矩阵制的组织结构形式教学教材

1、学习(xux)情境一设立物业管理企业第一页，共45页。本章本章(bn zhn)讲授讲授 物业管理企业的性质(xngzh)和类型 物业管理企业(qy)设立的条件和程序 物业管理企业的机构设置 物业管理企业的权利和义务 物业管理处的组织架构与职责第二页，共45页。学习学习(xux)目的与要求目的与要求1了解物业管理企业的类型物业管理处的职责物业管理处的架构与运作模式管理处主任的基本素质和能力(nngl)要求2掌握物业管理企业的性质物业管理企业的资质条件和审批程序物业管理企业的权利(qunl)和义务物业管理企业组织机构的一般形式3重点掌握物业管理企业机构设置的原则第三页，共45页。物业管理企业(qy

2、)性质和类型概念概念(ginin)(ginin)类型类型(lixng)(lixng)第四页，共45页。物业管理企业物业管理企业(qy)的概念的概念 是指专门对建成投入使用的房屋及是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关其附属设备设施、相关(xinggun)(xinggun)场地实施专业化管理，并为业主和场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体有独立法人资格的经济实体定义(dngy)第五页，共45页。物业管理企业物业管理企业(qy)的类型的类型按其业务(

3、yw)性质分为： 委托(witu)服务型租赁经营型委托代理型第六页，共45页。委托委托(witu)服务型物业管理企业服务型物业管理企业这类企业也有称为实体型物业管理(gunl)企业委托服务型物业管理(gunl)企业只有经营管理(gunl)权按接受委托业务分为两种情况：开发建设单位委托前期管理(gunl)业主委员会委托实施管理(gunl)第七页，共45页。租赁经营租赁经营(z ln jn yn)型物业管理企业型物业管理企业 开发商将建成物业交给从事租赁经营的物管企业管理，通过租金(zjn)收回投资维护管理服务与租赁经营出租经营回收投资和获得利润实质上是房地产开发的延续商业大厦、写字楼、批发市场等

4、第八页，共45页。委托代理委托代理(dil)型物业管理企业型物业管理企业 只有管理层，不设或只设很少的操作层清洁卫生、园林绿化、电梯、水电设备运行维护(wih)、治安防范等与专业公司建立合同关系，专司服务监督、检查和考核均委托专业公司实施共同(gngtng)特点委托范围管理关系实施第九页，共45页。委托代理委托代理(dil)型物业管理企业型物业管理企业本身主要的管理职能本身主要的管理职能产权产籍管理产权产籍管理产权经营产权经营中介服务（房地产估价、经纪及咨询等）中介服务（房地产估价、经纪及咨询等）档案资料管理档案资料管理维护计划的制定维护计划的制定整体管理计划的制定与组织实施整体管理计划的制定

5、与组织实施建立健全各种规章制度建立健全各种规章制度做好群众工作做好群众工作(gngzu)(gngzu)和其他管理等和其他管理等第十页，共45页。委托代理形式委托代理形式(xngsh)基本上可分为两类基本上可分为两类第一类第一类 特点特点物业公司对业主聘请专业公司提供顾物业公司对业主聘请专业公司提供顾问性意见问性意见由业主委员会选聘专业公司签订合同由业主委员会选聘专业公司签订合同物业管理企业只负责监督物业管理企业只负责监督(jind)(jind)合同合同条款的执行条款的执行委托代理型物业管理企业只收取管理委托代理型物业管理企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属员的薪金及服务代理酬金，其余

6、均属代收代支代收代支第十一页，共45页。委托委托(witu)代理形式基本上可分为两类代理形式基本上可分为两类第二类第二类 特点特点物业管理企业物业管理企业(qy)(qy)接受业主委托，接受业主委托，代聘各类的专业公司代聘各类的专业公司由物业管理企业由物业管理企业(qy)(qy)与各专业公司与各专业公司签订合同签订合同但全部代聘的专业公司均需试用，但全部代聘的专业公司均需试用，服务如不能令委托方满意，可以服务如不能令委托方满意，可以随时更换随时更换第十二页，共45页。物业管理企业设立(shl)条件和程序设立(shl)的条件资质(zzh)条件设立的程序有限责任公司股份有限公司设立条件第十三页，共4

7、5页。有限责任公司有限责任公司(n s)(n s)的设立条件的设立条件根据根据公司法公司法第十九条规定第十九条规定(gudng)(gudng)的的条件条件股东符合法定人数股东符合法定人数股东出资达到法定资本最低限额股东出资达到法定资本最低限额股东共同制定公司章程股东共同制定公司章程有公司名称、建立符合有限责任公司要有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营有固定生产经营场所和必要的生产经营条件条件第十四页，共45页。股份股份(gfn)(gfn)有限公司的设立条件有限公司的设立条件根据根据公司法公司法第七十三条规定条件：第七十三条规定条件：发起人

8、符合法定人数发起人符合法定人数发起人认缴和社会分开募集的股本达到发起人认缴和社会分开募集的股本达到法定资本最低限额法定资本最低限额股份发行、筹办事项符合法律规定股份发行、筹办事项符合法律规定发起人制定公司章程，并经创立大会通发起人制定公司章程，并经创立大会通过过有公司的名称、建立符合股份有限公司有公司的名称、建立符合股份有限公司要求的组织机构要求的组织机构有固定生产经营场所和必要有固定生产经营场所和必要(byo)(byo)的生的生产经营条件产经营条件第十五页，共45页。物业管理企业物业管理企业(qy)的资质条件的资质条件物业管理企业物业管理企业(qy)(qy)的资质条件的资质条件第十六页，共4

9、5页。企业资质概念企业资质概念(ginin)(ginin)企业资质概念：企业资质概念：企业资质，主要是为了界定、查验、衡企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平经营规模以及经营水平(shupng)(shupng)等等等等是企业实力和规模的标志是企业实力和规模的标志第十七页，共45页。物业管理企业物业管理企业(qy)(qy)的资质等级及相应标准的资质等级及相应标准物业管理企业的资质等级及相应标

10、准物业管理企业的资质等级及相应标准 物业管理企业资质管理试行物业管理企业资质管理试行(shxng)(shxng)办法办法（建住房（建住房19992611999261号）把物业管理企业划分为：号）把物业管理企业划分为： 一级、二级、三级等三个资质等级一级、二级、三级等三个资质等级和临时资质和临时资质第十八页，共45页。关于关于(guny)(guny)临时资质临时资质关于临时资质关于临时资质新设立的物业管理企业应到当地县级以上新设立的物业管理企业应到当地县级以上(yshng)(yshng)人民政府物业管理行政主管部门申人民政府物业管理行政主管部门申请领取请领取临时资质证书临时资质证书，之后方可从事

11、，之后方可从事物业管理业务物业管理业务临时资质证书临时资质证书有效期为一年有效期为一年有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定管部门申请三级资质的评定未获通过的，物业管理行政主管部门将取消其未获通过的，物业管理行政主管部门将取消其从事物业管理业务的资格从事物业管理业务的资格第十九页，共45页。物业管理企业(qy)设立的程序文件准备资质审查和工商注册登记税务登记和公章刻制步骤(bzhu)第二十页，共45页。物业管理企业(qy)的机构设置物业管理企业(qy)的机构设置设置(shzh)的原则机构的类型第二十一页，共45页。物业管理企业物

12、业管理企业(qy)(qy)机构设置原则机构设置原则因事设职权责(qun z)对等统一(tngy)指挥分工协作经济设置原则第二十二页，共45页。物业管理企业组织物业管理企业组织(zzh)(zzh)机构类型机构类型基本基本(jbn)(jbn)类型类型直线(zhxin)职能制事业部制直线制矩阵制第二十三页，共45页。直线制的组织直线制的组织(zzh)机构形式机构形式经理服务部主任维修部主任组长组长组长组长第二十四页，共45页。直线直线(zhxin)(zhxin)职能制组织结构形式职能制组织结构形式总经理办公室财务部副总经理工程部管理部经营部管理处管理处第二十五页，共45页。事业部制组织结构事业部制组

13、织结构(jigu)(jigu)形式形式总经理企划部财务部行政人事部公关部分公司分公司职能部门生产部门分公司职能部门生产部门第二十六页，共45页。矩阵矩阵(j zhn)(j zhn)制的组织结构形式制的组织结构形式总经理经营服务部管理部工程部财务部项目经理项目经理项目经理项目经理第二十七页，共45页。物业管理处组织(zzh)架构与职责物业管理处组织物业管理处组织(zzh)(zzh)架构与职责架构与职责物业管理处的职责物业管理处的职责物业管理处的架构和运作模式物业管理处的架构和运作模式管理处主任的基本素质和能力要求管理处主任的基本素质和能力要求第二十八页，共45页。物业管理处的职责物业管理处的职责

14、(zhz)(zhz) 公共服务最基本的普惠性服务 专项服务和特约服务经营性服务 社区文化活动社区共同的居住观和行为模式 协助政府进行社会综合管理非独立承担 完成总部(zn b)工作任务改革试点第二十九页，共45页。物业管理处架构物业管理处架构(ji u)(ji u)和运作模式和运作模式物业管理处架构和运作模式物业管理处架构和运作模式(msh)(msh) 管理处的架构和运作模式管理处的架构和运作模式(msh)(msh)一般一般根据企业的规模、类型、体制和资源情根据企业的规模、类型、体制和资源情况，同时结合所管辖物业的具体类型、况，同时结合所管辖物业的具体类型、性质和管理要求决定性质和管理要求决定

15、第三十页，共45页。一般中小型小区一般中小型小区(xio q)(xio q)管理处架构管理处架构特点特点(tdin)(tdin)架构较精简架构较精简实行企业统一领导下的管理处主任实行企业统一领导下的管理处主任负责制负责制管理处是相对独立运作的质量中心管理处是相对独立运作的质量中心主任有充分的权力处理管理处事务主任有充分的权力处理管理处事务总部职能部门对管理处进行质量检总部职能部门对管理处进行质量检查和资源调配，支持管理处工作查和资源调配，支持管理处工作助理分管不同的事务，对主任负责助理分管不同的事务，对主任负责第三十一页，共45页。小型小型(xioxng)物业管理处架构物业管理处架构公司总经理

16、办公室财务部工程部服务部管理处经理行政助理物业助理保安助理水电工程助理财务主管会所主管管理处副经理楼管员保安班车管员水电工收费员仓管员第三十二页，共45页。物业面积大、功能(gngnng)复杂、社会影响力大、服务对象复杂，则可成立专门的管理服务分支机构分公司独立的分公司具有较大的灵活性，便于质量监管和制度落实分公司设经理作为主管负责下设综合服务中心、综合管理部、社区文化部、财务部等，并以专项服务项目招标形式进行发包运作大型小区大型小区(xio q)(xio q)管理处架构管理处架构第三十三页，共45页。大型小区大型小区(xio q)(xio q)管理处架构管理处架构物业管理区域分公司社区文化部

17、综合服务中心综合服务部财务管理部接待协调文化宣传社区活动推广策划物业管理集团总公司水电维修咨询服务有偿服务环境管理会计行政后勤安全防范收费多种经营第三十四页，共45页。大厦大厦(dsh)(dsh)管理处的架构管理处的架构高层综合写字楼、商业大厦在物业特性(txng)、管理及服务对象等方面与住宅小区有较大的差别主要体现在物业的权属、服务对象、设备管理、经营管理方面大厦管理处的架构要根据其用途和特点设置第三十五页，共45页。管理处主任基本素质和能力(nngl)要求能力能力(nngl)(nngl)要求要求基本素质基本素质第三十六页，共45页。基本素质要求基本素质要求(yoqi)(yoqi)职业道德(

18、zh y do d)沟通(gutng)技巧服务意识自我完善第三十七页，共45页。管理处主任能力管理处主任能力(nngl)(nngl)要求要求专业技能学习(xux)能力组织(zzh)能力控制与督导能力员工管理能力协调能力计划能力与人相处及沟通能力领导艺术第三十八页，共45页。物业管理企业(qy)的权利和义务 物业管理企业的权利(qunl) 物业管理企业的义务第三十九页，共45页。物业管理企业物业管理企业(qy)(qy)的权利的权利物业管理企业的权利内容有三个方面：物业管理企业的权利内容有三个方面：有权采取完成委托有权采取完成委托(witu)(witu)任务所必须的行任务所必须的行为为有权获得劳动报酬有权获得劳动报酬有权根据合同制止违背全体业主利益的行为有权根据合同制止违背全体业主利益的行为第四十页，共45页。物业管理企业物业管理企业(qy)(qy)具体权利具体权利（1）根据有关法规(fgu)，结合实际制定管理办法（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理（3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费（4）有权制止违反规章制度的行为（5）有权要求业主委员会协助管理（6）有权选聘专业公司承担专项管理