房地产经营管理复习参考资料

1、房地产经营管理参考资料房地产经营管理1一、单项选择题1.理论和实践证明，商品住房消费，必须(      )的支持。  A.有政府部门      B.有国家相关政策    C.借助金融        D.有相关法律2.农村集体所有的土地(      )，才能进行开发建设。  A.出让给房地产开发企业后  B.划拨给房地产

2、开发企业后  C.转变为国有土地后  D.租赁给房地产开发者后3.目前，我国房地产业中存在着各种经济成分，(      )在房地产业中占着主要地位。  A.私有房地产经济       B.合资性质的房地产经济  C.国有房地产经济       D.集体性质的房地产经济4.房地产经营管理的资本结构，主要是指(      )  A.

3、贷款额和自有资本的比例关系  B.借入资本和自有资本的比例关系  C.掺股的比例  D.发行债券和自有资本的比例关系5.主客观因素是确定，不变时的决策是(      )  A.程序化决策      B.战略决策       C.竞争型决策    D.确定型决策6.股份制企业的股本金，一旦认购，投入企业，便成为企业的(    &#

4、160; )  A.借入资金       B.筹措的资金      C.自有资金      D.公积金7.比较各种筹资方案，其中利率最优惠的筹资方案是(      )  A.银行信贷       B.股票筹资       C.债券筹资 &#

5、160;     D.财政筹资8.土地使用者，通过向国家缴纳土地使用出让金而取得土地使用权的方式，称为(      )  A.无偿取得方式       B.部分有偿取得方式  C.有偿取得方式       D.划拨方式9.从事拆迁房屋的单位，必须取得(      )，它是进行房屋拆迁的法律凭证。  A.规划用

6、地许可证       B.房屋拆迁许可证  C.土地征用许可证       D.开发建设许可证10.目前对于工程内容尚不十分清楚的，较难准确计算工程量和工程造价的工程项目，在工程承发包时宜采用(      )   A.施工图预算包干       B.平方米造价包干  C.成本加酬金承包   

7、0;    D.独家承包11.房地产建设工程项目竣工验收的条件之一是：要求建筑物四周(      )以内的场地平整。  A.三米       B.四米       C.一米       D.二米12.土地出让金是(      )   A.土地使用权价格

8、0;        B.土地所有权价格  C.一般意义上的土地价格    D.完整的土地价格13.采用行政划拨方式取得的房地产，要在(      )后才可以转让、出租、抵押。   A.补足房地产出让金       B.补足土地出让金C.不需作任何补偿         D.补足房产

9、出让金14.以招标方式出让土地使用权,(      )获得土地使用权。   A.由报价最高者           B.由综合指标来决定谁可以  C.由竞争能力最强者        D.由最符合土地使用规则者15.房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列(      )  

10、; A.法律关系变化          B.权利关系变化       C.商品价值变化          D.其他经济变化16.房产拍卖成立并双方签订买卖合同后，出卖人如在规定时间内未将房屋腾空移交，买受人可解除拍卖房屋的约定，出卖人则应(      )   A.返还定金  &#

11、160;          B.交纳罚款   C.双倍返还定金         D.返还一半定金17.传统公房租赁关系本质上是一种(      )关系。   A.分配关系       B.低租金关系       C.长期

12、使用关系       D.福利制18.房屋租赁契约确立的是一种(      )关系。   A.商品交换       B.具有某些物权特征的债权   C.卖买关系       D.等价交换关系19.决定房地产价格的因素是(      )   A.土地价格和房屋价

13、格       B.经济因素  C.环境因素                  D.行政和政策因素20.土地价格具有不断上涨的趋势是由(      )决定的。   A.土地位置的不动性         B.土地

14、可永久使用   C.土地的有限性             D.城市人口不断增加21.房地产中介服务属于(      )   A.第三产业       B.第二产业       C.第一产业       D.其它

15、产业22.土地估价师实行登记注册制度，有效期一般为(      )，有效期满要按规定重新登记。   A.五年       B.四年       C.三年       D.二年23.资本金的确立在我国采用(      )   A.实收资本制   

16、60;          B.授权资本制   C.折衷资本制              D.企业资本制24、房地产开发，是指在依法取得（ ）的土地上进行基础设施、房屋建设。 A国有土地使用权 B土地使用权 C土地所有权     D国有土地所有权 25、土地使用权转让、抵押、出租时，遵循（ ）原则。 A地随房走 B地走房不走 C房

17、随地走 D房走地不走26.房地产费的征收所体现的是(      )   A.土地所有权为国家所有   B.为了维持国家机关正常运行   C.国家作为经济活动的管理者要支出一定的费用   D.为了房地产业的扩大再生产二、多项选择题1.我国的地产经营，包括(          )  A.土地使用权出让      

18、 B.土地所有权出让            C.土地使用权划拨  D.土地使用权抵押       E.土地使用权租赁2.房地产经营管理项目财务评价指标主要有(          )等。A.累计现金流量曲线     B.内部收益率     &

19、#160; C.净现值  D.财务报表             E.动态投资回收期3.房地产经营管理企业外来或借入资金，主要是由(          )构成的。  A.社会集资           B.企业资本金     

20、;  C.银行信贷资金  D.国家财政资金       E.利用外国资金4.按照国家的规定，耕地补偿费，由以下几部分构成(          )。  A.青苗补偿费       B.安置补偿费       C.土地补偿费  D.拆迁补偿费    &#

21、160;  E.地上附着物补偿费5.房地产市场运行体系由(          )组成。  A.房地产资源配置体系       B.房地产价格体系    C.房地产中介服务体系  D.房地产收益配套体系       E.房地产市场法制体系6.商品房预售，必须符合以下条件(     

22、     )  A.取得土地使用权证书              B.持有建设工程规划许可证         C.取得商品房预售许可证             D.持有施工许可证    &#

23、160;    E.投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上7.用于出租的房屋必须具备以下条件(          )  A.城市规划部门批准建设的房屋  B.能够正常使用的房屋  C.单位和个人的房屋  D.经过城市规划部门批准建设的单位和个人的并取得产权登记的房屋  E.得到有关部门批准，准予出租的房屋8.土地价格有以下特点(         

24、; )  A.由价值决定             B.由地租和利息决定       C.由土地的需求决定  D.由土地的供给决定       E.具有个别性和地方性9.房地产中介机构的特点是(          )  A.非连续性、流动性、

25、有偿性  B.极大的灵活性  C.直接从事房地产经营管理活动  D.不直接从事房地产经营管理活动  E.主要依靠自己的专业知识为房地产业提供服务10.物业服务公司与业主管理委员会的关系是(          )   A.法律上平等关系   B.管理与被管理的关系   C.服务与被服务的关系   D.上级与下级的关系   E.工作上相互协商相互帮助的关系11.国家对房地

26、产经营管理宏观调控的必要性是因为(          )   A.土地的有限性和稀缺性   B.市场"失灵"   C.房地产市场经济运行本身特殊性的要求   D.当前中国房地产市场发展的状况   E.房地产开发投资的投机性12.所有者权益包括(          )   A.实收

27、资本       B.资本公积       C.盈余公积D.长期投资       E.未分配利润三、简答题1.房地产建设工程管理的主要内容是什么?2.债券筹资的优缺点是什么?3.土地增值税的计税依据和税率。4.简述房地产市场研究的主要任务。四、论述题(1题，共10分，)试述合理确定土地价格对房地产经济的意义。五、案例分析（12分） 王某现在江河市一家外商投资企业工作。1998年11月，王某和该市大明房地产公司签订了一

28、份房屋买卖协议，首期已付款30%。现在，他打算向银行贷款买房。问题： （1）王某向银行贷款还需要具有什么条件？ （2）如果王某用所买房屋作抵押，则其应对抵押物负哪些义务？ （3）抵押期间，王某可否将房屋再转卖给他人？房地产经营管理1参考答案一、单项选择题(每小题1分，共26分)     1.C         2.C         3.C     

29、;  4.B        5.D     6.C         7.D        8.C        9.B       10.C     11.D&

30、#160;      12.A       13.A       14.B       15.B     16.C       17.A       18.B    &#

31、160;  19.A       20.C     21.A       22.A       23.A     24.A 25.C    26.C二、多项选择题(多选、少选、错选均不得分，每小题2分，共24分)    1.ADE   &#

32、160;   2.ABCE      3.ACDE      4.ABCE       5.ABCDE    6.ABCE      7.BDE       8.BCE       9.ABDE  &

33、#160;    10.ACE    11.BCD       12.ABCE三、简答题(每小题7分，共28分)    1.(1)房地产开发建设工程前期准备工作；      (2)房地产建设工程招标与承包；      (3)房地产建设工程质量管理；      (4)建设工程进度管理； &#

34、160;    (5)建设工程预算管理；      (6)建设工程竣工验收管理。    2.优点：      (1)筹资量大，使用时间长；      (2)利率固定，利率上涨风险小；      (3)债券筹资不受债权人的行政干扰，可以完全独立地运用资金。      缺点： 

35、60;    (1)债券筹资的利率比信贷利率高，也就筹资成本高；      (2)如果发行浮动利率债券，将使企业承担利率风险；      (3)有时，发行债券需作抵押或建立偿债基金，使企业承担一定经济风险；      (4)债券发行额一般较大，会增加企业负债率，降低资信水平。    3.土地增值税的依据是土地转让中的增值额。      土

36、地增值税实行超率累进税率      增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%      增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%税率为40%      增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%税率为50%      增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 4.一、房地产市场宏观因素研究，它包括以下几问题的研究：(1)国家与地区历史社会状况研究；

37、(2)国家与地区政治状况的研究；(3)国家与地区经济特性研究。      二、房地产市场具体构成因素研究，它包括：(1)房地产市场需求研究；(2)房地产市场供给研究；(3)房地产市场价格研究。      三、房地产专业市场研究，它包括：(1)工业与仓库类市场研究；(2)购物中心等商业性物业市场研究；(3)写字楼等物业市场研究。四、论述题(10分)      (1)合理地确定土地价格，有利于土地所有权在经济上的实现。  

38、;    (2)合理地确定城市土地价格有利于促进土地市场的形成和发展。      (3)合理地确定土地价格是企业进行经济核算，自负盈亏的重要条件，也是企业进行股份制改造的前提条件。      (4)合理地确定土地价格，不仅有利于国家征用农民集体的土地，而且可以杜绝土地的"黑市"对国家经济建设有重要意义。      (5)合理地确定土地价格，有利于贯彻执行对外开放的政策。五、案例分析（1）王某向银行

39、贷款还需具备的条件是：第一，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。第二，有贷款人认可的资产作抵押或质押，或者有代偿能力的单位和个人作保证人。第三，贷款人规定的其他条件。 （2）如果王某用所买房屋作抵押，其对设定抵押的房屋在抵押期内必须妥善保管并且负有维修、保养、保证完好无损的责任，随时接受贷款人的监督检查。 （3）抵押期内，王某可以将房屋再转卖给他人，但必须经抵押权人（银行）同意，而且转卖房屋必须履行法定的审核、登记程序。房地产经营管理2一、单项选择题1.房地产业属于( ) A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.信息产业2.根据中华人民共和国土地管理法的规定，具有征用农地

40、审批权的权利机构是( ) A.省辖市人民政府 B.县级人民政府 C.国务院和省级人民政府 D.乡级人民政府3.按照市价发行房地产股票，其市价是指( ) A.股票市场平均价 B.企业自定价格 C.股票的票面价格 D.已发行的同种股票价格4.经济适用房是一种( ) A.社会保障性质的微利商品房 B.福利性的住房 C.没有个人产权的微利商品房 D.只租不售的住房5.房地产投资收益与风险的关系是( ) A.高收益低风险 B.高收益高风险 C.低收益低风险 D.低收益高风险6.我国土地公有制采取的两种形式是( ) A.集体所有制和全民所有制 B.集体所有制和国家所有制 C.集体所有制和公有制 D.农民所

41、有和全民所有7.中国城市土地价格实际上是( ) A.城市土地所有权的价格 B.城市土地使用权的价格 C.建筑物和构筑物的价格 D.城市基础设施的价格8.在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系( ) A.仍然有效 B.同时失效 C.重新签订 D.需要修订9.在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为( ) A.生产价格和流通价格 B.出售价格和租赁价格 C.市场价格和成本价格 D.流通价格和廉租价格10.在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的( ) A.所有权 B.使用权 C.抵押权 D.继承权11.根据我国继承法的规定，房

42、产法定继承的第一顺序是( ) A.父母、子女、配偶 B.子女、父母、配偶 C.配偶、子女、父母 D.配偶、父母、子女12.土地使用权抵押后，在规定还款期限内，土地使用权归( ) A.债权人使用 B.抵押人使用 C.中介人使用 D.抵押登记人使用13.在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书的单项工程( ) A.仍要办理验收手续 B.只需办理初步验收手续 C.只需办理备案手续 D.不再办理验收手续14.对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素是( ) A.地租地价 B.信贷 C.房地产税 D.城市规划15.某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土

43、地增值税时，不可以 从其出售收入中扣除的项目是( ) A.取得土地使用权时所支付的地价 B.房屋和建筑物价格评估费 C.销售税金 D.房屋和建筑物的评估价格16.施工企业建筑安装工程的直接成本不包括( ) A.二次搬运费 B.施工机械安装费 C.场地清理费 D.职工福利费17.物业管理公司没有权利( ) A.要求业主管理委员会协助管理 B.制定小区管理办法 C.选聘专业公司承担专项管理业务 D.改变业主管理委员会不适当的决定18.达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费150元人民币。这种中介服务价格的确定方式是( ) A.封顶法 B.交易额比例提成法 C.包价法 D.保底法19.

44、属于狭义房地产中介业务活动范畴的经济行为是( ) A.房地产财务会计 B.物业管理 C.房地产开发投资可行性研究 D.房地产价格评估20.房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( ) A.咨询费 B.佣金 C.好处费 D.评估收费二、多项选择题21.我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是( ) A.对国家公务人员提供住宅 B.对高收入家庭供应商品住宅 C.对无收入家庭供应社会保障性住宅 D.对中低收入家庭供应经济适用住房 E.对最低收入家庭供应廉租房22.国家建设征用耕地的补偿费的构成包括( ) A.青苗补偿费 B.土地补偿费 C.安置补偿费 D.地上附着物补偿费 E.房屋建安费23.

45、房地产经济的系统风险主要包括( ) A.经济周期风险 B.政治风险 C.通货膨胀风险 D.经营风险 E.资本利率风险24.我国房屋租赁管理的原则包括( ) A.适应城市居民负担能力的原则 B.优质优价，按质论价的原则 C.保护出租人合法权益的原则 D.保护承阻人合法权益的原则 E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则25.除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有( ) A.房屋互换 B.房屋抵押 C.房屋赠与 D.房屋典当 E.房屋继承26.城市国有土地使用权出让的方式可以采取( ) A.划拨出让 B.协议出让 C.抵押出让 D.招标出让 E.拍卖出让27.政府对房地产经济进行调控的重要经济手

46、段有( ) A.城市规划 B.货币政策 C.土地增值税 D.房地产登记 E.制定房地产估价规范28.房地产开发产品的成本构成因素中包括( ) A.土地征用费 B.前期工程费 C.公共配套设施费 D.三通一平费 E.建筑安装工程费29.物业管理公共服务包括 A.环境卫生管理 B.消防管理 C.提供文化教育服务 D.提供饮食、美发等公共服务设施 E.代收代缴公共事业性费用30.房地产企业的自有资金主要包括( ) A.企业注册资本金 B.企业留利 C.财政拨款 D.股份制企业的股本金 E.接受赠与的资金三、简答题31.房地产中介活动具有哪些基本特点?32.房地产开发经营资金有哪些特点?33.房屋租金

47、是由哪八项因素构成的?房屋租金与房屋租金标准的区别是什么?34.简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。四、论述题35.试述我国目前房地产租税费中存在的主要问题及完善房地产租税费体系的思路。五、案例分析题36、1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。 分析此案，请回答下列问题： (1)A工厂用

48、地10亩是否合法? (2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质? (3)对畅达公司圈起的土地如何处理?房地产经营管理2参考答案一、单项选择题 1.C 2.C 3.D 4.A 5.B 6.A 7.B 8.A 9.B 10.B 11.C 12.B 13.D 14.D 15.B 16.D 17.D 18.C 19.D 20.B二、多项选择题 21.BDE 22.ABCD 23.ABCE 24.CDE 25.ACE 26.BDE 27.BC 28.ABCDE 29.ABE 30.ABDE三、简答题 31.(1)依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。(2)在进行房地产中介业

49、务活动时，不直接从事房地产的经营管理活动。(3)具有非连续性和流动性。(4)具有较大的灵活性。(5)有偿性。 32.(1)资金数额的巨大性与资金筹措小额性的矛盾。(2)资金的集中性与资金来源分散性的矛盾。(3)资金占用期限长和资金来源期限短的矛盾。(4)资金回收期长和房地产再生产连续性的矛盾。(5)房地产位置的不动性以及投资的长期性与资金要求流动性的矛盾。 33.(1)构成因素：折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、房产税。(2)区别：内容不同。房屋租金是房屋租金水平或房屋租金基数，主要体现的是房屋的价值；房屋租金标准是由房屋租金基数和房屋租金调剂因素构成的现实房屋租金。形式不同。

50、房屋租金是房屋价值在租赁关系中的货币表现；房屋租金标准在考虑我国的具体情况下，具有准成本租金、成本租金、商品租金、市场租金等多种形式。 34.(1)改变了土地的使用性质。即把原来的农业用地改变成城市用地。(2)变更了土地所有权关系，即把原来的农民集体所有的土地变成国家所有的土地。(3)农民丧失了土地所有权，必须对所有者进行补偿，土地也在这个过程中实现了价值增值。四、论述题 35.要求考生从两个方面回答这个问题。(1)我国目前房地产租税费中存在的主要问题是：租税费职能作用混淆；租税费名目繁多，不规范不统一；租税费征管不严；租税费收益流失严重。(2)完善房地产租税费体系思路是：深化经济体制改革；正

51、确认识和界定租税费之间的联系和本质区别；科学地确立租税费体系结构。五、案例分析题 36.(1)A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。因为根据土地管理法的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地应属于非法用地。 (2)A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。 (3)对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还

52、应追究非法批地直接责任者的法律责任。三、案例分析题(共20题，每题2分。)(一)某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。81土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（）。A方案符合当地控制性详细规划要求B方案符合土地利用年度计划确定的控制指标C补充耕地方案符合土地整理开发专项规划D补充耕地面积至少与占用面积相等参考答案：BC答案解析：农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土

53、地行政主管部门方可报人民政府批准：符合土地利用总体规划；确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求；单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。试题点评：本题考查农用地转用方案和补充耕地方案应符合的条件。参见教材P39。 82农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（）日内将批复发出。A3B5C7D10参考答案：B答案解析：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到

54、批件后5日内将批复发出。试题点评：本题考查集体土地征收的批复时间。 83甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为（）。A建设项目批准文件B建设用地规划许可证C房屋拆迁许可证D拆迁计划和拆迁方案参考答案：ABD答案解析：无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有建设用地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。试题点评：本题考查城市房屋拆迁的申

55、请材料。84在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为（）。A拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人B被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人C协议签订有严格的时间限制D协议签订有相对的强制性参考答案：ACD答案解析：被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。所以B错。试题点评：本题考查房屋拆迁补偿安置协议的特征。(二)某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30%，其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷款利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。85

56、若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为（）。A国家B政府C企业D个人参考答案：D答案解析：个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。试题点评：本题考查房地产投资的主体构成。86在贷款期内，该家庭的月还款额为（）元。A1 667B2 006C2 034D3 067参考答案：B答案解析：向银行贷款总额40×(1-30%)=28(万元），贷款月利率i=6%÷12=0.5%，按月计算贷款期限n=20×12=240。该贷款的每月分期付款额=P×i×（1

57、+i）n/（1+i）n1=2006（元）。试题点评：本题考查月还款额的计算。87如月还款额占该家庭月收入的30%，则该家庭的月收入应为（）元。A5 557B6 687C6 780D10224参考答案：B答案解析：根据上题结果可知该家庭的月收入应该为2006÷30%=6687（元）。 88对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为（）。A贷款利率上调B房价下跌C房地产周期波动D资本价值变化参考答案：AB答案解析：从本题看对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调、房价下跌。试题点评：本题考查对家庭购买行为产生直接影响的风险因素。（三）某商品住宅开发项目的楼面地价为500元

58、/，建筑安装工程费为2 500元/，各项规费为300元/。该项目营销方案部分内容如下：(1)前言。(2)市场分析。(3)销售目标和进度计划。(4)销售价格确定：以市场价格为主。(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予1 00元/的价格优惠。89在该项目市场分析中，应注重（）。A当地商圈的一般规模B潜在消费者需求倾向C本项目的成本分析D项目的机会和威胁参考答案：ACD答案解析：房地产营销方

59、案框架的市场分析包括：市场背景、产品分析、优势、劣势。所以此题答案是ACD。试题点评：本题考查房地产项目营销方案的市场分析。参见教材P237-238。 90该项目采用的销售渠道为（）。A直接渠道、参与代理B间接渠道、共同代理C间接渠道、参与代理D直接渠道、共同代理参考答案：B答案解析：该房地产开发企业委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，说明该企业采取的销售渠道是间接渠道。共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构。所以此题答案是B。试题点评：本题考查销售渠道和销售代理的相关内容。参见教材P217、219。 91若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为12%，则

60、按照成本加成定价法确定的价格应为（）元/。A3 977B4 261C4 620 D4 688参考答案：D答案解析：商品房单位价格=商品房单位成本×（1+成本加成率）÷（1销售税费率）=（500+2500+300）×（1+25%）÷（112%）=4688。试题点评：本题考查成本加成法的运用。参见教材P222。 92该项目营销方案采用的促销方式有（）。A广告B人员推销C活动推广D营业推广参考答案：ACD答案解析：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息，这属于广告促销方式；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加，这属于促销方式中的活动推广；对开盘当天

61、前十名购房者给予1 00元/的价格优惠，这属于促销方式中的营业推广。试题点评：本题考查房地产的促销方式。参见教材P229、234。(四)某建筑物的建筑面积100，套内建筑面积80，按套内建筑面积计算的重置价格为4 000元/，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%。93该建筑物单位建筑面积的重置价格为（）元/。A3 200B4 000C4 100D5 000参考答案：A答案解析：套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积，所以该建筑单位建筑面积的重置价格为4000/（100÷80）=3200元/。试题点评：本题考查按建筑面积计价与按套内建筑

62、面积计价的换算关系。参见教材P242。 94采用直线法折旧，该建筑物的成新率为（）。A20%B50%C81%D95%参考答案：C答案解析：成新率=1（1R）t/R×100%=1（15%）×10/50×100%=81%。试题点评：本题考查成新率的计算。参见教材P253-254。 95采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为（）元。A4 000B6 080C6 400D7 600参考答案：B答案解析：年折旧额D=C（1R）/N=3200×100（15%）/50=6080（元）。试题点评：本题考查年折旧额的计算。参见教材P253。 96计算该建筑物现值可采用的公式

63、为（）。A建筑物现值=建筑物重置价格一年折旧额B建筑物现值=建筑物重置价格×成新率C建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额D建筑物现值=建筑物重置总价×(1一经过年数÷经济寿命)参考答案：BC答案解析：计算该建筑物现值可采用的公式为：建筑物现值=建筑物重置价格×成新率，建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额试题点评：本题考查建筑物现值的计算公式。参见教材P253。(五)王某承租F房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为50万元，市场价值为100万元，王某支付的月租金为025万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的G房屋互换，G房屋的市场价值

64、为90万元。97F房屋在互换前的房产税纳税人应为（）。A王某B甲公司C乙公司DF房屋所在地地方政府参考答案：B答案解析：房屋所有权属于全民的，由经营管理单位纳税，F房屋在交换之前由甲公司经营管理，所以甲公司是房产税的纳税人。试题点评：本题考查房产税的纳税人。参见教材P326。 98F房屋的房产税应纳税额为（）万元/年。AOO3BO36C042DO84参考答案：B答案解析：依照房产租金收入计算的应纳税额=房产年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36（万元）。试题点评：本题考查房产税应纳税额的计算。参见教材P327。 99房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为（）万元。A10B50C90D100参考答案：A：BCD答案解析：答案解析：房屋交换，契税的计税依据为所交换的房屋价格的差额。F房屋市场价值为100万元，G房屋的市场价值为90万元。所以乙公司应