成都草金路项目市场研究报告

1、预期在“家庭小型化、区域副中心成型、城市中心居民下漏”的组合环境下，小面积、低总价住宅销售状况将继续向好，也将是开发商的资金安全以及适当高回报的最优载体。同时考虑本案细分市场为：（1）五大花园居民中结婚等原因分户或改善住宅产生的需求；（2）成都市2环线内区域，“城市下漏”居民安居型住宅需求；（3）外来人口需求和投资客户需求。本案位于一个略似山谷（内凹）的地形内，项目建筑密度大，容积率高等特点，通过对产品本身建筑单体的处理，通过转移客户注意力到建筑单体本身上来以来克服小区整体的不足，因此，建议纯粹的古典传统风格外立面，通过色调、繁复的线条立面，创造典雅、温馨、高贵的视觉。报告建议：Ø

2、套型面积控制：套二6080；套三8090；套四及以上<120Ø 套型配比控制：套二60%，套三3035%，其余<10% Ø 建筑风格建议：纯粹的古典传统风格外立面目 录第一章 项目概况第二章 未来2年成都房地产发展趋势判断第三章 本案所在区域发展判断第四章 购房者分析第五章 本案细分市场第六章 项目整体风格规划布局第七章 项目可实现价格预测第八章 本案销售人员的配备报告数据来源：（1） 成都市房地产信息中心（2） 成都市统计局（3） 定向访谈市场调查（4） 成都商报（5） 华西都市报（6） 成都日报（7） 居周刊第二章 项目概况一、 项目介绍规模适中，限制差异。

3、本案位于成都市武侯区晋阳路248号，总占地面积41331.75平方米，规划建设净用地面积：30317.05平方米，规划总建筑面积93429.8万平方米（含地下），其中住宅约约为84584.56平方米，商业用房面积约为76815平方米，地下部分约为12000平方米，容积率为2.79，规划建筑密度29.97，规划建筑高度40米，绿化率44.9。二、 周边环境适宜居住，档次提升。本案为成都“五大花园”包围，项目东、西直接临五大花园的老建筑，北边为规划中的道路，南边为草金路。目前周边基本生活配套设施齐全，但档次较低，同时以项目为中心3KM范围内有杜莆草堂等自然人文景观和家乐福等商业配套。2004年成都

4、市区政府将投入约2000万元对“五大花园”区域进行改造，一方面进行区域内部道路系统的构造，另一方面进行区域对外交通联系系统的改造，同时对区域内的配套设施进行添加。 规划如下：改造修建小区道路20条，其中，晋吉路和吉福路是小区的主要道路，晋吉路南起武侯大道，北至草金路，全长约2.3公里，规划大陆宽度为20-25米，工程年内完工，同时开发成为“具有地方特色的名小吃一条街”；吉福路长约1.05公里，将拓宽为30米。晋阳路、晋平路规划为商业步行街。同时选择草金路、金雁路按照示范街标准进行整治。政府将在五大花园区域建设中学2所，农贸市场4个，医院1所，大型购物中心1个。第三章 未来2年成都房地产发展趋势

5、判断一、 市场供给预测？二、 市场需求预测报告界定市场需求为对新建住宅的需求。住宅面积需求总量（S）由每年新增人口需求面积（S1）和原有人口需求增加面积（S2）及年拆迁安置需求面积（S3）三部分构成。S= S1+ S2+ S3S1：成都市2003年末城镇人口为375.8万人，根据成都十五规划，年人口增幅为2.78%，预计2004年末城镇人口约为386万人，新增人口10.2万人；2003年末成都城镇人均居住建筑面积27.1,按照历史年增长5.5%计算，则2004年末成都城镇人均居住建筑面积28.6。则，S1=10.2万人×28.6/人=291.72万。S2：以2003年末人口城镇人口数

6、作为计算基数，则S2=375.8万人×（28.6-27.1）/人=563.7万S3：按照成都市政府规划，20042005年成都计划拆迁量为150万，按照拆迁膨胀系数1：2计算，同时人为假设50%的被拆迁居民选择2004年购房，则S3=150万×2×50% =150万。S= S1+ S2+ S3=291.72563.7150=1005.42万综上所述：n 2004年成都房地产市场供给总量在 万左右。n 需求量仍然不会减弱，一手房交易量基本稳定在1000万左右。三、 房地产价格走势分析预测图1：成都市历年住宅实际投资额和销售额（单位：万元）图2：历年商品房住宅销售均价

7、走势分析（单位：元/） 从销售均价上，成都住宅成交均价总体呈现不断上升趋势。从1996年到1998年是上升较为平缓，而自1998年到2001年房价则是平缓整荡上扬，自2001年到2003年这个区间内，房价上升坡度渐陡，说明房价自2001年上升增幅加快。20002003年，成都房地产开发持续升温扩大了信贷资金的需求，消费层次明显提升促进了消费信贷业务的发展，良好的宏观经济环境、中心城市地位、居住环境要求逐渐提高、住宅产品升级换代、外来的购买力的持续强化，市区土地资源紧缺、旧区改造进程等诸多推进因素，成为了成都市2003年房价飚升的主要原因，而以上原因在2004年依然存在并起作用，主导价格的走势，

8、虽然说，房价不可能无限制的上扬，虽然说房价也不可能因为成本的上升而自说自话的上扬。最终市场价格的决定力量永远都是供给和需求平衡的结果，所以， 土地价格的上涨。土地供给价格增长是促成成都市房价增长过快的动因之一，目前成都市部分楼盘土地价格占到开发成本的25%，甚至超过30%。按照目前的国家土地政策，建设用地供给的进一步减少，可供销售的面积必然也是进一步减少，虽然，开发商手中还有尚未开发的土地，可以相机入市，平衡供给，但是，政府又加强了金融调控的力度，不是你说想入市就是可以入市的了，毕竟没有钱，土地就无法变成住宅！所以，宏观调控的结果，会使供给长期、有序、适量化，这是促使房地产价格上扬，至少保持不

9、下调的最好方法。 配套设施要求更高，成本上升。城市居住区规划设计规范和成都市城市规划条例都对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出更高的要求，同时，现在居家对居住环境的提高，这必然导致开发成本平均上涨。 人防和配套公用设施的要求将会增加成本。 2003年房地产市场供不应求局面将会延续到2004年和以后。结论：根据上述分析，我们预测2004年，成都房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的不稳定因素，总体价格将仍然稳重有升，但涨幅趋缓，部分区域和楼盘会做小幅调整，高品质物业将继续受到市场追捧，低品质物业有可能出现价格下跌。第四章 本案所在区域发展判断一、 成都房地产发展的市场模式区域学专家克里斯塔勒在他

10、的市场格局分布学中提到，城市的市场构架不外乎三种模式：行政原则模式（K=7）；交通原则模式（K=4）；市场原则模式（K=3）。根据该理论，成都房地产主流市场格局应该是市场原则模式（K=3）。因为成都房地产市场的各级中心地的联系是便于提供产品和服务，而不是为了便于行政管理，也不是为了交通。在市场原则模式（K=3）的影响下，成都房地产市场中，一环线内是一级中心地；二环线内是二级中心地；三环线内分别是三级中心地。项目所在区域，理论上可以形成独立的中心或者减少对一级中心依附的需求和能力。二、 成都只有、只需一个中心？第五章 购房者分析A、 购房动机分析2003年成都购房动因构成图从上图可以看出，由于拆

11、迁而购房是主要原因，比例占到总数的32.85%，其次为改善居住条件的二次置业者，占21.05%，两者与结婚和投资的比例为购房的四大动因。占总比例的90.1%。B、 客户对面积的需求分析2004年春季房地产交易会购房者面积需求图从参加展会的客户套面积需求状况来看，目前购房者对面积的需求仍然主要以<90平方米为主。同时需求出现120.1130/套及>140/套两个小峰值。C、 客户对总价的需求分析从上图可以看出，成都购房者愿意支付27.5万/套以下商品房的消费者占79%；同时出现17.6-20万/套和>35.1万/套的两个小峰值，说明，成都市住宅在大众消费的过程中，开始产生分化，

12、或者追求居住面积的量的安居型需求，或者追求舒适性的康居需求。D、 客户对套型的需求分析需求量排行是二室二厅一卫（33%）、二室二厅一卫（16.7%）、三室一厅一卫（14.2%）、三室二厅二卫（11.1%）套二和套三型需求和占85，其它的套型市场需求比例十分有限。根据成都市2000年11月1日进行了第五次全国人口普查，2000年11月1日0时，在全市登记人口中，有家庭户3379463户，家庭户人口为10392531人，占登记人口的92.43；平均家庭户规模为3.08人，比1990年的3.41人下降0.33人。对比家庭人均人口和户型需求，家庭小型化导致需求小型化，表明了成都消费者需求的理性化和实际

13、性。成都开发商已经意识到以上这种情况，开始有意识的压缩套面积过大住宅的建设量。根据交易中心统计的数据，小于等于60/套的住宅在过去14月份中，供给增加了，而供给减少中，按照减少幅度的排行依次是：>180/套的住宅供给下降了-47.3%；90-120/套的住宅供给下降了-37.5%；120-180/套的住宅供给下降了-30.9%；60-90/套的住宅供给下降了-10.5%。基本上遵循套面积越大，下降幅度约大的趋势。而同时，销售增幅的变动排行基本上是套面积约小，销售增幅约大。这种情况，一方面和家庭小型化有关，同时也和住宅单价的上扬，在收入和购房总预算增幅不如住宅价格增幅时，成都居民不得不的选

14、择！报告称为“城市下漏”现象，这是城市发展必然的情况，人口大规划的向市中心以外的区域或自愿或不自愿的扩散，说自愿是因为同样的总价在外围可以选择更大的住宅和更好的居住环境，说是不自愿是因为，无法承受市中心高昂的房价特别是日益高昂的居住成本，自好下漏了，或住宅郊区化，或住宅小型化。本案所处的区域，具有良好的“下漏承担”机会。E、 购房动机与付款方式交叉分析从上图可以看出，在对不同购房动机的购房群体作分析的过程中，不同的购房动机但选择按揭付款方式的均排在首位，比较明显的差别在于以拆迁购房为动机的购房群体中选择按揭和一次性付款的比例相当，都约为40%左右。而导致该群体中选择一次性付款方式比例较大的主要

15、原因，在于该群体主要是由于政府实行货币拆迁政策而形成的购房群体，因此该群体对购房的货币支付能力比其他群体相对较强。F、 住房需求者对房型规格的要求（按单价划分）在对客户访问调查分析中，发现只能承受4000元以下单价的客户对二房的购房欲望明显强于三房，而接受4000元以上单价的客户则更多倾向于购买三房。由此我们可以得以下结论：Ø 单价4000元以下的楼盘的房型规划上应以二房为主；Ø 单价4000元以上的楼盘的房型规划上应以三房为主；Ø 单价约2750元/时，房型规划上套二与套三的配比应基本相等。Ø 图中虚线为本项目预计单价，则套二：套三=60%：40%G、

16、 住房需求者对房型规格的要求（按总价划分）在对客户访问调查分析中，发现只能承受38万元以下总价的客户对二房的购房欲望明显强于三房，而能接受38万元以上总价的客户则更多倾向于购买三房。从上图中可以看到房型需求量的总价众数落30-50万之间。结合两张图表，以单价4000元为基准，我们得出结论：Ø 二房的面积应控制在75-95平方米之间Ø 总价约25元/套时，房型规划上套二与套三的配比应基本相等。Ø 图中虚线为本项目预计套总价。结论：由上面报告可以分析得出，套面积在6080套二和8090小面积套三、总价25万元左右的住宅，预期在“家庭小型化、区域副中心成型、城市中心居民

17、下漏”的组合环境下，销售状况将继续向好，也将是开发商的资金安全以及适当高回报的最优载体。第六章 本案细分市场依据以上区域发展及产品开发分析，同时结合本项目所在区域现状情况，本案的细分市场主要有以下三个范围：（1） 五大花园居民中结婚等原因分户或改善住宅产生的需求；（2） 成都市2环线内区域，“城市下漏”居民安居型住宅需求；（3） 外来人口需求和投资客户需求。第七章 项目整体风格规划布局依据1、 本项目所在区域发展该地块所在区域距离成都市最繁华的天府广场约不到8公里。而且由于城市的发展，项目所在区域由于大规划的建设和开发，目前已逐渐形成城市副中心概念，或者是大社区概念，居住的居民在日常生活、娱乐

18、等方面对天府广场的依赖性在逐渐降低，特别是随着政府改造工程的完成，报告预计本案所在区域将形成相对独立的“优良居住区中心”。2、 项目自身潜质分析对住宅区评价的一个重要指标是：什么区域？什么环境？出行交通时间？环境方面：项目处于传统优良居住区，城西居住环境有口皆碑，周边3KM范围内具有诸多自然人文景观，而且，本案的南边、西边及北边具有大面积的市政绿化带。区位方面：根据交易中心统计的数据，2004年14月份，城西1环线内普通住宅均价为3570 元/平方米，2环线内为3217 元/平方米，3环线内为2670 元/平方米。以上均价的形成，主要是受项目离天府广场的距离所决定，开发商在项目定价的时候，也自

19、觉不自觉的参照定价的结果，随着本案所在区域项目的成片推出，规模效应显现，区域中心成型，则区域楼盘开发价格将有很大的上升空间。交通方面：对外交通系统的改造正在进行中，随着更多居民的入住，随着副中心的成型，政府将不得不更重视该区域的公共交通，这是上海、北京、广州、深圳发展的经验。结论：地块所在区域，具有广阔的发展潜力，外部居住环境优良，具有建设成为高档住宅区的可能性。一、 规划布局小区车行、人行入口分开，人行入口留足面积做景观本项目的整体布局遵循“因地制宜”的原则，所有建筑物都依循地块内的天然及人造地势而建。因此，本项目在布局上可适当作倾向性梯度跌落的格局。从微观角度考虑，地块呈不规则的多边形，根

20、据这一特性，可将地块划分为多个住宅组团，环抱中心地带的绿化组团及中庭景观，既保障各单元的采光、通风等重要物业条件，又提供了开阔的景观视野，其所体现的是生态建筑形式和健康家居的生活理念。从单体建筑来说，为了降低小区建筑覆盖率，增大绿化景观面积，提升项目整体品质形象，建议在满足上述布局要求的基础上，适当将楼高做足，以留出足够的土地资源用于绿化景观的建设。二、 建筑风格及外立面建议纯粹的古典传统风格外立面，通过色调、繁复的线条立面，创造典雅、温馨、高贵的视觉。就本项目目标客户群体的文化背景以及生活习惯而言，比较喜欢丰富多彩的外立面为主，但项目周边数个项目，外立面以明亮、鲜艳著称，如本项目仍坚持这一路

21、线，势必引起产品的同质化，不利于树立项目独特高尚的市场形象，而整个小区位于一个略似山谷（内凹）的地形内，项目建筑密度大等特点，通过对产品本身建筑单体的建设，通过转移客户注意力来克服小区整体的不足，因此，建议纯粹的古典传统风格外立面，通过色调、繁复的线条立面，创造典雅、温馨、高贵的视觉。u 建筑立面建议采用局部1-2楼裙边为大理石、其余为传统灰色面砖，充分运用裙边和顶层粗线条来丰富外立面，从而突出本案在区域范围内的优势。u 空调位置、空调下水管的整体、隐蔽设计，住宅公共楼梯、走道铺设地砖、墙面粉白等。u 建筑尺度宜人，客厅开间4-4.2米为宜，主卧室开间3.6为宜，卧室开间不得小于3.3米。u

22、房间内考虑衣服的凉晒空间和区域，避免在主卧、客厅阳台上。u 各单元进户门预留入口休息厅（一组5人差发和茶几的面积）及物业值班台（内已含信报箱位置）810。入口通道不小于2.5M。u 各幢住宅楼都必须有独立的安全监控房间，可以和上一条统筹设计。住宅楼的监控室必须和商业用房监控室分开。u 建议设置落地或低沿阔幅窗，可采用凸窗，转角飘窗台。三、 户型配比及套面积紧凑的实用型户型，套二：套三 = 60%：40%套一套二套三套四及以上比例<5%60%30-35%<5%套建筑面积控制（/套）<4060808090<120鉴于周边项目剩余均为大面积住宅，同时结合前面市场分析结论，并考

23、虑本项目细分市场，建议项目整体以紧凑的实用型户型为主。四、 区配套及智能化建议三表必须出户，预留智能化拓展通道及位置就本项目目标客户群体的置业倾向而言，影响其置业决策的不仅仅是小区环境和住宅空间，社区的生活品质也是其所关注的。因此，建议社区服务应与项目周边设施互补，所提供的便利性和舒适性应切合目标客户群体的生活方式和生活习惯。² 配套设施建议：服务设施：幼托中心、美容中心、健康理疗中心、洗衣房、24小时便利店运动设施：多功能运动场、户外儿童游戏场会所设施：壁球馆、桌球房、健身房、棋牌室、阅览室、亲子活动中心、咖啡吧、中西餐厅、网吧、多媒体视听室² 社区服务建议建议聘请在国际

24、上具有一定知名度的物业管理公司作为本项目的物业公司或物业顾问，具体内容应强调专供私人的VIP服务。可以考虑以下服务内容：家政服务中介、私人保健医师、理财咨询、健身指导、形象顾问、代订服务（包括票务、用车、报刊等）、儿童兴趣班等。² 智能化建议：每户住家安装智能化系统，实现家用电器远程控制。完善的安保系统不仅给予业主安详生活的保障，同时还可以让购房者对本社区有一更加良好的印象。具体安保措施如下：周边红外微波双重报警：选用进口安防主机，对小区周界实行专业布防，一旦某处有越入，对射探头自动感应，触发报警，主机显示报警部位提示值班人员。重要位置大门、车库、中庭重要位置闭路电视监控。小区内部通

25、信系统，实现住户之间，住户与物业之间的通讯。每户配有紧急按钮与保安中心相连，并连网110报警系统每户进门、落地窗、住家窗户配有门窗红外线探测器并通过可视对讲主机接入安防中心，非法闯入时与安防中心相连自动报警。小区内主要通道出入口及各大楼的主要部位设置电子巡更，记录巡更路线及时间，保证安全。住家厨房防煤气泄露系统，并通过对讲主机接入安防中心。车库设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动烟感、消防喷淋系统。建筑设备监控系统：采用网络化智能控制技术，组成高效监控网络智能系统，对小区内大楼的水箱、水泵、电梯、供电设备进行监控，保证各类设备处在最佳运行状态。远程抄表系统：采用电子脉冲水、电、煤表收集器，用

26、户即时通过智能化控制器的液晶显示器查看三表读书，并同时传给物业中心远端服务器，自动记费结算，减少上门抄表的干扰。IC卡一卡通系统：每户均配有IC智能卡，可用于小区内会所消费，物业管理等费用的结算及车辆进出的管理。车库管理系统：在停车场出入口各设有接近式读卡器，持IC智能卡接近读卡机时，在取得有效确认后，闸门臂会自动开启，允许车辆通过，同时对进出车辆进行拍照登记。第八章 项目可实现价格预测依据类比原则，我们选取周边相类似的住宅小区，制定比准价格，作为本项目可实现价格的参考。 比准价格测定表实例一实例二实例二案名长盛续锦丽景华庭会所花园实现销售均价（元/平方米）250026502600期房日期修正-1%-1%-1%修正后单价24752623.52574价格形成因素比较区域因素-2%0%1%1%-2%0%1%-1%-2%-1%1%-2%-1%-1%-1%-1%-1%0%1%-