物业服务前期介入作业指导书

1、 重庆贝蒙物业服务有限公司 物业服务前期介入作业指导书 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录修改日期申请单号修改人审核人批准人1.目的规范物业公司对前期介入的程序和内容，指导物业公司前期介入业务的开展。2.范围适用于项目前期介入全过程。3.职责 公司设立前期介入工作小组，由专人或团队负责指导与落买新项目物业服务前期介入相关工作。4.定义4.1 物业服务前期介入:指物业公司在接管物业以前，于房地产开发的各个阶段(规划设计、营销策划、施工建设、承接查验阶段)就参与介入，从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量

2、、承接查验等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业设计和建造质量，为物业的使用和维护创造良好的条件。有效的前期介入可以减少承接查验时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。5.方法与过程控制5.1 规划设计介入立项介入方案介入方案深化介入施工图介入5.1.1 立项介入5.1.1.1 成立前期介入工作小组，设立邮件组群，并添加至地产相关新项目部工作组群，以便及时获取新项目信息。5.1.1.2 前期介入工作小组安排人员定期参加必要的地产项目部会议，以收集项目及进度最新信息。5.1.1.3 前期介入工作小组组织对新项目实地及周边调研，获

3、取相关参考信息。5.1.2 方案介入收集项目规划方案信息后，参与项目规划设计评估，参考项目规划设计物业关注要点指引。并从提升客户居住感受角度，提交项目规划设计评估报告。评估报告内容包括:5.1.2.1 总体评估1) 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。2）住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。3）建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。4) 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。5）设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。6）注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。7）安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置

4、充分。8）智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。9）便干物业组织管理，节约管理成本。10）各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.1.2.2 分类评估（重点包括但不限于)物业用房1) 面积要求:首先依照地方法规规定，无法规明确要求，参照集团标准；物业总建筑面积25万平方米以下的按照总建面2提供，超过25万平方米的，除按照总建面2外，超过部分按照1提供；业委会用房建筑面积应当不少干20平方米。2）位置与环境要求:办公和住宿不应设在地下室中，通风 ,采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办

5、公区域相邻，不宜设在地下室；在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。配套用房应为地面以上的成套房屋。3）水电、计量要求:具备水、电、供热、通讯等条件；业委会用房水、电、采暖单独计量。4）时间要求:物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住前就交付使用。5） 消控中心设置数量:纯高层容积率高于3.5,建筑面积20万平米以下，服务户数约1500户的项目，应设置一个消控中心；多层或混合型业态：容积率高于1，建筑面积30万平米以下，服务户数约4000户的项目设置一个消控中心(位置宜设置在小区相对居中位置，如地块跨越市政路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室

6、，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内)。6）消控中心面积-10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米，每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。垃圾收集站1) 在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。2）位置选择区避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。出入口设置1）小区主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离满足条件的不小于10米)，市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。2）住宅小区出入口不宜超过3个(40万平米以上的小匡可以考

7、虑设计4个)，住宅区域宜实行全封闭式管理。车辆出入口设置双行车道（固定卡、临时卡分离)。围墙设置1) 小区外围围墙高度不低于2.5m,封闭式组团围墙高度不低于1.8m。2) 围墙尽量采用混凝土结构，围墙顶部平直并应设计防爬刺。如采用通透式围栏，围墙尽量平直，方便红外报警的安装。红外射线底部与围墙顶部距离应小于0.2米，栏杆间距应小于10cm，且上端安装防爬刺。选择栏杆材料时，杆件采用不易变形和破坏的规格。3）围墙需要设置一定数量的照明，且内部设置巡更道，高大乔木适当远离围墙（2.5米以上)。金属网围墙，只能作为临时围墙。供配电系统1）供配电系统设计时，应将居民用电与商铺及公共用电分开设计，即居

8、民用电单独设计变压器及配电房，商业用电及公共用电单独设计变压器及配电房。2）地下停车库照明设计应考虑节能要求，分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制。光源选择:宜安装节能灯（T5）、LED灯；有条件地区安装太阳能照明装置。计量要求1) 小区配套用房、消控中心、小区室外公共照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应安装计量装置，以便分类计量核算；会所、商业、公厕设置独立用电计量系统。2）小区绿化清洁用水、商业用水、会所用水、配套用房用水、公厕用水等单独计量；需委托物业抄表分摊的冷、热水应独立设置计量表，集中设置在公共区域。5.1.3 方案深化介入5.1.3.1 获取正式通过备案审批的整体规划

9、指标及各项项目信息后，进行方案深化评估，参考项目规划设计物业关注要点指引。重点关注:配套用房1）物业办公用房:分为经理室（10m2）、办公室（6 m2/人)、会议室（20m2）、前台、客户接待室、档案室、更衣室、卫生间、值班室、业主委员会 (占总服务用房比例2%)。2) 员工用房:宿舍(3 m2/人)、娱乐活动室与阅览室、淋浴间、卫生间、物品储藏室。3）中控室:最小不低于30平米，根据产品类型与建筑不同有所增加，监控显示器柜四周应预留不小于1米的维修距离。垃圾收集1) 垃级收集站应在室内预留给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，并设置小区内外各有1扇门。2) 地面、内墙铺设瓷砖，外墙设计风格应

10、与小区整体规划相协调，设置通风设施及工具摆放位置。3）垃圾中转站周围建议种植绿化植物，居住区的垃圾站提倡使用具有生化处理能力的设备，加速生活垃圾的分解，并还原为绿地、盆栽的堆肥。4）小区垃圾桶整体布局，便于垃圾投放及清运，使用方便、无异味，与小区整体定位协调，楼层设置烟灰缸或果皮桶，对垃圾进行分类收集，写字楼楼层设办公垃圾回收箱，住宅可集中地面手机，地下人行出入口设计一个生活垃圾分类收集点，收集点处墙地面粘贴瓷砖。泳池配套1）公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形。不能采用矩形的情况下，要保障泳池周边至少三处观察点能够覆盖泳池全部范围。2）游泳池（单个池）水面面积不小于100平方米，不大于50

11、0平方米。客户群体对泳池需求旺盛的情况下，可以采用规划多个泳池的办法解决。3）泳池最深处不能超过1.4m，应该设计成坡底，泳池一端为最浅端，另一端为最深端，游泳池深水区与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入深水区；泳池面积按照同一时间内容纳人数人均2.5平方米计算。4）泳池周边应满足照明需要，电源电压不大于12v,设置漏电保护装置，泳池壁、池底不建议使用水底灯。5）更衣室与游泳池走道中间设有浸脚池，池长不小于2m，深0.2m，宽度与走道宽度相同。更衣室与游泳池中间的走道地表面的静摩擦系数不少于0.5，入池前及便后必须经淋浴消毒，更农室与游泳池走道中间设有强制喷淋，每套喷头数量不少于4个.6

12、）泳池周边地面应选择防滑地砖，配置救生圈、人工吸尘工具；泳池回水口、进水口有不锈钢材质格栅盖板防护。7）给水口应设在浅水一端，设置形状为喇叭形，喇叭口面积不得小于连接管截面积的2倍，喇叭口设格栅护盖，成人游泳池的格栅孔隙不应大于10mm，儿童游泳池不应大于8mm；格栅护盖孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s，材质选用不锈钢、ABS塑料等耐腐蚀、不变形和不污染水质的材料。8）回水口的设置在池底最低处，且宜做成坑槽式。池水顺流式循环时，池底回水口的数量应按淹没流计算确定。5.1.4 施工图介入5.1.4.1 收集各系统（本体工程：建施、水施、电施、暖通、消防、智能化、电讯系统；园建工程：水施、环施、电施、种植、部品工程）工程施工图纸，组织内部施工图纸会审，提交评审意见。5.2 营销策划介入详见物业服务方案策划作业指导书5.3 施工建设介入5.3.1 熟悉了解前期规划建议内容，对现场实施情况进行跟踪，准确了解现场施工进度、节点、各分项专业施工计划。5.3.2 施工建设介入人员负责进行现场跟进，发现问题及时与地产沟通解决，并以周报形式提交施工建设介入工作情况。5.4 承接查验介入详见新建物业承接查验作业指导书5.5 新项目任务管理平台应用。新项目任务管理平台应用流程公司任务分