京林中央公园二期整体营销方案

1、京林·中央公园二期整体营销方案京林地产营销中心 目录：第一部分：营销目标-销售目标-品牌目标第二部分：项目定位-市场定位-形象定位第三部分：营销策略-整体营销战略-京林会渠道建设-体验营销第四部分：客户策略-二期客户定位-大客户开发计划-外销拓展第五部分：销售策略-推盘节点-房源销控-价格策略第六部分：各阶段营销具体工作部署-销售计划安排-推广计划安排-重点营销事件第七部分：媒体计划、费用预算第一部分：营销目标一、项目概况 项目二期总建面约13万平米，可售面积约11万平米；其中电梯多层7栋，总建面约3.5万平米；高层6栋总建面约7.7万平米；其中6栋高层房源534套，7栋多层房源16

2、8套，高层多层共702套，其它（联排别墅）约0.8万平米。二、销售目标在项目二期开盘后8个月完成80%的销售率。其中多层实现均价2700元/平米，高层实现均价2800元/平米。多层实现总销金额约9000万元，高层实现总销金额16000万元，其他3000万元，实现回款金额28000万元。三、品牌目标二期进入项目的品牌升级阶段，通过一期的品牌积累，项目品牌从认知度、品牌实力方面都有一定基础，需要进一步提升形象，占位区隔，进而在关键的中盘操作阶段确立区域市场领导品牌形象，实现品牌升级。第二部分：项目定位一、市场定位从一期销售态势和二期1月6日第一批认筹客户意向可以看出，二期多层市场风险较小，高层意向

3、比例少，且安阳市场对高层产品优越性的认知还处于初级阶段，整体体量大、潜在低价小高层产品的竞争、高层新产品的市场认知过程都是二期市场定位首要考虑的问题。由此可见，市场对高层的抗性是二期市场定位首要面临的问题，通和建议以“项目整体带动组团”的策略进行二期的市场定位，全盘考虑，大盘成势，以整体市场高端占位持续区隔市场，通过项目品质升级和高层产品形态引领市场。二、形象定位形象定位：上层建筑，峰会人生。项目形象：恢弘大气的大盘形象，尊贵不凡的领袖形象。目标客户：汇聚上层领袖的身份认同。产品特点：稀缺、品质、高层。峰会：“峰”字一语双关，代表“至高、顶尖”。同时，“峰”在字面上的意思为“高”，象征了二期高

4、层的项目形态。“会”为会聚、圈子。大人物的聚首，叫峰会。在概念阐述上，景观可以称为“峰景”，社会阶层称为“层峰”。峰会概念立足二期项目形态和二期目标客户,并暗合二期整体高端占位的营销姿态,内涵丰富,概括性强,并具备足够的推广延展空间.第三部分：营销策略一、全面升级，高端占位。高举品质大旗，提升项目形象，深化市场高端占位。销售策略方面：房源重心前移，价格以多挤高，高层产品抢先占位进行市场区隔，扩大客源范围，细分市场，挖掘客户，积极利用一期客源，促成项目销售。推广策略方面：抢先高端占位，形象突破创新，高举高打，提升品牌，全面升级。二、以京林会实现渠道突破。 针对安阳主流媒体缺失，二期又面临客源范围

5、扩大，人群种类多样的新市场形势，走出单纯依赖报广户外等传统广告渠道积累客户的被动局面，定位项目目标人群，以京林会为切入点自建京林营销渠道。1、长期目标（2-3年）：树立京林地产差异化品牌形象，创造京林地产生活方式的独特价值。短期目标（1-2年）：促进京林中央公园期销售，创建稳定、直效的渠道，提升京林地产的核心竞争力。2、依托于京林地产的长期发展，构筑京林地产资源整合平台，重点关注京林会会员发展、京林生活方式引领、京林目标客户需求发现与满足三项核心工作。将“京林会”办成安阳“三有”人员（有钱、有权、有品）俱乐部。3、将京林会会刊杂志京林会办成安阳惟一、深具社会影响力、有着成熟渠道的精英时尚杂志。

6、京林会远期规划为相对独立的经营主体，设定赢利指标。发行渠道：VIP会员直邮（重点）、高档宾馆、餐饮娱乐场所专属杂志架派送、公关活动现场派送、售楼部取阅、日报部分渠道。4、创建网络互动平台，业主论坛，会员BBS等形式互动目标客户。5、京林会宗旨：提倡一种生活理念，引领一种生活方式，分享一种精神风尚，营建一个生活圈子。三、体验营销。以体验营销展现工程优势，以实景体验扩大市场竞争优势。1、 一期精观、中心景观带及广场硬质景观确定交工时间，开展体验营销；2、 开放“京林生活体验馆”，增强卖场体验营销；3、 二期样板间、联排别墅样板间五一前装修完毕，开盘营造新的市场看点；4、 接待中心重大营销节点及节日

7、包装。四、客户策略从全盘营销的角度，逐步实现客户的升级和区域的扩大来解决项目销售所需要的客户量，从而实现销售目标。市内品牌挖掘，周边县市有序拓展：策略手段1：充分利用一期市场基础，以品牌口碑带动销售。策略手段2：大客户开发计划。二期体量较大，团购是快速解决销售的有效手段，营销中心销售部专设“大客户营销组” 具体负责安阳市区及周边县市中各政府部门、机关、银行、企事业单位、厂矿企业等集团购房行为的联络、沟通、洽谈。大客户组工作阶段安排：前期准备、摸底阶段（2007年春节前）：1、2007年1月底之前大客户组人员配备到位。 2、利用开发商、建筑商等相关利益团体的社会资源，利用春节降至的时机，对预先确

8、定的相关企事业单位、机关、厂矿企业进行拜访、摸底。3、春节期间对重点客户礼品采购、发放。具体实施阶段（2007年春节后至开盘前）：4、2007年3月初年对已确定重点客户，开始第一轮意向谈判。5、2007年4月初双方核算房源面积价格，开始第二轮实质性谈判。6、2007年5月初之前确定集团购买与否，如双方谈判成功且达到本案房源去化要求，则大客户组撤销；如未成功或未达到房源去化要求，则大客户组保留，继续进行大客户的开发、维护、谈判直至项目结束。策略手段3：外销组计划，安阳重点企业、周边市县巡展，活动营销等。由于本案二期推盘体量很大，项目周边及临近区域高端客层被基本消化，为保证本案所推房源的顺利去化，

9、在项目开盘前后引入外销组，对项目周边及邻近区域潜在客源进行深度挖掘，同时扩大客户来源区域、范围。外销组工作渠道：外销人员重点区域派单、高档消费场所守场宣传、各县市集中活动宣传、配合大客户组重点场外渗透宣传等。外销组工作分以下两个阶段开展。前期筹备阶段（2007年春节前）： 1、意向客源分析。包括客源年龄、家庭成员构成、居住区域、居住习惯、收入水平、购房动机、单价承受范围、总价承受范围等2、潜在客户分析。包括潜在客户购买力、所处区域、传播渠道、潜在客户买点、消费心理。3、外销物料、人员准备。具体实施阶段（2007年春节后至开盘前）：4、外销活动开展，围绕客户分布区域重点展开系列巡展活动。5、内外

10、销结合机制建立，反馈制度建立。6、外销与策划推广配合模式形成，活动推广与销售相结合的效果评估、反馈、改进。第四部分：销售策略一、推盘节点1 阶段营销安排。2007年1月至2007年4月底：前期预约期。销售目标为总销面积的40%，多层约1.4万平米，高层约3.1万平米。2007年5月至7月：公开强销期。销售目标为总销面积的30%，即多层约0.875万平米，；高层约3万平米。2007年8月至10月：项目续销期。销售目标为总销面积的20%，即多层0.875万平米，；高层2.5万平米，其他0.8万平米。2007年11月至12月：清盘期。销售目标为总销面积的10%，即多层0.35万平米，高层1.5万平米

11、。营销阶段安排表：月份营销阶段销售目标多层目标（万方）高层目标（万方）14月预约期40%1.43.157月强销期30%0.8753810月续销期20%0.875 2.51112月清盘期10%所有剩余房源所有剩余房源注:联排别墅另行安排。二、房源销控推出阶段楼号单元套数总建筑面积()07.107.4月预约期共推出3-6#全部243947.53-7#全部243923.643-9#全部13819216.43-8#西、中两个单元9013668.023-5#全部243923.64合计30044679.207.507.7月公开强销期共推出4-5#全部244149.044-6#全部243947.54-7#全

12、部13820140.541-1#全部516947.68合计23735184.7607.810月续销期共推出4-1#全部244257.174-3#全部244097.941-6#全部336421.771-4#全部366723.713-8#东单元488221.91合计16529722.5071112月清盘期推出所有剩余房源总计702109586.5注:联排别墅另行安排。三、价格策略由于目前安阳市市场对多层产品接受度较高，而对高层、小高层产品接受度一般，本案二期产品中高层占70%，为有效加快高层的去化，控制多层的去化，制定了以高控多，以多挤高的策略。1预约期放房实际成交价格为多层27202730元，高

13、层27802790元/，销售面积共44679.2，总销金额约为12394.73万；其中多层11794.78，销售金额为3219.97万元，高层32884.42，销售金额为9174.75万元。预约期表价以及实收原则：此阶段共推出房源300 套，总销售面积44679.2；此阶段按每套优惠4000元规定额度，考虑到开发商会有部分关系户优惠，根据一期60%客户按揭、40%客户一次性比例估算，计划当期推出房源表价（均价）为多层2750元，高层2820元/平米。2公开强销期实际成交价格为多层2750元，高层2820元/，销售面积共35184.76，总销金额约为9865.42万；其中多层8096.54，销售

14、金额为2226.54万元，高层27088.22，销金额为7638.87万元。强销期表价以及实收原则：共推出房源285套，总销售面积35184.76。此阶段没有额外优惠，估计会有部分关系户，根据一期60%客户按揭、40%客户一次性比例估算，我们计划当期推出房源表价（均价）为多层2780元，高层2850元/平米。3续销期实际成交价格为多层2780元，高层2850元/，销售面积共29722.5，总销金额约为8433.79万；其中多层8355.11，销售金额为2322.72万元，高层21367.39，销金额为6111.07 万元。续销期表价以及实收原则：共推出房源153套，总销售面积29722.5。此

15、阶段没有额外优惠，估计会有部分关系户，根据一期60%客户按揭、40%客户一次性比例估算，我们计划当期推出房源表价（均价）为多层2810元，高层2880元/平米。四、预约期推盘销控策略： 推出房源安排由于此批为本案位置相对较差的房源，估计去化情况不乐观；07年1月6日认筹VIP贵宾卡188张，加上一期95张，共有意向客户283组，所以此阶段计划将拟推出的房源300套，多层72套共11794.78平米，高层共228套32884.42平米房源全部推出。价格控制策略：为有效控制多层去化，加快高层去化，拉低高层部分楼层（16）层单价，提高多层均价，使部分高层楼层单价低于多层同楼层5070元/，以此来挤压

16、高层的去化。案场销售控制策略：总体策略为控多放高，以多挤高，直接通过销控的手段将房源去化做出硬性的控制（详见价格表说明）。同时调整案场业务人员激励机制，建立切实有效的激励措施，引导、加快高层的去化。销售节奏安排：如果07年1月解筹情况不理想，去化率在30%左右，安排07年春节后进行第二次认筹，推出房源为第一批剩余房源加推本案位置相对较好的房源，价格拉升2040元/。五、案场销售工作方案1、人员培训预约期第一批放房：认筹流程培训、产品、销售统一说辞、标准作业流程模拟演练。预约期第一批放房后第二次放房前：销售流程分析、销售基本技巧培训、中级业务员培训。公开强销期：案场SP配合培训、SP配合模拟演练

17、、销售技巧提高培训。续销期：高级业务员培训清盘期：剩余房源利多、利空分析、团队SP配合强杀培训、模拟演练。2、销售与策划、营销推广等方面的配合相关部门在营销中心营销决策委员会统一领导下，以销售为主导，策划与营销推广相配合，以销售工作中反馈的客户抗性、市场抗性等不利或有利因素调整策划思路及营销推广方向。1）相关制度安排1、建立定期沟通机制。在固定时间段，案场负责召集策划、推广、销售等方面人员对一周（月、季度）销售情况进行总结、分析，对相关问题进行多方讨论。2、建立相互问题反馈机制策划、营销推广在工作中发现客户、市场对销售工作的优、缺点的反馈，及时进行信息反馈、沟通。3、建立书面回单制度对于销售或

18、策划及营销推广等方面出现的问题，将以书面形式提出，对方在24小时内必须做出回应，并提出相关解决方案、方法。2）具体工作安排1、计划每周一下午召开案场沟通会，策划、推广、工程等方面人员参加，对相关问题进行总结分析、讨论、解决。2、制作信息反馈表单，实时信息反馈。3、制作信息通知单，要求对问题进行限时解决。第五部分：阶段营销工作布署一、营销推广原则：A.常规渠道的创新利用。B.新渠道的挖掘建设。C.市区、县区（铁西）推广主题内容的差异化。D.渠道执行的精细化。E.项目宣传与宣传联动，县区推广与市区推广联动。二、整体工作部署推广阶段销售节点阶段时间主要任务核心工作筹备期/2006年11月2007年1

19、月5日二期推广亮相，一期销售收尾、二期销售筹备。销售物料、宣传物料、户外亮相、悬念报广推出、奥运万人健康跑活动。预约期二期认筹（1.6）2007年1月6日4月30日二期推广持续进行，销售持续认筹。春节前：道旗：“上层建筑，峰会人生”亮相。户外：春节主题，项目形象。售楼部春节包装及氛围营造。营销事件一：1月6日，二期认筹。营销事件二：1月21日，二期产品推介会。营销事件三：1月27日，二期第一次选房活动。营销事件四：书法家写春联，京林会拜年送金猪活动。春节后：党代会期间，安阳日报8P重磅策划。户外、道旗形象更新，产品诉求。营销事件一：3-6月云南阿诗玛艺术团安阳巡演营销事件二：4月14日，二期第

20、二次选房活动。营销事件三：五重验房活动启动（分批交房，多重验收，配合分批交房进行，化解部分楼座延期交房）营销活动四：五一前，京林生活会馆开放。第一次认购（127）2007年1月27日4月13日二期推广深入，推广渠道向县区拓展。销售推出第一批房源，第一次解筹。第二次认购（414）2006年4月142007年4月30日二期推广为开盘造势，销售推出第二批房源，进行第一次提价，第二次解筹。强销期开盘（51）2007年5月1日-7月30日正式销售、换签户外、报广：二期开盘预告；一期实景、样板间体验之旅。营销事件一：开盘盛典，国际嘉年华。营销事件二：样板间盛大开放。营销事件三：京林会会员、业主子女北大清华

21、之旅营销事件四：世界旅游小姐在京林。续销期别墅推出二期持续销售2007年8月-11月推出联排别墅产品，拉动二期销售，整体提升品牌形象与档次营销事件一：别墅楼王拍卖营销事件二：秋季房展会十一特别活动：京林首届文化节。河南奥运明星见面会、艺术沙龙、传统美食、摄影展、菊花展、民间艺术清盘期/2007年12月-维持销售正常进行尾盘促销京林首届业主运动会圣诞业主联欢三、各分期具体任务：（一）预约期：阶段时间：2007年1月6日4月20日其中：1月6日开始认筹1月27日第一次认购4月14日第二次认购阶段任务：认筹进行客户积累，试探客户产品需求，确保完成年前销售任务；房源分批推出，分批解筹，确保开盘成功，完

22、成既定销售任务；户外报广导入二期形象及概念，春节主题直达春节返乡的目标客户；产品推介会全面释放产品信息，深化购买偏好；外销准备为明年大规模外销巡展奠定基础；京林生活馆积极筹备及开放为开盘后一系列体验营销的顺利开展创造条件。物料筹备具体内容方案时间完成时间销售物料精神堡垒安装到位/已完成二期户型单体模型进场/已完成DM单页12月8日已完成认筹VIP卡12月6日已完成认筹相关物料12月8日已完成认购相关物料1月20日1月25日户型单页12月20日1月13日手提袋12月15日1月13日京林会会刊2007第一期1月1日1月25日两会期间重磅策划1月20日2月10日推广物料户外广告牌12月16日已完成灯

23、杆旗、灯箱广告12月16日1月19日工地围挡及绿地围挡1月10日1月20日京林拜年贺卡1月15日1月26日网站主页面及规划1月10日1月30日刊物架1月10日1月25日周边县区巡展物料、人员准备1月22日1月25日电视广告片(3D漫游) 1月10日2月10日其他售楼中心新年氛围营造1月15日1月25日报广投放纸媒投放说明l 重磅策划时间：3月份（政府两会期间） 形式：8连版媒体楼书 橙色新闻纸印刷 加印应用：夹报投放、县区发放、直投、售楼部资料注：把松散、疲软的纸媒长期投放，集中到销售节关键的节点中爆破性释放，在适当的时机，通过三个重要系列的媒体楼书集中投放，在销售关键时期占领纸媒。l 正常投

24、放营销节点、公关活动的前后释放信息。时间媒体形式版面主题12月13日安阳日报硬广第4版整版二期形象12月15日安阳日报新闻公告整版新闻活动公告（主题、报名、奖品）今日安报新闻公告整版新闻12月20日安阳日报硬广第4版整版二期形象广播电视报硬广封底整版今日安报硬广第8、9版跨版12月21日安阳日报软新闻半版新闻活动公告（主题、报名、奖品）12月20日广播电视报软新闻半版新闻12月27日安阳日报硬广第4版整版二期认筹广播电视报硬广封底整版12月28日安阳日报新闻公告半版新闻公布路线及道路戒严信息今日安报新闻公告半版新闻12月27日广播电视报新闻公告半版新闻1月4日安阳日报硬广封面1/4版二期认筹安

25、阳日报软新闻半版新闻活动回顾软新闻今日安报软新闻半版新闻1月10日安阳日报软文第2版半版认筹回顾广播电视报软文第3版整版1月24日安阳日报软硬结合第3版整版黑白套红产品说明会回顾广播电视报软硬结合第4、5版跨版黑白1月25日安阳日报硬广第4版整版彩形象报广+第一次认购信息1月31日安阳日报硬广第4版整版彩京林向安阳全市人民拜年，输出拜系列年活动信息3月20日（两会期间）安阳日报重磅策划夹报8P橙色新闻纸四色印刷项目推介+产品白皮书3月20日（两会期间）广播电视报重磅策划夹报8P橙色新闻纸四色印刷项目推介+产品白皮书3月28日安阳日报软文第3版整版黑白套红交房，五重验收活动启动软文内容：阐述分期

26、交房的意义，举办几重验收，严把品质关，接受大众考验。4月4日安阳日报软文第3版整版黑白交房的客户反应，五重验收业界反应。广播电视报软文第3版整版4月11日安阳日报硬广第4版整版彩形象报广+第二次认购信息4月18日安阳日报系列新闻软文1半版黑白五一环球嘉年华活动信息新闻预热广播电视报系列新闻软文1整版黑白4月25日安阳日报硬广第4版整版彩五一环球嘉年华活动信息开盘预告广播电视报硬广封底整版彩4月25日安阳日报系列新闻软文2半版黑白五一环球嘉年华活动信息新闻预热广播电视报系列新闻软文2整版黑白以上报纸媒体投放软性广告和新闻报道采用与报社协调的方式，报社赠送一定版面。户外投放投放说明：画面主题与重要

27、营销节点、大型公关活动紧密结合，根据需要频繁多次更换画面，保证宣传的新鲜性和关注度。重点布局增设：铁西（安钢）、县区类型具体位置投放时间阶段主题户外大牌拱辰广场楼顶三面翻2006年12月2007年12月1年12月16日-1月20日二期入市；1月20日-3月10日春节主题；3月11日-4月10日一期交房；4月11日-5月10日二期开盘。水冶收费站西侧大牌2006年12月2007年12月1年人民大道铁路桥2006年12月2007年12月1年洹瀛宾馆楼体2006年4月2007年4月4个月工贸中心转盘西北角2006年4月2007年4月4个月玄鸟东北角（西南角）2007年1月2007年12月1年安钢家合

28、商业中心楼顶2006年12月2007年3月1年十字路口告示牌2006年12月15日-21日已到期二期入市+万人跑活动2007年4月21日5月7日半个月国际嘉年华灯杆灯箱永明路灯杆旗2006年12月2007年12月1年1月10日-3月10日二期入市、春节主题；3月11日-5月10日二期开盘，嘉年华活动。火车站广场灯杆灯箱2007年1月2007年3月2个月文峰路灯杆旗（增加）2006年1月2007年3月2个月解放路灯杆旗（增加）2007年1月2007年3月2个月注：县区户外原则上选择商业中心或主要路段长期大型广告牌，如果条件不符合改用巡展阶段性集中户外投放（具体位置待定）。其他形式时间媒体数量主题

29、电视广告1月10日2月10日/专题片：三维漫游的形式全面介绍项目，长度35分钟；广告片：长度30秒制作阶段。前期以三维漫游的形式展示项目整体，后期溶入社区实景。2月11日5月10日安阳电视台收视率较高的、关注度较高的栏目。例如阳光对话、天气预报前后播放广告片。春节期间每天播放，春节后隔天播放。一天6次。专题片刻录成光盘，在项目开盘前后集中时间投放，附在京林会会刊后、直邮均可使用。广播1月16日5月16日安阳交通广播台每天7：0022：00整点播报12次，30秒广告1月二期入市认筹信息；2月京林拜年信息；3月项目热销信息；4月开盘信息。其中重大活动前穿插预告。短信1月16日4月30日移动用户3-

30、4次，每次30万条1月二期入市认筹信息；2月京林拜年信息；4月项目热销信息、开盘信息。网络2007年2月12月安阳信息港通栏游标链接建立新的公司网站，广告进行链接。信息随时更换直投第一次2月1日业主、意向客户、自建客户资源渠道、邮政渠道。3000份专用的信封、新年贺卡、京林会2007第一期、新年回馈2000元购房优惠券。第二次4月1日2000份专用的信封、京林会2007第一期、项目专题片光盘。刊物架2007年2月12月高档消费场所30-40个京林会会刊、项目宣传资料安钢媒体2007年2月5月安钢报软文4次软性宣传2007年2月5月安钢台每天20：0022：00插播电视广告4次30秒广告片2月1

31、5日安钢春节团拜会2场发放资料邀请参观县区媒体2007年2月5月林县报专题2次春节期间县区巡展期间2007年2月5月县区电视台每天20：0022：00插播电视广告4次，30秒广告片春节期间县区巡展期间 重点营销活动：活动主题活动时间活动地点活动内容二期产品说明会1月21日安阳电视台演播大厅或安阳宾馆会议室.三磊建筑设计师做二期产品升级讲解。土人首席设计师俞孔坚博士做景观讲述。知名主持人气氛贯穿会场。展示景观方案，千万景观工程宣言。十八项国家级节能标准发布。二期第一次认购选房活动1月28日接待中心结合北厅首推房源公布；客户选房，大定。京林会春节拜年送春联活动2月9日15日京林销售中心邀请安阳书法

32、协会老书法家现场写春联，馈赠京林会业主；业主获赠招财金猪一个。春节期间依然保持项目人气，以活动口碑传播吸引春节返乡的人群。京林印象,走遍安阳云南阿诗玛艺术团安阳巡演3月5月每两周一个区域安阳市各区、各县区。总体安排：走出去>拉近来。市区外展>县区巡展>组织县区政府人员参观。团队规模：40人活动形式：与宣传部、日报、文化局、广电局合办，利用政府和媒体资源，协调组织活动，宣传报道，对安阳区域内各县区（铁西）进行据点推介，以“云南阿诗玛艺术团安阳巡演”配合展销。从大学中招聘20名学生形象气质学生模特身着特色服饰参与推介活动。注：本活动为长期渠道建设的载体，组织中原则上采用一个模式，

33、一组人员，一套物料的方式，活动前后重点户外资源的短期利用。二期第二次认购选房活动4月13日接待中心结合北厅第二批房源公布；价格整体上调；客户选房，大定。（二）强销期：阶段时间：2007年5月1日-7月30日其中：5月1日7日 二期开盘盛典，国际嘉年华。6月1日 样板房开放，景观开放。阶段任务：二期开盘，五一国际嘉年华。二期取得预售证，正式销售，换签。样板间盛大开放、景观初步成型，实景、样板间体验之旅。京林会会员、业主子女北大清华之旅。世界旅游小姐京林体验日。报广投放时间媒体形式版面主题5月9日安阳日报硬广第4版整版彩国际嘉年华回顾广播电视报硬广封底整版彩5月9日安阳日报软文第3版整版黑白嘉年华

34、耍入京林广播电视报软文第3版整版黑白5月30日安阳日报硬广第4版整版彩样板房、景观开放广播电视报硬广封底整版彩7月11日安阳日报系列新闻软文1半版黑白世界小姐在京林活动信息新闻预热广播电视报系列新闻软文1半版黑白7月18日安阳日报硬广第4版整版彩世界小姐在京林活动信息开盘预告广播电视报硬广封底整版彩7月18日安阳日报系列新闻软文2半版黑白世界小姐在京林活动信息新闻预热广播电视报系列新闻软文2整版黑白7月25日安阳日报系列新闻软文3整版黑白世界小姐在京林活动回顾广播电视报系列新闻软文3整版黑白户外投放类型具体位置投放时间阶段主题户外大牌拱辰广场楼顶三面翻2006年12月2007年12月1年5月1

35、1日-7月10日二期形象；7月11日-8月10日世界小姐和京林一起美；水冶收费站西侧大牌2006年12月2007年12月1年人民大道铁路桥2006年12月2007年12月1年玄鸟东北角（西南角）2007年1月2007年12月1年安钢家合商业中心楼顶2006年12月2007年3月1年灯杆灯箱永明路灯杆旗2006年12月2007年12月1年5月11日-8月10日二期热销、世界小姐活动；注：洹瀛宾馆楼体、工贸中心转盘西北角两块合同到期，可重新更具情况选择新的户外资源。其他形式时间媒体数量主题短信5月1日7月20日移动用户4-5次，每次30万条5月1日嘉年华活动告知；6月京林景观开放；7月世界小姐活动

36、。网络2007年2月12月安阳信息港通栏游标链接信息更换嘉年华及世界小姐活动刊物架2007年1月12月高档消费场所30-40个京林会会刊、项目宣传资料。更换资料。安钢媒体2007年5月7月安钢报软文2次软性宣传嘉年华、世界小姐2007年5月7月安钢台每天20：0022：00插播电视广告4次30秒广告片县区媒体2007年5月7月林县报专题1次/ 重点营销活动：活动主题活动时间活动地点活动内容京林国际嘉年华暨二期开盘5月1日5月7日项目商业地块草坪内活动前举行新闻发布会，五一当天上午开盘结合嘉年华开幕，整个活动延续七天，特技演出、文艺表演、欢乐体验、名吃街等。丰富社区文化娱乐活动，提升社区文化品位

37、，维护客户关系。样板房景观开放6月1日社区内采购看房车。景观初步到位、样板房装修完毕，社区内花卉、指引布置，约访客户参观。世界旅游小姐在京林-世界和京林一起美7月20日 （世界旅游小姐全国城市巡游期间）社区内活动前举行新闻发布会，邀请世界旅游小姐团队到安阳巡游，重点在项目做客，参观社区，参观售楼中心，把观光拍摄成光盘，用于直投资料、邮寄。（三）续销期：阶段时间：2007年8月-11月其中：8月18日别墅产品正式亮相。9月16日别墅开盘。阶段任务：二期持续销售，外展外销工作进行第二轮。别墅样板房投入使用，正式推出别墅产品，拉动二期整体销售，整体提升品牌形象与档次。样板间开放结合别墅楼王拍卖活动，

38、短时间内完成别墅产品的销售。参与日报举办的秋季房展会，促进销售。举办十一京林首届文化节。河南奥运明星见面会、艺术沙龙、传统美食、摄影展、菊花展、民间艺术展。利用节日活动增加现场人气。报广投放时间媒体形式版面主题8月10日安阳日报软硬结合第3版整版黑白参观北大清华回顾广播电视报软硬结合第3版整版8月15日安阳日报硬广第4版整版彩别墅亮相1别墅样板间开放广播电视报硬广封底整版彩8月29日安阳日报硬广第4版整版彩别墅亮相2广播电视报硬广封底整版彩9月12日安阳日报软硬结合第4版整版彩安阳楼王诞生？别墅开盘酒会广播电视报软硬结合第3版整版9月19日安阳日报新闻系列报道1半版黑白首届京林文化节新闻预热广

39、播电视报新闻系列报道1整版黑白9月26日安阳日报硬广第4版整版彩首届京林文化节活动预告广播电视报硬广封底整版彩10月10日安阳日报软硬结合第4版整版彩文化节回顾京林再掀大波澜广播电视报软硬结合第4、5版跨版11月14日安阳日报软硬结合第4版整版彩京林健康月活动广播电视报软硬结合第4、5版跨版户外投放类型具体位置投放时间阶段主题户外大牌拱辰广场楼顶三面翻2006年12月2007年12月1年8月10日-9月20日别墅入市；9月21日-10月10日京林文化节；10月11日-12月10日二期形象水冶收费站西侧大牌2006年12月2007年12月1年人民大道铁路桥2006年12月2007年12月1年玄鸟

40、东北角（西南角）2007年1月2007年12月1年安钢家合商业中心楼顶2006年12月2007年3月1年十字路口告示牌2007年9月21日-7日半个月京林文化节灯杆灯箱永明路灯杆旗2006年12月2007年12月1年8月10日-9月20日别墅入市；9月21日-10月10日文化节。10月11日-12月10日形象其他形式时间媒体数量主题电视广告7月25日8月10日/专题片：世界小姐结合社区实景长度35分钟；广告片：长度30秒第二次制作阶段。溶入世界小姐参观实况展现社区实景。8月20日10月20日安阳电视台收视率较高的、关注度较高的栏目。例如阳光对话、天气预报前后播放广告片。春节期间每天播放，春节后

41、隔天播放。一天6次。专题片刻录成光盘，附在京林会会刊后、直邮、第二次县区巡展派发、房展会均可使用。广播8月10日10月10日安阳交通广播台每天7：0022：00整点播报12次，30秒广告8月别墅入市信息；9月京林文化节信息。10月二期信息。短信8月10日9月25日移动用户2次，每次30万条8月别墅入市信息；9月京林文化节信息。网络2007年2月12月安阳信息港通栏游标链接信息随时更换。直投9月10日业主、意向客户、自建客户资源渠道、邮政渠道。3000份专用的信封、京林会会刊、项目专题片光盘。刊物架2007年2月12月高档消费场所30-40个京林会会刊、项目宣传资料，更换资料。安钢媒体2007年

42、9月11月安钢报软文2次软性宣传别墅推出、文化节2007年9月11月安钢台隔天20：0022：00插播电视广告2次30秒广告片县区媒体2007年8月10月林县报专题2次第二轮县区巡展期间2007年8月10月县区电视台每天20：0022：00插播电视广告4次，30秒广告片第二轮县区巡展期间 重点营销活动：活动主题活动时间活动地点活动内容京林会会员、业主子女清华北大参观8月3日5日北京参观组织京林会会员、京林一二期业主的子女（7-18岁）到清华、北大参观，到故宫长城旅游。京林印象,走遍安阳第二阶段云南阿诗玛艺术团安阳巡演（根具情况可更换演出队伍）8月-10月每两周一个区域安阳市各区、各县区。总体安

43、排：走出去>拉近来。市区外展>县区巡展>组织县区政府人员参观。团队规模：40人活动形式：与宣传部、日报、文化局、广电局合办，利用政府和媒体资源，协调组织活动，宣传报道，对安阳区域内各县区（铁西）进行据点推介，以“云南阿诗玛艺术团安阳巡演”配合展销。从大学中招聘20名学生形象气质学生模特身着特色服饰参与推介活动。注：本活动为长期渠道建设的载体，组织中原则上采用一个模式，一组人员，一套物料的方式，活动前后重点户外资源的短期利用。别墅楼王拍卖及别墅选房会9月8日生活馆拿出一套装修好的别墅（样板间），进行现场拍卖，随后举办别墅选房会。别墅开盘酒会9月16日安阳宾馆在安阳宾馆宴会厅包场

44、，举办高规格的开盘活动，以最贵体验为主。秋季房展会9月份文化宫广场参加日报主办的房展会，扩大项目在市区的宣传，整体以促进销售为原则。十一京林首届文化节10月1日10月7日项目商业用地草坪邀请河南籍明星-演艺/导演/体育见面会、艺术沙龙、传统美食、摄影展、菊花展、民间艺术等系列主题的活动。京林健康月11月1日30月生活馆健康月活动，组织业主体检，举办老人健康讲座，美容讲座等系列讲座，丰富社区文化娱乐活动，提升社区文化品位，维护客户。（四）清盘期：阶段时间：2007年12月-阶段任务：维持销售正常进行尾盘促销。京林首届业主运动会圣诞业主联欢报广投放时间媒体形式版面主题12月5日安阳日报软硬结合第3

45、版整版黑白业主运动会广播电视报软硬结合第3版整版12月19日安阳日报硬广第4版整版彩圣诞答谢就会广播电视报硬广封底整版彩户外投放类型具体位置投放时间阶段主题户外大牌拱辰广场楼顶三面翻2006年12月2007年12月1年12月11日-12月31日二期形象水冶收费站西侧大牌2006年12月2007年12月1年人民大道铁路桥2006年12月2007年12月1年玄鸟东北角（西南角）2007年1月2007年12月1年安钢家合商业中心楼顶2006年12月2007年3月1年灯杆灯箱永明路灯杆旗2006年12月2007年12月1年12月11日-12月31日形象其他形式时间媒体数量主题网络2007年2月12月安

46、阳信息港通栏游标链接信息随时更换。刊物架2007年2月12月高档消费场所30-40个京林会会刊、项目宣传资料，更换资料。 重点营销活动：活动主题活动时间活动地点活动内容京林首届业主运动会12月1日12月2日安和体育中心邀请业主、京林会会员举办乒乓球、羽毛球、篮球、游泳、家庭跑等体育比赛。圣诞业主联欢12月24日快乐时光酒吧包场组织业主狂欢共度圣诞。四、京林相关配合：京林生活馆1、用途生活馆作为提升项目品质、格调的工具，也是二期体验营销中一项重要的销售道具，集成生活元素和生活场景。2、说明生活馆南北长22.5m，东西长35.6m，总面积801，东北角有卫生间1个（42）。3、功能建议生活馆包含四

47、大区域：展示区、体验区、多功能区和办公区。A.展示区：建标展示、智能化展示、户型展示。B.体验区：家装体验、艺术体验，小憩区。C.多功能区：会议区、活动区。D.办公区：VIP客户室，工作人员办公室。4、面积划分展示区：180体验区：220多功能区：200办公区：805、风格生活馆整体风格以现代、简约、大气为主，家装户型展示尽力设置生活元素和场景，细节出凸现品质。外销巡展1、场地协调：1-2月份深入各区域联系协调场地并确定。2、宣传资源协调：1-2月份深入各区域联系协调当地（区域）媒体及户外资源并确定。2、人员准备：外销巡展由一人统筹负责。礼仪模特：从大学中挑选20名女大学生，经过系统的培训，长期参与巡展活动。活动人员：阿诗玛演出队伍2月份前落实，其他配合演艺节目2月份前确定。活动合作公司：具有一定实力，配合良好。活动期间固定人员配合8-10人。3、物料准备：可组合展板一组12米(宽)*6米(高)可组合舞台一组12米(长)*8(宽)*0.5(高)地毯500平方礼仪服装：20套根据选定人员量体定做。宣传物料：单页、户型单页、小社区整体沙盘固定大巴30座以上景观确定景观施工排期：3月初景观开始施工4月底社区主入口景观完成5月底一期景观完成物业2月10前物业人员齐备、组织架构完善3月10前物业视觉体系建立3月1