第十六页，共29页。 2 2、项目格局：、项目格局： 整体项目地势北高

12、整体项目地势北高南低，大致南低，大致(dzh)(dzh)呈三阶梯状分布；呈三阶梯状分布；商业项目为至西向商业项目为至西向东，第一期位于西东，第一期位于西方，视野开拓，楼方，视野开拓，楼层分布：层分布：6 6层商业布层商业布局，纵向分为局，纵向分为8 8个区，个区，每区设有一部直升每区设有一部直升电梯。商业上门为电梯。商业上门为一期高层住宅。一期高层住宅。第17页/共28页第十七页，共29页。3、业态(y ti)分布： 商业业态为：餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能 一楼平层三大业态均匀分布，主力商铺有：W俱乐部、V尚、美域红酒、重庆小天鹅火锅等； 2-4楼为餐饮商铺，主力商铺有：重庆小天鹅、澜轩

13、美食、棠棣等；5-6楼1-3区为休闲商铺，主力商铺有：禅庭 SPA、络绎(luy)茶道；5-8区为餐饮商铺，主力商铺有：棠棣、天河一家、青一色、思贝汤。 餐饮主要以中餐风味餐厅为主，搭配有休闲餐饮和火锅。 休闲娱乐主要以红酒吧、书吧、茶厅、酒吧为主，配以咖啡厅和美容SPA。第18页/共28页第十八页，共29页。 按业态按业态(y ti)划分划分餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲蕉叶蕉叶时间时尚餐厅时间时尚餐厅W W俱乐部俱乐部阿拉比卡咖啡阿拉比卡咖啡随苑随苑特等舱特等舱V V尚尚一点极一点极青一色青一色上品料理上品料理美域红酒美域红酒刘开渠艺术中心刘开渠艺术中心澜轩美食澜轩美食渝风渝菜渝风渝菜玖嘉酒庄玖

14、嘉酒庄络绎茶道络绎茶道思贝汤思贝汤鹭宝宝海鲜火锅鹭宝宝海鲜火锅北滨一号会所北滨一号会所浮生闲浮生闲菩提素菩提素家全居家全居星派星派KTVKTV尧记茶叙尧记茶叙杏帘居杏帘居渔梦轩渔梦轩禅庭禅庭 SPASPA重庆小天鹅重庆小天鹅天河一家天河一家苗品记茶艺馆苗品记茶艺馆棠棣棠棣观澜阔观澜阔乐浮咖啡乐浮咖啡天绿天绿 上品料理上品料理简盖美发专家简盖美发专家康曼美容美体康曼美容美体第19页/共28页第十九页，共29页。按区域按区域(qy)划分划分区域区域1 1区区2 2区区3 3区区4 4区区5 5区区6 6区区7 7区区8 8区区1F1FW W 俱乐部俱乐部美域美域红酒红酒V V尚尚鹭宝宝海鲜鹭宝宝海

15、鲜火锅火锅时间时间时尚时尚餐厅餐厅阿拉比卡阿拉比卡咖啡咖啡随苑随苑乐浮咖啡乐浮咖啡 玖玖嘉酒庄嘉酒庄2F2F简盖美发简盖美发简盖简盖美发美发苗品记茶苗品记茶艺馆艺馆未开通未开通蕉叶蕉叶蕉叶蕉叶杏帘居杏帘居渔梦轩渔梦轩3F3F刘开渠艺刘开渠艺术中心术中心刘开刘开渠艺渠艺术中术中心心未开通未开通未开通未开通家全家全居居家全居家全居重庆小天重庆小天鹅鹅天绿天绿 上品料理上品料理4F4F一点极一点极尧记尧记茶叙茶叙未开通未开通未开通未开通观澜观澜阔阔渝风渝菜渝风渝菜澜轩美食澜轩美食澜轩美食澜轩美食5F5F禅庭禅庭 SPASPA浮生浮生闲闲康曼美容康曼美容美体美体未开通未开通特等特等舱舱（装（装修）修）

16、棠棣棠棣菩提素菩提素（装修）（装修）青一色青一色6F6F禅庭禅庭 SPASPA络绎络绎茶道茶道售房中心售房中心售房中心售房中心物业物业办公办公地点地点物业办公物业办公地点地点天河一家天河一家思贝汤思贝汤第20页/共28页第二十页，共29页。 4、商铺、商铺(shn p)情况情况结构：大部分户型为纵深为15-20米，开间为24-70米，面积多为360-1400平米。层高：一层为4米。2-6层为3.5米。装修：突出(t ch)本业态和品牌特色，采用不同家居和灯饰衬托出产品或服务特色。物业条件：独立水、电、气和下水。消费水平：人均消费150-350元/人。类型：所有商铺均为租赁，无出售物业。水流和车

17、流：8-20人/小时 300-480辆/小时（双向）第21页/共28页第二十一页，共29页。 租金(zjn)和营业额 租金：70-100元/平米(pn m)，物业费14元/平米(pn m) 单铺租金集中分布30000-140000元/月 单位租金起价：约80元/月平方米 单位租金最高价：约120元/月平方米 单位租金均价：约85元/月平方米 价值区分布：靠近平层第一价值区；靠近中间为第二价值区。越接近街道两头和高层的租金越低。 临街商铺出售供应：无 二手商铺转让：无 营业额：每月流水50-90W 单铺每日营业额集中分布：10000-25000第22页/共28页第二十二页，共29页。5、商业(s

18、hngy)特色 1 建筑大气，宽幅落地(lu d)外窗设计，室内外采用优质材料，灯光柔和，风格高贵典雅。 2 每层楼面中间区域设有供顾客和消费者休息的设施。 3 装修管理较好，围挡横平竖直且封到顶，材料是轻钢龙骨加木工板后外面再喷绘上墙第23页/共28页第二十三页，共29页。四、SWOT分析(fnx) 优势： 良好的硬件、软件和定位； 优越的地段位置和环境，属于北滨路江面核心区域内,紧邻各大商业圈和高消费人群，易于汇聚车流和人流； 商业地产品牌知名度高，对自身品牌和商铺的品牌运作和推广营销能力较强； 入驻品牌均为其品牌的旗舰店；装修给人以气派和尊贵的感觉； 租金较为便宜，便于市场(shchng)培育； 周边高端人群有高品位的追求。第24页/共28页第二十四页，共29页。劣势(lish)： 商业布局不平衡；周边无任何商业设施和氛围，整体项目也只完成一期，难以满足人们的多样化需求。 业态组合较单一，只汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能；未规划必备性业态，如：超市、药店、银行等。 部分同层未能联通；不利于人流流向引导。 因星悦荟为社区型中心，但目前除本项目住宅业主较少，且未能吸引周边居民，未形成(xngchng)住宅社区氛围，住宅与商业未能达到统一。 业态同质化严重，重庆几大商圈已经有相对成熟和稳定的同