[精华]武汉写字楼

1、 精华 武汉写字楼武汉写字楼投资回报率5%-6% 左右高于一线城市上半年，武汉全市写字楼空置率已经下调至18.2%,环比下降 5%.而整个甲 a级写字楼租赁也较活跃。戴德梁行策略发展顾问部商业部高级助理董事李慧敏表示，武汉的写字楼市场发展势头良好，未来五年全市优质写字楼物业总新增供应将达到204 万平方米，租金在现有基础上仍将上涨56.6%,其投资回报率应该在5%-6% 左右，高于一线城市的商业投资项目。因此，武汉写字楼市场投资潜力依然不容小觑。写字楼空置率进一步下降“未来五年全市优质写字楼物业总新增(包含销售和租赁) 将达到 204 万平方米，其中租赁与销售的新供应量所占比例分别为24.6%

2、、75.4%.”李慧敏表示，考虑到今年投入市场的一批新物业早已开始预先招租并取得一定成果，除去销售的部分外，预计未来五年总体招租量仍可达到7 万平方米。众所周知，武汉商业地产市场近几年发展势头迅猛，写字楼市场也开始出现集中性供应，那这会不会导致写字楼市场供大于求，空置率上升?记者从戴德梁行上半年武汉房地产市场报告获悉，今年二季度的数据显示，空置率方面，全市写字楼空置率下调至 18.2%,环比下降 5%.写字楼租赁也较活跃。汉口沿江商务区吸纳量大增报告中指出， 2006年-2012 年上半年，建设大道金融街的吸纳量由原先的48.6%下降至26%;武广商务区的吸纳量由此前的21.2%降至为-5%;

3、而汉口沿江商务区的吸纳量由此前的 14.1%上升至 44%.这说明优质物业入市令新兴商务区的吸纳量增长明显，其中汉口沿江商务区优质物业如企业中心5 号成为市场关注的焦点。武汉甲级乙级写字楼租金走势图摘 要: 目前，武汉市甲级写字楼平均租金达到82.4 元/ 平方米 / 月，乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2011年租金为 55.4 元/ 平方米 / 月。相较而言，高端写字楼升值潜力更大。目前，武汉市甲级写字楼平均租金达到82.4 元/ 平方米 / 月，乙级写字楼多年以来增长幅度不大， 2011年租金为 55.4 元/ 平方米/ 月。相较而言，高端写字楼升值潜力更大。武汉高端写字楼租金涨幅居14

4、 城之首 上涨 22.4% 武汉写字楼市场红火。近日，全球知名研究机构戴德梁行发布研究报告称，去年武汉甲级写字楼租金涨幅在全国14 个重点城市中居首位，全年上涨22.4%至每平方米每月 94.1 元。 内外资企业争相落户武汉，带动了甲级写字楼市场需求。去年，武汉甲级写字楼吸纳量超过过去三年的总和，为11.09 万平方米，创下历史之最。 虽然 22.4%的租金涨幅在北、上、深、广等14个全国重点城市中居首位，但由于起步较晚，武汉甲级写字楼的平均租价并不高，在14 个城市中排名倒数第二。目前，甲级写字楼主要分布在武广商圈、建设大道金融街、武昌滨江和汉口沿江一带。租金最低的是中南商圈，71 元/ 平

5、方米/ 月; 最贵的是武昌滨江和汉口沿江甲级写字楼，平均租金110 元/ 平方米 / 月。戴德梁行称 4 年后武汉高端写字楼租金或将上涨65% 摘 要: 日，商业地产服务商戴德梁行发布2012 武汉写字楼市场报告称，依据过去几年租金变化以及未来供应优质物业推算，预计到2016 年武汉市写字楼物业的月租金将涨至 155 元/ 平米，较 2012 年水平上涨 65% 。近日，商业地产服务商戴德梁行发布2012 武汉写字楼市场报告称，依据过去几年租金 (专题阅读 ) 变化以及未来供应优质物业推算，预计到2016 年武汉市写字楼物业的月租金将涨至155 元/ 平米，较 2012 年水平上涨 65% 。

6、据介绍，受益于武汉投资环境的日益成熟，内外资企业积极投资武汉带动甲级写字楼吸纳量的攀升，加上需求的逐步释放，2012年全年甲级写字楼吸纳量超过过去三年的总和，为11.09 万平米，创历史之最。优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬，加之现有写字楼积极提价，2012年度，武汉甲级写字楼租金大幅上涨22.4%至每平米每月 94.1 元，虽然这个数字在全国 14 个重点城市中仅仅比重庆市略高，但租金涨幅已跃居首位。在区域变化方面，包括武昌滨江和汉口滨江区在内的新区贡献吸纳量占了整体吸纳量的 77%;由于新增供应少、区域可租赁物业稀缺，武广商圈的租金同比涨幅最高，达 43% 。相关人士表示， 201

7、3年高端写字楼供应主要集中于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计2013 年写字楼空置率小幅回升的同时，租金将继续增长，到 2016 年将涨至 155 元/ 平米， 4 年涨 65% 。2012年武汉写字楼租金增幅居首摘 要:2012 年，武汉写字楼平均租金为每月94 元/ 平方米，同比增幅22.4%，租金增幅在全国主要城市中位居第一。而武汉写字楼吸纳量达到11.09 万平方米，超过过去三年总和 ; 保守估计未来 5 年月租金将达到 155 元/ 平方米。近日，记者从资深房地产顾问公司戴德梁行获悉，受近年来武汉城市发展以及投资环境的不断改善，武汉市写字楼市场步入发展高峰期。2

8、012年，武汉写字楼平均租金为每月 94 元/ 平方米，同比增幅22.4%，租金增幅在全国主要城市中位居第一。而武汉写字楼吸纳量达到11.09 万平方米，超过过去三年总和; 保守估计未来 5 年月租金将达到 155 元/ 平方米。记者了解到，大量优质物业上市以及强劲需求的释放令武汉甲级写字楼全年吸纳量为 11.09 万平方米，超过 20092011 年三年吸纳量的总和，位居历年之最。与此同时，部分区域由于可租赁面积有限而市场需求活跃，业主积极提高租金价格，令武汉写字楼租金上涨至每平方米每月94.1 元(约合 15.1 美元) ，环比增长4% 。戴德梁行房地产顾问 ( 武汉) 公司总经理杨良军称

9、， 2013年，武汉全年将有超过20 万平方米新增写字楼面积入市。未来五年，武汉写字楼租金保守估计将涨至每平方米每月 155 元，投资回报率亦将从当前的3% 增至 6% 。2012武汉写字楼吸纳量创历史之最超过去 3 年总和摘 要: 随着武汉城建收获期的到来，投资环境持续改善，吸引了大量内外资企业陆续入驻武汉。2012年，武汉新建商品住宅成交达到13.5 万套，创下历史最高纪录。写字楼市场同样是如火如荼， 1 月 15 日，戴德梁行发布2012年武汉房地产市场分析报告，数据显示，全年甲级写字楼吸纳量突破11.09 万方，超过过去三年武汉写字楼市场的总和，创历史之最。第四季度武汉写字楼租金同比增

10、长22.4% 涨幅排名全国居首随着武汉城建收获期的到来，投资环境持续改善，吸引了大量内外资企业陆续入驻武汉。 2012年，武汉天地企业5 号、武汉 cbd 泛海国际 soho 城、汉街 ?总部国际等优质物业相继入市，带动了积压已久的需求逐步释放，在这样的背景下，全年武汉甲级写字楼吸纳量达到11.09 万平方米，超过过去三年总和，创下历史之最。目前，武汉写字楼市场主要分布在建设大道金融街、武广、中南、汉口沿江及武昌滨江商务区。建设大道沿线是传统意义上武汉写字楼市场最为集中的区域，自2006年以来，供应和吸纳一直占到全市的近五成。优质物业大量入市令武汉写字楼格局发生明显变化，新兴商务区的吸纳量增长

11、明显。 2012年，写字楼市场成交主要集中在汉口沿江区、武昌滨江区等新兴区域，永清街一带的汉口滨江商务区，以及武昌积玉桥滨江商务区等正成为高端写字楼最为集中的片区，这些新兴区域贡献的吸纳量占到整体市场的77% 。其中，地产、金融、制造业类企业最为活跃。近几年，由于武汉优质甲级写字楼入市量少，而需求强劲，带动写字楼售价及租金水涨船高。一些传统商圈，由于供应少、区域可租赁物业稀缺，租金更是节节攀升。 2012年，武广商圈租金同比上涨43% ，建设大道金融街沿线同比上涨12% 。去年第四季度，武汉甲级写字楼平均月租金已达94.1 元/ 平米，同比增长 22.4%，涨幅在全国重点城市中排名首位。戴德梁

12、行武汉公司总经理杨良军预计，随着保利文化广场、广发银行大厦等优质物业入市， 2013年武汉写字楼市场供应量至少超过20 万方，而随着写字楼市场提档升级加快，未来几年核心区域写字楼的面市将继续推动租金稳步上扬，估计2016年，武汉写字楼月平均租金将达155元/ 平米。武汉商铺市场竞争日趋激烈，租金上涨速度或放缓2012年武汉商业地产领域，商铺( 专题阅读 ) 供应激增，光谷天地、新吉庆街、武胜路凯德广场投入运营，市场新增供应18.4 万平方米，在商圈业态不断丰富的同时，商圈对外辐射力也增强，武汉商圈呈现多中心的特点。截至2012 年第四季度，武汉所选商圈首层临街商铺租金上涨至532 元/ 平方米

13、 / 月，与去年同期相比上涨 4.3%。戴德梁行中国区商业顾问部主管及董事甄仕奇表示，地铁2 号线通车，武汉轨道交通不断完善，将刺激商圈升级改造以吸引消费者，区域性商圈将进一步得到完善，核心商圈将不断升级，提高自身的竞争力和辐射力，未来，武汉商圈多中心格局将更加明显。与写字楼市场相比，武汉商铺市场面临的挑战更大，新物业面市，旧物业升级，未来竞争日趋激烈，未来租金上涨速度或放缓。对于商业项目运营目前流行的“体验式”业态，即选择引入电影院、溜冰场、ktv休闲娱乐业态或儿童职业体验，甄仕奇提醒，商业项目运营者不要陷入误区，在选择业态时，一定要基于项目最合理的业态组合进行定位和配比，准确把握潜在目标消

14、费群的消费喜好。供应成交双双上涨武汉高端写字楼崛起摘 要: 供应成交双双上涨武汉高端写字楼崛起在商用物业领域，与向来热闹的商用公寓、商铺相比，写字楼可谓低调得多，“推盘静悄悄、销售静悄悄，”武汉中科辉创营销总监杨铭笑言。2012年，商用地产堪称火爆，写字楼市场又表现如何?来自开发商、研究机构等领域的数据显示，随着推盘量、需求量的双双增加，武汉写字楼市场正迎来发展黄金时期。供应放量中心城区尤甚某机构研究中心数据显示，2012年 1-11 月份，武汉市写字楼新增供应245万方，比去年同期 193.33 万方增长 26.7%，供应持续放量。“供应量的急速提升是今年武汉写字楼市场的一个显著特征。”该机

15、构研究员谢添说，“尤其是进入下半年，像 9-11 月份，市场上有将近20 个写字楼推盘，涵盖三镇，量非常大。” 连续多年，高端写字楼供应匮乏成为业界关注焦点，在今年，这一状况得以显著改善。“今年全年的写字楼供应中，高端写字楼比例上升接近20% ，且大部分集中在中心城区，要知道，往年可是难得见到一个高端写字楼项目。”谢添说。汉街总部国际、福星惠誉水岸国际晶座、绿地国际金融城、大武汉1911、德成武汉 1818中心、 ifc 国际金融中心、葛洲坝国际广场、融众国际等写字楼项目在今年表现活跃。“建设大道金融一条街依然是武汉最重要的写字楼供应区域，此外，武昌中北路沿线、武昌临江区域，随着一批高端写字楼

16、的扎堆聚集，正在形成新兴的商务热点区域。”谢添说。均价 1.2 万 同比上涨 44% 供应井喷，成交如何 ?数据显示，今年 1-11 月份，武汉写字楼销售面积65.66万方，比去年同期61.3 万方增长 7.1%。供应旺盛而销售缓慢 ?谢添并不这么认为，“写字楼数据中涵盖了大量研发型办公楼，这部分产品因为地段、产品面积、客群、投资者接受程度等因素，去化要比市中心的商务写字楼慢得多。”“写字楼销售中，一些高端项目为了维护产品高端品质，会有意识地进行整层、半层等大面积销售，这样也拉长了写字楼的销售周期。而且，与住宅、公寓等产品相比，写字楼的投资者也更加谨慎，在购买前会反复调研、比较。”杨铭说，“不

17、能用住宅、公寓的销售速度来衡量写字楼。” 从整体售价上，今年1-11 月份，武汉写字楼销售均价12124.31 元/ 平米，比去年同期 8421.22 元/ 平米上涨 44% 。今年写字楼售价涨幅明显，在谢添看来，中心区写字楼、高端写字楼供应加大是主要原因。“尤其是一些城市核心地段的写字楼，受资源稀缺因素以及租赁需求上涨影响，中心城区的高端写字楼售价市场接受度在今年有很大提升。”谢添说。开发商对销售有信心虽然供应量加大，但多数写字楼开发商都表现得非常乐观。毗邻建设大道金融一条街的ifc 国际金融中心 5 月 12 日开盘， 25 层以下的中低区层高 5.4 米，27-41 层高区层高 3.6

18、米。“今年主要是以中低区楼层销售为主，130平米起售，单层面积1400平米，均价 2.25 万/ 平米，低区可以散售，中区则半层起售，目前，仅剩下七八层没有卖掉，整体销售情况非常好。”负责ifc市场营销的童云夫介绍。11 月，沌口东合中心e栋写字楼加推，户型区间100-1000 平米，预计售价1万元/ 平米左右。“认筹半个月以来，已有多家国企、事业单位、自用型客户表达了购买意向，还有一些外资企业由于受购买限制，也在积极洽谈租赁事宜，所以，一些产品基本是带租销售。”东合置业策划部副经理李玲莉说。万达汉街总部国际是今年武汉写字楼市场的销售明星。该项目自销售以来，长期以绝对领先优势蝉联武汉写字楼销冠

19、宝座，并创造了国内甲级写字楼的销售纪录。其销售对象主要为驻汉大型知名企业、知名银行保险等金融机构、国内外500强企业等，现已销售了140 多个整层，其中整层或多层购买的占到75% 以上，甚至有客户整栋购买。“如何衡量写字楼市场的繁荣或衰败?简单来说，就是看写字楼招租是否紧俏。”日前，天下名企汇营销总监朱静樱透露，该写字楼今年招租，大半年时间便成功租赁 70% ，其中不乏屈臣氏、阿斯顿?马丁、京东商城、平安保险等世界五百强及知名企业。“签约租金、签约速度与年前相比有明显提升。”她强调。与中低端门槛的商铺类投资火爆相比，高端商办市场尤其是甲级写字楼产品，由于土地稀缺性，以及对未来市场的乐观，在今年

20、正呈现出供需两旺的良性发展态势。租金增速全国第三仍将继续上涨一份来自戴德梁行的研究数据显示，武汉甲级写字楼投资回报率约为6% ，高于北、上、广、深等一线城市。租金方面，武汉甲级写字楼平均租赁价格已突破90元/ 平米，未来五年将上涨56.5%，达到 155 元/ 平米。从全国市场来看，武汉甲级写字楼总体租金全国排名第14 位，租金水平偏低，低于北京、沈阳、成都、大连、西安、青岛、重庆等城市，但是，近两年武汉甲级写字楼租金涨势迅猛，增长率近25% ，位居全国第三，仅次于北京和沈阳。“戴德梁行对武汉写字楼回报率的统计数据与我们的统计数据基本一致，武汉这几年写字楼回报率一直持续在6% 以上，一些稀缺地段的高品质甲级写字楼回报率甚至在 8-10%以上。”武汉思锐房地产副总经理张敏表示，目前武汉写字楼市场发展相对健康，未来回报率仍将保持在一个相对高位。在张敏看来，武汉写字楼回报率较高