【地产策划】3季度上海豪宅市场深度追踪报告【PT】49PPT

1、 万科降价、恒大万科降价、恒大“成本价成本价”甩卖甩卖20082008年的中秋比往年提早了不少，但中国各大城市楼年的中秋比往年提早了不少，但中国各大城市楼市的秋意却让人提前感到寒冷。开发商和购房者市的秋意却让人提前感到寒冷。开发商和购房者维持了数个月的平衡开始被打破。继去年底、今维持了数个月的平衡开始被打破。继去年底、今年初的寒流之后，国内楼市在传统的年初的寒流之后，国内楼市在传统的“金九银十金九银十”再遇挑战。降价，已成为目前全国楼市的关键词。再遇挑战。降价，已成为目前全国楼市的关键词。进入下半年，面对着量能急剧萎缩和宏观调进入下半年，面对着量能急剧萎缩和宏观调控政策的持续影响，一直保持坚挺

2、的上海楼市也控政策的持续影响，一直保持坚挺的上海楼市也开始松动。统计显示，开始松动。统计显示，7 7、8 8两个月份，上海楼市两个月份，上海楼市推出的新盘中有推出的新盘中有44.8%44.8%的楼盘出现降价行为尽管的楼盘出现降价行为尽管降价幅度不一，但与上半年绝大部分楼盘仍然维降价幅度不一，但与上半年绝大部分楼盘仍然维持高价位相比，这是否表示上海楼市坚冰开始融持高价位相比，这是否表示上海楼市坚冰开始融化了呢？化了呢？前 言 万科成为上海楼市降价的领头羊后，上海各区域均有楼盘出现不同程度的降价，与此同时，也有部分开发商利用保价的方式稳定民心，但尽管如此上海楼市的成交量也未出现回升迹象。2008年

3、上海楼市将何去何从？万科降价风潮是否会引发上海楼市危机？上海楼市是否已面临“拐点” 目前为止仅仅是此次楼市遇寒的一个开端，降价风波对楼市的深远影响本机构将在下一季度做深入研究。3季度我们将重点关注上海房价的真正走势，普通商品房和中心区域公寓豪宅价格走势是否均有松动，对“泛海国际公寓”的上市是否会产生影响，本机构都将在下文中做重点研究。？1在2007年底王石抛出楼市“拐点论”后，2008年2月，soho中国董事长潘石屹通过博客发表文章，与王石公开唱反调，明确反对房地产业出现“拐点”的说法。20082008年年6 6月月6月24日，上海楼市首例已拍得土地退订，而退订的是曾经的“普陀地王”。2007

4、年9月，长风生态商务东南地块，被“黑马”上海志成企业发有限公以11.04亿元收入囊中，楼面每平方米地价高达1.65万元，成为普陀区“地王”。由于没有在规定时间内交齐土地款，长风生态商务区4号东南地块最终被政府收回。“拿地退缩拿地退缩” 20082008年年7 7月月“房价滞涨房价滞涨”中房上海指数办公室公布的调查数据显示，6月份，上海房价保持稳中小幅上扬态势，成交量同比环比收缩明显。在宏观调控政策的累积性效应下，半年来房价涨幅趋缓，成交量明显收缩，但仍保持在合理范围内，市场进入温和调整轨道。交易萎缩、买卖双方观望对峙的上海楼市僵局有了打破的迹象。在中秋节前夕，万科率先抛出8个楼盘大搞促销，平均

5、折扣在95折左右，并喊出“直降10万”的口号。20082008年年3 3月月 “预言衰退预言衰退 ” ”3月21日，soho中国董事长潘石屹在与网友在线聊天时表示，未来100天内中国房地产企业将发生剧变。 我们先看看我们先看看20082008年三个季度以来上海楼市的事件走势：年三个季度以来上海楼市的事件走势：no.1no.1no.2no.2no.3no.3no.4no.4no.5no.5要纲容内contents23壹、3季度上海土地市场贰、3季度上海一手住宅市场伍、区域市场及个案透析叁、3季度上海二手住宅市场陆、银源3季度总结肆、政策及相关法规 对豪宅影响41.12008年3季度土地供应住宅用

6、地小幅放量，中环以内供应趋零【关键词】壹、三季度上海土地市场壹、三季度上海土地市场3季度，上海市共有18个土地出让公告、98幅土地。其中： 成交的两幅商住用地分别位于祟明和嘉定，成交价分别为824元/平方米和1199元/平方米； 纯居住用地11幅，商住用地6幅、14幅商办、文化娱乐综合用地,其余全部为工业用地； 此次11幅住宅用地中已成交7幅，成交价格由于分布区域不同而有很大差异，如位于长宁新泾的成交价为24,106元/平方米，而位于松江板块的成交价则在51005400元/平方米之间，临港新城的成交价则在2100元/平方米左右；工业用地全部分布在郊外环，如临港新城、浦东南汇、松江、宝山等区，3

7、季度工业用地成交均价在453元/平方米左右，即30.22万/亩。 商业办公、文化娱乐综合用地共成交七幅，环线以外如周浦镇、大场镇成交均价在20244647元/平方米之间，而环线以内如闸北、普陀等成交均价则在2484347974元/平方米之间；数据来源：银源机构市场策划部52008年1-3季度土地供应地块属性分布图第三季度，上海土地总体放量突增，仅出让土地幅数就是第二季度的3.8倍，而且成交也占此次出让土地的90.8%；从居住用地放量的小幅上扬表明政府开始加大供给以杜绝因市场稀缺而造成的购买压力；从居住用地的分布区域、成交价格来看，具备做公寓豪宅潜力的项目几乎不存在。中环以内特别是中心区域在未来

8、很长一段时间内供应必然是稀缺的，这也是众多豪宅开发商看好后市的主要原因之一。银 源 小 结62.1 2008年3季度上海市住宅市场分析供大于求市场格局已成定局3季度市场供应有7月份出现突破性上涨，环比6月份上涨82.5%，8月份供应与7月份相比小幅上涨4.5%，基本持平，9月份则出现下滑，与8月份相比下滑11.2%；7月供应反弹，成交下滑8月供应小涨，成交继续下滑9月供应下滑一成，成交上涨一成【关键词】贰、上海一手住宅市场贰、上海一手住宅市场2008年第3季度，上海供需由2季度的供略大于求转变为供求严重失衡的局面，开发商原希望打破2季度的供应紧张因此大幅放量，但是购房者的观望心理却日趋严重，致

9、使市场上的供需陷入胶着状态；3季度一开始成交即持续下滑，环比6月份成交下滑17%，8月份比7月份下滑9.6%，下滑幅度有所减小，9月份即出现上涨趋势，与8月份成交相比上涨约11.7%。数据来源：银源机构市场策划部72008年7月份中房上海综合指数 中房上海住宅指数 中房上海办公楼指数 2069 1 1981 0 2051 10 3季度上海综合指数逐月分析本月调查样本数量141个 新增15个 退出15个 样本总规模1049.9万m2 月利率0.00345 汇率1:6.6838据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年7月，上海市房地产受宏观调控累积效应影响，在上半年回归理性温和发展的基础上，房

10、地产市场继续调整，住宅成交明显收缩，是三年来同期最低纪录，住房价格指数走平，保持上月水平不涨也不跌。 在本月市场调查样本中，有23%的公寓楼盘价格上涨，上涨占比较上月下降50%，平均涨幅4.8%，最大涨幅为8.4%。有23%的公寓楼盘出现价格下跌，下跌占比较上月上升18个百分点，平均跌幅4.1%，最大跌幅达15.5%。别墅类物业继续保持稳中有涨的格局，在调查样本中有6个个案价格上涨，平均单价上涨1300元/m2，最大上涨达2250元/m2。尚未出现价格下跌的个案。 从住宅市场分析，2008年7月全市新建住房成交规模118.7万m2，11207套，较上月减少30.5万m2，2612套，环比成交面

11、积降幅20.5%，较去年同期相比降幅为56.9%。今年以来房地产成交量持续收缩，直接导致了当前市场疲软，但从总体上来说，今年成交量和房价变化仍旧处在可被市场接受的范围内。 成交缩量价走平 房地产继续调整 当前，无论是宏观经济形势和政策层面，都不支持房价继续上涨，市场已选择了自发性温和调整和回归理性之路。政府出招救市并不十分可行，重要的是要保持市场平稳，防止大起大落，使调整在可控的范围内进行，关键的措施是保持个人房贷利率的长期稳定，虽然可能会拉长调控周期，但会减轻对社会经济“基本素质”的伤害。 银源点评8据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年8月，上海市房地产市场观望气氛依旧浓重，成交量继

12、续收缩下挫。在内外宏观经济环境的影响下，房地产市场调整已成定局，住宅和办公楼房价开始小幅下挫。 2008年8月份中房上海综合指数 中房上海住宅指数 中房上海办公楼指数 2048 21 1960 21 2036 15 本月调查样本数量142个 新增 12个 退出12个 样本总规模1050.5万m2 月利率0.00345 汇率1:6.8345调整已成定局 住宅办公楼房价双双下挫 在本月住房市场调查样本中，有27%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.7%，有5个楼盘单价下降达到或者超过1000元/m2，最大降幅个案达到22.4%，单价下降达4145元/m2。样本中有4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅4.

13、2%。花园别墅类物业三年来首次出现明显的价格分歧，涨跌互存，改变了以往只涨不跌的局面。 银 源点 评在面临房价下降、成交萎缩的情形下，各级政府的政策“补位”应该成为常态，反周期措施的研究、制定和推出应当放到议事日程上。比如对首次购买中小户型的自住型消费者适当降低首付比例并提倡30年长期按揭，可以刺激有效需求；从当前情况来看，减少供应、刺激需求和活跃市场方面的反周期措施应当是合理的政策选项。 从住宅市场分析，2008年8月全市新建住房成交规模110.48万m2，较上月减少8.24万m2，环比成交面积降幅6.9%，较07年同期相比降幅为61.0%，较06年同期相比降幅为36.4%，创下近三年最低地

14、量纪录。 数据来源：银源机构市场策划部92008年9月份中房上海综合指数 中房上海住宅指数 中房上海办公楼指数 2025 231937 23 2034 2 本月调查样本数量141个 新增4个 退出4个 样本总规模1043.1万m2 月利率0.00345 汇率1:6.8183新建住房量价继续双双下挫 银 源点 评总体来讲，上海房地产市场下降通道已经打开，未来价格下降如何展开，主要看成交量和供应量关系如何变化，及影响变化的利率、税收和心理预期等诸因素。 据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年9月，受国内外经济放缓和金融风暴的影响，上海市房地产市场观望气氛浓重，新建商品住宅成交量和平均价格指数

15、继续双双下挫。 从住宅市场分析，2008年9月全市新建住房成交规模91.23万市m2，8959套，较上月减少19.25万m2，1755套，环比成交面积降幅17.4%，较去年同期相比降幅为70.1%，较前年同期相比降幅为52.2%，从房价指数来看，本月是房价下降第二个月，与7月中房上海住宅指数历史高值1981点相比下降2.22%。在本月住房市场调查样本中，有32%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.3%，有8个楼盘单价下降达到或者超过1000元/m2，最大降幅个案达到6.7%，单价下降达2000元/m2，是长宁区北新泾板块中某楼盘。样本中有4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅2.4%。花园别墅类物业继

16、续上月涨跌互见价格分歧的局面。 103季度上海市住宅供需情况分析平方米2008年3季度上海市住宅供需走势图2008年3季度，上海商品房的供应主要集中在宝山、浦东、松江三区，成交也主要集中在外围区域，闸北、宝山、杨浦、闵行位居前列 ；3季度初供应即出现突破性上涨，但购房者由于受市场大势及外在经济环境影响，观望心理浓厚，需求日渐萎缩，导致2008年3季度供需再度失衡，即使是传统的“金九月”也已褪色成为“银九月”甚至是“铜九月”了；3季度上海市普通住宅各月新增供应的供求比分别是：1:0.41、1:0.34、1:0.42；3季度上海市住宅供大于求市场格局较明显。数据来源：银源机构市场策划部113季度上

17、海市住宅成交均价走势分析元/平方米2008年3季度上海市住宅成交均价走势图7月份受郊区放量影响，上海商品住宅的整体成交均价大幅回落，环比6月下降23.45%，与5月份相比也出现小幅下滑，但12,493元/平方米的价格仍处于成交均价的高位水平；8月份在成交量大幅萎缩，又进入楼市淡季的情况下，不少楼盘采取各种形式进行降价促销，整体住宅成交价格继续回落，环比7月份下降了3.35%；“金九”不“金”，9月份整个楼市降价风行，而且各开发商不再是遮遮掩掩的优惠促销，反而开始实实在在的进行降价，万科、大华等大型开发商旗下的一些楼盘首当其冲，这也使得当月整体住宅成交均价在8月份基础上继续回落。12 2008年

18、3季度，上海房地产市场并没有出现预期中的全面复苏，成交量反而出现萎缩胶着态势，成交均价也是一路下滑。尽管 开发商的积极营销战略和市场刚性需求依然存在，但是由于受到整体房市“降价”趋势和对房价回升信心不足影响，使得购房者的观望心理更加浓厚，成交依然没有突破，反而比2季度有所萎缩。 3季度7、8月份本就是传统的销售淡季，加之8月份奥运会影响、9月万科领降波价，使得整个3季度的房市呈现供需两不旺的态势。尽管整体大势趋淡、趋降，但是豪宅市场的运行轨迹本就有其独特性，因此必须对豪宅集中所在的中心区域进行深入剖析，才能了解“泛海国际公寓” 所处的豪宅市场现状，以便能做最直接快速的市场反应。132.2200

19、8年3季度中心区域住宅市场分析2008年3季度，上海中心五大区域(徐汇区、黄浦区、长宁区、静安区、卢湾区)的楼市总体供应量约10.01万平方米，供应大幅萎缩，环比2季度下浮70.5%；3季度上海中心区域新增供应和成交双双下滑，除去7、8月份原为传统淡季、8月份的奥运会也转移人们注意力之外，当时整体市场不景气，也使得购买中心区域公寓豪宅的客户心理受到波动；3季度中心区域豪宅项目成交价格未像普通商品住宅成交价格有明显的下滑趋势，虽然成交价格也有小幅波动，但由于高档住宅本来就受个案影响较大，所以本季的价格波动仅视之为调整而非降价。数据来源：银源机构市场策划部2008年1-3季度中心区域新增供应走势图

20、万平方米新增供应大幅萎缩成交量小幅下滑成交价格小幅波动调整【关键词关键词】 2008年3季度上海市中心区域住宅供需走势2008年3季度上海市中心区域住宅供需走势图3季度，上海市中心区域的豪宅供应相比2季度缩水70.5%；在去化速度上，虽然整体去化量环比2季度有所萎缩，但是相对3季度的供应量来看，却是供不应求的，尤其是8、9月份，9月份甚至出现1:2.6的供求比；中心区域的豪宅成交在全市楼市成交大幅萎缩的情况下未受到直接影响，反而出现逆市向好的态势，说明购房者对于高端物业的保值信心十足；对于“泛海国际公寓”来讲，如何塑造产品力，增加其保值和增值的潜力是非常关键的。14数据来源：银源机构市场策划部

21、15元/平方米 2008年3季度中心区域豪宅成交均价走势2008年3季度上海市中心区域豪宅成交均价走势图7月份中心区域豪宅受到各区域豪宅个案成交影响，整体成交均价有小幅上扬；8月份由于中心区域供、需均有萎缩，使得整体均价受到影响有所下滑；9月份中心区域豪宅受长宁、静安两区个案成交比例上扬影响，成交均价环比8月份有所上升，而且几乎回复到7月份的峰值水平；3季度中心区域豪宅成交均价出现小幅震荡，主要原因是受各区个案成交比例不同影响，但这种震荡仍在合理调整范围内，且依然保持之前的坚挺势头。16 2008年3季度上海市中心区豪宅成交排行注：我们将在以上案例中选取个别市场典型案例或与“泛海国际公寓”在景

22、观、区位、规模相近似的楼盘进行详述，详见第伍部分案例介绍。本季成交豪宅排行情况楼盘名称成交套数挂牌均价区域-板块尚海湾豪庭8637,000-41,000徐汇滨江板块御翠豪庭8341,697-50,601长宁古北板块中海瀛台4230,000徐汇长桥板块静安紫苑3140,000静安江宁路板块凯欣豪园1233,000长宁中山公园板块百汇园842,000徐汇滨江板块上海滩花园640,000-60,000黄浦浦西滨江板块老西门公馆445,000黄浦老西门板块王子晶品270,000-150,000长宁中山公园板块注：以上价格除徐汇区尚海湾豪庭、中海瀛台、百汇园、王子晶品四个楼盘为毛坯售价外，其他楼盘均是全

23、装修的报价。数据来源：银源机构市场策划部3季度上海市中心区域豪宅走势有明显变化：价格依然坚挺，成交明显放缓；成交量缩水至2季度的40%左右，可见目前房地产市场的严峻形势对豪宅成交量的影响已显而易见，但对价格的影响预计会在第四季度末才会初现端倪；本机构也将在四季度对豪宅的价格进行深入研究，以最终得出在房地产大势下挫的环境下，上海中心区域豪宅的最终走势。173季度，中心区域未有新增个案上市，供应房源均是目前市场上在售的豪宅个案，因此供应有所萎缩；相对的去化总量环比2季度也缩水约60%，即便如此，相对3季度的新增供应而言，中心区域豪宅仍处在供小于求的态势，价格也依然在高位运行，这说明上海市豪宅市场并

24、未明显受到普通商品住宅的降价风波影响，还仍然有一批忠实的拥护者，这与中心区域豪宅总体供应小、价格坚挺、升值潜力大有直接关系，所以对“泛海国际公寓”而言，其所处的地段及自身品质无疑是入市的信心保证。银 源 小 结183.12008年3季度上海二手住宅分析7月上海二手房市场即呈现出量价齐跌的态势，而8、9月份并未有所好转，交易下滑，这主要是由于几个方面的原因：首选，受新建商品房价格下跌的影响，二手房价格呈现一定的下跌趋势，同时也使得二手房市场观望气氛变浓，拉长了成交周期；其次，进入下半年以来，国家宏观调控影响加深，从紧的货币政策开始实施，这些因素都在一定程度上影响了二手房市场的成交量；最后主要是由

25、于7、8月份皆是成交淡季，也造成了3季度二手房成交的萎缩。叁、上海二手住宅市场需求仍在，成交萎缩，价格下幅买家观望盼跌心理浓厚，卖家转售为租关键词数据来源：银源机构市场策划部192008年7月份上海二手房指数7月份6月份变化幅度239623870.38%2008年7月份，上海二手房指数环比涨幅出现明显回落，本月涨幅仅为0.38%，为年初以来最小涨幅。 7月，上海二手房市场受传统淡季以及市场心理预期产生根本性变化的影响，整体成交量出现大幅萎缩，在经历数月的盘整僵持格局后，仅以当月的成交量尚不能支持房屋价格维持高位，有三成以上的控制点板块二手房价格出现下调。同时市场中浓厚的观望气氛，不断降低消费者

26、的购房意愿，总体上表现出市场信心严重不足，可议价空间增加。 淡季加剧调整 下跌板块过三成 平均跌幅为1.42%根据统计数据显示，上海二手房下跌板块明显增加，52个控制点中有17个点出现下跌，较上月增加9个点，所占比例为32.7%，平均跌幅为1.42%，其中，跌幅较大的控制点有南京东路、蓬莱地区、武宁以及三林，跌幅均超过2%。总体来看，出现价格微跌的板块属于个别现象，皆为房价连续攀升后的短期回调盘整。 上海二手房指数办公室分析指出，结合各项统计数据以及市场实际情况反馈，未来二手房市场向下调整正成为可能，预计二手房价格或将出现直接调整，同时调整区域扩大。 上海二手房指数办公室统计数据显示，7月份上

27、海二手房价格涨幅大幅回落，其中部分区域出现下跌。 7月，浦东新区二手房市场整体表现不佳，跌幅为0.79%。其中，三林板块领跌全区，受板块内一手房价格大幅度调整影响，使一二手房价格有倒挂现象，因此二手房价格跟随性下跌，跌幅为2.13%。黄浦区二手房整体跌幅为1.24%，区域内核心板块如南京东路，本月跌幅为2.74%，虽然该板块地理位置较佳且出行便捷，但整体居住环境较差，且目前板块价格处于高位，出现调整有利于后市发展。3季度上海综合指数逐月分析三林板块领跌浦东 2022个月后首跌 ， 调整气氛加剧四成跌幅逾3 8月，浦东新区二手房市场延续前期下跌趋势，整体跌幅为1.18%，领跌全市。区域内仅小陆家

28、嘴和张江板块出现上涨，涨幅分别为0.95%和2.51%。超过四成板块跌幅超过3%。大华锦绣华城、万科金色雅筑等一手楼盘降价销售，相应板块出现了一二手房倒挂现象，从而拖累了二手房价格。其中，世纪公园板块跌幅较大，为3.48%；三林板块出现连续下跌，8月跌幅为3.14%。 传统中心区域仅黄浦区微升0.28%，其余区域则均有所下跌。如：卢湾区下跌0.85%，区域内的打浦桥板块跌幅较大，为1.33%；静安区下跌0.72%，区域内的南京西路和江宁路板块分别下跌1.21%和1.61%；徐汇区跌幅较小，为0.2%，但田林和华泾板块分别下跌0.72%和0.6%。 2008年8月份上海二手房指数8月份7月份变化

29、幅度238523960. 45%在下跌区域扩大的同时，板块跌幅也明显加大，市场向下调整迹象明显。在二手房指数系统采样的52个控制点中，38个出现下跌，较7月大幅增加21个点。调整区域占73.1%，且平均跌幅1.22%。其中，跌幅超过3%的有四个，为世纪公园、罗山、三林和虹桥板块，分别下跌3.48%、3.19%、3.14%和3.3%。跌幅超过2%的有两个，分别为五角场和植物园板块，下跌2.41%和2.86%。 板块间呈现不同走势。跌幅最大的板块为世纪公园，为3.48%，最小的板块为长寿路，仅为0.19%；涨幅最高的板块为张江高科板块，为2.51%，最低的板块为静安寺，为0.31%。 2008年8

30、月，上海二手房价格指数为2385点，较7月环比下降11点，跌幅为0.45%。这是上海二手房指数自2006年10月以来，历经22个月上升后再度出现下跌。 8月，上海二手房市场在抛盘涌现的情况下，逾7成区域房价出现不同程度下降。上海二手房指数办公室认为，自去年四季度以来观望情绪持续未退，成交量逐渐萎缩，导致抛盘大幅增加，“网上房地产”二手房挂牌量突破12万套，而同期市场承接能力较弱，无法继续支撑高位盘整的价格，因此，价格开始出现下跌。下跌板块达七成数据来源：银源机构市场策划部21连续两月回落，下行趋势明朗逾7成区域下跌 次新房调整加剧 9月，受近期一手房降价促销的影响，二手房降价压力明显，市区11

31、个区域共有7个出现下跌，平均跌幅为0.56%，其中，跌幅最大的为闵行区，下跌1.91%。市中心区域除静安和徐汇分别上涨0.67%和0.17%外，其余区域仍延续下调趋势。如：卢湾区跌幅为1.51%，区域内三大板块均无例外，黄浦区下跌0.32%，区域内仅南京东路板块略有上涨，涨幅为0.37%，老城区和蓬莱板块均下跌0.6%以上。长宁区有不少板块仍有上扬，但由于区域内虹桥路和北新泾板块大幅下跌，跌幅分别为2.41%和1.09%，致使区域整体仍呈现下跌，跌幅为0.03%，与8月跌幅相近。 9月，上海二手房市场观望氛围依然浓厚，受近期新盘降价促销的影响，不少原先欲购买二手房的客户转向一手房市场，二手房市

32、场压力陡增。上海二手房指数办公室分析认为，目前二手房市场正承受着一手房促销分流客户和持续观望的双重压力，进一步走向低迷。 2008年9月份上海二手房指数9月份8月份变化幅度236023851.057上海二手房指数办公室统计数据显示，目前二手房市场进入下行通道的趋势明显，连续两个月下跌板块过半，平均跌幅超过1%。通过对采样控制点的数据统计分析，共有28个板块控制点出现下跌，占总体采样量的54%，平均跌幅为1.23%。其中跌幅超过2%的板块有世纪公园、罗山、虹桥以及闵行的地铁沿线板块，分别下跌2.61%、2.06%、2.41%和3.5%。超五成板块下跌平均跌幅1.23%22自6月起，上海市二手房成

33、交已连续出现了数月成交量与成交价格双双下滑的局面，9月份成交量更是缩水20%，上海楼市“金九”期间二手房交易量再度走低的主要原因有二：其一，与二手房业主相对保守的价格让步相比，一手房市场采取了多种优惠手段进行促销，分流了二手房市场上的相当部分刚性需求客户；其二，一手房市场频繁促销也使得持有看跌心理的购房者增多，延缓了众多潜在购房者的入市节奏；二手市场遇冷，中心城区的租赁市场反而表现活跃，9月份徐汇区、静安区、卢湾区等区域的住宅租赁成交套数环比增长居于全市前列，这对于“泛海国际公寓” 而言，是入市后吸引投资客的利好点。数据来源：银源机构市场策划部23元/平方米3.22008年3季度上海中心区域二

34、手住宅表现2008年3季度上海市中心区域 二手豪宅成交均价走势相较于一手豪宅的成交均价走势，3季度上海市中心区域豪宅的二手房成交均价并有明显的震荡走势；7月份二手豪宅均价环比6月份仅下滑了0.19个百分点，主要是长宁区价格下浮2.06%引起的；8月份中心五区成交均价有小幅下滑，但波动幅度较小，均在2.5%以下，其中下浮较大的是黄浦区和徐汇区，分别是2.29%和1.17%；9月份二手豪宅成交均价环比8月份下浮0.79%，主要是由于一手豪宅供不应求，二手业主转售为租，中心区域租赁活跃，使得成交缩水，成交价格也相对有小幅震荡。2008年3季度上海市中心区域一、二手豪宅成交均价走势图24元/平方米 2

35、008年3季度上海市中心各区域二手豪宅成交均价走势2008年3季度，上海中心区域各区的豪宅公寓成交均价走势较平缓，成交均价起伏不大；徐汇区 3季度二手高档物业成交均价 21,106元/平方米黄浦区 3季度二手高档物业成交均价 22,595元/平方米静安区 3季度二手高档物业成交均价 23,491元/平方米长宁区 3季度二手高档物业成交均价 23,989元/平方米卢湾区 3季度二手高档物业成交均价 26,369元/平方米2008年3季度上海市中心各区域二手豪宅成交均价走势图23,06223,062元元/ /平方米平方米数据来源：银源机构市场策划部第三季度，在新建商品房降价、房贷利率居高不下、市场

36、信心不足等因素的综合影响下，上海市的二手成交量大幅萎缩，成交价格也有小幅下跌，整体市场呈现以下的特征：一、二手房的成交量大幅萎缩，但门店的带看量却没有明显减少，可见市场的潜在需求依然旺盛，但受到降价预期的影响，购房者迟迟不愿出手，市场观望气氛依然浓厚；二、从挂牌房源来看，挂牌量依然较大，房屋供给充足，但挂牌价格却没有明显的松动，表明业主对后市依然抱有很强的信心，这也是二手房价只有小幅下调的根本原因。在目前市场不够明朗的情况下，预计房地产市场的观望气氛会依然持续，而传统“金九银十”的成交惨淡也说明了这一态势。25267月1日: 房屋登记办法 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证

37、据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。影响：影响：房屋登记簿将取代房产证，成为房屋归属的最终证明。房产证将不再是房屋归属的唯一证明，将会对权利人的物权进行更好的保护。 （2008年7月1日实施）7月29日：关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知指出要完善扶持政策，推广全装修房。通知要求引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。影响：影响：该政策旨在规范装修市场，也预示着毛坯房这一带有明显的过度性质的房产商品形式迟早会推出市场；通过行业整顿及洗牌，装饰市场相应地会向小,专,精,特,少等方向健康发展。 9月7日：住宅使用说明书和住宅质量保证书住宅质量保证书将原来6项质保内容细化、充

38、实成了13项，节能、智能化、装修工程等近几年新出现的住宅系统均有了统一的保修规定。其中装修工程质保两年；智能化系统需保一年。影响：影响：对购房者而言买房的保证加大，开发商对于住宅的开工建设将更加专业、规范。（2008年10月1日实施）9月8日：住房部将首次承担“拟订稳定房价政策”职责 住房和城乡建设部昨日公布“三定”（定职能、定机构、定编制）方案。 “三定”方案对住房部的部分职责作了调整，同时，住房部涉及住房的职能大大强化，其中“承担保障城镇低收入家庭住房”职责被列为第一项。影响：影响：政府对房地产宏观调控的“专业化”、“精细化”程度在加强。其中也贯彻了着力解决低收入家庭住房困难的改革宗旨。

39、肆、宏观政策及相关法规对豪宅的影响 调控政策未出台保障性政策频出【关键词】数据来源：银源机构市场策划部从第三季度的政策来看，并未出现对房地产有实质影响的调控政策，这也说明目前的房地产市场形势未明，国家也不可能出台实质的相关政策，但是第四季度待房地产波动显著、形势明朗后国家的调控政策将会是直接有力的；第三季度发布的主要房产政策对于“泛海国际公寓”而言，并没有实质的深远影响，只是在产品建设时，对于材料的选择及建筑水平提出了要求，而“全装修”的通知，也要求本案在入市后要朝着专业、规范、符合客户需求的原则来进行产品塑造，以使本案在市场上立于不败之地。27283季度，上海市中心五区域未有新的公寓豪宅项目

40、入市；中心五区，各公寓豪宅项目也未有新量推出，各楼盘皆在去化之前推出房源；各项目的成交均价与2季度相比除“上海滩花园”下降10.3/%之外，其它项目均有小幅上涨，上涨幅度在0.12%之间，本机构关注的典型个案在本季度除“尚海湾豪庭”和“御翠豪庭” 外，其它项目成交较2季度成交量显著下滑，并未出现开盘之后的持续热销，这除了与目前房地产市场成交的整体低迷有关之外，豪宅特殊客户群的购买力及购买心理均受到些微影响。中心五区的豪宅市场在2008年3季度表现平平。2季度住宅累计成交均价3季度住宅累计成交均价2季度月平均成交套数3季度月平均成交套数中海瀛台15,55515,692 0.5%6114百汇园24

41、,57424,601 0.1%368尚海湾豪庭29,54029,776 0.8%11729王子晶品47,63947,639 30.67凯欣豪园26,75226,914 0.6%504御翠豪庭38,66738,696 0.1%11328静安紫苑39,66839,886 0.5%2410上海滩花园41,20936,967 10.3%62老西门公馆29,68430,207 2%41伍、区域市场 及个案透析数据来源：银源机构市场策划部29【3季度营销数据】2008年5月上市部分本期推出房源1幢18层（一线临江全景观房）本期推出房型3/2/2（176m2）4/2/2（216.03m2）主力房价范围350

42、-800万上市部分建筑面积约2172.21m2本期上市套数45套本期开盘报价30,000元/m2预售许可证号徐汇房地(2008)预字000297号交房标准毛坏交房日期2008年6月已成交0套本期本批成交率0累计网上住宅合同均价15,692元/m2数据来源：网上房地产价格走势：项目成交均价走势图2008年1季度累计成交均价为15555元/平方米2008年2季度累计成交均价为15608元/平方米2008年2季度累计成交均价为15692元/平方米 3季度，中海瀛台未有新量推出，2季度推出的房源在本季度也未有售出，去化成交房源皆为1季度推量； 3季度，中海瀛台住宅累计合同均价为15,692元/平方米，

43、比2季度上涨0.5%，约84元/平方米,与1季度相比价格上涨0.9%，约137元/平方米；季度平均上涨0.7%。徐汇区中海瀛台百汇园尚海湾豪庭3031销售速度说明：项目成交套数走势图2006年9月成交125套2007年6月成交95套2007年11月成交178套2008年3月成交226套2008年5月成交64套2008年9月成交6套项目季度去化速度走势图2007年2季度成交192套2007年4季度成交284套2008年1季度成交238套2008年2季度成交175套2008年3季度成交42套2007年1季度成交30套 从项目成交套数走势图可以看出，中海瀛台的成交高峰均出现在开盘当月； 从项目季度去

44、化套数走势图可以看出，中海瀛台2008年的季度成交高峰出现在1、2季度，主要是因为这两个季度均有新房源推出，且成交良好，开盘3月份和5月份各成交226套和56套； 3季度的成交为2008年至今成交最差季度，仅42套，不及2季度单月成交套数，9月成交更是宕到谷底，仅成交6套，3季度月均成交14套，比2季度月均58套减少了75%。徐汇区中海瀛台百汇园尚海湾豪庭【3季度营销数据】2008年5月上市部分本期推出房源1幢27层、1幢28层本期推出房型2/2/2（110.66-136.2m2）; 3/2/2（181.89-184.36m2）主力房价范围300-800万元上市部分建筑面积23,931.2m2

45、本期上市套数161套本期开盘报价42,000元/m2预售许可证号徐汇房地(2008)预字000277号交房标准毛坯交房日期2008年12月已成交58套本期本批成交率36%累计网上住宅合同均价24,601元/m2价格走势：项目成交均价走势图2008年1季度累计成交均价为24536元/平方米2008年2季度累计成交均价为24574元/平方米2008年2季度累计成交均价为24601元/平方米 3季度，百汇园未有新量推出，2季度推出的房源去化率至36%，比2季度去化仅高了1.8个百分点； 3季度，百汇园住宅累计合同均价为24,601元/平方米，比2季度上涨0.1%，约27元/平方米,与1季度相比价格上

46、涨0.3%，约65元/平方米；季度平均上涨0.2%。徐汇区中海瀛台百汇园尚海湾豪庭32数据来源：网上房地产33销售速度说明：项目成交套数走势图2007年5月成交96套2007年12月成交29套2008年5月成交56套2008年2月成交5套2008年7月成交4套2008年9月成交1套项目季度去化速度走势图2007年2季度成交1532套2007年3季度成交36套2008年1季度成交24套2008年2季度成交108套2008年3季度成交8套 从项目成交套数速度走势图可以看出，百汇园的成交高峰均出现在开盘当月； 从项目季度去化速度走势图可以看出，百汇园2008年的季度成交高峰出现在2季度，成交108套

47、，主要是因为当季5月份开盘当月即成交56套； 由季度去化速度走势图可看出3季度的成交不仅是2008年至今3个季度的最低峰，更是项目推盘以来的最低谷，仅成交8套，与2季度相比，下滑了92.6%。徐汇区中海瀛台百汇园尚海湾豪庭【3季度营销数据】2008年6月上市部分本期推出房源1幢24层、1幢26层、2幢27层、1幢28层、本期推出房型4/2/2（221-224m2），5/2/2（260-281m2）其他（505.71-565.4m2）主力房价范围未定上市部分建筑面积75,683.22m2本期上市套数253套本期开盘报价37,00041,000元/m2预售许可证号徐汇房地(2008)预字0412号

48、交房标准毛坯交房日期2009年12月已成交4套本期本批成交率1.6%累计网上住宅合同均价29,776元/m2项目成交均价走势图2008年1季度累计成交均价为29332元/平方米2008年2季度累计成交均价为29540元/平方米2008年2季度累计成交均价为29776元/平方米价格走势： 3季度，尚海湾豪庭未有新量推出，2季度推出的房源去化率至3季度仅为1.6%，相比2季度仅高了1.2个百分点，本季成交房源多为1季度推出房源； 3季度，百汇园住宅累计合同均价为29,776元/平方米，比2季度上涨0.8%，约236元/平方米,与1季度相比价格上涨1.5%，约444元/平方米；季度平均上涨1.15%

49、。徐汇区中海瀛台百汇园尚海湾豪庭34数据来源：网上房地产35销售速度说明：项目季度去化速度走势图2007年4季度成交173套2008年1季度成交57套2008年2季度成交352套2008年3季度成交86套 从项目成交套数速度走势图可以看出，尚海湾豪庭的的成交高峰出现在2008年6月开盘当月，成交244套，其他时间成交表现平平； 从项目季度去化速度走势图可以看出，尚海湾豪庭的季度成交高峰也是出现在2008年2季度，即2008年开盘月当季，共成交352套； 由季度去化速度走势图可看出3季度的成交与2季度相比虽然下滑75.6%，但仍是徐汇区公寓豪宅中成交套数最多的楼盘，而且也是中心五区中公寓豪宅成交

50、最多的楼盘，3季度月均去化29套。徐汇区中海瀛台百汇园尚海湾豪庭项目成交套数走势图2007年10月成交45套2007年12月成交66套2008年6月成交244套2008年3月成交25套2008年7月成交47套2008年9月成交18套【3季度营销数据】2008年4月上市部分本期推出房源1幢27层本期推出房型5/2/2（288.76m2），复式（530.23m2）主力房价范围1300万元上市部分建筑面积13,188.38m2本期上市套数44套本期开盘报价49,000元/m2预售许可证号长宁房地(2008)预字0000266号交房标准精装交房日期2009年3月已成交9套（本期可售38套）本期本批成交

51、率23.7%累计网上住宅合同均价47,639元/m2项目成交均价走势图2008年2季度累计成交均价为47639元/平方米价 格走 势：2008年3季度累计成交均价为47639元/平方米 3季度，王子晶品2季度推出的房源去化为至3.7%，环比2季度上涨了5.3%； 3季度，王子晶品住宅累计合同均价为47,639元/平方米，与2季度持平。长宁 区王子晶品凯欣豪园御翠豪庭36数据来源：网上房地产37项目成交套数走势图2007年10月成交30套2007年12月成交2套2008年5月成交6套2008年2月成交1套项目季度去化速度走势图2007年4季度成交37套2008年1季度成交2套2008年2季度成交

52、9套2008年3季度成交2套 从项目成交套数速度走势图可以看出，王子晶品的成交高峰出现在2007年10月，为项目首次开盘的次月，成交30套，2008年成交高峰则出现在5月，仅成交6套，同比下滑80%； 从项目季度去化速度走势图可以看出，自2007年4季度之后，王子晶品在2008年3季度中均表现平平，1、3季度各成交2套，2季度稍高，约9套； 2008年王子晶品平均每月去化1套，3季度平均每月仅去化1套不到。长宁区王子晶品凯欣豪园御翠豪庭销售速度说明【3季度营销数据】2008年4月上市部分本期推出房源1幢17层、1幢30层、1幢33层本期推出房型2/2/2（103.25-121.83m2）;3/

53、2/2（139.47-148.61m2）主力房价范围330-500万元上市部分建筑面积约31,462.32m2本期上市套数228套本期开盘报价33,000元/m2预售许可证号长宁房地(2008)预字0176号交房标准全装修交房日期2008年12月已成交148套本期本批成交率64.9%累计网上住宅合同均价（截至2008年6月1日）26,914元/m2项目成交均价走势图2008年2季度累计成交均价为26752元/平方米2008年2季度累计成交均价为26914元/平方米价格走势： 3季度，凯欣豪园未有新量推出，2季度推出的房源去化率至3季度达64.9%，比2季度去化提高了4.4个百分点； 3季度，凯

54、欣豪园住宅累计合同均价为26,914元/平方米，环比上涨0.6%，约162元/平方米。长宁 区王子晶品凯欣豪园御翠豪庭38数据来源：网上房地产39项目成交套数走势图2008年4月成交96套2007年12月成交28套2008年7月成交11套2008年9月成交0套项目季度去化速度走势图2004年2季度成交38套2008年2季度成交151套2008年3季度成交12套2004年3季度成交12套长宁区王子晶品凯欣豪园御翠豪庭 从项目成交套数速度走势图可以看出凯欣豪园的成交高峰出现在2008年4月开盘当月，成交96套，之后项目成交逐月下降，3季度9月份成交为零； 从项目季度去化速度走势图可以看出，由于项目

55、于2005年至2008年2季度之前均未推出房源，因此凯欣豪园的成交高峰均是出现在2004和2008年的开盘当季，尤其是2008年2季度，成交151套； 2008年4月开盘至今，凯欣豪园平均每月成交27套，3季度月平均成交4套。销售速度说明【3季度营销数据】2008年6月上市部分本期推出房源1幢19层、1幢21层、1幢23层、3幢28层，1幢29层本期推出房型1/2/1（70-90m2）；2/2/1（112-119m2）3/2/2（147-155m2）主力房价范围300-1500万上市部分建筑面积约68761.92m2本期上市套数636套本期开盘报价41,000-50,000元/m2预售许可证号

56、长宁房地(2008)预字0342号交房标准精装交房日期未定已成交313套本期本批成交率49.2%累计网上住宅合同均价38,696元/m2项目成交均价走势图2008年2季度累计成交均价为38667元/平方米2008年2季度累计成交均价为38696元/平方米价格走 势： 3季度，御翠豪庭2季度新推房源去化率至3季度已至49.2%，比2季度去化提高了11个百分点； 3季度，御翠豪庭住宅累计合同均价为38,696元/平方米，环比上涨0.07%，约29元/平方米。长宁 区王子晶品凯欣豪园御翠豪庭40数据来源：网上房地产41销售速度说明：项目成交套数走势图2007年8月成交142套2008年6月成交267

57、套2008年3月成交51套2008年7月成交52套2008年9月成交11套项目季度去化速度走势图2007年3季度成交149套2008年1季度成交53套2008年2季度成交340套2008年3季度成交83套2007年4季度成交5套 从项目成交套数速度走势图可以看出，御翠豪庭成交高峰出现在2008年6月开盘当月，共成交267套； 从项目季度去化速度走势图可以看出，2季度由于有新推房源，且成交较佳，因此成为项目成交高峰季，当季成交340套，月平均成交11套； 3季度，御翠豪庭成交直线下滑，虽仅成交83套，但仍是本季长宁区公寓豪宅的成交冠军，在中心五区中，仅次于“尚海湾豪庭”，月均去化套数为28套。长

58、宁 区王子晶品凯欣豪园御翠豪庭【3季度营销数据】2008年4月上市部分本期推出房源1幢27层本期推出房型1/1/1（43.33-97.61m2），2/2/1（100.35m2）主力房价范围未定上市部分建筑面积约32,738.35m2本期上市套数332套本期开盘报价40,000元/m2预售许可证号静安房地(2007)预字0201号交房标准精装交房日期2009年3月已成交218套本期本批成交率65.7%累计网上住宅合同均价39,886元/m2项目成交均价走势图2008年2季度累计成交均价为39668元/平方米2008年2季度累计成交均价为39886元/平方米价格走势： 3季度，静安紫苑2季度首次开

59、盘，至本季度房源去化率达65.7%，比2季度去化提高了14.2个百分点； 3季度，静安紫苑住宅累计合同均价为39,886元/平方米，环比上涨0.5%，约218元/平方米。静安 区静安紫苑42数据来源：网上房地产43销售速度说明：项目成交套数走势图2008年4月成交125套2008年5月成交82套2008年8月成交1套2008年7月成交14套2008年9月成交16套2008年6月成交30套项目季度去化速度走势图2008年2季度成交237套2008年3季度成交31套 从项目成交套数速度走势图可以看出，静安紫苑的成交高峰出现在2008年4月开盘当月，共成交125套，之后项目成交逐月下降，3季度9月份

60、又有上升，成交16套； 从项目季度去化速度走势图可以看出，静安紫苑的季度成交高峰即是4月开盘当季，共成交237套，当季月平均去化79套； 3季度静安紫苑成交仅31套，月平均成交10套。静安 区静安紫苑【本期营销数据】2008年4月上市部分本期推出房源1幢27层、1幢18层本期推出房型1/1/2（66m2），2/2/2（107-123m2）3/2/2（156.47m2）主力房价范围未定上市部分建筑面积约16,915.18m2本期上市套数147套本期开盘报价42,000-45,000元/m2预售许可证号黄浦房地(2008)预字0244号交房标准精装交房日期2009年6月已成交44套本期本批成交率1