盘点政策调控下房地产企业的融资路径.doc

1、盘点新政策调控下房地产企业的融资路径资本为王,强者恒强。作为典型的资金密集型产业,房地产行业在很大程度上“玩儿的就是钱”！伴随着近几年国内房地产业的飞速发展，地产行业的金融属性日益明显，使开发商必须把目光更多地投向无形的资本市场，而非辉煌的建筑。在今年“史上最严厉调控政策”的阴影下，资金实力和融资能力的强弱，也就成了决定房地产企业发展前景甚至生死存亡的关键。银行贷款追忆似锦年华如果要盘点2009年的中国楼市，肯定有一个无法绕过的关键词，那就是天量信贷下的地产豪门盛宴.根据2010年6月份刚刚发布的中国银监会2009年报,2009年，银行业新增人民币贷款9。59万亿元,同比增速达31。7，创十年

2、来新高。数据显示，60余家房企获得银行短期授信和中长期授信总额超2400亿，银行授信成为去年房企最主要的融资来源。 同时，在这股几乎惠及全体的资本暖流中,获得银行授信金额前10名的房企获得了总额约2400亿人民币的银行授信，显示房企“赢家通吃”、强者恒强的态势。不过，烈火烹油般的日子并没有持续很久.面对残酷的现实，今年的房地产企业对银行贷款这个融资渠道,只能追忆去年的似锦年华。不过，银行业人士指出，目前银行贷款仍是房地产企业最主要的融资渠道。IPO-激情不再“不是已经在香港上市，就是在去香港上市的路上"，这是去年关于国内大中型房地产企业的真实写照.的确，09年火爆的房地产市场，使不少

3、房地产企业在资本市场大受欢迎。随着楼市被列为重点调控的对象， 房地产企业的IPO也变成了镜花水月，遥遥无期。与此同时,上市房企的再融资和增发计划也遭遇“卡壳”。在房地产企业面前，资本市场今年重新恢复了挑剔冷酷的面孔。（一） 信托希望之窗“当上帝关闭一扇门时,他同时会打开一扇窗”。对于今年的房地产企业,信托融资也许就是在银行贷款和资本市场等融资之门纷纷关闭之后的那扇希望之窗。最灵活、最快、相对最容易的融资途径信托。信托（Trust)，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度，信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托是以股权投资的方式开展业务的，模式上相对灵活。如果地产企

4、业符合信托要求标准，资金到位的时间比较短。信托业务是由委托人依照契约或遗瞩的规定,为自己或第三者（即受益人)的利益，将财产上的权利转给受托人（自然人或法人），受托人按规定条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。根据数据显示，2011年，信托又重新活跃在地产市场。在楼市调控政策的重压下，各地开发商都开始调整营销策略，以求得资金链不被拦截。面对银行信贷紧缩的现状,开发商目前最容易融资的途径无疑是信托。虽然房地产信托在去年遭到监管部门的管控，曾报出“口头警告"消息.但短暂的几个月停歇后，2011年1、2月份回暖,3月份房地产信托又活跃起来，第一周便发行26只，而2月全月的房地产

5、信托发行量为26只。“在金融工具中，信托是最灵活，而且反应市场声音最快的金融工具。"借道信托，无疑成为开发企业的“希望"。2011年1月份，信托行业全部信托产品中地产信托占37.仅2月17号,信托计划为26款,地产为12款，地产占信托计划将近一半，规模25亿以上.去年因政策限制，中融信托曾一度处在风口浪尖，现在2011年已发了18只信托,地产信托占三分之一。华奥信托成立2年，10只运行的信托产品中，9只为地产领域，发行规模超60亿。备受瞩目的万通地产和平安信托(目前国内注册资本最大的信托公司）公司的联姻，虽然最后以合作模式未经银监会通过的失败结果而告终,但足以说明信托和地产

6、企业合作的大趋势不可逆转。根据最新数据显示,自3月19日-3月25日，房地产信托产品发行活跃，共发行了9款房地产信托产品。同时，房地产信托产品占比也由之前一周的31.25上升到了上周的37。5，上升了6。25个百分点。目前地产信托的发行和占比数据仍在继续攀升。 信托灵活易融资，但融资成本偏高。房地产企业通过信托渠道的融资成本主要有四大块：一是给予投资人的产品预期收益，据用益信托统计，去年平均预期收益率为8.9%；二是给予信托公司的发行费用；三是1.4%到1.8%的打包渠道费用，支付给提供融资渠道的银行；四是支付给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用等。在2010年房地产企业通过信托渠道平均

7、融资成本约为15。到目前为止融资成本平均约为17-18%.在部分房地产信托产品房地产企业的成本或达到20的年利率.根据普益财富数据显示，“百瑞宝盈113号资金信托计划（建业地产信托基金2号）”2011年3月19日2011年3月25日，发行的信托产品中，单款募集规模最大的产品,该产品投资于房地产领域，期限为3年，募集规模为11亿元。产品预期收益率可达12.523.6%/年(上不封顶），这款产品的收益描述令人惊叹。综上所述,虽地产信托融资是一种大趋势，但开发企业也要根据自己的实际情况，谋定而后动。（二） PE-昂贵的救命钱PE(私募股权投资基金)在资本市场上具有猎豹一样的嗅觉,它们总是出现在行业最

8、需要的时刻。在严厉的宏观调控政策之下,银行信贷、股市再融资、信托融资等开发商惯用的融资方式都不如往日灵验时，PE登场了。 何为“私募基金”？私募基金(Privately Offered Fund）是相对于公募（public offering）而言，是就证券发行方法之差异，以是否向社会不特定公众发行或公开发行证券的区别，界定为公募和私募，或公募证券和私募证券。目前中国的私募按投资标的划分，主要有：私募股权投资基金(PE)、私募风险投资基金（VC)、私募房地产投资基金等.私募股权投资基金（即PE，投资于非上市公司股权，以IPO为目的，如鼎辉，弘毅、KKR、高盛、凯雷、汉红）、私募风险投资基金(即V

9、C，风险大，如联想投资、软银、IDG）、私募房地产投资基金（投资于房地产，如星浩投资)，“私募基金”从边缘化-合法化.2011年3月,在全国人大会上，基金法修订草案下发。这次修订草案的最大突破在于将私募基金纳入管辖范围。修订草案将“证券”的外延扩大到了包括未上市交易的股票或股权，并用单独一章阐述“非公开募集基金的特别规定"。私募有法可依,意味着市场上的私募股权基金(PE）、私募风险投资基金（VC）身份都将合法化.彻底扭转大家传统思维模式对私募基金的错误认识。私募基金目前在我国主要以根据公司法设立的有限公司和根据合伙企业法设立的有限合伙企业两种形式存在。但由于私募基金与一般的经营性公司

10、和合伙企业在盈利模式、交易结构、风险管理及社会影响等方面均存在显著的差异,因此公司法和合伙企业法作为基本法,无法为私募基金的运营和管理提供有效的规则依托。虽然我国在2003年颁布了证券投资基金法，但该法仅规范在中华人民共和国境内通过公开发售基金份额募集证券投资基金，作为仅向特定的人群非公开募集份额的私募基金而言，显然是不适用的。因此，大量的私募基金实际上游离于法律的有效监管之外，而行业协会又未形成完善的自律管理机制，从而使私募基金一直处于“黑户”,处在灰色地带的尴尬局面。基金法修改草案将私募股权基金纳入了法律范畴，赋予了它真正的合法地位。从此私募股权基金将合法的登上政治、历史舞台。“私募基金”

11、一直在以润物细无声的方式,将目标锁定在地产企业，且来势愈来愈凶猛。1、开发商直接组建的私募基金活跃。近期,各大房企设立的私募基金受到的关注较多。开发商直接组建的基金公司、PE（私募股权投资基金)领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创业型基金日益增多。他们的融资渠道主要有三类:私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。其中，目前的房地产私募热，主要是地产项目的投资门槛高了，有些中小开发商做完一个项目后，后继无力,往往就选择做私募基金。还有些资金富余的个人，也愿选择投资房地产私募基金.而银行资金虽然收紧，社会资金仍然充裕，这给了私募基金机会。2、内外币“房地产私募基金”涌入。事实上,从去年开始

12、,受到楼市调控影响,主流融资渠道在不断收紧的情况下，熟悉地产运营的业内人士纷纷开始设立房地产私募基金.一些有“海外关系”的房企也开始尝试和外资机构合作设立房地产私募基金。市场估计，内外币房地产私募基金将是今后房地产业融资的重要渠道。万得数据显示,2010年111月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18。59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。据统计,目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、中国海外发展等内资机构发起外币私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地合作参与发起私募基金.从外商投资的标的看，商业地产项目占比突出.去年流入国内房地产业的

13、外资达240亿美元，约合人民币1590亿元.预计未来会有超过80的外资基金将在中国设立人民币基金，其中绝大部分资金将进入房地产.因此，对本土的房地产企业来说，虽然从金融机构贷款困难，但市场上的私募资金却很充裕,不会出现“钱荒”的现象。都可以从PE、VC或REITS等处筹到资金。只不过,相对于银行利率来说会相对高一些，房地产企业的成本会适当增加.但至少不会出现因无法募到资金导致企业资金链断裂，项目搁浅，企业停滞不前,濒临被兼并被淘汰的境地。另外，私募基金相对于银行来说在方式上比较灵活,银行采用的是债权的方式,房地产企业必须以抵押物、质押物等担保物进行担保，银行才可放款。但私募基金的融资方式相对灵

14、活，手续相对简单.可以以股权的方式介入,也可以以股权过户和担保的方式同时进行，也可以股权质押和担保同时进行。总之,私募基金一直都在以其资金充裕、方式灵活、手续简单的优势积极的发挥着作用.其实私募基金，一直都在市场上活跃着。只是银行信贷政策进一步收紧,私募基金的优势和地位也就越来越显现出来，成为地产市场上不可或缺且越来越占据重要位置的一种融资路径。举例：去年3月，北京盛世神州房地产投资基金成立，该基金以房地产项目股权投资为主、债权投资为辅，是一家房地产私募投资基金。此外，据报道，近日已有多家外国银行及收购基金与私募股权专家、律师讨论组成地产基金，进军中国房地产行业. “现在国内开发商的融资渠道非

15、常窄，在宏观调控的背景下，势必会遇到怎样去发展、如何去筹钱的问题。私募股权投资基金(PE)是比较可行、成本相对较低的融资渠道，也是行业发展的一个方向。”凯德置地（中国）投资有限公司基金事务负责人认为。一位PE投资经理表示，现在的PE喜欢投资房地产也有其自身的特殊考虑，目前基金的规模动辄几十亿、上百亿元，势必要选择一些单个标的额度足够大的被投项目. “在目前的市场形势下,一线城市的价格波动大、风险大，而开发商也不愿意将价格低、位置好的项目拿出来与PE分享,因此，大多数PE更愿意投资二三线城市的项目.”该投资经理说。据介绍,目前私募股权投资基金对开发商的投资方式主要有股权投资和债权投资两种，其中股

16、权即为同股同权，参与分红。但在此种方式下，基金通常会派驻人员对被投企业的财务和经营状况进行严格的管控。因此欣然接受的开发商并不多。（3） 上市-让地产企业价值“倍增”的融资之路。 中外主要可上市国家，优劣？如何选择？1、目前股票市场主要有：中国、美国、香港、英国、德国、新加坡、欧洲。2、在国内上市与海外上市的区别优劣在于:优：在国内市盈率比较高，股东财富高.在深交所和沪交所平均发行市盈率为30倍;香港10-20倍；美国传统非科技类15倍,科技类2050倍；新加坡8-10倍.通常所指的海外就是指美国股票市场，其他国家都被边缘化了.劣：国内市场不允许房地产企业直接上市，另外实际门槛比较高，上市周期

17、长，难度大。国外市场政策宽松，具有多层次性,上市周期相对短,难度小。选择：如果您是国内具规模具实力的大企业，可选择在国内上市,否则，在国外上市更易成功。面对融资困境的房地产企业的主要应对策略尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大,但是对于一位房地产商来说,坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机,争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退

18、缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合,或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等.多种融资方式相结合，一方面,可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。2、探索有效的民间融资方式。随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区.截至2011年一季度我国住户存款已超过33万亿元,流通中的现金超过4万亿元,这就意味着相当多的资金

19、寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业.因此，在确保避免金融风险的前提下,可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便,对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。3、建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度。可根据实际情况,尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题.同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的企业互助发展协会，吸收辖区内符合条件的企业入会，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担.在协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保,在向银行争取贷款时增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。4、寻求合作开发。一是与建筑企业合作开发,由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押，