昌黎房地产土地开发分析测算可行性报告

1、昌黎房地产土地开发分析测算可行性报告 昌黎房地产 土地开发 分析测算 可行性 报告 一、 昌黎县开展情况 昌黎县位于河北省东北部的冀东走廊，东临渤海，南挟滦河与乐亭县交界，西隔滦河于滦县及滦南相望，北依碣石山与卢龙县、抚宁县接壤。全县海陆边界总长 214.7 公里，其中海岸线长 64.9 公里。昌黎县辖 11 个镇、5 个乡，1 个郊区办事处、一个碣石山景区管委会及 1 个国营林场，宗土地面积 1210 平方公里。总人口 56.5 万人。 昌黎县交通便利， 205 国道平行近京沈铁路，横贯东西，秦唐沿海公路把黄金海岸与北戴河、山海关练成一体，汇同规划沿海快速路，规划机场路，青乐、蛇刘省道组成了

2、四通八达的公路网。 京沈铁路东西横贯全境，境内铁路全长 45公里，五个停车站，并均可经营货物运输，有铁路专用线三条，大中型工程接轨便利。 昌黎县城距秦皇岛港约 40 公里，距天津港约 90 公里，距京唐港约 35 公里，有新开口和大蒲河两个渔港码头。投资 5 亿元的 秦皇岛北戴河机场坐落于昌黎县龙家店镇晒甲坨，占地 2346 亩，预计 xx 年建成并投入使用，这一工程是国家“十一五”规划建设工程之一，是河北省重要的旅游支线机场，建设标准 4c 级，机场跑道长度 2600 米。机场的建设对于全面实施旅游立县战略，促进 经济社会在新的起点上又好又快开展，有着重要而深远的影响。 昌黎县城，是全县的政

3、治、经济、文化中心，县城人口13万人。昌黎县目前被河北省列为重点开展的7个城市之一，昌黎县近十年规划是要建成人口在 30 万左右的城市，北戴河新区距离昌黎县城较近，新区形成后昌黎县城将成为距离新区最近的前方保障城市，省政府的规划支持和县政府改造的具体实施决定了昌黎具有较大的开展空间。昌黎县政府十分重视城市根底设施建设，目前正在如火如荼进行大规模的改造。县城一期、二期、三期旧城改造工程已顺利竣工，逐步完善了城关范围内的供水、供热、供气、电讯、道路等设施，完善了县城东西沙河的清淤覆盖工作。总的分析预测昌黎县城房地产有开展潜力和上升空间。 二、 工程根底状况 1、地块规划 该地块为 98490 平方

4、米，可开发面积 147.7 亩，规划容积率2.5，建筑密度25%。绿地率：30% 人均公共绿地面积：1.0 。需为部队提供安置用房 12000 ，户型包括 150 15 套，120 51 套、90 40 套，政府按 2500元/价格收购。 土地规划用途为居住用地，沿街可建商业建筑，与周边土地利用方向一致。该宗土地东侧、南侧均临道路，交通便 捷；所处区域商业不繁华；居住环境优，距离医院，学校、购物商场等较近，并无噪音、污染等的影响。小区内有政府另行规划占地 35 亩正在新建的昌黎第三小学。该地块北面靠近 205 国道，即昌黎县城的东西主干道碣阳大街，南临汇文东街和河北科技师范学院，西侧为昌黎较新

5、较大的海滴韵小区，距离昌黎县二中 500 米的距离，东侧紧临规划中的昌黎文体中心，东南角为新规划的昌黎县委、县政府办公区。距离昌黎重要公路昌黄公路 2 公里，连接北戴河新区。 2、土地出让情况 昌黎县自 xx 年开始实施土地收购储藏、开发性建设用地招标拍卖等制度。进一步建立和完善昌黎县城市建设用地供给体制，改变了建设用地供给方式，由过去协议出让逐步过渡到以招标、拍卖、挂牌为主。此宗土地采取外地拍卖公司拍卖形式。 （1）、拍卖人：唐山市金德拍卖公司， 委托人：昌黎县土地收购储藏中心 （2）、保证金交付时间：xx 年 1 月 12 日下午 16 时前缴纳5000 万元人民币 （3）、拍卖时间：xx

6、 年 1 月 13 日上午 10 时 （4）、拍卖地点：唐山市建设北路 25 号唐山宾馆一号会议厅 （5）、起拍价：86.0324 万元/亩 （6）、保存价：经了解约为 110 万元/亩 （7）、佣金：成交价的 1.5% （8）、拍卖规那么：拍卖标的一经拍出，买受人应当场签署成交确认书，付清成交价款及佣金，如价款数额较大，当日付清确有困难，余款可自拍卖成交日起 10 个工作日内付清（此项经与昌黎县主管县长沟通，可以协商延迟 1-2 年付款，或者分期开发）；拍卖佣金可自拍卖成交日 3 个工作日付清，逾期未付清余款与佣金，视为买受人违约，保证金不予退还。 3、市场情况 通过对昌黎县目前在售工程调查

7、，购置人群以昌黎县本地人和附近卢龙县人居多，也有局部北京、天津、唐山等外地人员已投资为主要目的进行购置。随着北戴河新区逐渐开发形成，昌黎县城做为依托居住区兴起，另外新机场在昌黎建成，昌黎县今后几年人口要迅速增长，住房需求量会较快增长。 房地产市场概况：昌黎县城目前从房地产产品结构来看，大局部产品为中低端产品。经济结构上，昌黎县有着丰富的 三、 工程经济测算 结合我们对昌黎房地产市场的调研，我们定位将此工程做成品质稍高的小区，采取人车分流、高档外装饰和门窗、景观园林等设计理念。 1、 按规划条件，楼层平均层数按 14.5 层测算，由 11 层至18 层分布，建筑水准按中等偏高测算，主房价 160

8、0 元/。 2、 按照开发三年总体测算，xx 年预计投入 xx6 万元，主要用于取得土地支出；xx 年预计销售面积为总面积的 27.9%，收入 24730 万元，支出 15117 万元，xx年现金流为负 10472 万元；xx 年销售面积为总面积的 59.3%，收入 60095 万元，支出 32130 万元，现金流为 27965 万元；xx 年销售面积为总面积的 12.8%，其中销售收入为 6231 万元，支出为 6935 万元，现金流为9595 万元。 销售收入 单位（万元） 一期 二期 三期 合计 xx 年 xx 年 xx 年 xx 年 xx 年 xx 年 xx 年 比例 0% 0% 24

9、% 59% 16% 0% 0% ?101,057.83 高层 ?24,730.84 ?54,407.85 ?9,974.77 ?89,113.46 底层商铺 ?0.00 ?5,687.80 ?6,256.58 ?11,944.37 总计 ?0.00 ?24,730.84 ?60,095.64 ?16,231.35 ?101,057.83 ?0.00 ?84,826.48 ?16,231.35 投资进度 序号 工程 总价（万元） 拿地当期 开发一期 开发二期 xx 年 xx 年 xx 年 xx 年 xx 年 总进度 100% 28% 59% 13% 0% 合计 ?74,269.07 ?20,08

10、6.18 ?15,117.03 ?32,130.45 ?6,935.41 资金投入与回报分析 （ 单位：万元 ） ） xx 年 xx 年 xx 年 xx 年 收入 ?24,730.84 ?60,095.64 ?16,231.35 支出 ?20,086.18 ?15,117.03 ?32,130.45 ?6,935.41 现金流 ?-20,086.18 ?9613.81 ?27,965.19 ?9,295.94 利润 ?-20,086.18 ?-10472.37 ?17492.82 ?26788.76 四、 参与开发意见 1、 有利条件 （1）、昌黎县城有人口扩充的条件，包括已列为省重点开展的

11、7 个重点城镇，距省重点开展的北戴河新区较近，距天津、唐山较近，陆空交通便利，所以有较大、较快的需求市场。 （2）、未来城市规划布局理想，城区人口将超过 30 万，较快的城市开展保障了房地产稳健开发和客户的购置力。 （3）、秦皇岛机场的修建，从交通及地理优势条件上会大大增加外地客商的投资，并提高昌黎县城的知名度，未来城市开展速度较为乐观。 （4）、昌黎县城自然资源丰富，目前在此投资兴业的集团公司在其他同类城市中名列前茅。 （5）、地块位置，周边条件较好，且为空地，便于开发和销售。 （6）、地块周边未来配套较为完善，昌黎体育中心、学校、政府都在 2 公里城市圈内。 （7）、昌黎为秦皇岛市所辖，且

12、距离不太远。 （8）、有合作伙伴，投入不大。 2、 不利条件 （1）、由于人口及城市规模条件，昌黎房地产的收益速度不会像一线城市工程回报速度快。 （2）、城镇开发改造力度、规模相对较大，销售有一定竞争力。 3、投资意见 （1）、积极通过合作参与竞争。 （2）、设定我方参与竞拍最高线为 130 万元/亩。 测算情况分析 本次测算，分别用 130 万/亩测算经济效益。按照 2.5 的容积率计算，测算出可售面积为 246225 平方米，其中，高层住宅 228989 平方米，商业面积为 15000 平方米、幼儿园与物业用房 2236 平方米计算。高层按照建安工程费 1700 元/平方米，销售起价为 3

13、600 元/平方米（计 计年 算利润率时运用每年 10% 增幅的动态销售价格计算）；商业按照 1300元建安工程费，销售价 6000 元/平方米。 车 库经济收益： ：为 预计本钱单价为 3543 元（含税）。总计本钱 73291万元，销售收入计 合计 114128 万元，积 下房面积 15119 平米，车库 1500米 个。下房每平米 1700 元计算，每个车库 7 万元，总计工程利润为 40847费 万元，扣除房产税费 14837 万元，润 纯利润 26000 万元。 。 从地块分析上来看，较照 通过动态销售价按照 10% 的增幅 速度，为 第一年销售均价为 3600 、第二年销售均价为

14、3960 、第三年销售均价为 为 4350 ， 测算出整盘开发三年销售利润率为 23%， ， 投资回报率 为35% 。 注： 土地费用：土地出让金+ + 契税 土地出让金= =建筑面积/容积率/666.7*130 万/亩 契税按照 4.5%计算 安置本钱： (1700-2500)*12000+815*12000。12000 平米的建安费用+土地本钱 前期工程费用包含：规划、设计、可行性研究费+水文地质勘测费+ 三通一平 根底设施建设费：供电、给水、排水、供热、排污、社区道路工程、社区景观工程。其中，供电 80 元/平方；给水、供热、排水、排污总计 120 元/平方；社区道路与景观工程分别为 2

15、5 元/平方米和 70 元/平方米。总计根底设施建设费用为 295 元/平方米。 建安本钱：高层 1700 元/平方米，沿街商业 1300 元/平方米。 不可预见费用：总投资额的 1.5%。 财务费用：总投资额的 0.5%。 销售费用：销售收入的 2% 管理费用：总投资额的 0.5%。 地下局部利润计算： 总计利润表（单位：万元） 销售收入合计：地上+地下-物业用房-幼儿园 ?114,128 可售本钱 ?73,291 销售实现的税前收益 ?40,837 房地产税费（13%） ?14，837 净利润 ? 26，000 销售利润率 23% 投资回报率 35% 车库个数按照 1500 个计算 单价：

16、7 万元/个 ?105，000，000 元 下房面积按照 15119 平米计算 单价：1700 元/平方米 ?25，703，000 元 总利润=车库利润+下房利润 ?130，702，300 元 每平米利润= 531 元 序号 工程 可售面积 单价（元） 总价（万元） 说明 1 投资与本钱费用估算 246225 ?2,861 ?70,434 1.1 土地费用 246225 ?816 ?20,086 1.1.1 土地出让金 246225 ?780 ?19,204 1.1.2 契税 246225 ?35 ?864 土地费用的 4.5% 1.1.3 拆迁补偿费用 246225 ?1 ?18 1.2 前期工程费用 246225 ?150.79 ?3,712.94 1.2.1 规划、设计、可行性研究费 246225 ?110.53 ?2,721.52 建安费用的 7% 1.2.2 水文、地质勘测费 246225 ?0.79 ?19.44 建安费用的 0.05% 1.2.3 通水、通电、通路费、场地平整费 246225 ?39.48 ?971.97 建安费用的 2.5% 1.3 根底设施建设费 246225 ?295.00 ?7,263.64 1.4 建安工程费 246225 ?1,579.00 ?38,878.93 1.5 其他费用 246225 ?20.00