房地产公司建筑设计及变更管理流程

1、建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 1 页 共 15 页建筑设计 /变更管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 2 页 共 15 页一、 流程图建筑设计管理流程 1概念设计阶段方案设计阶段董事长项目公司决策层项目公司工程部支持文件常务副总集团分管副总集团规划设计部集团成本控制中心项目公司其他部门集团其他部门设计单位营销管理部、商业管理部：提供开发项目策划定位报告事业拓展部：提供项目简报和与土地相关的资料信息；项目可行性研究报告收集资料编写概念

2、方案设计任务书项目公司工程部、营销管理部、商业管理部、集团商业运营中心参与审核审批设计单位选择管理流程建筑概念设计设计过程管理项目工程部、综合部、成本管理部、营销管理部、商业管理部、项目公司决策层、集团商业运营中心、营销管理中心、工程管理中心、开发部、成本控制中心、物业管理中心参与审核审批编写建筑规划方案设计任务书成本管理部：提供拓展版目标成本营销管理部：提供深化产品建议书；综合部提供四源调查报告审核审批进行建筑规划方案设计设计过程管理组织建筑规划方案设计评审项目工程部、成本管理部、综合部、营销管理部、商业管理部、项目公司决策层、集团各相关业务中心会审审核审批综合部：建筑规划方案报建建筑规划方

3、案报建文本提供设计成本限额表组织建筑概念设计评审收集资料项目工程部、成本管理部、营销管理部、商业管理部、集团各业务中心参与景观设计管理流程审核成本部：编制方案版目标成本审核集团开发部：土地成交确认资料装饰设计管理流程建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 3 页 共 15 页建筑设计管理流程 2初步设计施工图设计项目公司营销管理部项目公司综合部支持文件项目公司成本管理部集团常务副总集团规划设计部项目公司总经理项目公司其他部门项目公司工程部设计单位设计单位选择管理流程成本管理部提供扩初成本限额；营销管理部补充产品建议；综合部提供场地条件、外部各专业管网及基础设

4、计接口等收集资料编写初步设计任务书项目公司综合部、成本管理部、营销管理部、商业管理部、集团规划设计部门参与审核组织初步设计成果评审设计过程管理项目公司工程部、综合部、成本管理部、营销管理部、商业管理部、集团规划设计部、物业管理中心会审进行初步设计审核审批初设报批编写施工图设计任务书项目公司综合部、成本管理部、营销管理部、商业管理部参与审核组织施工图设计成果内部评审施工图报批审核设计过程管理审批项目公司工程部、综合部、成本管理部、营销管理部、商业管理部、集团规划设计部、商业管理部、物业管理中心会审进行施工图设计编制施工图版目标成本成本管理部：总包、监理招标施工图交底作业指引项目公司工程部、综合部

5、、成本管理部参与组织方案设计单位与初步设计单位交底组织施工图第三方外审审批审批建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 4 页 共 15 页二、流程概述流程目的对建筑设计全过程管理，使设计成果符合市场需求、满足经营目标需要并得到政府相关部门许可。流程范围适用于公司项目建筑概念规划、方案、初步及施工图设计全过程。术语和定义无主导及参与部门集团规划设计部（主导）、项目公司工程部（主导）、项目与集团其他相关部门部门 / 领导流程中承担职责集团规划设计部项目公司工程部1、负责设计单位的选择；2、负责编制各阶段设计任务书，并组织评审；3、负责组织设计单位进行各阶段设计工

6、作；4、负责各阶段设计成果的提交和组织评审；5、负责设计各阶段的报批工作。项目公司成本管理部1、负责提供各设计阶段设计限额；2、参与各设计阶段设计任务书的编制；3、参加各阶段设计成果会审。4、负责编制方案版、施工图版目标成本。集团开发部1、按阶段提交项目简报、与土地相关的资料信息、土地成交确认资料。集团与项目公司其他部门1、参与各设计阶段设计任务书的编制；2、参加各阶段设计成果会审。项目公司决策层1、审核 /审批初步、施工图阶段设计任务书；2、审核 /审批初步、施工图阶段设计成果；集团决策层3、审核 /审批概念、方案阶段设计任务书；1、审核 /审批概念、方案阶段设计成果。三、工作程序3.1概念

7、方案阶段1)收集资料a)集团成本控制中心提供建设成本限额；b)项目公司营销管理部提供产品定位报告；建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 5 页 共 15 页c)集团开发部提供项目简报和与土地相关的资料信息。2)编制概念方案设计任务书a)集团规划设计部根据收集的资料，编制概念方案设计任务书；b)集团规划设计部负责组织相关部门参与会审概念方案设计任务书，报集团常务副总审核，董事长审批。3)设计单位选择a)集团规划设计部在第1） 、2）项工作进行的同时，按照【设计单位选择管理流程】选定设计单位。4)概念设计a)集团规划设计部向设计单位发放概念方案设计任务书，并提

8、供相关资料；b)集团规划设计部负责跟踪设计单位的概念设计过程；c)沟通过程应当尽量以书面形式进行记录，形式包括“设计过程沟通记录”、会议纪要、传真等。集团研发设计部负责归档整理。5)概念设计评审a)集团规划设计部负责组织项目公司工程部、综合部部、成本管理部、营销管理部、商业管理部、项目公司决策层、集团商业运营中心参加概念方案阶段的设计评审工作。b)设计评审会以“会议纪要”或“设计评审表”的形式形成评审结论，集团规划设计部负责联系设计单位，根据评审结论调整方案，报集团常务副总审核，董事长审批。3.2规划、单体方案设计阶段1)收集资料a)集团成本控制中心提供土地版目标成本及设计限额；b)集团开发部

9、提供土地成交确认资料；c)项目公司综合部提供四源情况调查报告；d)项目公司营销管理部提供产品建议书。2)编制规划、单体方案设计任务书a)集团规划设计部根据收集的资料，编制规划、单体方案设计任务书（一般应含项目名称、地址、用地现状、设计阶段、设计依据、功能定位、设计理念提要、技术经济指标、功能设置、设计文件内容、设计文件提交时间等内容要求）；b)设计部负责组织相关部门参与会审规划、 单体方案设计任务书 ，报集团常务副总审核，董事长审批。3)设计单位选择建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 6 页 共 15 页a)设计部在第1） 、2）项工作进行的同时，按照【

10、设计单位选择管理流程】选定方案阶段设计单位，原则上概念设计单位即为方案设计单位。4)规划、单体方案设计a)集团规划设计部向设计单位发放规划、单体设计任务书，并提供相关资料；b)集团规划设计部负责跟踪设计单位的规划、单体方案设计过程；c)沟通过程应当尽量以书面形式进行记录，形式包括“设计过程沟通记录”、会议纪要、传真等。集团规划设计部负责归档整理。5)规划、单体方案设计评审a)集团规划设计部负责组织项目公司工程部、综合部、成本管理部、营销管理部、商业管理部、项目公司决策层、集团商业运营中心参加规划、单体阶段的设计评审工作。b)设计评审会以“会议纪要”或“设计评审表”的形式形成评审结论，集团规划设

11、计部负责联系设计单位，根据评审结论调整方案，报集团常务副总审核，董事长审批。6)规划、单体方案报批a)项目公司工程部负责将公司审批完成的规划、单体设计报相关政府部门审批通过，领取 建设工程方案设计规划审查意见。3.3初步设计阶段1)收集资料a)规划、单体方案阶段评审结论；b)政府部门建筑规划、单体方案审批意见书；c)项目公司成本管理部提供方案版目标成本及设计限额；d)项目公司营销管理部补充修正产品建议书。2)编制初步设计任务书a)项目公司工程部根据收集的资料，编制初步设计任务书；b)项目公司工程部负责组织相关部门参与会审初步设计任务书，报项目公司分管领导审批。3)设计单位选择项目公司工程部在第

12、1） 、 2）项工作进行的同时，按照【设计单位选择管理流程】选定初步及施工图设计阶段设计单位。4)初步设计a)项目公司工程部向设计单位发放初步设计任务书，并提供相关资料；b)项目公司招标采购部负责提供设计过程中所需要的设备设施样本，项目公司工程部负责跟踪设计单位的初步设计过程；建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 7 页 共 15 页c)沟通过程应当尽量以书面形式进行记录，形式包括“设计过程沟通记录”、会议纪要、传真等。项目公司工程部负责归档整理。5)初步设计评审a)项目公司工程部负责组织项目公司项目部、综合部、成本管理部、招标采购部、营销管理部、商业管理

13、部、集团规划设计部参加初步设计阶段的设计评审工作。b)设计评审会以“会议纪要”或“设计评审表”的形式形成评审结论，项目公司工程部负责联系设计单位，根据评审结论调整方案，报项目公司总经理审核、集团常务副总审批。6)初步审批项目公司工程部负责将公司审批完成的初步方案分别向市建委、消防、园林、市人防办等相关政府职能部门报送相关资料，经审批后领取市建委发的初步设计批复。3.4施工图设计阶段1)收集资料a)初步阶段评审结论；b)政府部门初步设计审批意见书；c)项目公司成本管理部提供设计限额；d)项目公司招标采购部提供设备设施详细技术资料。2)编制施工图设计任务书a)项目公司工程部根据收集的资料，编制施工

14、图设计任务书；b)项目公司工程部负责组织相关部门参与会审施工图设计任务书，报项目公司总经理审核、集团常务副总审批。3)施工图设计a)项目公司工程部向设计单位发放施工图设计任务书，并提供相关资料；b)项目公司工程部负责跟踪设计单位的施工图设计过程；c)沟通过程应当尽量以书面形式进行记录，形式包括“设计过程沟通记录”、会议纪要、传真等。项目公司工程部负责归档整理。4)施工图设计评审a)项目公司工程部负责组织第三方进行施工图外审。b)根据外审意见修订完善施工图设计后，项目公司工程部负责组织项目公司工程部、综合部、成本管理部、营销管理部、商业管理部、集团规划设计部参加施工图设计阶段的设计评审工作。c)

15、设计评审会以“会议纪要”或“设计评审表”的形式形成评审结论，项目公司工程部负责联系设计单位，根据评审结论调整方案，报项目公司总经理、集团常务副总审批。建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 8 页 共 15 页5)施工图审批项目公司工程部负责将公司审批完成的施工图向市规划局、消防、市人防办、市防雷办报审相关资料，经全部审核合格后，领取建设工程规划许可证。6)施工图纸发放项目公司工程部负责将经过政府相关部门审批通过的施工图纸发放公司相关部门。3.5现场施工配合阶段1)施工图设计交底项目公司项目部根据【施工图交底作业指引】组织施工图设计交底工作，相关部门参与。2

16、)相关部门依据【设计管理变更流程】，进行现场施工的设计变更工作。四、引用流程4.1【设计单位选择管理流程】4.2【设计变更管理流程】建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 9 页 共 15 页4.3【施工图交底作业指引】五、支持文件5.1xs-sj-lc003-bd001 概念设计任务书5.2xs-sj-lc003-bd002 概念设计成果审批表5.3xs-sj-lc003-bd003 方案设计任务书5.4xs-sj-lc003-bd004 方案设计成果审批表5.5xs-sj-lc003-bd005 初步设计任务书5.6xs-sj-lc003-bd006 初

17、步设计成果审批表5.7xs-sj-lc003-bd007 施工图设计任务书5.8xs-sj-lc003-bd008 施工图设计成果审批表5.9xs-sj-lc003-bd009 概念设计成果评审要点5.10 xs-sj-lc003-bd010 建筑规划方案设计成果评审要点5.11 xs-sj-lc003-bd011 建筑施工图设计成果评审标准建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 10 页 共 15 页设计变更管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：

18、第 11 页 共 15 页设计变更管理流程变更论证变更实施常务副总裁 / 总裁设计管理部负责人相关部门设计管理部1. 如认为不可行，需经部门负责人签字，回复书面意见;2. 对于设计错漏、补充、图纸会审意见、紧急事项等可先执行再补签审批单yyn整理变更方案交设计供方变更实施确认变更部位情况营销管理部、开发部：变更备案下发设计变更通知单设计变更信息汇总设计变更申请跟踪落实设计单位发出变更图纸并审核修改并形成变更方案甲方及设计院变更申请结束初步审核可行性提出初步方案并组织可行性论证开始单次单项金额 2万元责任设计师组织变更实施复核合同预算部、项目部审核审核 / 审批常务副总裁审批产品决策委员会审议总

19、裁审批2万单次单项金额 10万元的设计变更重大设计变更单次单项金额 10万元建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 12 页 共 15 页1.目的1.1.对设计的变更的原因、方案进行论证和统计，使设计变更按规范程序进行，并提高设计管理能力，规避设计变更控制不严导致的各类风险（成本失控、客户承诺、工期拖延、报批报建等） 。2.适用范围2.1.适用于项目施工图完成后设计方面的变更控制，包括景观、装修装饰工程。3.术语和定义3.1.设计变更：对原设计的错漏及欠合理、欠经济的地方进行修改，设计变更是对设计内容进行完善、修改及优化。3.2.重大设计变更：单次单项金额1

20、0 万元或进度延迟15 天，或涉及功能、外立面、交楼标准等的变更。3.3.设计变更的来源主要包括：1） 公司高层基于经营意图和要求发生变化发出指令；2） 设计系统，即工程管理部( 设计 )、设计单位等，包括因设计内容自身的错、漏、碰、缺或改进设计效果等原因，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；3） 工程系统， 即项目工程部、 工程管理部或施工单位提出，统一由施工单位上报情况至工程管理部 ( 设计 ) ，包括未来方便施工，或施工过程中发现的地质、水文实际与勘察报告、资料不符而提出、工程质量事故引起的变更；4） 营销系统，即营销管理部，以反馈客户提出意见为主；5） 成本管理系统，即工程管理部(

21、 成本 ) 提出。建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 13 页 共 15 页4.工作程序序号工作程序组织 / 经办相关说明相关文件 /记录时间要求1.设计变更的审核和论证工程管理部(设计 ) 1. 对设计变更申请部门填报的设计变更审批单 （工程系统提出设计变更由工程管理部( 设计 ) 填写设计变更审批单 ）进行初步可行性审核，如认为不可行，需经部门负责人签字并回复书面意见。同时，应对变更部位进行现场实施情况确认。2. 对于初步认定可行的设计变更，组织可行性方案论证，参与部门及人员一般包括：项目工程部、工程管理部 ( 成本 )（填写成本测算及对目标成本的重

22、大影响） 、 工程管理部 (设计 ) 。对于影响报批报建或销售承诺的设计变革需开发部、营销管理部参加，重大设计变更还需相关领导参与。3. 设计变更审批权限见附件1 设计变更审批权限。4. 设计变更的审核及论证的其他要求见附件2。设计变更审批单、 附件 1设计变更审批权限 、附件 2设计变更审核及论证的其他要求 、 重大设计变更范围（参考）一般设计变更 5个工作日内完成，重大设计变15 个工作日完成2.设计变更下达执行工程管理部(设计 ) 1. 填写工作联系单（如有设计单位提报的变更申请联络单等类似单据，可直接在设计单位提报的单据上明确意见并签字盖章）， 经经办工程师、 工程管理部 ( 设计)

23、负责人签字后发放给设计单位。设计单位根据设计变更要求出设计图纸。工程管理部( 设计 ) 可协助设计单位进行现场实施及技术方案的沟通交流。2. 工程管理部 (设计 ) 审核图纸无误后下发给项目工程部，由项目工程部转监理公司和施工单位。已盖章的工作联系单及其设计图纸应视作施工图的一部分。3. 如设计变更影响销售承诺，应给营销管理部备案。由营销管理部判断是否需与客户进行沟通解释并执行。原则上面积预测完成后，不再办理涉及面积变化的设计变更。如影响开发报建则应给开发部备案，由开发部负责与相关政府部门沟通。工作联系单设计完成后3.设计变更实施工程管理部(设计 ) 1. 参与设计变更验收。工作联系单 、 工

24、程联系单、4.变更签证项目工程部1. 施工单位根据项目工程部发放的工作联系单进行变更实施，结算时附工作联系单原件、造价资料及相关验收资料。实施程序同工程现场签证执行程序，参见工程签证管理流程。2. 组织施工单位填报设计变更费用，建立设计变更台帐并与工程管理部( 成本 ) 核对，详见工程签证管理流程。工程签证管理流程建筑设计变更管理流程编号： xs-sj-lcoo3 版号： a/0页码：第 14 页 共 15 页序号工作程序组织 / 经办相关说明相关文件 /记录时间要求5.设计变更统计分析工程管理部(设计 ) 1. 对设计变更资料及时记录、存档，对设计变更按照原因进行分类，并在变更审批后进行统计

25、，定期形成设计变更的统计分析，反馈设计前端，对设计变更不断优化。工程管理部(成本 ) 工程管理部 ( 成本 ) 编制按月对设计变更原因及类型、数量、已发生成本进行统计和分析。5.支持文件1）工程签证管理流程6.相关记录1)设计变更审批单2)工作联系单3)重大设计变更范围（参考）附件 1 设计变更审批权限设计变更类别组 织 /经办工 程 管理 部 ( 成本) 项 目工 程部产品决策委员会工程管理部( 设计 ) 负责人常务副总裁总裁单次单项金额2 万元工程管理部(设计) 2 万单次单项金额10 万元的设计变更重大设计变更 （单次单项金额10 万元或进度延迟15天，或涉及功能、外立面、交楼标准等）符号释义：审核