心域篮湾项目融资计划书

1、心域篮湾公寓建筑工程项冃融资计划书第一节公司基本情况黄海建设集团有限公司位于辽宁省东港市。公司成立以來，始终坚持“建造满意工 程，提供一流服务的企业宗旨，锐意改革，不断进取，精心施工，科学管理，现已发 展成为拥有房屋建筑工程施工总承包一级资质、市政公用工程总承包二级资质的综合性 企业。2004年通过is0190012000国际质量管理体系认证，2008年通过环境和职业健 康管理体系（hsms）体系认证。2004年至2008年连续被辽宁省建筑业协会评为“建筑 业先进企业7公司董事长宋鹏被评为“辽宁省建筑业先进企业经理？ 2 005年被省建设工 程质量协会评为质量先进企业。2007年、2 008年

2、连续被国家工商行政管理总局授予" 全国重合同守信用单位称号。充分利用我们黄海集团的品牌效益和现有市场关系网络， 联合建筑业；建筑承包商，房地产代理商，融资自然人，建筑机械商，建筑材料商，建设 设计商，广告商共同推广，实施承办东港市开发区心域篮湾公寓建设工程项目，立体综合 开发建筑项目施工利益共嬴工程的胜利开工和竣工。采取一些促销手段：如与建筑承包商 的企业合作，以及与建筑材料商的公司合作推广东港市开发区心域篮湾公寓建设工程项目。第二节公司产品及市场分析一、公司产品及卖点：（一）产品：1、独栋别墅30套：每套300-1000万元。客户定位：成功人士。此房用于小家庭的旅游度假。客户定位：

3、白领阶层和小老板。2、联体别墅150套:价位80-200万元。客户定位：成功人士。3、公寓住宅80套：单价5000元，每套30万。4、会馆6套：价位500万元用于招待、聚会、交流、会议。客户定位：公司或政府机关。（二）卖点：1、绝佳地理位置我们的地段在东港市开发区西南方向。这里山水一体，构成了山屮有水，水屮有山的 独特景观，天然一幅绚丽多彩的山水画卷。山景、水景、历史文化古迹和自然民风完美融 合，给人以浑然天成、闲趣安逸之感，成为无数都市新贵与高知人群追享“有闲生活”的 人间仙境。而且交通便利。2、合理的设计规划本旅游区的其他楼盘受开发前期生地环境的影响，普遍低档低价，设计趋同。我们现在 的环

4、境是熟地，并且面临着高档别墅的市场需求。所以在我们的设计规划中，高中低结合。 以便满足不同层次的需求。公寓住宅2栋7层楼，每栋3个单元，顶层楼头是凉台。每单元每层2户。60平米，一室、一厅、 一厨、一卫。独栋别墅30 0-600平米，装修、家具要极尽奢华。独立花园，临湖面水，独立钓位，配有游艇泊位。 独栋别墅区用围墙和其它建筑隔开，围墙内有环区公路，使每套别墅进出都很方便。一楼：服务区：双车库、厨房、卫生间、佣人休息室、保安值班室。二楼：办公区：办公 室、会客区。三楼：生活区：居室、厅、卫生间。楼道独立设置。联体别墅每户156-288平方米，中等户型，2-3层，车库、花园一应具全。会馆6套：多

5、功能厅、休息室、餐厅、厨房、库房、停车棚。600平方米。4、巨大的升值潜力依山、临水的环境是北方的稀缺资源。而在这样环境中建筑的别墅，就是所有成功人士追 求的理想。在北京六环以内，虽有一些别墅项目，但是没山没水，东、北、南三个方向都 是平原，没有山景。有水的地方很少，即使有水，水面的大小也没有适中的。独栋别墅是不可再生资源。国家对于独栋别墅项目用地自2007年就停止审批了，从而使已经获批的独栋别墅，其 批文本身就具备了增值效应。众所周知，办出租车的手续，以前的费用是2000元，停止审 批儿年后，转手的费用上涨了 100倍以上。二、公司的市场竞争力 市场竞争力市场竞争力主要表现为设计和价格。因为

6、我们开发建设最晚，所以我们可以设计得更 完美。因为我们的成本很低，而现在乂出现了别墅的高行情，所以我们有充分的空间来应 对各种价格挑战。四、竞争对手的优势及劣势因为我们是开发区西南区最后一块开发用地，其它楼盘的销售己经基本结束，我们的 销售要在建设资金到位的一年以后，所以我们在本地没有竞争对手。我们的竞争对手在东港市区。和我们相比，他们的优势有一个，劣势也有两个。优势 为：在东港市区内；两个劣势为：他们的自然坏境远不如我们；他们的价格比我们高很多。从实际情况来看，市区距开发区不是很远。综合比较，我们占优。第三节融资需求和财务预测一、公司目前的财务状况和资本结构公司现有资产有：土地9 7335.

7、 83平方米（评估价10035. 32万元），地上建筑物3000平 方米（预售价2000万元）。公司没有债务。二、融资需求1、计划建筑面积60000平方米，包括高档独栋别墅30幢，连排别墅150幢，公寓住宅8 0套，会馆6幢。共计投资9000万元;2、景观建设12000平方米，共计投资13 00万元;3、配套建设共计投资1 700万元。4、工程总计需要融资1200 0万元。工程周期26个月o三、财务分析根据目前市场行情和市场同类别墅价格比较，特别是与本地己经开发、销售的同类房价对比，按照慎重性原则预计如下：1、销售收入：可销售面积6万於，其中：高档独栋别墅6800元/時；联排别墅480 0元/

8、時；公寓48 00元/於；会馆5 800元/時；平均实际售价可以实现50 00元/於。6 万 m2 x5000 7u/m2= 30000 万元;2、销售税金及附加：根据国家税收政策，营业税及附加计算如下：营业税：应纳税额二营业额x5%二30000万元5%二1500万元；城市维护建设税：应缴税额二营业税7%二105万元；教育附加：应纳税额二营业税x4%二60万元该项目应交营业税及附加总计1665万元。3、盈利分析：销售收入扣除成木和营业税及附加即是利润总额:利润总额=30000万元（销售收入）-600 0万元（土地及基础设施建设成本）-120 00万元（建筑工程总成本）t665万元（营业税及附加

9、）=1 0335万元。税后利润二利润总额1033 5万元-管理成本（利润总额的10%）=9 302万元。第四节销售及资金回收由于该项目前期准备工作都已就绪，水、电、路、通讯都己到位，己经具备工程开工条件, 随时可以开工。由于目前己经建成3000m2独体别墅，可以直接进入销售阶段，其余可销售部分，待新的工 程开工后也可以进入销售准备阶段。资金回收分三阶段：第一期12个月，预计回收10000万元，可用來支付基建工程款；第二 期12个月，预计回收1000 0万元，主要用来支付建设工程款、抵押贷款，回收全部成本; 第三期12个月，预计回收10000万元，支付税费及提取利润。第五节投资方的介入和退出一、

10、投资建议建议投资方投资10000万元，周期为三年，用于项目建设。二、投资方在公司经营管理中的地位和作用投资方在公司中享有股东地位，并执行监管、审计责任，以保证专款专用。三、资本退岀在发生以下情况z时投资方可以退出资本：2、项h结束。第六节风险及对策一、风险从目前的实际情况来看，看不到有什么风险。即使在全国住宅有行无市的时候，别墅始终 旺销和增值。唯一的风险来自不可抗力。即：战争、自然灾害等。二、对策当发生风险，导致投资方认为自己的利益受损时，公司以现有土地担保投资方的利益，即: 三年内收回本金，并保持每年利润率8%。这块土地共97335. 84平方米，（146亩），通过政府正式招牌挂方式取得，

11、土地出让金全 部交清，各种开发建设之前的政府相关审批手续全部办结，各类相关费用也全部交清。我 们办理的土地使用性质是综合用地，可以开发别墅和旅游度假房产。目前，已经办好了国有土地使用证、固定资产投资备案证等相关开发建设手续。经权威部门的地价评估，本地块的土地市场价可达每亩70多万元，总价为10035万元以上,已建成的别墅300 0平方米，总价200 0万元以上，这些全部是我们已经投入的自有资产。第七节融资计划1、固定资产现值：12000万元。其中土地估价现值1 0035万元，己建成3000平米别墅现 值2000万元。2、尚需融资:12000万元。4、主要用途：项目开发建设、基础配套、基建、销售费用。5、还款计划：三年。6、融资方法：方式一：固定资产或项目收益抵押担保；（总价120001，借款方以公司所有土地（146亩），及以建成的300 0平米独体别墅