公共设施维修方案

1、第四章 公共设施小型维修服务方案服务要求: 1、管理内容：建筑墙面（含玻璃幕墙）、屋面、地面、楼梯、走廊、门窗、地下室、连廊、落水管、空调泠凝水排水管、排污设施、通风道、避雷设施、楼内公共区域热水器、以及知新楼顶大钟等附属设施的管理、维修和维护。2、管理要求（1）负责建筑及其附属设施（含知新楼顶大钟、楼内公共区域热水器等）的日常管理、维修和维护，检修记录和保养记录齐全；（2）根据楼房实际使用年限，定期对建筑各部位的使用与损毁情况进行评估并将损毁程度告知校方修缮部门；对危房建筑建立日巡查制度，并做好记录，发现情况第一时间向采购方报告。（3）加强文物楼宇特殊保护，并做好记录。（4）负责建筑避雷针年

2、检并承担相关费用。（5）及时清理屋面和落水管杂物，确保屋面排水畅通。（6）确保完好和正常使用；设备的日常维护、运行与管理等，特殊岗位必须持证上岗，维修人员要达到对公共设备的检修、检测、检验能力，并且做到定期巡查、工作岗位记录、资料齐全； （1）建筑设施维护服务方案1）维修人员岗位职责 人员要求：A. 维修人员要具备较高素质，做到全心全意为客户服务，特种维修人员要符合国家要求的相关条件。B. 维修人员要持证上岗，在工作中应严格遵守维修操作规程，本着对客户生命财产高度安全负责的态度，及时发现并彻底修复被损坏的设施设备，消除隐患，保证安全。C. 维修人员每天接受物业办公室反应的客户维修意见，并予以及

3、时维修，不能在当天完成的要上报物业办公室，每次维修要做好登记。D. 维修人员在工作中应做到及时，搞笑，保证维修质量，对能修理的项目，不得推诿，扯皮，能完成的要尽快完成，不能完成的要及时上报，由物业办公室安排处理。E. 维修人员在工作中要举止文明，礼貌待人，不得在工作中出现“冷、硬、横”的态度。维修工作结束后，要主动将维修现场清理好，回复办公环境原貌。F. 楼宇内需要维修项目的用料由维修人员填写，项目经理审批签字后由仓库存档。所有损坏及维修的物品必须登记备查。G. 维修人员负责楼内公共设施的小型维修，同时积极主动协助有关部门对设施以及备品的修理，更新工作。H. 维修工作人员应自觉遵守业主单位及物

4、业办公室的各项规章制度。 维修服务岗位职责：A. 负责设有24小时维修、服务和值班电话，实行24小时值班制，做好“维修服务热线”的值班记录。B. 负责项目设施设备的日常运行、维修和养护工作。C. 管辖区域内零修、急修及时率达到99%以上,返修率不高于1%,维修人员接到任务后，应在当天完成维修任务，不能在当天完成的要及时与报修人沟通，约定维修时间，并报物业办公室，每次维修要做好登记。服务满意率达到90%以上。D. 维修人员在工作中应做到及时、高效，保证维修质量；要举止文明、礼貌待人，不得在工作中出现“冷、硬、横”的态度，不得收取客户任何费用。维修工作结束后，要主动将维修现场清理好，达到办公环境的

5、要求。E. 定期维修，对办公楼等楼内水管、线路、灯具、桌椅、窗帘、等进行检修。每月定期检查办公楼内配电箱、配电柜及配电间等，不准出现电路接头裸露和松动的情况，配电设施周围不准堆放杂物，保持配电箱锁具完好。F. 突击抢修：出现水管破裂跑冒水、粪池便槽堵塞溢污水、楼层夜间照明用具损坏灯不亮、配电设施冒火花等紧急情况，维修人员应及时赶到现场进行突击抢修；房间及公共区域门窗插销、锁及其他涉及安全的设施损坏时，要急事急办及时维修。G. 有大修计划：根据办公楼所属设施的使用情况，提出大修及改造计划，并于放假前报物业办公室。H. 维修材料一律以旧换新，所有维修换下的旧件必须保存好，上交登记后领取新件，遗失率

6、在5以内。I. 维修工作人员在工作中应自觉遵守业主单位及物业办公室的各项规章制度。J. 维修人员要持证上岗，在工作中应严格遵守操作规程，及时发现并彻底修复被损坏的设施设备，消除隐患，保证安全。必须保证有维修人员24小时有人在岗，遇有突发事件，能及时到达现场。K. 配合甲方完成其他或临时的工作任务。2）工程维修的工作制度为确保山东大学项目公共设施，家具等设备的完好，维护正常的工作秩序，营造一个文明，整洁，安全，有序，和谐的工作环境，根据项目有关规定，制定方案。工程维修部是负责项目物业设施设备运行、维护维修的责任部门；负责设施设备的正常运行和定期维护保养，协调设施设备质保期内保修工作；接受服务中心

7、的指令，跟进项目领导提出的有关设施设备增加安装和维修的请求与投诉；做好设施设备档案资料整理和维修记录。A. 接到报修后属物业公司服务范围的维修项目派专人限时解决。B. 一般零星维修，在接到报修起4小时内完成，特殊情况按双方约定时间完成。属职责范围外的维修项目发现后立即告知甲方。C. 影响工作、科研秩序以及影响安全的紧急报修，必须立即前往抢修，同时告知甲方。D. 灯泡、接触器、门锁、插销、开关、水笼头等水电正常维修，维修完成时间不超过2小时。E. 楼内电路故障排除、新安装插座等不超过6小时。F. 维修结束后，做好维修记录，同时请报修人员在有关记录上签字验收。做好清理现场告知，做到工完料清地净。

8、维修服务岗位工作规范：A. 统一着装，仪表端庄，精神饱满，热情服务；B. 严格操作规程，确保维修安全；C. 服务对象提出建议和意见时，要虚心听取，不与争辩，做到有则改之，无则加勉；D. 服务对象出现误解、出言不逊时，要做好解释工作，不与其争吵、争辩，必要时及时向部门负责人汇报，予以解决。 维修工作程序A. 定期维修，对办公楼内水管、线路、灯具、桌椅、窗帘、等进行检修。每月定期检查办公楼内配电箱、配电柜及配电间等，不准出现电路接头裸露和松动的情况，配电设施周围不准堆放杂物，保持配电箱锁具完好。B. 突击抢修：出现水管破裂跑冒水、粪池便槽堵塞溢污水、楼层夜间照明用具损坏灯不亮、配电设施冒火花等紧急

9、情况，维修人员应及时赶到现场进行突击抢修；房间及公共区域门窗插销、锁及其他涉及安全的设施损坏时，要急事急办及时维修。C. 有大修计划：根据办公楼所属设施的使用情况，提出大修及改造计划，并于放假前报物业办公室。3）建筑维护和管理类别周 期内容及标准说明1、门窗巡查 每班1.附件有无损坏、不全；2.门角和窗轨道有无杂物；3.有无破损玻璃；4.门锁是否完好，有无松动；保养每周1.清除门角和窗轨道的杂物，2.对门合页和窗轨道注油；2、自来水管线、暧气管线、各类阀门巡查每 日1.是否有跑、冒、漏、滴的现象；2.各类阀门开关是否灵活，是否需要加油；3.供暧时的暧气温度是否达到要求（16-18度）；保养每周

10、1.自来水管线无跑、冒、漏、滴现象；2.各类阀门开启灵活，无锈死现象，润滑充分；3.保温层完好，无损坏现象；4）房屋的维护和修缮序号项目周期内容及标准说明1.房屋本体1.1巡查每日1、公共通道地面、墙面、墙体、天花、楼梯扶手是否完好；2、外墙有无损伤；1.2观测半年进行基础和整体观测，发现问题报本项目业主，及时组织专家会审；1.3修缮维护随时发现问题既是维护修缮；1.4清洗外墙根据要求清洗本项目外墙面；2.附属设施2.1巡查每日广场路面、人行台阶等是否完好；2.2巡查养护每月室外管网及支架、消防接合器、天台避雷针（网）有无锈蚀，阀门无跑冒滴漏；2.3清污每月清理室外雨水井、污水井污物；2.4维

11、护半年测试避雷系统接地电阻（小于4欧姆），避雷网系统除锈刷漆；5）基建维修类 别周期内容及标准说明1建筑屋面巡查保养每周1.防水层有无损坏，有无渗漏痕迹2.层面有无堵塞3.对发现的问题及时处理，大的维护报本项目业主由外委完成2排水管 巡查保养每天1.有无破裂，堵塞，外漏的情况2.各接头是否完好，有无渗漏3.及时处理发现的问题，做好巡查记录3空调室外机巡查保养每天1.查看外机排水是否正常2.是否随排水管道排水3.及时疏通堵塞管道，归整排水位置4下水管道巡查保养每天1.查看是否有堵塞2.是否有漏水，有破裂的情况3.及时处理堵、漏情况，做好记录5室外涂料、油漆脱落巡查保养每周1.查看墙面，门窗，楼梯

12、护栏上的涂料，油漆有无脱落2.小部分脱落及时修补3.较大面积的沉降报本项目业主交外委完成6室外石材巡查每周有无漏点，对漏点及时处理，并复查6）公用设施维护和管理类 别周期内容及标准说明1.化粪池巡视每周1.是否堵塞，是否有外溢情况2.是否需要清淘保养每季清淤，疏通，抽空2.停车场巡视每天1.照明是否达到要求，地面是否平整，2.缓冲装置是否完好，挡车杆是否灵活保养每周照明达到要求，地面平坦，缓冲装置完好，挡车杆灵活第五章 设施设备维保管理方案第一节 机电设施设备管理服务要求1、供配电系统1、管理内容：10KV开关站、变电室、低压配电室、配电间、校园配电箱、电力检查井、供配电线路至用户终端（即建筑

13、内照明灯具、电源插座和配电箱、开关等）、校园路灯、景观灯、配电室空调和通风等设施的运行管理、维修和维护等。2、管理要求（1）保证供电系统的正常运行，及时解决变压器、开关柜、供电线路、开关箱、照明等设备设施缺陷和故障，无任何责任停电事故；（2）有完善的符合行业标准和规范的运行管理、巡检、维修和维护等制度，并严格落实；（3）严格执行“两票”、“三制”，认真做好运行值班日志、停电跳闸记录、设备缺陷记录、设备履历记录、设备检修记录等各项记录；（4）执行春秋两季供配电设备设施检修制度，10KV设备设施两年进行一次预防性试验，安全用具按规范要求期限进行试验，并承担相关费用；（5）10KV开关站实行双岗24

14、小时值班，认真观察设备运行状态，做好交接班和运行记录；（6）10KV开关站、变电室、低压配电室安全防护措施到位，各种标识完备清晰，安全用具齐备并在有效期内，消防器材齐备并在使用期限内，室内环境良好；（7）变电室、低压配电室每天上午和下午各巡检一次，做好巡检和运行参数记录；（8）室外电缆、电缆井、照明设施每周巡检两次，发现问题及时处理，并做好巡检记录；（9）供电设备、供电线路等故障应及时修复，原则上不超过12小时，楼内照明设施、开关、插座、配电箱、教室电风扇等的维修时限为2小时；（10）严禁设备带病运行，在用设备完好率保持100%，备用设备于替换后3日内修复或更换到位。（11）校园景观灯、路灯等

15、照明设施的开闭时间按校方方案执行；（12）电工资质要求：所有工作人员均需持证上岗，值班电工需持高压电工证上岗，并熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项，维修电工必须持有维修电工资质证书上岗；（13）对遇突发事件造成停电要有应急处置预案，以及应急供电预案。2、供电系统（1）保证正常供电、限电、停电有明示；制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行（包括电梯停电时的应急救援方案等）；（2）公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。3、给排水系统（1）建立用水、供水管理制度，积极协助招标人安排合理的用水和节水计划；设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

16、现象；（2）限水、停水按规定时间通知招标人和物业使用人；每月定期查看水表；（3）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生；（4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水和长时间停水现象；有险情的应急处理措施。4、供热、气系统（1）保证末端设备运行正常；定期进行清洁及保养；（2）制订发生故障应急处理方案。5、 供配电的管理（1）制定用电管理措施；（2）按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录。6、水泵房的管理（1）对水泵房进行日常巡视检查，管道接头和阀门有无渗漏水；（2）定期保养、维修、清洁、水池消毒，及时进行巡回检查；（3）泵房钥

17、匙由值班人员管理，未经部门负责人同意许可，无关人员不得进入水泵房；（4）如遇水池清洁或管道阀门维修停水时，应事先通知招标人。7、消防设施设备管理（1）建立健全消防管理制度，建立消防责任制；（2）明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；（3）检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；（4）定期进行消防宣传和消防演习。第二节 供配电室系统管理方案1.1 工作要求: 1、配电室的管理（1）制定用电管理措施；（2）按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录。1.2 各项职责1)强电班组领班

18、78; 熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。² 做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报班组工程师或总工程师，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。² 负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对工作单进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。² 制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。² 做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。² 做好应急抢修工作，当班人员接

19、到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。² 班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。² 做好所属系统及相关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录。如有发现设备发生异常或故障，应立即做出正确的判断，采取有效措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格执行。² 做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。² 做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人

20、员按规定进行登记。² 配合物业管理中心负责向业主、租户提供有偿服务。² 负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。² 做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。1) 强电维修电工的岗位职责² 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。² 服从主管、领班的工作安排，保证按质按量完成工作任务。² 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，并达到质量要求。² 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理必须可靠。² 严格执行物业管理中心和工程组制定的各项规章

21、制度，确保人身和设备设施的安全，确保配电系统的正常运行。² 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。² 按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。2) 安全用电管理制度² 严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程组核实，并由工程组登记注册； ² 各部门需架设临时线，应由工程组派电工安装。使用结束后应立即通知工程组拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程组派电工正式安装，并登记备案

22、。客用区一般不准加临时线。² 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：l 根据工作内容和需要，填写工作票。l 除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。l 应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。² 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：l 断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备

23、至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。ll 装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。l 悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。² 电气操作及维修必须执行下列安全组织措施l 工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况

24、和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。l 工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。l 工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。l 在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，

25、双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。1.3 工作流程及措施 每日一次按照设备、设施巡视内容与程序巡视配电房设备，并记录配电房巡视记录表； 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录设备定期启动表； 按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内； 供配电设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内； 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划

26、的编制，外委托修理的联系工作； 每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表； 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录； 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门； 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报设备主管审核后，交公司主管部门； 按应急预案规定负责处理应急事

27、件。后附:部分设备维护保养介绍a. 少油断路器应添加合格真空油。b. 检查高压母线，高压隔离开关。c. 清扫积尘，重点是高压绝缘子。d. 确保机械操作及配套机构灵活可靠。e. 指示、显示装置，有损坏的予以更换.f. 检查接地保护系统。a. 经常清除积灰。b. 检查温控装置。c. .检查冷却风机。n 变压器n 高压配电柜A.B.C.D.E.F.G.H.I.J.K.n 低压柜na. 定期清尘，检查、紧固全部电气连接。b. 检查、适当润滑开关等的动作系统。c. 检查计量表系统、指示、显示装置（电压表、电流表、指示灯等）。d. 检查每条进出母线、接地保护系统。e. 检查配电室应急照明系统。f. .定期

28、检查配电室接地系统、安全设施（防鼠、防水等）。g. 定期检查分布的低压用电线路。n 低压控制柜na. 紧固母线和引出线的接线螺栓，若有发热变色应及时处理、更换。b. 紧固开关、继电器接线端子和二次接线端子排上的端子。c. 检查接地线。d. 清除柜内灰尘。e. 更换有裂纹和放电的绝缘套管。f. 更换有缺陷的元器件。g. 检查电气机械连锁机构。h. 手车推进、拉出应灵活，触头接触良好，试验位置、检修位置准确，动作正常。i. 电流表指示正常，电流稳定、不超过额定值。j. 柜内无异常声音。k. 按触器、自动开关应工作正常。l. 负荷线无发热、变色、无气味。第三节 电梯系统管理方案管理范围: 山东大学内

29、电梯的助乘、例行保养、维护、年检。保证设备的正常运转。1、管理内容：客梯、货梯、消防梯运行管理等。2、管理要求（1）负责电梯的开放和运行管理、轿厢保洁等工作，协助校方做好电梯的运行维护；（2）主梯6：3024：00不间断运行，0：006：30呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号；（3）凡有高峰梯的，在高峰期6：308:00，16:3019：00与主梯同时运行；（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应能够及时发现，同时与被困人员沟通了解情况，并及时通知电梯维保单位迅速组织救助。本次招标不包含电梯的维保和安检。1) 电梯机房防火安全制度² 电梯机房内严禁吸烟，禁

30、止存放各种油料，纸张和易燃，易爆物品，严禁兼做库房和其它工作间用。² 机房、梯箱顶部和梯井底部要定期清扫，及时清除布毛，纸屑，垃圾等可燃物。² 严禁使用汽油等易燃液体清洗机件，使用可燃液体清洗机件时，应采取有效措施，以防着火，擦布等要妥善处理好，不得乱扔乱放。² 严禁未经批准动用明火作业，如需明火作业时，应经部门经理签字认可后，到秩序维护部领取动火证后，方可作业。² 消防器材应放置在指定位置，严禁随意移动，机房工作人员必须熟悉消防器材位置。2) 电梯防火管理规定² 根据劳动部相关法规及相关消防法规中对电梯的特殊要求，防止电梯在运行中发生火险、火

31、灾，造成重大责任事故，特制定电梯防火管理规定，望业主、员工等严格执行。² 电梯间禁止吸烟，乘电梯不准携带或运载易燃易爆物品。² 电梯机房非专业人员禁止入内，机房内禁止吸烟。严禁存放易燃或可燃物品。擦洗零部件，使用汽油等易燃易爆物品时，应采取有效的防范措施。用过的油棉类及汽油等物要妥善处理，禁止乱扔乱放。² 电梯机房、电梯轿箱顶部及电梯井底部要定期打扫卫生，清扫布毛、废纸、垃圾等易燃品。² 机务人员要经常对电机线路、机械部分进行检修，以防打火或短路等引起意外事故。3) 电梯定期保养与检查规程² 机房部分l 曳引电动机有无异常响声及异常振动；有无滴

32、漏油现象；有无电动机及轴承温升现象。l 曳引齿轮箱清洁各部件，检查油位、油质及各部位有无漏油；检查运行情况及运行时有无异响，停车时有无振动；检查涡轮、蜗杆齿的磨损及其间隙，检查有无前后移动及轴承响声；检查各部位的螺丝是否松动；检查缆轮、缆槽有无磨蚀或变形。刹车装置分解、清扫及接点调整l 各活动部件分解，检查刹车芯及鼓有无磨损，清洁后，加滴适量润滑油。l 检查各接线端的固定接点螺丝有无松动l 刹车接点开启距离在1.5-2mm之间，检查接点有无磨损，脱落、释放时火花是否正常。l 检查刹车皮的磨损情况，有无老化、油污；开放时刹车的间隙适当（0.15mmm）,及两边间隙是否一致。l 刹车铁芯冲程应在2

33、mm左右。l 弹簧压力左右须相等。l BK触点离开后，要刚够打开刹车。l 刹车时有无异声。l 控制箱内继电器、接触器的检查l 清扫灰尘，并检查各继电器、接触器外观有无异常，各接点的磨蚀情况，接点的接触情况，间隙、接点面必要时给予磨平。l 检查灭弧罩及各继电器之间的互锁情况。l 检查各继电器、接触器线圈有无过热。l 各接线端有无松动、开焊及螺丝松动。l 控制箱内接线检查l 清理各控制箱内接线检查。l 检查所有接线端、接线座接线有无松动、开焊现象，接触是否良好。l 上紧各部位螺丝。l 限速器l 清洁各活动部位并适当加润滑油，观察其活动是否良好。l 检查各电气开关动作是否正常。l 检查钢缆牵引轮、线

34、槽、轴套及轴的磨蚀情况，必要时给予更换。² 轿厢部分l 轿厢门装置l 清洁各部位灰尘、油渍，再在路轨及各活动部位加适量油。l 检查门齿轮箱、门电动机、安全触板及微动开关、超声波探头、抽刀、闸锁及接点等动作是否正常（安全触板被压下2.5-3mm开关应动作）。l 运行时各部位有无异声及门电机升温情况。l 轿厢导靴及油杯l 检查各部位螺丝有无松动。l 检查油杯的油位、油质及有无漏油、棉芯吸油情况。l 检查导靴的磨损情况，间隙大小，运行中有无响声。l 超重装置l 清理并检查超重装置。l 动作是否正常。l 轿厢各类螺丝l 检查并重新上紧轿厢各部位螺丝。（包括各壁板螺丝，各吊架螺丝）l 安全钳l

35、 各活动部分有无松动。l 停机后，用手拨动动作杆，检查动作是否正常，检查后应使各部位结构回复正常并测量各部位间隙是否正常。l 清洁各楔部、可动部位、轴承等的卫生并加以适当润滑油。² 外门及井道l 外门装置l 清洁路轨及各部位尘土，再在路轨和各活动部位加适量润滑油。l 检查外门钢丝松紧和磨耗情况，钢丝及各部位是否正常（包括间隙、动作距离等）。l 清理电气接点，使各接点接触良好，动作正常。l 检查门导靴，各螺丝是否松动，外门上下间隙是否一致。l 平层装置及限位装置l 检查平层感应刀片是否平直，紧固螺丝有无松动，刀片有无移动。l 检查各限位开关动作是否可靠，触点是否磨蚀。l 平层后门槛与轿

36、厢门高度差是否在规定范围内。l 安全回路的全部开关l 安全回路全部开关动作正常。l 各开关接线端之接线无松动。l 检查轿厢长刀及井道上下长刀臂之垂直度，轿厢长刀及井道长刀之间距离（58+2mm）。l 钢丝绳磨损情况、松紧度及油漆标记l 开动慢车，检查每一米距离（在机房、轿厢顶均可）绳与轮接触部分的磨损，破断毛刺，扭曲、生锈等情况。l 检查各钢丝绳的张力是否一致。l 检查钢丝绳的绳头螺丝和限速器钢丝绳的长度（对重底至油压缓冲器面至少距离在150mm，对重底至弹簧缓冲器面距离至少在300mm）,检查限速器平衡铊底与地面的距离，检查铁臂是否平衡。l 导轨及支架l 检查轿厢及对重路轨支架的螺丝有无松动

37、，烧焊位置和混凝土位置有无松动.l 检查路轨有无变形、弯曲及不正常现象。l 清洁各路轨并适当加油。l 电缆及运行情况l 检查井道中有无电缆接触的物体（工字钢、槽钢、混凝土等），电缆外表有无磨损。l 电缆有无扭曲或偏向一边，运行中有无摇摆或拖地。l 停机最下层时，电缆距地60cm以上。l 对重装置及运行l 清扫对重装置并检查各部位螺丝有无松动。l 检查对重导靴有无间隙及磨蚀情况、运行中有无撞击声。l 油杯油量、油质及有无漏油、棉芯吸油情况。l 对重绳头及绳头螺丝有无异常，上紧螺丝，并检查各开口销有无松脱或折断。l 各类管线、线槽、接线箱的接线柱l 检查轿厢的按钮箱、轿厢的电缆接线箱、中间接线箱等

38、各控制箱接线座，接线有无松动（包括电源线和电机线），并清扫接线座的灰尘。l 检查机房、轿厢顶、轿厢底及井道各管线、线槽有否松脱、欠盖等现象。l 井道清理l 清理井道中影响行机性能的各部件垃圾（包括门头盖和牛腿）。l 清楚井道中有可能碰撞轿厢、对重的凸出物、障碍物等。第四节 给排水系统作业方案 1、管理内容：校园供水设备设施（含二次供水），喷泉系统、阀门井（校园绿化取水井）、水表井、供水管网至用户终端（即建筑内的水龙头）；校园排水设施，排水管网、窨井，化粪池清淤维护等。2、管理要求（1）山东大学全部设施(24 小时维保)校区内给排水系统运行管理和维修维护，保证学校给排水系统的正常运行；（2）每日

39、巡查校区水泵房及供水总表，观察供水管网压力情况并计录在案；每周定期对校区供水管网、闸阀、水表等跑冒滴漏现象进行巡检、巡修；每月对备用水泵进行定期轮换运转，使备用水泵处于实用状态并有计录；每半年对水泵房设施设备要进行维护保养；（3）严格用水管理，协助学校实现节水目标；（4）保证正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，要采取应急预案；（5）由专人对蓄水池(箱)、水泵进行封闭式管理，制度上墙，高压水泵每月检修1次，蓄水池（箱）每年清洗消毒2次，化验水质2次，并承担相关费用，确保水质符合饮用水标准；（6）二次供水有卫生许可证、运营许可证，工作人员持有效健康证上岗；（7）化粪池、窨井及时进行清理，硬的

40、表面、块状物全部清运。清理后，目视内无积物、无块状物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面；（8）窨井的日常维护：定期有效的对窨井进行疏通、灭虫；窨井盖无缺损；（9）应急预案：在校区内如遇到突发管网、闸阀、水表等冻坏、爆管等突发事故要有应急抢险预案，以及应急供水方案；对校区外市政管网如遇突发爆管等特殊原因造成校区停水，针对学校要有应急供水预案。1) 水泵房、水箱间管理规定² 水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位。为管理好水泵房，工程组必须严格执行本管理制度。² 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必须定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运

41、转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时处理，认真做好记录，难以解决的问题书面报告上级主管，争取早日解决。²² 无关人员不得进入水泵房。² 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择手动位置与自动位置，操作标志都应简单明确。² 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器触点应定期检查擦洗。² 消防泵每月运转一次（10分钟以上），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。² 正常情况下，水泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次。² 所有水箱、水池必须定期清洁、消毒，并定期进行卫生检疫

42、，取得卫生检疫合格证书。² 机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。2) 给排水系统故障应急措施² 进水突然中断l 立即关闭正在使用的水泵。l 及时与自来水公司联系，了解断水原因和恢复供水时间。l 及时向用户讲明原因，进行必要宣传，并要求配合节约用水。l 检查各水箱水位，根据蓄水情况启动计划供水方案。确保公共区域的水龙头处于关闭状态。l 安排专人负责，确保恢复供水后启动各水泵补给水箱，水池。² 水压降低l 打开所有进水阀门，尽可能使蓄水池内水位处于高水位。l 立即与自来水公司联系，了解正常供水时间，对有关用户做好宣传，以便配合。l 合理控制蓄水量的消耗，确保应急性

43、供水。l 必须由专业员工值班，确保水压正常恢复。3) 消防喷淋系统故障（喷淋头、喷淋管坏或爆裂）² 应及时发现故障，并由秩序维护组与工程组密切合作，根据实际情况做出应急处理。² 确保无火警后，立即关闭事故楼层或区域的喷淋阀门，打开旁路排水阀门。² 快速检查事故原因，更换或修理损坏的管道及配件。同时对故障区域的公众财产组织抢救。² 打开喷淋阀门，恢复其正常功能。² 配合消防专业人员根据故障原因和部位特点，分析检查系统状况，以防类似故障发生。4) 生活水箱溢水² 首先确定溢水水箱，关闭相应的水泵电源，关闭进水阀门。² 人工打开水

44、箱后排污阀，把水箱水位降至不溢水位置。² 检查高水位控制系统失灵原因并修复。² 及时处理周围积水，防止渗入下个楼层，或造成损失。² 在液位控制系统完全正常和保障安全情况下，合上供水泵电源，投入正常使用。² 若发现生活水泵至水箱供水源有泄漏，应立即关闭该水泵。并打开水泵出口止回阀，待放完后再回复原位。² 若造成电梯机房或配电间进水，应及时向分管领导报告，组织专业人员做出特殊处理。5) 漏水应急预案如发现漏水现象，必须立即到现场观察并采取以下措施落实漏水原因，并查明漏水具体位置；² 采取紧急措施准确地关闭阀门，防止受害范围扩大并立即通知相

45、关部门领导；² 观察四周情况，关闭可能受影响的设备；² 利用现场工具及时清理现场；² 及时与有关部门联系，做好检查处理以免造成重大损失；² 通知保洁组进行保洁清理；² 维修人员到位对损坏设备进行维修，对可能受影响的设备进行检测，检测正常无误后方可投入使用；² 做好整个事件过程的记录工作，进行备案，并将事故报告报上级领导。6) 污水处理应急预案² 当集水井溢水时，首先检查控制箱内所有电源是否到位，空缺陷开关是否合上。² 检查集水井提升泵是否已自动开启，否则就应手动开启集水井提升泵。² 检查集水坑提升是否自动

46、开启，否则应手动开启。² 检查溢水原因并处理之，若因污水井排水造成溢水，先关闭污水泵，待集水井无溢水时污水泵、集水井提升可同时手动操作。² 检查调节池，清水池水位是否正常，若高水位状态排放泵不启动，检查原因并开启排放泵。² 当集水井污水液位低于指示灯熄时，把提升泵开关转至自动挡。² 当集水坑污水液低水位指示灯熄时，把开关转至自动挡。² 清理地面溢出的积水并做好清洁工作。² 把溢水发生时间、原因、应急措施填入工作7) 给排水系统作业内容 每日一次按照设备、设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表； 水泵房每周打扫一次，机组

47、每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次； 按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养 规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内； 给排水设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内；给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录设备故障记录表，并在给排水领班协同下排除异常和故障。 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； 每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表； 组织实施给排水设备

48、的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录； 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门； 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报设备部主管审核后，交公司主管部门； 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表； 按应急预案规定负责处理应急事件。第五节 低压供电系统管理方案 山东大学所有系统(24 小时) 服务要求如下:（1）

49、保证正常供电、限电、停电有明示；制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行（包括电梯停电时的应急救援方案等）；（2）公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。 分承包方维保人员A. 按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和弱电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；B. 弱电设备、设施维修工作记录设备、设施维修记录表；C. 弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录设备故障记录表，及时排除异常和故障。电工A. 每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视信号接收机房设备及卫星天线，记

50、录信号收视设备巡视记录表；B. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；C. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。D. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对讲设备巡视记录表； E. 发现异常情况，及时报告护管主管、设备主管。F. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；G. 每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；H. 组织实施弱电设备的运

51、行管理并按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；I. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；J. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写护管防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门；K. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；L. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；M. 按应急预案规定负责处理应急事件；N. 协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。

52、O. 设备主管负责组织对分承包商的评审和初选工作，定期组织对分承包商的评价。第六节 空调系统管理方案 中央空调及冷冻压缩机组A. 月度检修内容以下服务为每月进行一次：a. 检查现有空调设备运行状况，包括机件震动及噪音水平。b. 检查运行机组运作压力，包括进水、出水及润滑油压力。c. 检查冷冻转化剂系统是否破损及渗漏情况，检查润滑油运行存量情况。d. 检查设备运行温度，控制仪表及配电磁力开关情况。e. 检查冷冻系统是否有渗漏情况。f. 检查循环水管系统的畅通性。g. 清理所有电路控制板。h. 测试现有水管接口、闸阀、外壳及防漏接口，并对开关阀门轴心进行加油。i. 检查现有系统生锈情况。如有需要，

53、进行除锈及油漆工作。j. 检查及维修所有空调控制设备及信号指示灯。k. 检查所有配电线管导电水平及独立接地。l. 检查空调压缩机马达运行电流。m. 检查中央空调进出水温度及散热器运行温度。n. 向管理公司提交月度维修报告。B. 季度检修内容以下服务为每季进行一次：a. 测试空调控制设备的运行及配电保护系统。b. 检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。c. 检查系统闸阀、伸缩接口及水流控制阀运行情况。d. 检查及补充空调冷冻剂运行存量。检查补充空调运行润滑油存量。e. 提供每半年检修报告。C. 年度检修内容以下服务为每年进行一次：a. 检查现有配电开关功能。b. 于每次更换润滑油或检查时

54、，清理空调机组润滑油进口滤网。c. 于马达及供电电缆进行电力绝缘测试。d. 提供年度报告。 空调气冷或水冷凝固器A. 每月基本检修工作内容a. 检查冷却水或冷却风的现有运行情况。b. 检查水管现有运行情况。c. 检查水管或风管是否出现阻塞情况。d. 检查系统风扇、马达及调校风扇的运行带，并补充润滑油。e. 检查马达的运行电流。f. 检查所有电路接驳及量度接地。g. 检查现有生锈部件、管道支架，如有需要，进行除锈及油漆工作。h. 检查凝结器的进出水温度。i. 以毛刷清理凝结器的热交换器片及风扇。j. 提供每月基本检修报告。B. 每半年基本检修工作内容a. 检查冷结器的安全阀压力，包括进水超压及过

55、低自动停机控制。b. 检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等。c. 检查所有水管有否出现渗漏，测试所有闸阀，并于轴心上润滑油。d. 提交半年基本检修报告。 凝固水泵、中央冷冻水泵、冷冻上水泵A. 每月基本检修工作内容a. 检查水泵轴承的润滑油是否足够。b. 检查和调较水泵与马达的轴心位置。c. 检查水泵运行用电电流、进水及出水压力。d. 检查水泵防漏接口及迫件。e. 检查水泵的排水管是否阻塞。f. 检查水泵的震频及噪音是否正常。g. 将水泵的空气排走。h. 清理水泵外壳。i. 转换运行备用水泵。j. 检查所有电路线管接驳及量度接地。k. 检查及紧固所有螺丝。l. 检查现有生锈部件。如有需要，进行除锈及油漆工作。m. 提供每月工作报告。B. 每半年基本检修工作内容a. 检查现有运行水泵及马达轴承。b. 开启进水管的过滤网进行清理。c. 检查中央空调水的补充水系统。d. 检查运行水流控制阀。e. 检查所有运行闸阀、单向阀、自动排气阀。f. 检查及清洁所有配电接点、起