香港城茶叶市场招商策划全案

1、香港城茶叶市场招商策划全案香港城生态风情街-茶叶市场招商方案经营战略一、项目定位1、业态定位：池州市首家专业茶叶市场2、消费者定位主群体：政府机关公务员、过往客商、灰色收入者、礼品消费。次群体：各私营企业主、中高收入家庭。3、功能定位集购物、休闲、餐饮等多种综合功能于一体的集散中心；4、商业规划组成主题茶叶批发市场专业土特产专卖店；休闲茶楼旅游商品主题卖场。5、经营理念怎位打造池州首个茶文化专业商业街。6、品定位走中高档消费路线，以中档商品为主，约占70%,高档商品兼备，约占10%,低档商品 约占5%,其他经营品类或主题招商项口约占15%。7、经营方针商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，

2、购物以便取胜，品种以全取胜，价格以 实取胜。8、品牌定位皖南第一茶叶集散中心招商方案一、招商理念1. 介作双赢共同发展一个要长远发展的企业，应该与经销商利益相通，命运相连，风险共担，介作双赢， 共同发展，形成真正意义上的，长久而稳固的战略伙伴，这才是我们木次招商的工作理 念。1根据上述的经营模式，实施多主体经营即经营风险与负担分散到各经营主体，共同承 担。2. 以适应市场为先导，满足需求为中心，根据池州市场和商圈竞争状况，结- 1 -合市场总体定位，合理锁左与茶和关的业态，重在突击品牌化、地域特色化、专业化。3. 培育市场，营造茶市的良好商誉，树立香港城形象。在保证经济利益的同时以最快的 速度

3、、最大的能量、最小的投入，捉升池州茶市的知名度、美誉度、信誉度，捉升楼盘的 无形资产价值，拓宽销售渠道。4. 通过招商吸引人流，创造人气，推动商铺的销售。二、招商原则秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、先做人气、后做生意 的原则。努力寻求厂、商和消费者之间的利益平衡点，让市场和客户共同分享茶市的巨额 利润。1）以租赁为主的原则按规划的功能区域尽量引进本地生产厂家、代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的 方式进场经营，最大限度的捉高冇保障收益，向场地耍效益。2）坚持品牌经营的原则旨在突出茶叶市场的经营特色，以池州（含下辖各县）市场畅销品牌为主，以黄山、安 庆厂家为辅；尤其要

4、注意中高档品牌中价位带适宜的品种及在池州有良好的消费基础的传 统品牌等。3）坚持商品的连带性的原则招商时应严格按楼层经营门类规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到 自然过渡，避免生硬连接。4）坚持质优价廉的原则在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高茶叶市场的商 品竞争力，因此在招商组货时，应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一 手货较好。5）坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，先期招商的目的是为销售商铺， 后期招商的冃的是为保证经营，根据项冃的销售时机把握好招商的节奏，坚持以“固本吸 远、远交近

5、攻”的招商原则。木地市场的商品结构、档次、价位是与消费考经过长期磨合 而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，要更 注重黄山、铜陵、安庆州等周边市场新的品牌资源的引进，为木地消费者和外來池州旅游 的消费者创造出新的亮点。同时也对木地的经销商产牛较人的刺激力和吸引力，利于招商 的进行。-2 -三、招商范围1、招商项廿茶叶茶具地域农产品、土特产类旅游商品2、配套项目a、咖啡茶座b、特色果脯、餐桌食品c、商务礼品四、招商对象1）具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人；2）冇强烈的经营意识和成功欲望；3）认同茶叶帀场经营模式；4）愿配合茶叶市场统一规划、统一管理

6、和各项营销活动；5）讲求信誉，可长期合作;6）能够按规定及时交纳各种费用；五、招商流程1）进行市场调研，建立客户基础资料信息库，并进行客户分析；2）确定招商对象和渗透渠道；3）制定招商政策和优惠组合策略;4）进行客户招商月计划实施；5）制定客户招商周工作计划；6）对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；7）进行客户开发、拜访、接洽；8）进行客户分类、区分主力客户及散户；9）安排客户初步洽谈，填写意向租赁登记表；10）与客户进行深入的沟通谈判；11）客户签定入驻意向协议书、交纳租赁定金；12）止式签定租赁合同，并缴纳租金。-3 -六、招商政策1、租售划分为了尽快和更多的完成招商任务，在招商先行的原

7、则下，我们采取把要租赁铺源和要销售铺源划分开的方法，在充分硏究招商意向商户和购买商铺意 向客户的具体情况卜在开盘前一周把租赁和销售的铺源予以划分确定，这样不仅避免产 生了部分要自营购铺业主的商铺被提前租赁出去的情况，还可以实现招商和销售互相辅助 配合的效果。2、租金制定1）根据市场同区域同业态租金水平制定这种市场比较法即在相同区域的相同业态商铺，根据具租赁的市场价格作为参考标准来 确定自己的价格，同时根据不同地段的地价差和产品的优劣势来确定价格差。2）按照商铺价格和冋报率进行反推制定在基水制定商铺价格的价格水平，按照前三年回报率为6%、7%、8%的情况下，反推出租 金的大致水平范围，然后按照铺

8、面的位置和面积大小然后制定具体的租金。3、租金策略租金策略：统一租金，区分楼层为了达到快速招商的口的，吸引u标商户快速落定，我们建议本项li实行统一-租金策 略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对各区域的一些核心龙头铺位实行控制， 以便留给一些有影响力的商家。统一租金的策略在我们以往的实践中证明是成功的，因为市场刚开始招商时，大部分商 户会处于观望状态，实行统一租金的策略有利于刺激商户先行进场，抢占好位置，主观上 感觉获得了利益；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前而己有很多商户进 驻，信心会增强，也不会产生吃亏的心理想法。统一和金是建立在区分楼层，即不同楼层的租金水平是存在差

9、别的基础上的。4、政策说明本项口的招销工作仍然考虑到商铺经营模式的特点，并充分考虑到投资者投资形式的多 样性，故分类确定适宜的政策，具体分述如下：a:商铺白购白营型1）口开业时算起，免一年租金，免一年管理费。-4 -2）一次性付款：返同等银行利息二年。b、商铺自购自租型商铺口购口己招租的情况可能很少，若口购口招租的，租价口泄，但品牌及项h由本案 招商部审核把握。1）自交房z口起，免免八个月和金，免一年管理费c、商铺购买委托招商型在商铺销售屮，可能有部分业主购买商铺后委托商场招商，原则价格由我们制定，招商的品牌和项冃由招商部把握。招商时间控制在三个月以内。租金回报按 对投资客承诺，由我们支付二年

10、租金（建议采取开发商补贴4%-5%）,由租户承担 4%-5%租金。七、招商方式针对木项口产权式商铺经营模式的特点，对购铺不经营的商铺（委托我们招商或由市场 返租形式），要进行招商考虑，从而确保商场的如期开业。具体的招商方式分述如f：1）完全租赁方式（收银由商户口收，口主经营，自主确定营业时间。如独立的专营店 形式）;做首选方式2）联营方式（次选方式，市口营部分对以这样考虑）:采用营业额扌ii点式，分保底和 不保底两种；市场的经营风险较大，建议不做首选；但是做为产品展示厅之用的三楼可以 考虑。3）经销和代销方式，是针对商场自营项冃部分的考虑，巫在先培育品牌，培育成熟后 再转给投资者经营或销售产权

11、；八、营运模式1、统一招商管理即由我们统一招商，统一规划，确保本项目的商品组合、业态、档次、价格等定位准 确，保障后期持续经营；2、统一营销推广前二年由我们统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费用按销售额和应 比例分摊，营销效果共享；九、推广活动a、招商产品说明会- 5 -b、主力商家进驻签约仪式c、主力商家开业典礼d、组织商户去外地市场考察十、费用预算根据推广节点及媒体投放进行预算。十一、发展商配合1）项冃图纸及建筑结构设计调整；2）优惠政策及租金的最终确认；3）客户及广告资源的充分利用；4）招商推广费用支付。十二、招商周期1）招商工作准备阶段：时间：2010年10月一2010年

12、11月主要工作事项：1）市场调杳；2）招商方案的制定;3）各类招商合同文本的拟定、卬刷；4）各种表格设计、卬刷及业务流程的制定；5）招商人员的招聘与培训；6）目标品牌的规划；7）作好品牌推介的准备工作；8）对“待定”业主，进行经营（口营、口租、代租、返租）确认;9）招商手册等宣传资料的编写及印制10）招商中心的布置，办公用品的购置；11）模拟签约演练；12）推出招商预热广告；13）签定20家到30家意向品牌代理客户，为项廿开盘推介作准备。2）招商启动阶段时间：2010年11月-2011年12月-6 -主要工作事项：1）招商广告全力推出（dm、硬性广告）；2）到池州各临街商铺及各同类专卖店发放相

13、关招商资料；3）到池州辖县、铜陵、黄山、安庆同类市场目标性宣传招商；4）招商人员进行招商初步谈判；5）全方位客户集累6）招商市场信息反馈，再结合市场情况进行经营布局规划调整；7）自营业主胡牌的确认；3）招商推动阶段时间：2011年元旦-2011年2月（暂定）主要工作事项：1）完成自租、自营业主管理公约、补充协议的签定；2）本地招商全而推进；3）提交外埠招商计划;4）组织实施外埠招商；5）组织笫一次业户座谈会，增强业户信心；6）组织外地客八到市场实地考察并签约；7）木阶段完成60%商铺合作协议或意向协议的签定；4）招商深入阶段时间：2011年3月一2011年4月（暂立）主要工作事项:1）在各种招

14、商广告加人的基础上，继续做好招商签约工作；2）结介一次商装到位，商铺交接时，再次组织业户座谈会，并参观商场装修，增强业户 信心；3）撰写、印刷并发放装修说明；4）通知业户作好装修准备，并组织少批业户进场装修；5）人量积累客户资源，作好应急准备方案；6）本阶段完成70%的商铺招商任务；5）招商结朿及二次商装阶段时间：（暂略）- 7 -主要工作事项：1）组织业户全面进场装修2）继续进行补充招洛j3）做好二次商装的协调与管理4）配合人事部组织营业人员的招聘和培训5）木阶段完成商铺15%的招商6）试营业6）开业准备阶段时间：（暂略）主要工作事项：1）继续进行补充招商；2 ）整理卖场坏境、卫生清洁；4）商品全而上柜；6）商品陈列、价签、商品质价检查验收;十三、招商要点所有招商人员首先要对本项冃的经营定位十分清晰，下來确定具体的品牌结构，一定结 合当地品牌的销伟情况，制定木项的品牌组合战略。当地已有的品牌乂适合木项口定位 的，一定要设法引进项冃锁定品牌的