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文档简介
1、浅议房地产市场调查理论和实践一市场调查的理论房地产开发项目市场调查有两种含义:广义上,它是指 为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、把握市场 现状并正确判断其发展趋势,同时通过这项市场调查活动为 制定科学决策提供可靠依据;狭义上,房地产市场调查是指 开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。通过市场调查,可以让房地产开发项目策划人以及决策 者充分了解感知当前以及未来的市场,准确把握产品定位及 经营策略,捕捉新的市场机会,同时较好地规避市场风险。 具体来说,市场调查是了解市场、挖掘卖点、形成创意的必 要条件,是房地产开发项目投资机会研究、项目定位、项目 规划设计、项目营销等一系列活动的
2、基础,它贯穿着房地产 开发项目全程策划的始终。主要内容房地产开发项目市场调查的内容包含了很多内容,因为 市场环境处于一个不断变化的状态,开发商不仅要保持发展 的眼光,而且需要从多种角度去研究分析,才能从瞬息万变 的市场中找到机遇。此外,不同类型项目的市场调查在内容 上相同,但是在侧重上会有所不同。包括:宏观环境、项目 所在地房地产市场概况、消费者行为和市场需求容量、项目 所在区域环境状况、项目基本情况等。原则及特点原则:客观性、全面性、经济性、学习性特点:调查内容的广泛性、针对性、时效性;调查方法 的多样性、专业性;调查结果的局限性。途径和方法房地产开发项目市场调查需要了解大量可靠、真实和全
3、面的资料,其主要来源于为当前的项目或特定的目的而收集 的原始资料(称为一手资料),或者是从其他项目已经收集 到的资料(称为二手资料)。一般来说,市场调查都会以收 集二手资料作为起点,优点在于它成本低,可立即使用。但 是,缘于资料的时效性和局限性,使得二手资料往往信息不 够准确、不全面或是带有错误,这就使得市场调查人员去收 集准确性更高、更具针对性的一手资料。市场调查的途径包括政府部门、本企业内部、社会信息 咨询机构、各类媒体的公用信息、公共场所普查、抽查和对 消费者、竞争对手的个案调查等。市场调查的方法(一手资料的收集方法)主要包括询问 法、观察法、定性研究法、实验法。程序为了进行有的放矢的市
4、场调查,在准备期间要确定研究 的问题及范围,制定一个详尽周密的行动纲领,而在调查期 间一定要按照这个计划规定的时间、方法、内容、步骤来收 集信息。然后要对收集来的数据进行各种形式的加工提炼, 整理后以调查报告的方式提交给企业决策者。房地产开发项目市场分析报告市场调查分析报告是在数据资料的基础上,对整个调查 过程的一个书面总结,体现了调查分析人员劳动与智慧的结 晶。它作为一种交流的形式,旨在将调查结果、战略性建议 以及其他结果传递给决策、策划人员或其他担任专门职务的 人员。分析报告的内容一般必须由导言、正文、结尾及附件 四部分组成。具体应包含基本情况、房地产市场环境概况。 房地产市场供给需求特征
5、、房地产市场发展形势及趋势、结 论和意见等。在撰写中应坚持以市场调查目的为核心,前后 逻辑合理、层次鲜明、图文并茂。二市场调查的实践西咸新区作为连接西安市和咸阳市的纽带,依托西安咸 阳国际机场,将加快建设成为拥有现代物流和现代服务业的 国际性空港和国际物流中心,也将成为我国西北地区对外开 放的门户和经济交流平台,其中必然拥有着十分丰富的房地 产商机。2010年12月,国家主体功能区规划明确西咸新 区为国家重点开发区之一,新区的建设也随之上升为国家战 略。西咸新区规划范围内,占用西安市土地128.4平方公里 (占新区总面积的25. 5%),占用咸阳市土地374. 6平方公里(占新区总面积的74.
6、 5%)o “两区一带”基本建成,即泾渭 新区、洼渭新区及以渭河为轴线的渭河生态景观带。宏观环境包括国家政策、两市政策、两市经济状况等。西安2011全市年生产总值(gdp) 3864. 21亿元,比上 年增长13.8%,增幅高于全国4.6个百分点。全社会固定资 产投资3352. 12亿元,比上年增长30. 2%,增速比上年提高 0.2个百分点,扣除价格因素实际增长23. 5%o其中,全市 固定资产投资(不含农户)3279. 61亿元,增长29.9%。全市房地产开发投资1002. 67亿元,比上年增长19. 0%, 增速比上年回落2. 0个百分点,扣除价格因素实际增长 12. 9%o商品房销售面
7、积1796. 03万平方米,增长13. 1%,回 落13. 3个百分点。新区房地产市场概况1泾渭新区泾渭新城居住圈位于泾河以北,西铜髙速公路以东,规 划控制面积31平方公里,分为南北二区,发展人口约25万。 新区房地产市场分布比较集中,楼盘项目多聚集在紧靠泾河 北侧的区域。长久以来,居住圈内大型生活社区由中国石油 西安长庆油田的200多幢多层职工住宅楼构成,成为区域内 房地产住宅市场的标志性建筑群。2洼渭新区洼渭新区位于渭河以南,旧西宝公路以北,东接西安市 西三环,西接规划中的西咸绕城新线,规划总面积195平方 公里。新区是两市城区距离最近的接合部,是西安向国际化 大都市发展的重点拓展区块,发
8、展潜力巨大。同时,洼渭新 区也被分为2个区划板块一一洋西新城和洼东新城。新区发 展方向在于打造城市特色功能区和生物产业聚集区,以两大 功能区为基础,建设西咸都市圈人居环境最为适宜优美的新 型都市商务中心和西部地区重要的生物及环保产业基地。目前,洼渭新区在售楼盘可以按照洼东新城和洼西新城 划分为两部分,一部分来自西安市,另一部分来自咸阳市, 其中,西安市楼盘主要集中在洼东新城,咸阳市楼盘则主要 集中在洼西新城。房地产市场调查总结 新区内各楼盘项目所提供的户型以两室三室为主,一室的户型也占有相当分量,可见这里的房地产市场供给主要针 对经济能力有限的人群,以及有工作、婚姻需求的中青年置 业者。这也从
9、消费者的角度印证了现在房地产市场的供求特 点,与此同时,消费者年龄分布的区间较大,消费者不单是 中青年,也包含了 20%多的青少年和中老年群体,这充分说 明了西咸新区在环境、教育、商业、娱乐等基础设施的建设 已近完善,所以这里将更有利于房地产市场投资,拥有潜在 经济利益。但是,根据对西咸新区内所有房地产项目的统计,结合 近几年房价过高,普通老百姓很难在房地产市场的消费中达 到收支平衡的社会现实状况,其各项统计数据显示西咸新区 房地产市场已经从起初的热销进入消费者持款观望的阶段, 其原因如下:央行降低存款准备金率,房地产市场将迎来新 一轮降价,同时,首套房贷利率也将下调,这意味着首次置 业客户更容易申请到贷款。而且利率的下调,月还款额也相 对减少,从而刺激客户消费。从全国房地产市场来看,由于 国家对房价的强力调控,使得土地市场也受到波及从而变得 冷清,开发商热情大幅减退,对市场信心降低,导致土地成 交额下降。房地产市场的成交行情清淡,很多地区住宅供地 规模也在缩水。在房地产市场整体不景气的情况下,随着央行实行的存 储利率调整策略和政府的宏观调控政策,以及西咸新区建设 的不断深入,其所具有的房地产发展潜力依然十分巨大,且 未来市场所含有的收益能
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