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1、2018 年房租进项税额处理有变温馨提示财税 201790 号文件规定， 从 2018 年 1月 1 日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。而财税 201636 号文件则规定，纳税人同时使用上述两种计税方法并无法划分清楚的，不允许全额抵扣进项税额。在此敲黑板提醒各位注意！从今年起，房租类收入的进项税额抵扣有变化。甲商业管理有限公司（以下简称甲公司）为营改增一般纳税人，主营业务包括商务服务、物业管理、商场摊位出租、房屋出租和停车场管理服务。 2015 年 10 月，甲公

2、司与乙投资发展有限公司（以下简称乙公司）签订合作协议，乙公司将位于A 地块的 1号、2 号、 3 号和 5 号楼商业综合体，委托甲公司经营管理。经营租赁期自 2016 年 1 月 1 日至 2032 年 12 月 31 日。其中 2016 年度为招商期（免租期） 。2017 年和 2018 年租金分别为 315 万元和 367.5 万元。承租方应于每年 1 月 15 日前全额支付当年度租金。 2017年度，甲公司按合同约定支付房租315 万元，取得乙公司出具的增值税专用发票，价款300 万元，进项税额15 万元。甲公司2017年实现商铺转租收入800 万元、物业管理收入200 万元，分别适用5

3、%的征收率和6%的税率计税。甲公司对 2017 年房租进项税额的会计处理如下： （单位：万元）借：预付账款300应交税费应交增值税（进项税额） 15 贷：银行存款 315每月摊销房租计入主营业务成本金额 =300÷ 12=25 （万元）。审计人员认为，甲公司对 2017 年承租房屋发生的进项税额税务处理不正确。根据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财税 201636 号）附件 1 第二十九条规定，甲公司转租房屋租金收入适用简易计税方法，收取物业管理费适用一般计税方法。这两类计税方法无法划分不得抵扣承租房屋进项税额15 万元，应按下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣进项税额=当期无法划分的全部进项税额×当期简易计税方法计税项目销售额÷（当期简易计税方法计税项目销售额+一般计税方法计税项目销售额） 。 2017 年房租不得抵扣进项税额=15× 800÷（ 800+200） =12（万元）。会计处理如下：借：主营业务成本12贷：应交税费应交增值税（进项税额转出）12审计人员特别强调，甲公司在2018 年支付房租发生进项税额 17.50 万元（ 367.5÷ 1.05×5%），不再适用财税 201636 号文件第二十九条规定。因此，甲公司2018 转租收入仍按简易计税方法，

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