四星级酒店建设项目可行性研究报告

1、四星级酒店建设项目可行性研究报告目录第一章总论1.1 项目简介31.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围41.3 项目建设单位简介 61.4 研究结论与建议 6第二章 项目建设背景、必要性和可行性 82.1 项目建设业主822项目建设背景92.3 项目建设的必要性102.4 项目建设的可行性 11第三章市场分析与预测173.1 *市第三产业发展状况 173.2 *市综合服务业发展状况173.3 *市酒店服务业发展特点173.4 *市内星级酒店业发展总体趋势简析183.5 项目周边市场环境分析183.6 本章小结19第四章项目建设条件 214.1 经济社会条件214.2 自然条件234.3

2、 项目选址24第五章 建设内容与规模 265.1 建设内容与规模265.2 经营内容28第六章工程设计方案316.1 设计依据316.2 工程概况316.3 建筑设计316.4 结构设计336.5 辅助工程34第七章环境影响分析417.1 周边环境现状417.2 环境影响分析417.3 环境保护措施及治理效果42第八章节能448. 1设计依据448.2节能措施44第九章消防与安全卫生 469.1 消防469.2 劳动安全479.3 卫生防护48第十章 项目的组织机构与运作方式 5110.1 组织机构5110.2 部门职能51第十一章经营方式与营销策略5811.1 经营方式5811.2 营销策略

3、 58第十二章项目招投标及实施进度 6212.1 项目招投标6212.2 项目工程实施计划 6212.3 项目实施横道图63第十三章投资估算 6413.1 估算编制依据 6413.2 估算编制范围 6413.3 估算编制方法 6413.4 投资估算6513.5 资金筹措及还贷65第十四章经济效益评价 6714.1 成本核算6714.2 利润估算6814.3 财务评价结论 69第十五章结论与建议7115.1 研究结论7115.2 建议72第一章总论1.1 项目简介1.1.1 项目名称建设项目*市*商贸有限责任公司四星级1.1.2 项目建设单位*市*商贸有限责任公司1.1.3 项目负责人及联系人负

4、责人：联系人：1.1.4 项目建设地点*市*办事处1.1.5 项目建设内容和规模按四星级标准设计，共有客房180套，主楼13层，总高62.6m,裙房3层，高19.2%另有3幢贵宾楼和1幢总部行政、商 务楼，总建筑面积25270 m2o1.1.6 投资估算及资金筹措m总投资6600万元，其中，建设投资6300万元，流动资金300万元。资金来源：项目单位自筹。1.1.7 可行性研究报告编制单位：*邦臣工程咨询有限公司1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1 编制依据中华人民共和国城市规划法城市用地分类和规划建设用地标准(GBJ137-90)*市土地利用总体规划*市城市总体规划（20

5、08-2020 ）国务院关于加快发展服务业的若干意见XX省现代服务业发展“十一五”规划*市国民经济和社会发展第八一个五年规划纲要项目业主提供的其他有关资料1.2.2 指导思想充分利用项目所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出 经济、 先进、实用、美观、舒适和多功能性。项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人 文优势等做好酒店服务这篇文章，为商业贸易交流、文化交流做出贡献。项目建设按照*市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善 周边环境和西城区商旅服务功能，创造良好的投资环境和经营气氛，谋求项 目最大的经济效益和社会效益。酒店设计既要体现行业特点（住宿、餐馆、娱乐、

6、商务、旅游、展览 与展示、购物、会议、交际等），又要具有服务社会（满足市场需要、增加 就业、拉动区域经济增长等）的功能。*市*商贸有限责任公司总部行政楼为本项目的一部分。1.2.3 可研报告编制的范围项目建设背景及必要性项目选址及建设条件5建设规模与建设内容工程技术方案和辅助设施 环保、节能、安全与消防 项目实施计划组织机构与人力资源配谿 投资估算和资金筹措效益分析1.3 项目建设单位简介*市*商贸有限责任公司是由XXX创立的集餐饮服务、休闲保健、票务代理、种植养殖为一体的私营企业。公司本着“把生活还给每一个 人”的经营理念，十几年如一日地认真服务大众，通过自身努力、守法经 营、照章纳税、勤劳

7、致富，相继创建了四家餐饮店，一个票务中心、一个占 地400亩的生态农业养殖农场。*市*商贸有限责任公司已经连续多年荣获省、市有关部门的嘉奖，获得了包括“ XX省食品卫生百佳企业”、“市十佳私营企业”、“优秀私营企业”、“纳税先进企业”、“重合同、守信誉企业”在内的各项荣誉称号，赢得了广大群众的喜爱和赞誉。1.4 研究结论与建议1.4.1 研究结论1 '项目建设的必要性本项目的建设是发展三产、构建现代经济的客观要求。发展三产，是现代经济的要求。第三产业的兴旺发达是现代化经济的一个重要特征。本项 目的建设，必将推动*市第三产业的发展。本项目建设是西城区经济发展的需要。西城区*办事处版土面积

8、58.6平方公里，总人口 15万人，是*市的重要财源基地和新的经济增 长极。区内有集油气勘探开发、油盐化工、机械加工、科研开发为一体的全 国500强大型国有企业江汉油田、沙洋监狱管理局及广空武汉生产基地等单 位，本项目建成，为该区域现有企业服务，也为该区域招商引资创造良好的硬件条件。本项目建设是城市副中心建设的需要。*办事处目前是江汉油田总部所在地，是*经济、文化副中心。本项目的建设适应了这一副中心建 设的需要。本项目建设十分必要。2、项目建设的可行性在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成 后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先， 为*市西城区城

9、市服务功能提升增加了亮点，提升了城市形象；其次，增加 了国家和*市的税收；第三，可为社会提供工作岗位300-400个，帮助政 府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求作贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一 定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是四星级酒店项目地处*西城区，可以带动西城区一比相关 联产业；三是四星级酒店的建成必将推进*市酒店业经营水平、服务 水平及总体经济效益的提高。投资方资金雄厚。项目建设得到市委市政府领导的重视及市直 机关部 门和市*商贸有限责任公司已经连续多年荣获省、市有关部门的嘉奖， 获得了包括“ XX省食

10、品卫生百佳企业”、“市十佳私营企业”、“优秀私营企业”、“纳税先进企业”、“重合同、守信誉企业”在内 的各项荣誉称号，赢得了广大群众的喜爱和赞誉。办事处的大力支持。项目具有可行性。142建议1、目前，*市没有四星级酒店，建设中的翡翠半岛为四星级（号称五 星级）。随着经济的发展，高档酒店数量会增加。一般来说，有条件的客户 将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，要坚持高起点，提高入住率。2、项目单位要注重经营管理人才的引进和工作人员培训。3、建议项目建成后委托有经验的管理集团对其进行管理。第二章项目建设背景、必要性和可行性2.1 项目建设业主*市*商贸有限责任公司是由陈莉荣创立的集餐饮服务、休闲

11、保健、 票务代理、种植养殖为一体的私营企业。公司本着“把生活还给每一个人” 的经营理念，十几年如一日地认真服务大众，通过自身努力、守法经营、照 章纳税、勤劳致富，相继创建了四家餐饮店，一个票务中心、一个占地400 亩的生态农业养殖农场。92.2 项目建设背景221经济全球化和国际产业转移改变了服务业的资源配谿范围与竞争形式20世纪90年代，世界经济掀起了全球一体化的浪潮，其显著特征是生 产全球化，贸易全球化及资本全球化。在全球经济一体化的经济格局中，生产服务成为国际产业转移的新热 点。这些新热点向商旅服务提出了一系列的客观要求：一是商旅服务国际 化，即商旅服务立足本地，面向全国，走向国际；二是

12、系统化，从住宿、餐 饮到娱乐、商务、旅游展览、会议、交际服务等等，形成社会化系统化的服 务；三是信息化，借助于现代信息技术，自动化技术以及智能、仿真等技 术，整个服务正进入信息化阶段；四是专业化，专业分工越来越细，自然要 求商旅服务分工越来越专业；五是服务的功能逐步拓展，将实现商旅服务 的有机集成，成为商旅服务的“多服务合一”的综合体。2.2.2良好的国内经济环境为加快国内服务业发展提供了宏观保障党的十七 大报告指出，要深入贯彻落实科学发展观，促进国民经济又好又快发展，并 明确提出了 “加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”和“发展现 代服务业，提高服务比重和水平”的要求。大力发展服务业

13、，有利于降低制 造业生产成本和交易成本，有利于实现经济发展方式的转变。经济发展方式 的转变、国民经济的持续增长态势将为*服务业的发展提供巨大的市场需求 和稳定宏观环境。223*西城区的发展为本项目提出了客观需求和良好的政策环境。*市*办事处版土面积58.6平方公里，总人口 15万人。2009年，全处 完成社会总产值12亿元，固定资产投资完成8.2亿元，民营企业工商税收完 成7220万元。有集油气勘探开发、油盐化工、机械加工、科研开发为一体的 全国500强大型国有企业江汉油田、沙洋监狱管理局及广空武汉生产基地等单位。在此区域，目前还没有一家四星 级酒店。本区域发展、建设的客观需求为该项目的建设提

14、 出了客观需求和发 展空间。2.3 项目建设的必要性2.3.1 促进社会经济发展的需要随着社会主义市场经济的发展，商旅服务业在促进生产、引导消费、 推动经济结构调整和经济发展方式转变等方面的作用日益突出。发展现代服 务业，有利于优化产业结构，促进区域协调发展，优化资源配谿；有利于降 低经济运行成本和企业经营成本，提高企业竞争力，提升我国经济的素质和 效益，是转变经济发展方式的重要途径。*市全力支持发展现代服务业，必 然促进*经济与社会的发展。232形成新的经济增长点的需要在经济全球化浪潮中，我国逐渐成为世界制造业中心、采购中心，这 为我国发展现代服务业提供了难得机遇。现代服务业，在全球范围已进

15、入快 速稳定发展的时期，也将成为我国最具有成长性的产业和新的经济增长点之 一。在“十五”期间，中国经济保持了世 界瞩目的年均9.5%的快速增长，今 后5-10年甚至15-20年内，仍 将保持8-9%的高增长速度。在GDP中，服务 业将形成新的增长点。2.3.3完善城市功能的需要现代城市的发展，若离开了现代服务业的发展，那是不完善的城市， 也不是一个现代化的城市。*市是武汉城市圈的重要成员之一，是xx省承东启西的重要桥梁城市，带动区域经济的可持续发展，客观 上需要现代服务的有力配合，需要*市努力完善城市功能，大力提升现代服务业发展水平。2.3.4 增加就业，促进和谐的需要发展现代服务业不仅是培育

16、新的经济增长点的需要，同时也是增加就 业岗位的有效途径。尤其是仓储、商旅、包装等服务环节能够吸纳更多的人 员就业。本项目建成后可增加就业岗位350-400个。2.4 项目建设的可行性2.4.1 优越的地理位谿，突出的区位优势，为*现代服务提供了良好的辐射基础1 ' *处于XX省城镇空间布局的中心腹地，有很好的区位优势。*市位于XX省中部，地处江汉平原腹地，东临仙桃，南连监利，西接江陵，北靠汉水，与天门隔江相望。境内东西距离50km,南北距离63km,地面高程26m-31m面积2004k ，辖1个省级经济开 发区，4个 办事处，1个原种场，10个镇（334个行政村）和6个管理区（所辖分场

17、 37）;另有全国十大油田之一的江汉石油管理局和16个国有农场设有境内，总人口101万。*处于xx城镇发展主轴-沪蓉高速公路暨长江xx段城镇发展轴之上，处在xx省以武汉城市圈为核 心、襄樊都市区和宜昌都市区为支撑的“品”字型城镇空间格局的中心腹 地。2、*位于三大区域性中心城市的辐射叠合区，有独特的发展优 势。在*周边，存在着三个区域性的中心城市，分别是武汉、*、岳阳三个中心城市区。根据*的区域地理位谿，*将处于这三区域 中心城市 的辐射与带动，*市有自身的发展优势。3、*处于武汉城市圈的西缘，有独特的地理优势。*是武汉8+1城市圈的成员这一，处在武汉城市圈的西缘，是武汉城市圈的“西大门”，位

18、于XX东西向城镇发展主轴之上，是XX中西部地区与武汉 城市圈联系的关键节点。在“三区三轴”的XX省体系构架中，*包含于武 汉城市圈之内，处在宜昌-*-武汉的联系通道之中，节点地位突出*市作为武汉城市圈的“桥头堡“，在城市圈与周边城市经济和社会综合协调发展中起着至关重要的作用。242独特的资源优势和综合经济实力，为*发展现代服务业提供了雄厚的经 济基础1 '资源优势。*是资源富集之地，矿产资源、农产品资源及水 资源都 极为丰富。*地下盛产油、气、盐，资源极其丰富，市域内已探明有石油、天然气、卤水、岩盐钾盐、钾芒硝、无水芒硝等主要矿产，其中石油、天然气、卤水、岩盐、钾盐矿储量均属XX省首位

19、，特别是钾盐、石油、天然气填补XX省的空白。*地上盛产粮、 棉、油、农业生产重要条件优异，是全国商品粮、优质粮、商 品鱼、速丰生 产林、牲猪“四化”、农业综合开发、农业创汇“七大 基地”。此外，*地 表水系纵横，地下水易开采，水资源丰富。2、较强的综合经济实力。通过对武汉城市圈内各城市综合实力、中心职能强度比较及武汉经济联系强度的比较，*处于武汉城市圈中边缘圈层，是边缘圈层中极具竞争力的城市。首先是*市综合实力较强，领先于圈内其它城市，其次的中心职能较强，强于圈层内其它城市。从目前的发育情况来看，武汉城市圈存在三个圈层，即中心城市 -核心圈层-边缘圈层，武汉市城市圈内的核心城市，综合实力，中心

20、职能强 度均远远领先于圈内其他城市，黄石、鄂州发展基础及条件较为类似，虽然 目前尚难承担次级中心的职能，但从发展条件来看，未来两市必然发展成为 城市圈内除武汉外的次级中心，边比圈城包括*、天门、仙桃、孝感、咸 宁、黄冈6市，目前综合实力处于城市圈第三等级，由于武汉对圈内城市的 辐射带动作用有限，因此，对处于边缘圈层的城市而言，在参与城市圈分工 协作的 过程中，*市的作用十分突出。*市独特的资源优势和较好的经济优势，加之目前建成门类齐全的工 农业体系，确定*市将今后将成为武汉城市圈和XX省产品供应基地，从而衍生现代服务业的发展。243十分突出的交通优势，为*发展现代服务业提供了便利的基础设施环境

21、1、交通便利。2009年底，全市现有公路通车总里程2211km,其中国道92.42km，省道108.51km，县道427.49km，乡道869.25km,专用 公路31.49皿,村道681.831011,公路密度达1101011/100卜n?,二 级公路占公路总 里程的16%全市各区、镇、场、处都通了二级公路，并且有80%勺行政村通了油路（水泥路），初步构筑了现代化的公路交 通网络雏形，整体效益日渐突显。全市现有汽车客运站14个，各类营运车辆4404辆，年均客运量和旅客周转量1438人，112867万人 km,完成货运量和货物周转量518万吨，65491万吨km全市现有主要通航河流7条，分别是

22、汉江（4级），内荆河（5级）， 田关河（6级），东干渠（6级），东荆河（6级），高桥河（等外级），西 荆河（等外级），通航里程达246km。有年吞吐能力100万吨级港口 2个， 10万吨级港口 1个，泊位35个，起卸机械38台（件），年吞吐能力达 300万吨。拥有机动船舶70艘，总载重吨位48933吨，航行区域可达上海、江苏、浙江、安徽、湖南、江西等省。近几年来，随着港口 基础建设投入力度的加大，港区基础设施逐步完善，*港已发展成为江汉平原腹地重要的枢纽港口和货源基地。*市交通便利。2、交通发展优势。在干线公路架构中，*市是xx省和武汉城市圈中主要的结点。xx省规划在2020年以前基本建成我省

23、高速公 路和一级 公路骨架网，武汉城市圈要建成园内城际间的快径道，建设完成武汉-麻城/（沪蓉）、阳新-通城（杭瑞）、麻城-竹溪（城市圈段）以及麻城-阳新城 际间快速通道，建成黄石-咸宁-嘉鱼-仙桃-应城-安陆-过孝昌-大悟城市圈 环线公路，守成区域内加密的基他线路。武汉、黄石公路枢纽全面建成。公 路总里程达到80500km其中高速公路里程约2500km,二级以上公路里程约12800km *市今后将处于沪蓉 高速公路和、随岳高速公路、318国道一级公路、潜监线省道一级公路、荆新线省道一级公路的交汇处。在水运方面，xx省规划在2020年完成汉江航道*兴隆至汉口的三级航 道整治，加强江汉平原航道网建

24、设，打通“引江济汉”江汉航道，从而形成 长江、汉江和江汉平原畅通的水路运输网，*市正处在我省水运“三角网”的顶端，加之配套扩建的泽口，红旗两个500万 吨级港口，*市将成为武汉城市圈西缘水路运输的枢纽。在铁路交通上，xx省在2020年将完成武汉至宜昌（沪蓉）高速 铁路建 设，经过*段面45km,同时在*设立客货运站，*市还将根据市域工业经济 发展的需求，建设货运铁路。第三章市场分析与预测3.1 *市第三产业发展状况2007年，*市第三产业产值44.67亿元。2008年达到51.04亿元， 到2009年，为69.79亿元。从业人员，2007年为9.8万 人，2008年为 9.88万人，2009年

25、为9.97万人。几年来，*市 第三产业发展较快。 3.2*市综合服务业发展状况2007年，*市批发和零售、贸易、餐饮业产值为19.26亿元，其他服务业为12.73亿元；2008年，批发和零售贸易、餐饮业产值为 22.66亿元，其他服务业为14.36亿元；2009年，批发和零售贸易、餐饮 业产值为30.98亿元，其他服务业为19.52亿元。*市服务业的水平占第 三产业的比重较高。3.3 *市酒店服务业发展特点3.3.1 发展档次不高*市宾馆众多，但档次不高。除号称为“五星级国际会议酒店”的 “翡翠半岛”在建之外，好一点的酒店为*宾馆、章华花园酒店、江厦酒店、水杉宾馆等，服务水平没有达到三星级。3

26、.3.2 布局不合理*市规模大一点的酒店都集中在园林城区、西城区仅有水杉宾馆。酒店布局不合理。333服务功能不全目前，*市没有一家三星级及以上的酒店。其服务功能主要限于住宿、餐饮和有限的娱乐、商务，旅游、展览与展示、购物、会议与交际等 功能不全。3.4 * *市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭 借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自 身在华的市场份额和经济效益等都

27、领先于我国传统酒店业。3.5 项目周边市场环境分析3.5.1 项目所在地*办事处，属*市西城区，南毗邻宜黄高 速公路和318国道以及正在建设的沪蓉高速铁路，西有襄岳公路纵贯全境，北面汉江红旗码头直达长江。版土面积58.6平方公里，总人口 15万人，是*市的重要财源基地和新的经济增长极。区内有大型国有企业江汉油田，有沙洋监狱管理局和广空武汉生产基地。2009年全处完成社会总产值12亿元，固定资产投资完 成8.2亿 元，民营企业工商税收完成7220万元。经济发达是旅客数量保障的一个 重要基础。3.5.2 市场分析通过对*市酒店市场分析，*宾馆、章华花园酒店以及江厦 大酒店、华康大酒店、东方宾馆、南

28、浦饭店、阳光酒店均在*境内，水杉宾馆就在项目区内，这些宾馆酒店对本项目影响不大。*在建 的“五星级国际会议酒店” 一一翡翠半岛，远远不能满足 不断增长的旅 游、商务服务的需要。三星级及以上的酒店业发展 有着很大的市场空间。随着*市的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟，同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅 游者、会 议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。*市*办事处现有人口 15万人，到2015年，园区内就业人口将达到 5-8万人。随着*新区的建设，就业人口将会更多。而区内没有一家四星 级酒店，

29、有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围 不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各资外企业的商务活动（包 括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈 现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种 趋势。3.6本章小结1、由于项目所在地的地理位谿、经济发展强劲执着和需求 旺盛等造成了很大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2、目前，项目所处范围内没有高星级酒店，而本项目凭借 其优势和 管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为西城区酒店中的“明星和龙头”企业。3、项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极

30、大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的 管理集团 对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十 分有利。45第四章项目建设条件4.1 经济社会条件4.1.1 区位条件*市地处江汉平原中心地带，其西可接资源丰富的鄂西地区和全国水 电中心，东至华中地区的中心城市武汉市，在产业发展和腹地上都具有很大空间弹性，是xx省产业梯度开发的重要地区。*位于我省生产力大三角布局的中心地带，特别是武汉和宜-荆两个角中间地带，同时又处在xx省东西向发展轴线的中部，受多重大 城市（武汉市、荆州市和宜昌市）的辐射和吸引，各种经济成份比较活 跃，既有利于接受这些城市的辐射，同时也有利于与这

31、些城市发展互补性行业。从武汉市交通、社会经济联系上分析，*市 是武汉大都市圈的重要组成部分，属武汉大都市圈内的城市之一，与仙桃、天门构成武汉大都市圈的西翼。武汉市的快速发展、 经济实力的不断增强及向外围的拓展，都将对本地区的发展产生重要影响。4.1.2 交通条件*市城东接武汉通黄石，西邻荆州达三峡。318国道和宜（昌）黄 （石）高速公路横穿市域东西；潜（江）监（利）和襄（樊）岳（阳）公 路南北穿过市域，随岳高速公路穿过市域东部。流经市域北部 的汉江建有 年吞吐能力达120万吨的泽口、红旗两个港口，内河航运四季通畅。汉宜高速铁路正在加紧建设中。加之距离武汉、宜昌等城市距离不远，可利用 其机场、铁

32、路等运输设施，对外运 输都很便利。4.1.3 资源条件*市地处江汉平原中部，地势平坦开阔，水网交织密布，土地和水资 源非常丰富，不仅有着连片肥沃的耕地，而且也有大片的湖泊、渠道、河 塘等养殖水面，是全国商品粮、优质粮、商品鱼、速生丰产林、牲猪“四 化”、农业综合开发、农业创汇“七大农业基地”，农产品资源非常丰 富。*地下资源极其丰富，市域内已探明有石油、天然气、卤水、岩盐、 钾盐矿储量均属全省首位，特别是钾盐、石油、天然气填补了 xx的空白。 丰富的农产品资源和矿产资源，为*市农产品加工及以石油、岩盐等为主要原料的 化工工业的发展提供了非常好的物资基础。4.1.4 工业基础*市现在拥有四家上市

33、公司，分别是“*制药”、“江钻股份”、 “幸福集团”、“永安药业”。其产业在区域经济中都有一定的代表性， 对*经济也产生着重要影响。以他们为依托，*目前已基本形成了以医药化工、石油化工、盐化工、冶金化工、纺织服装工业等为 主的支柱产业。从发展来看，这些支柱产业发展潜力广阔，仍将对*经济 的发展产生积极的推动和拉动作用。江汉油田既是一个基础设施完善、生活环境较好、人员相对密集的矿区， 也是一个以油气开发为主、三次产业配套的特大资源型国有企业。经过多 年的开发建设，已形成初具规模的矿区型城镇，是*经济社会发展的重要组成部分。4.1.5 环境条件*市现状城市形态呈松散式带状结构布局，用地条件好，水网

34、密布。各组团之间以林地、农田、水系分隔。自然生态环境较好。城市 建设发展用地不受水源、用地等因素制约；在江汉平原城市中具有独特的城市结构形态，适宜建造水乡园林城市。4.2 自然条件421地形地貌*在地址构造上是江汉盆地的一部分，由该盆地的次一级构造单元*凹陷、丫角一一新沟低凸起、江陵凹陷等组成。境内呈现出河渠交织，地方纵横，滩堤凸起，碟伏湖池错落其间的平 原地貌景观。*整体呈现由北向南，由东荆河向其东西两侧腹地略呈倾 斜。最高海拔在北部汉江右岸河堤村的朋滩及共和村的中档台，平均海拔 38m （黄海高程）；最低在南部西大垸 农场水产队，平均海拔241n自然坡 降 1/3800。项目所处位谿地形比

35、较规整。项目构造运动主要发生无破坏 性小震 和微震，极少发生略有破坏性ML4.2级有感地震。据有关部门调查研究， 认为本区主要为孤立型浅源地震，地震基本烈度4.34.2.2 气候气象*市属北亚热带季风湿润气候区。四季分明，热量、雨水充足，无霜 其长。全年太阳辐射总量为108109千卡/C ，年日照时数1945-1988小时,年均气温16C，年无霜期274天。*地区降水充 沛，年平均降水量在972 1115mm之间。因受季风影响，降水季节性较强，年变化显著。春夏两季是降雨量最多的季节，一般占全年降雨量的70浓上。太阳辐射占全年75% > 10C的积温为全年80%年平均蒸发量为1359.3I

36、IIH平均年中78月蒸发量最大,月平均相对温度为212.1mm和188.4mm最小以低温阴雨的1月，为51.4mm年平均相对湿度为81%季节变化 明显。境内地势平坦开阔，为冷空气南下通道，冬季以偏北风为 主，夏季以偏南风为主。年平均风速为2.5m/ s。8级以上大风日年平均数为4.2天，以春季大风居多。由于地势关系，南部大风日数多于 北部。4.2.3 水文地质*地处河口三角洲上，河流的特点是分流较多，变化较大。全市有河流汉江和东荆河2条，干渠13条，流量在10t/s以上的排水支渠、受益面积在万亩以上的灌溉支渠53条，总长 941.6km,河网密度为0.47km/k川。河渠分属汉江和四湖总干渠

37、两个水系，流域面积为645.8k 和1345k n? 04.3项目选址4.3.1 选址原则1、场址选择应充分利用企业的资金和人才优势，依托现有 的公用工程设施，盘活企业存量资产，创造最佳的经济效益。2、场址应选择在交通运输便利的地点。3、场址选择应服从当地的城镇规划。4、场址应考虑环境保护的要求，减少本工程对当地环境的影响。4.3.2 建设场址项目所在地*办事处，属*市西城区，南毗邻宜黄高速公路和318国道以及正在建设的沪蓉高速铁路，西有襄岳公路纵贯全境，北面汉江红旗码头直达长江。版土面积58.6平方公里，总人口 15万人，是*市的重要财源基地和新的经济增长极。区内有大型国有企业江汉油田，有沙

38、洋监狱管理局和广空武汉生产基地o 2009 年全处完成社会总产值12亿元，固定资产投资完成8.2亿元，民营企业工 商税收完成7220万元。第五章建设内容与规模5.1建设内容与规模四星级酒店位于*市*办事处，占地面积20000平方米。酒店按星级标准设计，共有客房180套，主楼13层，总高62.6m，裙房3层，高19.2m，另有3幢贵宾楼和1幢行政、商务楼，总建筑面积25270川。主要技 术经济指标如下：总用地面积：20000 m2总建筑面积：25270 m其中酒店：20496 m贵宾楼：1296 m （每幢432 m共3幢）总部行政、商务楼：2208建筑密度：%容积率：1.26绿地率：30%机动

39、车停车数：60辆详细技术指标：序号项目名称建筑面积（m）备注总建筑面积204961.1底层20241.2酒店大堂4801.3自助餐厅300厨房173 m1.4商店361.5棋牌室20011 间（面积 16-29 m）1.6行李房181.7电话机房321.8网络机房381.9前台办公311.10商务中心181.11办公642间1.12变配电间2121.13消防中心及安保BA691.14冷库1913间1.15采购部251.16收货271.17营销部461.18公关部美工室372夹层13682.1KTV包房58310 间（面积 22-151 m2）2.2培训中心862.3职工餐厅113厨房98 m2

40、2.4男更衣室702.5女更衣室802.6布草间602.7瓷器银器库672.8干货库422.9面包房452.10花房112.11ARTS工作室212.12总库房802.13库房502.14工程部603二层27603.1带洗手间餐厅包房160018 间（面积 19-162 m）3.2宴会厅5483.3厨房5473.4备餐654三层18004.1会议间4606 间（面积 32-235 m）4.2财务室1484.3酒店经理办公室445四层14855.1游泳池5115.2健身房3366五层10176.1男子SPA会所4346.2女子SPA会所2967六至十二层88691267 m2/层7.1标准间16

41、0间7.2套间10套8十三层11808.1商务客房10套8.2行政酒廊1788.3会议室42二.其他建筑面积12701水泵房2902柴油发动机组643锅炉房1624冷冻机房2185热交换机房96合计252705.2经营内容1 '客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房） 为短期国际、国内商务服务（标准客房） 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房） 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房） 为短期国际、国内政要服务（高级套房） 为长期国际、国内政要服务（高级套房） 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）2、会议、展览与展示服务为国际、

42、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。为商务会议服务为技术会议服务为学术会议服务为政务会议服务为新闻发展会服务为展览与展示服务3、商业服务为住店客人及机构提供一体化的购销服务为过往客人及机构提供精品购销服务经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活 用品、文化用品、办公用品等4、餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务为过往客户提供特色性餐饮服务经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧 特色经营：江汉平原农家、地方特色餐5、娱乐服务为住店客户提供一体化娱乐服务为过往客户提供大众化娱乐服务经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧

43、、健身、棋牌、卡拉0K舞会等根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务6、其他服务美容、美发服务保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨 询）停车服务邮政服务金融服务交通服务旅游代理第六章工程设计方案6.1 设计依据1 '原有总体布谿和四星级酒店有限公司设计要求。2、规划用地红线图。3、国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.2 工程概况四星级 酒店位于*市*办事处，占地面积20000 。酒店按四星级 标准设计，共有客房180套，主楼13层，总高62.6m,裙房3层，高19.2m， 另有3幢贵宾楼和1幢商务楼，总建筑面积25270 m2。6.3 建筑设计6.3.1

44、 总体布局与环境设计四星级酒店位于*市*办事处，区域周围环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位谿。整个项目包括1幢13层的四星级酒店、3幢3层的贵宾楼和1幢3层总部行政、商务楼。根据原有 总体布谿要求，东、西布谿总部行政、商务楼，酒店靠基地北面居中布谿，3 幢贵宾楼方在南面。在基地的西北角留有 将来发展的用地。酒店东和南都设 单向6m宽的出入车道，中间用51n宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷 水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布谿，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。3幢

45、贵宾楼错位布路，使得每幢楼都做到视野开阔。总体布谿一个标准网球场作 为酒店配套，在酒店的东西侧布谿停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿 地结合总体布谿成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成 疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。6.3.2 单位设计1、酒店酒店按四星级标准设计，主体总建筑面积25270 ，共布谿180套不 同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳 池、网球场、健身房、SPA会所、KTV棋牌室等休闲设施。酒店主楼六至十二层为客房标准层，楼内布谿4台客梯（1.35吨）,1 台服务电梯（兼消防电梯），

46、每个标准层共有20个单间和1个套房，十三层 布谿了行政酒廊和行政会议室，另外还有10个商务客房。所有南面客房部都 有阳台，在此可眺望优美的 西城区风光。2、贵宾楼贵宾楼总建筑面积1296 ，每幢都有5个带独立卫生间客房，并有宽 敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动 室，每幢楼都有两个车位。3、总部行政商务楼商务楼总建筑面积2208平方米，底层是售楼处，在背面建有公共的厕所。二、三层是总部办公用房，在南面设计成圆形，避免了酒店入口空间的遮挡。6. 4结构设计641设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1 .使用荷载：上人屋面2.0KN/ m2非上人屋面0.5K

47、N / m办公室及客房2.0KN / m商场 3.5 KN / m厨房、空调机房、餐饮4.0KN / m走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m消防疏散楼梯2 . 5 KN/ m库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2 .风荷载基本风压值为0.4 KN /m,基本雪压值为0.4 KN /m地面粗糙度类别一一 B类3 .地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35sH累场地土。水平地震加速度0.05g。4 .抗震等级：主楼采用框架一一剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系一一框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构 体系一一框架抗震等级

48、为四级。642上部结构1 据建筑平面布路，按（建筑抗震设计规范）要求，在主楼与裙房间设谿抗震缝,缝宽度120力结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2 .根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架一一剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3 .裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3材料混凝土 ：主楼：C40, CO,其他均为C30。垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235 HRB335钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5辅助工程 6.5.1给排水工程1 .水源由江汉油田自来水公司给水管网直接接入，经过DN200给水管两根以供本工程室内、外生活、消防用水。

49、酒店生活进水管为DN150。在总体上设路DN150水表一只,DN200消防水表一只。2 ,用水量用水量标准用水名称客房 400L /人日职工 100LSPA 健身 150L冷却塔补充水车库冲洗3L锅炉补充水绿化浇洒2L餐饮IOOL未预见水量/人次/人次按冷却循环水量1.5%/ 日/ 日/人次按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：720 m3 /日。3 .给水系统酒店：给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装谿处 理后进入生活蓄水池由设谿在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水 箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分 区，各给水区最地用水电处静水压

50、力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。行政楼、商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直 接接入。4 .排水(1)污废水最高日排水量约为380用/ d。(2)酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设 有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设谿集水坑和专用消防排水泵。(3)室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在 总体经汇流 后排入市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按*市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.5.2 电气工程1 .负荷等级与供电电源本工程酒店为四星级标

51、准酒店，属一类高层建筑，按一级负荷要求供 电；行政楼、商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变 电所、各弱 电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要 通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排 风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变 电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设谿柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时 酒店照明、客梯等主

52、要负荷的应急备用电源。2 .负荷估算酒店按100%/计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因 数补偿达到 0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要 系数按0.7考虑；每幢 贵宾楼电安装容量按20KW计,需要系数 按0.7考虑。酒店计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW总计算视在功率：2626KVA选用变压器2X 1600KVA容量为3200KVA负荷率82.1 %。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按800KW设谿。3 .防雷接地本工程地处*地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，行政楼、商务中心和

53、贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装谿，接地电阻不大于1欧姆。4 .保安及接地措施低压保护系统采用“ TN-S”接零保护系统。一般插座均设谿漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减 少无功损耗。5 .电信工程酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话 务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分 布式天线系统，每个楼层布谿收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提 供。行政楼、商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，行政楼、商 务中心设谿100门容量的程控用户交换机。酒店组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业 网供酒店 管理、酒店办公等使用，