房地产公司房地产开发管理办法

1、房地产开发管理办法1 总则为加强对房地产开发业务的管理， 减少和避免失误， 提高综合效 益，根据城市房地产管理法及其他有关法规的规定，结合近年来 公司进行房地产开发的实际情况，制定本办法。2 项目开发管理2.1 项目选择：由发展规划部根据城市发展前景、地理位置、 城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。2.2 可行性研究：由发展规划部按房地产开发可行性研究管理 办法执行。2.3 投资决策：根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公 司自身情况，对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重， 贯彻实事求是、 量力而行的原则。 决定投资项目的可行性研究报告报 公司总经理办公会

2、审批。2.4 土地合同订立：项目确定后，发展规划部应组织尽快与土 地持有方签定正式合同（或协议） ，如土地使用权出让（或转让）协 议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准 确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。2.5 计划编制：土地合同签定后，公司正式组建项目部。总经理应组织各部门、 项目部共同编制项目开发详细计划书， 明 确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监 理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步 骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方 法及相应计划安排。 发展规划部负责开发计划编制过程中

3、的具体协调 工作。2.6 前期手续：前期手续以发展规划部为主办理，各阶段需要 其它部门、项目部配合时，其它部门和项目部必须无条件予以配合。 主要手续包括：2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。2.6.5 如系旧城改造项目， 按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理 部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。2.7 规划设计：规划设计工作由发展规划部负责组织。要贯彻 充分利用土地、完善使用功能、利于房产销售、降低工程造

4、价、美化 周围环境的原则。大型项目的规划设计宜采用招标方式确定设计单 位。规划设计完成后，向规划部门报批，发展规划部组织申领建设用 地规划许可证、建设工程规划许可证。2.8 现场施工准备2.8.1 项目部负责委托测量与勘探， 办理地形图和工程地质勘察 资料。2.8.2 项目部组织实施项目（场地）的“三通一平” ，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平o2.9 委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监 理。通常应采用招标或议标的方式选择工程监理单位； 应明确工程监 理的职责、权限、与项目部的职责分工， 并应有对监理单位进行监督、 管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。

5、成本合约部 负责组织监理单位的考察、 评价、选择，包括招标， 项目部予以配合。2.10 编制项目施工组织总设计： 项目具备开工条件时， 开发副 总经理组织项目部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺 序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设 备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等， 成本合约部予以配合。2.11 施工队伍选择：项目施工组织总设计确定后，工程管理部 应按计划组织选择施工队伍。 具体操作方式见招标管理规定。 施工队 伍确定后，公司应与其签订正式的施工合同。2.12 开工手续：工程开工前，项目部办理消防、抗震监督、工 程报建、开工报告、施工许

6、可证、质量监督、安全监督等手续。2.13 自购工程用设备、材料的招标与供货：工程开工前，成本 合约部协同项目部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、 材 料选型、定位工作。成本合约部应根据设备、材料定位要求及施工组 织总设计的时间安排选择供货商， 一般采用招标或议标的方式确定供 货商。供货商确定后，公司应与其签订正式的供货合同。成本合约部 负责组织合同评审工作。2.14 施工管理：项目部负责施工管理。管理内容主要包括：2.14.1 组织施工前的图纸会审， 审核施工单位的施工组织设计；2.14.2 协助施工单位解决现场的特殊困难；2.14.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对

7、 工程进度做出签证；2.14.4 清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取 样检验，检查材料合格证；2.14.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作， 组织进行隐蔽工程的验收，严格控制工程质量；2.14.6 及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必须 向公司及有关行业主管部门反映，妥善处理；2.14.7 协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系；2.14.8 督促施工单位进行工程维修。 委托监理公司进行施工监理的项目，要严格按照委托监理合 同、“监理规划”、“监理实施细则”对以上施工管理工作进行分工， 避免与项目部工作交叉，并按合同约定对监理单位进行日常监督。2.15

8、工程造价预测及预算：项目定位前，成本合约部、财务部 应配合发展规划部对项目进行经济论证； 项目定位后， 成本合约部应 配合财务部做项目投资估算； 正式设计施工图出来后， 成本合约部应 做设计施工图预算。 成本合约部应视以上工作量大小外委编制或自行 编制，以此作为控制项目投资、工程成本的依据或目标。2.16 工程款拨付：项目部根据工程进度， 编制开发项目的季度、 月度用款计划， 交财务部组织资金。 施工单位按合同提报工程付款计 划后， 由项目部进行初审， 成本合约部进行复审，财务部按照施工合 同约定进行核实无误后拨款。2.17 竣工验收：2.17.1 开发项目（单项工程）竣工后，先由项目部组织初

9、验， 初验合格后向质量监督部门申请验收。2.17.2 成片开发项目竣工后，项目部组织初验，然后报当地政 府组织有关部门进行综合验收。2.17.3 开发项目验收合格后，项目部将工程项目资料综合整理 后按规定时间向城建档案馆报送。2.18工程造价决算： 工程竣工后，由成本合约部审核施工单位提 报的工程竣工造价结算 （必要时， 可委托审计事务所或会计师事务所 进行审计），项目部配合，并与施工单位办理工程造价结算手续。财 务部依据确认的造价结算编制工程竣工财务决算， 对项目投资进行竣 工清点。2.19 技术档案管理：综合办公室根据档案管理办法和相应 细则进行管理。主要是：2.19.1 收集、保管开发项

10、目的原始资料，包括立项批文、用地 许可证、建设用地规划许可证、拆迁验收证、建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证、开工报告等等。2.19.2 收集开发项目的全套工程资料，审查、保管施工单位提 交的竣工资料，包括工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审 记录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐蔽工程验收单、设计 变更记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。3 房产销售管理3.1 对房地产开发项目的销售工作应提前介入。在可行性研究 阶段，营销策划部就项目的销售前景、预期售价提出意见，并对项目 进行市场定位即确定项目的主要销售对象。 在规划设计阶段， 营销策 划部应根据市场定位和掌握的

11、市场信息， 对项目的户型设置、 面积大 小、内部设施、设计标准等提出相应的意见。3.2 项目的规划设计一经批准，营销策划部应会同相关部门编 制销售计划，包括销售策略、销售方式、平均售价、销售进度等，制 订详细的销售方案，确定每楼层、每单元的明细价格，定出底价，报 公司主要领导审批后实施。3.3 开发项目开工前后，营销策划部应办理商品房预售登记手 续，领取商品房预售许可证。 为促进销售， 有条件的还可与银行联系， 办理按揭委托。3.4 营销策划部应采取各种方式促销商品房，如在报纸、期刊、 广播电视等新闻媒介上发布广告，制作售楼说明书向潜在客户分发， 在现场制作广告牌，有目的地上门推销，委托代理销

12、售等等。3.5 销售开始后，应随着项目建设进度并根据市场反应、销售 情况对售房价格进行相应调整。3.6 商品房的销售，除预售时或建成后一次性付清房款外，其 余均不得享有优惠。 特殊情况需要予以优惠的， 须经公司领导集体研究批准。3.7 销售商品房必须签订书面合同，合同须具备以下基本内容：3.7.1 所售房产的位置、面积、标准、附属设施、交付时间；3.7.2 房产单位售价、总价款、付款方式和定金；3.7.3 合同双方的权利和义务；3.7.4 违约责任和惩处方式；3.7.5 争议解决办法及其他约定的条款。3.8 任何购房客户若未按合同约定付清房款，一律不得将所购 房产交付其使用，违者对责任人就所造

13、成的损失给予处罚。3.9 开发项目通过竣工验收后，营销策划部应为购房业主办理 产权证书。3.10 房产销售基本结束后，由财务部牵头组织，营销策划部、 成本合约部、发展规划部参加，共同编写开发项目投资效益总结报告， 上报公司领导。 同时，成本合约部还应配合财务部编制开发项目决算 报告，对项目收益情况加以认真分析。3.11 公司在资金情况允许的条件下，可将所开发的重要位置的 商业用房、写字楼留作固定资产，用于对外租赁，获得长期的租金收、人益。3.12 在项目结束半年至一年范围内，由发展规划部牵头组织， 公司高管领导、各部门、原项目部主要人员参加，进行项目后评价， 发展规划部编写项目后评价报告， 上

14、报公司领导。 公司应组织学习项 目后评价报告， 吸取教训、发展优势，在新项目开发工作中予以应用4 物业管理4.1 开发项目在进行房产销售之前，公司应根据项目情况选定 物业管理单位，由其承担项目建成后的管理。任何开发项目，既可由 公司控股的物业管理公司承担管理任务， 也可委托非公司控股的物业 管理公司进行管理。营销策划部负责物业管理公司的考察、评价、选 择和销售阶段的监督管理， 综合办公室负责交付使用后物业公司的日 常管理工作。4.2 物业管理公司对项目验收接管后，负责所管理项目的房屋 设备、市政公用设施、生活服务设施的日常管理和维护维修，并可按 实际情况相应负责园林绿化、 环境卫生、保安等事务，还可为居民 （用 户）提供其他无偿或有偿的服务。4.3 工程竣工后，在工程保修期间，物业管理公司发现工程质 量等问题， 应及时向营销策划部反映， 由该部客服主管责成施工单位