成本精细化管理手册

1、1 / 216 文档可自由编辑打印成本精成本精细细化管理手册化管理手册目目 录录成本精细化管理手册成本精细化管理手册1 1一、目标成本管理作业指引31.1 目标成本管理作业指引3二、目标成本控制指导书72.1 成本控制指导书72.2 项目论证成本管理作业指引 202.3 方案设计成本管理作业指引 232.4 施工图设计成本作业指引 282.5 主要材料设备采购方式及成本控制目标建议 312.6 总包、分包承包方式及成本控制目标建议 332.7 项目后期评估作业指引 34三、目标成本控制表373.1 规划指标控制表 373.2 土地成本控制表 393.3 设计限额控制表 403.4 前期费用控制

2、表 413.5 建安成本控制表 443.6 营销费用控制表 473.7 开发间接费用控制表 503.8 管理费用及财务费用目标控制表 513.9 目标成本控制汇总表 523.10 目标成本审批表543.11 结算资料审批表56四、工程付款574.1 工程进度付款作业指引 574.2 工程付款建议书 604.3 工程进度款审核表 614.4 工程历次付款一览表 62五、 采购管理 632 / 216 文档可自由编辑打印5.1 采购管理作业指引 635.2 采购管理流程 955.3 招投标管理102六、成本过程控制1126.1 工程造价管理办法1126.2 现场签证工作指引1156.3 设计变更工

3、作指引1216.4 造价审核的管理1306.5 结算支付的管理1366.6 造价分析的管理1366.7 造价档案的管理1376.8 造价管理的措施1396.9 工程结算及乙方申报资料及审核1393 / 216 文档可自由编辑打印一、一、目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引1.1 目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人1.1. 目的目的指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险。2.2. 适用范围适用范围4 / 216 文档可自由编

4、辑打印适用于公司及项目公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。3.3. 术语和定义术语和定义3.1.目标成本：通过确定成本目标值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。3.2 目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常，目标成本主要分为四个版本。3.2.1 第一版，可研阶段目标成本（也称成本估算） ，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间；3.2.2 第二版，确定规划方案目标成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后；3.2.3 第三版，年度开发

5、目标成本（也称成本控制指导书） ，采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时间为确定年度开发经营计划，确定当期项目规划和单体方案后；3.2.4 第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第三版目标成本的修订；3.3.动态成本：指当前工程项目中即时的成本。4.4. 职责职责4.1 公司及项目公司-造价部：4.1.1 负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；4.1.2 负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；4.1.3 负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；4.1.4 负责与相关部门就限额设计

6、数值及成本建议进行沟通，达成共识形成目标成本指导书 。5.5. 工作流程工作流程5.1 制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书5.1.1 在项目施工图设计阶段，建安目标限额设计成本控制建议书审批后，造价部根据审批的建议书，对总包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。5.1.2 工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下：5.1.2.1 总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不同按合同（招标）成本目标的 10%左右的不同比例确定；5.1.2.2 为了加快项目开发的速度，一般

7、在总包工程开工前，个别分项工程必须提前开工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等；此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内；5.1.2.3 对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如下：5.1.2.3.1 采用总价包干方式：如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价；5.

8、1.2.3.2 采用单价包干方式：如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等，根据限额设计指标分解承包单价；5 / 216 文档可自由编辑打印5.1.2.4 总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来说，各分项工程根据不同情况可能会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等；5.1.3 汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建议，部门经理审核，常务副总经理审批，指导总包及分包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承包目标实现；5.1.4 项目实施过程中，造价部负责对成本情况进行动态监控，及时预警， 如有超目标的项目，分析原因，及时报部门经理、

9、公司经营管理班子经营管理班子决策。5.2 制定项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书5.2.1 施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的主要材料（设备）进行分类，据材料的各自特点及方便施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，控制材料（设备）成本的目的是材料（设备）选型定板一定要控制在成本目标范围内；5.2.2 对主要材料（设备）采购方式建议的主要原则如下：5.2.2.1 甲购材料（设备）：对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质素影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式。如：机房设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小

10、品、环境设施、公建配套工程中专用设备等。5.2.2.2 甲定乙购材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的素质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切；信息价相差很大的材料（信息价上没有的）的材料适合采用甲定乙购材料。如：外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、及会所装修面层材料等。5.2.2.3 甲方制定范围、乙方采购材料：工程中常见，对楼盘效果及素质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近；与施工进度及配合较密切的材料；如：混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的面砖及涂料油漆（功能房、楼

11、梯间、地下室等次要位置） 、特殊要求的五金件、环境普通石材（国产中低档） 、PPR 管材、PVU 排水管、开关插座等；5.2.2.4 乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及素质基本没影响，与信息价很接近的材料。如：钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、普通照明灯具（楼梯间、功能房、地下室） ；5.2.3 采购主管在完成项目主要材料（设备）采购汇总后报部门经理审核，公司分管副总经理审批。5.3 汇总目标成本5.3.1 造价部汇总各项目标成本形成目标成本控制指导书 ，报相关部门会签分管副总经理审批目标成本审批表 ；5.4 目标成本控制指导书分解下发执行5.4.1 造

12、价部将目标成本控制指导书落实到各部门执行；5.4.2 各部门根据目标成本控制指导书的要求进行实施按月度或季度进行反馈造价部；5.4.5 造价部对各阶段的成本进行控制，所有项目的资金结算支付均经过造价部的审核，是否超出目标成本对于超出目标成本的向责任部门发出成本预警；5.5 项目成本动态监控6 / 216 文档可自由编辑打印5.5.1 工程技术部控制设计变更，并将预算增加情况反馈造价部；5.5.2 造价部严格按照的限价要求进行材料及设备采购；5.5.3 项目部负责对工程变更的控制，并将预算增加的情况反馈造价部；5.5.4 造价部对招标、工程变更、现场签证进行成本预算控制；5.6 项目成本动态分析

13、5.6.1 造价部根据各环节的成本反馈信息对照项目目标成本分析提出成本预警或进行目标成本调整，并按月（季）编报综合成本分析报告5.7 目标成本调整5.7.1 对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算（设计变更、现场工程签证） ，如果有补充预算则在目标成本控制指导书中调整目标成本，由责任部门申请报造价部审核，分管副总经理审批；5.7.2 对于无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的其他发生项目成本在项目竣工结算中不与考虑。6.6. 支持文件支持文件无7.7. 相关表格记录相关表格记录7.1.项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议7.2.项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议

14、7.4.目标成本控制指导书7.5.目标成本审批表7 / 216 文档可自由编辑打印二、目标成本控制指导书二、目标成本控制指导书2.1 成本控制指导书成本控制指导书 项目 期期 造价部造价部 年年 月月 日日8 / 216 文档可自由编辑打印目 的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；附表（一）：产品组合2.1.12.1.1 产品组合产品组合总占地面积总规划用地面积住宅占地成本敏感综合容积率总车位比（不含TH）住宅可售商业可售总建筑面积其中公建公建用地车库可售其中住宅产品组合产品组合建筑建筑面积面积占地占地面积面积产品产品比例比例平均平均面积面积总户数总户数框架框架比例比例容容积积率率

15、占地占地单单位位造造价价TOWNHOUSE多层小高层住宅高层独立车库商业网点地上停车位公建配套用房非人防地下车位半地下车位地下车位人防地下车位综合普通住宅户均9 / 216 文档可自由编辑打印附表（二）：目标成本2.1.22.1.2 目标成本目标成本成本项目成本项目一期目一期目标成本标成本( (万元万元) )跨期目跨期目标成本标成本( (万元万元) )第一责任第一责任部门部门权重权重其它责其它责任部门任部门权重权重控制要点控制要点可售面积一、土地获得价款1、政府地价项目发展部100%2、政府收益金项目发展部100%3、出让金项目发展部100%出让金标准：住宅元/m2,公建元/m2,面积需经造价

16、部复审4、配套费项目发展部100%出让金标准：住宅元/m2,公建元/m3,面积需经造价部复审5、红线内、外市政配套项目发展部100%6、拆迁补偿费项目发展部100%7、契税项目发展部100%二、开发前期准备费1、勘察设计费勘察丈量费项目部85%工程管理部、造价部15%需招标确定合作单位规划设计费规划设计部100%竖向管网设计项目发展部100%施工图设计设计部100%外配套管网设计项目发展部100%建筑研究用房设计部50%项目部50%2、报批报建费政府报批报建费项目发展部100%详见附表一，需分期阶段考核水电气 增容项目发展100%水增容费 元10 / 216 文档可自由编辑打印成本项目成本项目

17、一期目一期目标成本标成本( (万元万元) )跨期目跨期目标成本标成本( (万元万元) )第一责任第一责任部门部门权重权重其它责其它责任部门任部门权重权重控制要点控制要点费部/m2、电贴费 元/户3、三通一平费项目部100%临时道路项目部100%临时用电项目部100%合理确定最优方案、避免重复迁移临时用水项目部100%合理确定最优方案、避免重复迁移场地平整费项目部100%严禁发生现场土方运输责任不明的现象发生，导致甲方重复运输4、临时设施费项目部100%临时围墙项目部100%临时办公室项目部100%临时场地费项目部100%临时围板项目部100%三、主体建筑工程费100%1、基础工程费100%大坑

18、处理项目部70%工程管理部、造价部30%需招标确定合作单位护壁(坡)基础桩基检测100%降水2、结构及粗装修工程3、门、窗工程室外门窗户 门防火门4、公共部位精装修大堂及电梯前厅精装修另见附表二楼梯间精装修按建造成本责任划分11 / 216 文档可自由编辑打印成本项目成本项目一期目一期目标成本标成本( (万元万元) )跨期目跨期目标成本标成本( (万元万元) )第一责任第一责任部门部门权重权重其它责其它责任部门任部门权重权重控制要点控制要点屋面精装修外立面精装修5、室内装修阳台、露台精装修四、主体安装工程费1、室内水暖气电管线设备室内给排水系统室内采暖系统室内燃气系统另见附表二室内电气系统2、

19、室内设备及安装费空调及安装电梯及安装高低压配电及安装消防通风及安装按建造成本责任划分五、社区管网工程费100%100%1、室外给排水系统100%100%自来水系统100%100%另见附表二雨污水系统按建造成本责任划分100%100%2、室外采暖系统项目发展部100%100%管道系统100%100%热交换站100%100%挂网费100%100%3、室外燃气系统100%100%管道系统100%100%调压站按建造成本责任划分100%100%另见附表二12 / 216 文档可自由编辑打印成本项目成本项目一期目一期目标成本标成本( (万元万元) )跨期目跨期目标成本标成本( (万元万元) )第一责任第

20、一责任部门部门权重权重其它责其它责任部门任部门权重权重控制要点控制要点4、室外高低压系统100%100%高压线路工程100%100%低压线路工程100%100%配电室100%100%开闭站100%100%5、室外消防系统100%100%6、室外智能化系统100%100%智能化系统100%100%7、电讯工程100%100%六、园林环境费100%100%1、环境设计费设计部100%2、绿化建设费100%3、建筑小品100%100%4、道路广场建造费100%100%5、围墙、大门建造费100%100%另见附表二6、室外照明100%100%7、室外背景音乐100%100%8、室外零星工程按建造成本责

21、任划分100%100%七、配套设施费100%1、游泳池100%100%2、会所100%100%3、幼儿园100%100%4、小学校100%100%另见附表二5、网球场100%100%6、物业用房100%100%7、其它配套用房100%100%8、垃圾房按建造成本责任划分100%100%八、开发间接费100%100%13 / 216 文档可自由编辑打印成本项目成本项目一期目一期目标成本标成本( (万元万元) )跨期目跨期目标成本标成本( (万元万元) )第一责任第一责任部门部门权重权重其它责其它责任部门任部门权重权重控制要点控制要点1、工程管理费100%100%工程监理费项目部100%100%预

22、结算编审费造价部100%100%行政管理费项目部100%100%由财务负责指标确定施工合同外奖金项目部100%100%2、利息财务部100%项目部、项目发展部100%3、营销费用60%40%媒介广告费100%100%广告设施及发布费销售部60%设计部40%4、物业完善费项目部100%100%开发成本合计100%100%九、期间费100%100%管理费用总办、财务部100%100%销售费用销售部100%100%财务费用100%100%项目总投资100%100%开发过程中成本控制责任分解.xls14 / 216 文档可自由编辑打印附表（三）目标建材成本标准目标建材成本标准目标建材成本标准材料名称材

23、料名称说明说明规格规格单位单位目标价格目标价格窗元/平米阳台门元/平米分户门元/樘分户门元/樘防火门元/樘单元门元/樘车库门元/樘网点门元/平米外墙瓷砖元/片外墙涂料元/平米楼梯间踏步砖元/片楼梯间地面砖元/片楼梯间踢脚镶边大理石元/平米小高层电梯前厅装修元/平米无动力排风扇元/个散热器元/100w小高层电梯万元/部道路砖元/块广场砖块庭园灯盏草坪灯盏壁灯盏15 / 216 文档可自由编辑打印附表（四）：报批报建费用明细2.1.32.1.3 报建报批费用明细报建报批费用明细费用标准费用标准序序号号费用名称费用名称说说 明明费用费用(元元/)收费收费部门部门成本目标指成本目标指标标(元元/)项目

24、总控制目项目总控制目标成本标成本(万元万元)1勘查丈量费2规划定位放线费3审图费4规划设计费5规划管理费6规划服务费7人防工程质检费8临时用水9招标管理费10市场服务费11合同见证费12招投标服务费13排污费14固体垃圾排放费15垃圾托管费16工程质量委托费17劳保统筹费18施工许可证工本费19防疫审查费20工程保险费21标志牌22其它合 计16 / 216 文档可自由编辑打印2.1.42.1.4 项目营销成本控制要点项目营销成本控制要点附二：营销费用控制明细 项目 期营销费用造价部造价部 年年 月月 日日17 / 216 文档可自由编辑打印为提高营销企划水平，有效控制 项目销售费用成本，特制

25、定本成本控制要点。一、适用范围：一、适用范围：1. 项目营销成本费用控制。二、计划控制目标二、计划控制目标1.项目销售费用总额度为 万元。综合销售成交均价 元/M2，销售率 ，销售成交合同总额的 ，另加销售卖场包装、样板间费用 万元） ；2.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原则上不得结转；三、控制方式及要求三、控制方式及要求1.销售费用控制责任部门为销售部，造价部负有监督执行、超支预警的责任；2.销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、造价部，用以指导项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节；3.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；4.在各年销售费用总额之

26、内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报公司讨论通过后报造价部备案，作为当年销售费用成本控制依据；5.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出 以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告造价部，经公司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施；6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品） 、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等） ，费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。7.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，

27、由造价部负责划分，报公司批准后确定；8.示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划，待公司批准后方可实施；9.在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批准后方可实施；10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变；11.如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所节余，则节余部分可结转至下一年使用。四、总控及分解执行目标四、总控及分解执行目标费用额度 单位：（万元）分期第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年合计合计销售面积

28、（m2）成交均价(元)成交额营销费用（万）卖场及样板间费用（万）18 / 216 文档可自由编辑打印合 计（万）占总费用比例（）年营销费用营销费用总额占总合同金额的 %，五年总额为：五年总额为： 万元。万元。每年的销售费用销售费用见下表：分期第一年第二年第三年第四年第五年合计合同总额（亿）销售费用(万)a）遇下列情况可对总控及分解目标进行调增 在建造标准不变的情况下，当某年销售成交合同均价较当年计划增加超过 3以上时，相应的费用控制目标可按相应的变化进行等比例调增。销售卖场建造装修、样板间费用不作调整。 当上一年销售费用超出目标成本 15以上时，造价部可向公司提出调增总控及下一年分解目标的建议

29、；b）遇下列情况须对总控及分解目标进行调减 在建造标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年计划减少时，相应的费用控制目标须按相应的变化进行等比例调减。包括销售卖场包装、样板间费用； 当上一年销售费用较目标成本节余超过 5以上时，造价部须向公司提出调减总控及下一年分解目标的建议；c）所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和分管副总经理批准。20122012 年分解目标年分解目标 单位：万元序号序号项项 目目促销期促销期强销期强销期后期后期合计合计总费用1现场包装费（现场卖场）6媒介广告费7广告设施及发布费现场促销活动费（ 万万/ /次）次）8促销活动费（见说明）（见说明）市内卖场租赁以及巡

30、展费9展销费（包括所有的资料费用）（包括所有的资料费用）（两次房交会：（两次房交会： 万万/ /次）次）10销售模型费（ 个）11宣传资料及礼品费12看楼交通费（主要是电瓶车）（ 辆，辆， 万万/ /辆）辆）13企划费用含市场调研、销售策划、咨询费含市场调研、销售策划、咨询费19 / 216 文档可自由编辑打印14卖点增加费（此费用记入企划费用）（此费用记入企划费用）卖场分解目标卖场分解目标 单位：万元序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量合计合计1234567合计现楼样板房装修成本目标为均价 万元/个样板房，折旧和销售回收不低于 万元/个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均 万元/个样板

31、房。现楼售楼处装修成本目标为 万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均 万元/个售楼处。五、考核指标五、考核指标a）销售费用控制情况考核指标：成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比；成交销售费用比当期累计销售费用成交销售费用比当期累计销售费用/ /当期累计成交金额当期累计成交金额100100目标销售费用比当期累计销售费用目标销售费用比当期累计销售费用/ /当期目标销售费用当期目标销售费用100100销售面积比实际合同销售面积销售面积比实际合同销售面积/ /销售面积分层分户表面积销售面积分层分户表面积100100b）成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每个季度的比较

32、，一般应在 1.5%左右；c）目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比较，一般应在 100%左右；d）销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售面积比率不低于99.99。六、本成本指导书由造价部负责解释。六、本成本指导书由造价部负责解释。附：房地产企业成本核算指导营销推广费用科目划分1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装

33、饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用20 / 216 文档可自由编辑打印11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）销售模型费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）售后服务补贴：销售折扣、由于销售承诺给业主的补偿15）其他2.2 项目论证成本管理作业指引项目论证成本管理作业指引项目论证成本管理作业指引项目论证成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日

34、期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人21 / 216 文档可自由编辑打印22 / 216 文档可自由编辑打印1.1.目的：目的：明确项目论证阶段的成本估算的主要方法和应达到的深度要求。2.2.适用范围：适用范围：本细则适用于项目公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。3.3.定义：定义：3.1 项目可行性研究阶段成本估算： 在项目可行性研究阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先估算和确定的过程，是项目可行性研究报告的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。4 4职责：职责：4.1

35、 公司-造价部4.1.1 负责编制新项目成本估算表 。4.1.2 负责项目可行性研究阶段跟踪执行新项目成本估算表 。4.2 公司-技术管理部（设计） 4.2.1 负责提供项目初步规划方案或要点分析。5.5.工作流程工作流程5.1 项目基础性成本分析5.1.1 造价部经理每半年安排相关人员编制项目公司开发项目所在地区的各类建筑各种档次物业建造成本水平报告 ，供公司领导和相关人员参考。5.2 项目可行性论证成本分析5.2.1 造价部经理指定专业工程师负责项目可行性研究阶段的成本估算工作。专业工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本估算报告。5.2.2 进行成本估算的依据包括：技术管理部（设计）

36、提交的可研阶段项目规划要点分析，投资发展部提交的关于项目定位的市场调查报告 、 土地规划指标及相关土地状况资料，成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告，市场同类档次项目的建造标准及形式等信息。5.2.3 造价部专业工程师按新项目成本估算表格式要求，完成估算。5.2.3.1 填写编制说明：包括“项目概况” 、 “成本估算的依据” 、 “估算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修” 、 “其他说明” （例如估算时没有考虑哪些费用）5.2.3.2 结合项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。5.2.3.3 按政府

37、相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属造价部填写的项目。5.2.3.4 有多方案需要比较的项目，成本估算人应对各方案的成本差异性进行分析和说明，比较后提出成本建议。5.2.4 新项目成本估算表经造价部经理审核后提交投资发展部，作为可研分析报告的附件。5.2.5 公司进入新的城市进行房地产开发，成本估算人员必须在进行项目成本估算前先完成该城市的房地产开发成本水平调查报告 ，内容应包括：23 / 216 文档可自由编辑打印5.2.5.1 该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。5.2.5.2 当地的设计规范和标准

38、的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。5.2.5.3 当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表5.2.6 造价部专业工程师应在销售分公司提供的竞争楼盘清单中，挑选 1-2 个楼盘深入调研，完成竞争楼盘成本水平调研报告 。5.3 公司立项阶段5.3.1项目可行性研究报告获得公司批准及正式立项后， 新项目成本估算表中有关的数据自动成为新项目建安成本的预控目标。5.3.2 造价部专业工程师负责把预控目标输入成本信息库。5.4 资料存档新项目成本估算表经审批后，由造价部移交项目部资料信息

39、员负责存档保管。6.6.支持文件支持文件无无7.7.相关记录表格相关记录表格7.1*地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表24 / 216 文档可自由编辑打印2.3 方案设计成本管理作业指引方案设计成本管理作业指引实施方案设计成本管理作业指引实施方案设计成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人25 / 216 文档可自由编辑打印1.1.目的目的为保证项目发展成本目标的实现，本指引规范了方案设计阶段的成本管理和控制方法。2.2.范围范围适用所有公司开发项目方案设计阶段的成本管理及控制工作。3.3.术语和定义术语

40、和定义3.1 实施方案设计阶段：包括规划方案（含单体）设计和建筑扩初设计。4.4.职责：职责：4.1 公司-造价部4.1.1 负责项目市场成本调研，编制项目成本调研报告；4.1.2 负责建立成本模型和数据库；4.1.3 负责编制方案设计阶段成本测算及编制方案阶段成本分析报告 ；4.1.4 负责组织编制扩初设计阶段成本概算及扩初阶段成本分析报告 ；4.1.5 负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值；4.1.6 负责设计阶段成本控制工作的跟进工作；4.1.7 负责组织编制设计阶段方案成本比较和修正。5.5.工作流程工作流程5.1 项目开发成本调研5.1.1 公司项目预立项后，造价部各专业工

41、程师须开始收集和调研同类项目市场成本水平，编制项目成本调研报告；5.1.2 造价部须根据调研成果和以往项目开发成本资料建立成本数据库和研究模型。5.2 方案设计阶段成本管理和控制5.2.1 造价部须参与项目规划方案设计的专业小组评审，对规划方案设计成本提出要求和建议；5.2.2 规划方案设计完成后，造价部依据技术管理部（设计）提供的规划方案设计在一个月内编制其建安成本测算 ，对前期可研阶段的项目成本估算进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议；5.2.3 造价部须在方案设计完成后一个半月内完成方案设计阶段成本分析报告的编制，对方案设计阶段所做主要成本工作进行总结

42、和对后续扩初设计提出成本控制建议，并报造价部经理审核。5.3 扩初设计阶段成本管理和控制5.3.1 成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场26 / 216 文档可自由编辑打印签证及其它不可预见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初阶段的成本限额设计初步建议；5.3.2 造价部组织召集技术管理部（设计）相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经 分管副总经理审批后会签给技术管理部（设计） ，作为扩初阶段的成本限额；5.3.3 初设计完成并提交后一个半月内造价部须组织编制项目成本概算 ，概算依据扩初图纸

43、针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。项目成本概算经造价部经理审核后报分管副总经理办公会审批； 5.3.4 概算完成一个月内造价部负责完成扩初设计阶段成本分析报告的编制，对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议并报本部门经理审核。6.6.表格和记录表格和记录6.1设计限额要求6.2建安成本限额设计成本控制建议书27 / 216 文档可自由

44、编辑打印28 / 216 文档可自由编辑打印2.4 施工图设计成本作业指引施工图设计成本作业指引施工图设计成本管理作业指引施工图设计成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人29 / 216 文档可自由编辑打印1.1.目的目的为保证项目开发成本目标的实现，本指引规范了施工图设计的成本管理和控制方法。2.2.范围范围项目施工图设计成本管理。3.3.定义定义目标成本：通过确定成本目标值，用来指导产品设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。4.4.职责：职责：4.1 项目公司-工程技术部4.1.1 负责审核项目施

45、工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；4.1.2 负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；4.1.3 负责审核项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；4.1.4 负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。4.2 项目公司-造价部4.2.1 负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；4.2.2 负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；4.2.3 负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；4.2.4 负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成目标成本指导书 。5.5.工作程

46、序工作程序5.1 制定项目施工图限额设计成本控制建议书在施工图设计开始前，造价部须对公司审批的项目发展成本控制目标中建安成本进一步分解、细化和完善；5.2 施工图限额设计成本控制建议书编制要求具体如下：5.2.1 造价部根据发展成本目标，结合施工图设计任务书、扩初设计阶段初步方案及市场水平，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点，成本建议按专业具体提出以下几点：5.2.1.1 土方及挡土工程：该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土

47、墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标；5.2.1.2 桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标；5.2.1.3 结构工程：该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值；5.2.1.4 建筑、装修工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制30 /

48、 216 文档可自由编辑打印定合适的经济指标值；5.2.1.5 安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管线选用合适的中档材料；5.2.1.6 景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点， ；5.2.1.7 分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本控制的重点是方案的深化及优化；5.2.2 限额设计数值及成本建议按格式填写，对其中重点控制点必须加以明示。5.2.3 造价部就须编制的施工图限额设计成本控制初稿，充分征求设计院及工程技术部的意见并进行完善，必要时须召集工程技术部

49、相关人员开会确认。5.2.4 确认后的限额设计数值及成本建议经造价部经理审核、报分管副总经理审批后作为设计限额要求，提交工程技术部具体落实。5.3 施工图出图后，造价根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值，与审批的限额设计数值比较，及时向工程技术部提出反馈意见。对超出限额设计部分提出预警，并报分管副总经理综合决策。5.4 设计完成后，由工程技术部编制设计成本控制分析总结报告，聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由技术评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。6.6.表格和记录表格和记录无31 / 216 文档可自由编辑打印2.5 主要材料设备采购方式及成本控制目标建议

50、主要材料设备采购方式及成本控制目标建议成本目标成本目标序序号号材料（设备）名称材料（设备）名称市场价市场价/ /信息价信息价万元万元以往工程采购方式以往工程采购方式建议采购方式建议采购方式32 / 216 文档可自由编辑打印2.6 总包、分包承包方式及成本控制目标建议总包、分包承包方式及成本控制目标建议结算成本结算成本目标目标合同（招标）合同（招标）成本目标成本目标设计变更及签设计变更及签证控制目标证控制目标主要经济主要经济指标值指标值备注备注序序号号项目名称项目名称承包承包方式方式（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）33 / 216 文档可自由编辑打印2.7 项目后期评估作业指引

51、项目后期评估作业指引项目后期评估作业指引项目后期评估作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人34 / 216 文档可自由编辑打印1.1.目的目的对项目开发全过程的成本管理方法及目标达成情况进行科学评价，为项目开发积累成本管理经验。2.2.适用范围适用范围适用于项目工程完成全部开发或分期开发，并已办理竣工验收及结算后对项目成本进行的总结评价。3.3.术语与定义术语与定义3.1 项目成本后期评估：在工程竣工验收及结算后，对项目总体成本情况进行全面的系统性评价，检查目标成本达成情况，总结成本管理的得失和教训，为更好地控制后

52、续项目开发成本打下基础。4.4.职责职责4.1 造价部4.1.1 收集和汇总项目开发各阶段的成本信息和资料；4.1.2 组织公司相关部门编制项目成本后期评估报告；4.1.3 对项目成本后期评估报告中总结的成本管理问题提出整改建议；4.1.4 负责成本改进措施的落实和监督执行。4.2 公司相关职能部门4.2.1 配合造价部完成项目开发各阶段的成本信息和资料的收集；4.2.2 总结和分析本部门成本管理的经验教训，并制订相应整改措施。4.3 公司管理层4.3.1 负责审议项目成本后期评估报告和制订相应改善措施；4.3.2 负责就成本管理改进措施提供相应支持和资源。5.5.工作程序工作程序5.1 制定

53、项目成本后期评估报告编制计划5.1.1 造价部根据项目竣工结算的时间，需预先确定 项目成本后期评估 报告的相关内容。5.1.2 报告编制完成时间必须在工程竣工验收后的 15 日内完成。5.2 编制项目成本后期评估资料准备5.2.1 造价部负责归集项目的所有成本基础资料，包括：项目目标成本 、动态成本信息报告等。5.2.2 造价部负责汇总项目结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更签证资料等。5.3项目成本后期评估报告内容项目成本后期评估报告可包括，但不限于以下内容：5.3.1 项目总体成本控制目标达成情况汇报及分析，总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验

54、，对项目成本管理总体情况做出评价。5.3.2 对比分析项目结算指标与 项目目标成本中的相关成本控制目标要求，汇总各项成本超目标的差异内容，分析差异产生的原因，划分相应责任部门，评价其成本管理工作的有效性。35 / 216 文档可自由编辑打印5.3.3 根据各期动态成本信息，对照施工图、竣工资料、施工总承包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响，以评价项目成本管理的科学性并总结经验教训。5.4项目成本后期评估报告审批5.4.1项目成本后期评估报告完成后，由造价部提交公司管理层审议；5.4.2 公司管理层就项目成本管理状况进行管

55、理评审和提出整体改进方案。5.5 落实项目成本后期评估整改措施5.5.1项目成本后期评估报告经公司管理层审批后，由造价部负责公布和存档；5.5.2 公司管理层审批的各项成本管理改进措施由相关责任部门具体落实，造价部监督执行。6 6支持性文件支持性文件无7.7.相关记录相关记录7.1项目成本后期评估7.2项目目标成本36 / 216 文档可自由编辑打印三、目标成本控制表三、目标成本控制表3.1 规划指标控制表规划指标控制表总占地面积m2建筑用地面积m2总建筑面积m2建筑物基底占地面积m2建筑密度（毛地）容积率（毛地）计容积率面积m2不计容积率面积m2绿地率道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬

56、质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化 底层私家花园体育(游乐)设施占地水景占地面积指指 标标基底占基底占地面积地面积建筑面积建筑面积平均层平均层数数面积面积比例比例平均平均每户每户面积面积单单元元数数户户数数户数户数比例比例联排洋房电梯公寓住宅合计合计计容积率配套计容积率配套垃圾转运站公厕配电房社区居委会幼儿园文化活动中心会所建建筑筑用用地地面面积积小区配套物管37 / 216 文档可自由编辑打印商业合计合计不计容积率配不计容积率配套套停停车车数数架空活动架空停车地面停车人防地下室（地下停车）地下设备用房合计合计车行道硬质铺装人行道硬质铺装广场道路用地合计

57、合计宅间小路游泳池 2 个绿化用地合计合计规划道路街头绿地及防护绿地规划道规划道路及代路及代征绿地征绿地合计合计38 / 216 文档可自由编辑打印3.2 土地成本控制表土地成本控制表项目名称：序序号号土地成本项目土地成本项目金金 额额（万元）（万元）控控 制制 措措 施施 及及简简 要要 说说 明明备备 注注1政府地价 包括红线外市政配套设施费用和住宅建设配套费，俗称大配套。2支付合作单位费用3土地产权登记费4契税5土地使用费6其它7 7土地成本合计土地成本合计编制： 审核：39 / 216 文档可自由编辑打印3.3 设计限额控制表设计限额控制表经济指标经济指标技术指标技术指标材料材料设计阶

58、段成设计阶段成本本控制要点建控制要点建议议序序号号分项工程分项工程设计名称设计名称设计合设计合同编号同编号总价总价( (万元万元) )经济经济指标指标经济经济指指标值标值技术技术指标指标技术技术指标指标值值材料材料名称名称材料材料单价单价40 / 216 文档可自由编辑打印说明：不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）3.4 前期费用控制表前期费用控制表项目名称：序号序号勘察及设计成本项目勘察及设计成本项目金额金额（万元）（万元）控控 制制 措措 施施 及及简简 要要 说说 明明备备 注注一一勘察、设计费勘察、设计费1勘探1.1勘察方案的设计和咨询1.2勘察的实

59、施2设计2.1设计招标费2.2规划、方案设计费2.3初步、施工图设计费2.4环境（景观）工程设计费2.5其它专业工程设计费2.5.1基坑支护设计2.5.2燃气工程设计2.5.3人防工程设计2.5.4结构验算2.5.5样板房装修设计（4 套）2.5.6会所（售楼处）网球中心等装修设计2.5.7玻璃幕墙、钢结构设计2.5.8隔音屏设计2.5.9大堂、电梯厅装修设计41 / 216 文档可自由编辑打印序号序号勘察及设计成本项目勘察及设计成本项目金额金额（万元）（万元）控控 制制 措措 施施 及及简简 要要 说说 明明备备 注注2.5.10通风降噪窗2.5.11水土保持方案设计3咨询顾问费4其它二二政

60、府工程监控、管理费政府工程监控、管理费项目部项目部1安监2质检3其它三三项目报批报建费用项目报批报建费用营销营销/ /项目项目/ /成本成本/ /设计设计1预售办证费2产权初始登记费用2查丈费3其它4不可预见费用四四工程造价咨询费用工程造价咨询费用运营中心成本管理组运营中心成本管理组1造价咨询费（标底编制）2结算咨询费3三算单审计费4合同鉴定费5招投标交易费五五工程监理费工程监理费项目部项目部六六临时工程费用临时工程费用造价部、设计部、项目造价部、设计部、项目部部1施工用水、电、道路等2工地围墙等七七前期费用合计前期费用合计一项 编制： 审核：42 / 216 文档可自由编辑打印序号序号勘察及