万科成本控制的基本方法

1、成本管理基础知识深深 圳圳 成成 本本 管管 理理 部部二零零四年八月二零零四年八月提提 纲纲 在房地产开发中我们所处的环境在房地产开发中我们所处的环境 成本的概念成本的概念 建安成本的分类构成建安成本的分类构成 成本管理的基本原则和发展过程成本管理的基本原则和发展过程 成本控制的基本方法成本控制的基本方法在房地产开发中我们所处的环境在房地产开发中我们所处的环境 我们的对手： 航空母舰型:环球企业家环球企业家2002年为您提供的答案是：合生创展年为您提供的答案是：合生创展董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂棋逢对手

2、型：中海、金地、华侨城、招商等中海、金地、华侨城、招商等 土豪地霸型：各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企业业在房地产开发中我们所处的环境在房地产开发中我们所处的环境 竞争中求发展的途径：竞争中求发展的途径： 我们的现状：我们的现状：开源节流开源节流万科楼盘售价万科楼盘售价附近楼盘售价附近楼盘售价1000元元/m2万科的利润万科的利润附近楼盘利润附近楼盘利润1000元元/m2万科两个著名的公式成本的概念成本的概念 简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投入。入。 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金诸如：人力成

3、本、时间成本、建造成本、税金等等 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润，我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润，谁知道利润怎么表达？谁知道利润怎么表达？利润售价成本利润售价成本成本地价建安成本营销成本开发间接费税金成本地价建安成本营销成本开发间接费税金成本的概念成本的概念 利润售价利润售价(地价建安成本营销成本开发间接地价建安成本营销成本开发间接费税金费税金) 买地阶段：买地阶段： 建造阶段：建造阶段： 地价地价=售价（建安成本营销成本开发间接费售价（建安成本营销成本开发间接费利润税金利润税金）建安成本售价（建安成本售价（ 地价营销成本开发间接费地价营销成本开发间接费利润税金）利润税金）

4、建安成本的分类构成建安成本的分类构成合计 多层住宅 小高层联排别墅 情景洋房集中商业 分散商业建筑面积可售面积一一土地获得价款土地获得价款1政府地价及相关费用2合作款项3红线外市政设施4拆迁补偿费二二开发前期准备费开发前期准备费1勘察设计费2报批报建增容费3三通一平费4临时设施费三三主体建筑工程费主体建筑工程费1基础工程2结构及粗装修工程3门窗工程4公共部位装修 5室内装修合计合计合计合计序号成本项目总成本（万元）合计合计建安成本的分类构成建安成本的分类构成合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业建筑面积可售面积四 四 主体安装工程费主体安装工程费1室内水暖气电管线设备2

5、室内设备及安装费3室内智能化系统费五 五 社区管网工程费社区管网工程费1室外给排水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外高低压系统5室外消防系统6室外智能化系统7其他总成本（万元）合计合计合计合计序号成本项目建安成本的分类构成建安成本的分类构成合计 多层住宅小高层 联排别墅情景洋房集中商业分散商业建筑面积可售面积六六园林环境费园林环境费1环境设计费2绿化建设费3建筑小品4道路广场建造费5围墙建造费6室外照明7室外零星工程8其他七七配套设施费配套设施费1会所2幼儿园3室外网球场4游泳池5门球场6架空车库、花园7地下室人防8地下室（半）9洋房地下室10箱涵11室外篮球场12其他（管理用房、公厕、垃

6、圾站、燃气站）序号成本项目总成本（万元）合计合计合计合计建安成本的分类构成建安成本的分类构成合计多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业分散商业建筑面积可售面积八八开发间接费开发间接费1工程管理费2资本化利息3营销费用 4物业完善费5不可预见费开发成本开发成本九 九 期间费用期间费用1管理费用2销售费用3财务费用项目总投资项目总投资序号成本项目总成本（万元）合计合计合计合计可恶的建筑面积可恶的建筑面积 谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑面积有几种？面积有几种？ 成本部关心的是？成本部关心的是？设计部关心的计容积率面积设计部关心的计容积率面积设计院关心的图

7、纸范围内建筑面积设计院关心的图纸范围内建筑面积销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积建造面积建造面积建造面积可售面积不可售面积（含不计容积率面积建造面积可售面积不可售面积（含不计容积率面积不计建筑面积的面积随楼送建筑面积（两层高？）不计建筑面积的面积随楼送建筑面积（两层高？） 恐怖的地下面积恐怖的地下面积成本管理的基本原则成本管理的基本原则 全员的成本控制原则全员的成本控制原则 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。 成本关系到每个人的口袋。成本关系到每个人的口袋。而是一种责任好像年底每个人盘点

8、一年的收入时，估计没好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没有一个人想到那里面有成本部的有一个人想到那里面有成本部的心血和功劳心血和功劳成本管理的基本原则成本管理的基本原则 项目全过程的成本控制原则项目全过程的成本控制原则 全过程：项目从可行性研究到竣工决算。全过程：项目从可行性研究到竣工决算。 目标成本管理都必须按专业化、程序化目标成本管理都必须按专业化、程序化的要求责任到人、目标明确、衔接有序，的要求责任到人、目标明确、衔接有序，不因机构、人员变化等因素而中断不因机构、人员变化等因素而中断成本管理的发展过程成本管理的发展过程帐房先生帐房先生有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。有理没理都要

9、争，争的天昏地暗、日月无光。特有成就感特有成就感结论：结论：杀敌一万自损三千杀敌一万自损三千结论：结论：丢了西瓜捡芝麻丢了西瓜捡芝麻限价系统限价系统寻价寻价大规模招标限价大规模招标限价反反单单三方合同三方合同加强合同管理加强合同管理甲供甲供成本管理的发展过程成本管理的发展过程成本指导书成本指导书有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺集中体现在集中体现在：主体建筑指导意义不强主体建筑指导意义不强迫切需要清单招标迫切需要清单招标环境成本针对性不强环境成本针对性不强设计整体化和标准化设计整体化和标准化强化招标机制强化招标机制集中采购、实物量招标、设计标准化意义重

10、大集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大清单招标到底有什么好处？清单招标到底有什么好处？ 尽最大可能使成本处于可控状态尽最大可能使成本处于可控状态A：提高工效、准确性提高、规避风险；：提高工效、准确性提高、规避风险；B: 对设计方案是否合理优化给予明确的评价对设计方案是否合理优化给予明确的评价 C：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则D：给决策提供可靠的依据：给决策提供可靠的依据前提：保证图纸质量和招标的时限前提：保证图纸质量和招标的时限成本管理的发展过程成本管理的发展过程优化方案决策在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路在清单招标、设计前期进

11、展受阻时两条腿走路起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标）不同阶段的两种管理手段就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语,一个治标，一个治本。成本控制的基本方法成本控制的基本方法 设计阶段，成本管理从设计开始不能再设计阶段，成本管理从设计开始不能再是句空话了是句空话了首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的主要设计人员，以及现场服务。主要设计人员，以及现场服务。其次，也是非常重要的一点：其次，也是非常重要的一点：合理的设计周期合理的设计周期过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化

12、方案过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、成本人员全力跟进。集中审图成本人员全力跟进。集中审图成本控制的基本方法成本控制的基本方法 设计阶段成本控制的优秀案例设计阶段成本控制的优秀案例 广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计过程中跟进取得较明显的成绩过程中跟进取得较明显的成绩 其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不错错成本控制的基本方

13、法成本控制的基本方法 加强实施过程中方案优化工作加强实施过程中方案优化工作 首先大家要明确方案的概念首先大家要明确方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同诸君共享深圳公司在此方面小有心得，同诸君共享成本控制的基本方法成本控制的基本方法设计规划类： 东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ 这个房子的含筋量有点吓人这个房子的含筋量有点吓人 环境方案必须要优化环境方案必须要优化 金域蓝湾晚上不亮了。金域蓝湾晚上不亮了。 换汤不换药少花换汤不换药少花140万万成本控制的基本方法成本控制的基本方法施工方案类（正方）： 土方平衡为什么只挖不填？土方平衡为什么只挖不填？ 一句话

14、带来的经济效益值一句话带来的经济效益值30万万 为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用 这栋楼的基础有点怪这栋楼的基础有点怪 给施工单位上课考试，钱少意义重大给施工单位上课考试，钱少意义重大 动动脑筋十几万到手动动脑筋十几万到手成本控制的基本方法成本控制的基本方法施工方案类（反方）施工方案类（反方） 雨水箅子的故事雨水箅子的故事 这也叫砖模？整个一砖混结构这也叫砖模？整个一砖混结构 外墙涂料外墙涂料心中永远的痛心中永远的痛成本控制的基本方法成本控制的基本方法 产品品质管理意义深远 举例说明举例说明 谁说言必称进口？谁说言必称进口？ 轮子转不转、木头烂不烂轮子转

15、不转、木头烂不烂谁管？谁管？ 铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？ 我们在钢结构上花了多少冤枉钱？我们在钢结构上花了多少冤枉钱？ 人工湿地、海底码头？等待我们的新课题太多人工湿地、海底码头？等待我们的新课题太多成本控制的基本方法成本控制的基本方法 招标！还是招标！我们的招标质量能打招标！还是招标！我们的招标质量能打多少分？多少分？ 加强投标单位的质量和数量，减少约谈。加强投标单位的质量和数量，减少约谈。 投标阶段的现场达疑和文件解释是成本管理不投标阶段的现场达疑和文件解释是成本管理不容忽视的一个环节容忽视的一个环节结束前谈谈时间结束前谈谈时间 现在，只要我们做不好任何工作告诉您一个好借口头儿，时间太短了。根本搞不掂！想搞好，给时间!常言说得好“慢工出细活！”牛吧！结论：因为我们没时间，所以我们不专业！结论：因为我们没时间，所以我们不专业！结束前谈谈时间结束前谈谈时间 集团刘爱明副总在成本年会