给物业管理走向市场再插翅膀

1、1 给物业管理走向市场再插翅膀西安群力物业管理有限公司罗顺龙西安市的物业管理是从上个世纪九十年代开始的，至今已走了近十个年头，像其它省市一样，倡导者的主观意志是走出“房管所管房”的计划经济困境，迈入“物业管理的市场经济时代” 。然而笔者认为，现在西安的物业管理企业现状与始创者的初衷有相当一段距离，如下所述四条，略见一斑。一、先前定的“价格网” ，难以实破。西安市的物业公司收费价格，大体由两方面定的，一是拆迁安置房，由物价局制定收费标准，物业公司执行。市政府考虑到拆迁安置多是政府行为，且居民收入普遍低，故定价时从安定住户人心，保持社会稳定出发,收费标准普遍偏低。以明德门小区北区为例，住宅户117

2、6户,按每户管理费8 元算,每月管理费从理论上讲是1176 89408 元（实际上有 20的住户因房屋质量等各种原因拒交） 。每月支出是 7 名管理人员工资 7 名 7004900 元；绿化工人工资、杀虫药费、工具费 1000 元；保安人员4 名5002000 元；保洁员 5 名 2401200 元； 垃圾清运员 600 元。 共计支出 9700 元， 也就是说， 管理费 100收齐，每月管理费净亏292 元。物业公司向管委会公布了收入支出帐目，虽明显出现亏损，但要提高收费标准，管委会、住户难以接受，甚至以拒交相挟。二是商品房，某些开发商为使房屋及早售出，物业管理费不做成本核算，少些市场调研，

3、制定了很低的物业收费标准，甚至作出了免交一年管理费的承诺，而接管物业的往往是开发商的“子”公司，他们面对上级制定的价格标准，只能表现出满脸的无奈，不接管吧，没饭吃，接管吧，负债吃，向开发商要求补偿，上级以“施舍”的心情给，往往是亏的多，补的少。物业公司是自主经营， 自负盈亏的企业， 为了少亏或不亏， 只有减少管理人员，推拖本应及时、到位的服务，致使业主与物业公司矛盾日益突出。2 既然要求物业公司是市场化管理，就应该按管理质量，获得应有的价格，确实按照市场规律，业主选择物业公司，物业公司按收费标准选择市场的双向选择原则，实行真正意义上的委托管理关系。二、行政干预的“无形手” 难以挣脱。国家的政策

4、是尽量对企业少一些政府的干预，让企业在市场中遵纪守法进行经营。而对物业公司而言，行政的干预使企业举步维艰。保安的使用，一定要管段的保安公司派人才行。我们分管的几个小区，地属什么地方管，那个地方的保安公司就找上门来，说小区治安不好，给你派几个人，人少了不行，每个人工资少了也不行。物业公司是自负盈亏的企业，以小区住户的管理费收入决定保安人数，以保安人员的工作成绩决定保安人员的工资，这样就发生了矛盾，你想不用它的保安吧，他声明小区出了事，派出所也不管。若从其它地方请来保安，当地保安公司一天到晚找你事，叫你不能正常值班。小区一旦出现住户被盗现象，住户把气发在物业公司身上，说物业公司的保安不负责任，而物

5、业公司对保安只发工资，很难管理到位。垃圾的清运，非当地办事处环卫部门的车拉运不可。 我们分管几个小区，最头疼的是垃圾清运费太高。按西安市市政发（1992 ）128 号文件，即西安市市容环卫管理委员会与西安市物价局1992 年 5 月 7 日关于部分调整环境卫生管理服务收费标准的报告中说，“垃圾清运费，委托环卫部门清运的，按每吨18.5 元付费” ，环卫部门认为，现在拉的远了，价涨了。以明德门小区为例， 2000 年每车垃圾（约 3 吨）收费 120 元，到 2001 年3 月，每车涨到 150 元，问他们为什么收那么多，他们讲是区政府定的，谁都知道，区政府应该没有定价的权利。如不让他们拉，谁拉

6、又不行。他们到小区强扣清运垃圾的车子，逼着我们只能与他们签定垃圾清运合同，这样一车涨价 30 元，每月一个小区20 车，每年就是 7200 元，还有其它一些小区，如此巨大的亏空，物业公司真是难以承受。税收偏高，物业公司负担重。 西安市地税局对物业公司按服务行业的标准收税即营业税为5，税后有城建税，教育附加税10，就是说税额为3 5.5。物业公司是服务行业，但正如物价局文件中说的：是取之于住户，用之于住户，微利经营的原则，营业税比较餐饮、宾馆、商店来，确实偏高。政府叫物业公司走向市场， 应该为其走向市场创造必要的条件，少些干预，多些支持，使其尽快的适应市场，发展壮大。三、维修基金未收缴，更新、大

7、修难落实。住宅共用部位，共用设施维修基金，专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。收取的时机是商品房出售时多层建筑的，购房者按购房款的2比例交纳；高层住宅的购房者按购房款的3的比例交纳。 目前西安的状况是商品房住宅很难收取；拆迁安置房（占物业公司管理房的大多数）还没有具体的办法收取。这就带来一个问题，物业的更新、改造、大修的费用无法筹措。例如去年，我们仅对保吉巷、白庙村、明德门、乐居厂、青松、幸福村六个小区的屋面维修四千多平方米，费用花去十二万元。这些费用显然不是日常维修养护费能够开支的，应该由维修基金来支付，但维修基金没有收缴，物业公司就背了十二万元的包袱。长此下去，

8、物业公司入不敷出，根本承担不了共用部位，共用设施设备的更新、改造和大修任务。四、规定用房似有无，企业积累无后劲。1999 年 6 月 24 日， 西安市城市居住区物业管理条例实施，继后陕西省也出台了物业管理条例，条例中明确“开发建设单位或者公有住宅出售单位应按照规定提供必需的管理用房和经营用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有”。 “按规定”是多少呢？条例中没有讲， 但是在 1995 年，西安市人民政府就以市政发（1995 ）93 号文件西安市城市住宅小区物业管理暂行规定中二十七条讲， “开发建设单位按规划建设的小区内住宅建筑面积0.5的商业网点房，属国有直管房产，由其管理部门按民用住宅房屋租金标准出租给管委会，管委会仍按民用住宅房屋租金标准提供给物业公司使用和经营。其收入用于补偿住宅小区的服务费” 。应该说，政府部门的条例 、规定都很具体了，但落实的如何呢？以我们分管的九个小区统计，管理用房有3 个4 到位， 6 个不到位（办公室或在住宅内，或租房子住）