鲁能大连金石滩项目产品位汇报

1、鲁能大连金石滩项目产品定位汇报鲁能大连金石滩项目产品定位汇报part. a市场背景市场背景part. b项目概况项目概况part. c项目定位与开发建议项目定位与开发建议part. d经济测算经济测算3a市场背景市场背景4 金石明珠金石明珠开发区开发区9项目项目乾豪红星项目乾豪红星项目金广东海岸金广东海岸帝泊湾帝泊湾星海湾诸项目星海湾诸项目小平岛小平岛亿达圣北蓝湾亿达圣北蓝湾浪琴湾浪琴湾 / 颐海听鸥颐海听鸥中庚香海小镇中庚香海小镇 / 麓山兰湾麓山兰湾大连海岸线价值大连海岸线价值沿海开发模式梳理沿海开发模式梳理99年启动年启动06年启动年启动06年启动年启动06年启动年启动07年启动年启动0

2、7年启动年启动07年启动年启动07年启动年启动05年启动年启动07年启动年启动大连滨海物业市场分析大连滨海物业市场分析根据城市价值圈层规律，滨海物业价格梯度板块形成根据城市价值圈层规律，滨海物业价格梯度板块形成n传统城市板块传统城市板块: : 星海湾星海湾/ /东南沿海东南沿海产品形式：高层产品形式：高层价格平台：价格平台：14000160001400016000元元n新兴城市板块新兴城市板块: : 小平岛小平岛/ /开发区开发区产品形式产品形式: : 复合产品（低密度与高层）复合产品（低密度与高层）价格平台：价格平台：7000900070009000元元n旅游度假区板块：旅顺旅游度假区板块：

3、旅顺/ /金石滩金石滩产品形式：低密度产品产品形式：低密度产品价格平台：价格平台：5000700050007000元元大连低密度产品缺乏，市场需求旺盛大连低密度产品缺乏，市场需求旺盛n 亿达蓝湾亿达蓝湾独栋：独栋：178178套套 价格：价格： 2300023000元元面积：面积：180-270180-270平米平米n 万科溪之谷万科溪之谷联排：联排：220220平米平米价格：价格：15000150001800018000元元 洋房：洋房：130160130160平米平米价格：价格：80008000元元市场瓶颈效应显著，总价超过市场瓶颈效应显著，总价超过200万销售速度明显下降万销售速度明显下

4、降n总价超过总价超过200200万万的产品市场销化速度较慢，年消化量在3-3-4 4万平米万平米。产品形式以低密度或超大户型高层产品。n总价在100180100180万万区间内的产品，销售状况稳定，实现8-8-1010万平米万平米/ /年年的消化速度，产品形式以高层，小高层为主。n总价低于低于8080万万的产品市场消化速度可以达到12-1812-18万平米万平米/ /年年。产品形式主要是高层、小高层产品。大连市场为典型外向型市场，外地客户占比高大连市场为典型外向型市场，外地客户占比高n整体市场外地客户占比1/4，以东三省外地客户为主，置业目的为投资、养老、教育等。n滨海市场外地客户占比约1/2

5、，以北中国的投资客户为主，置业主要目的为滨海物业投资。9b项目概况项目概况项目位于大连新城区金石滩旅游度假区项目位于大连新城区金石滩旅游度假区主城区主城区新城区新城区交通距离：交通距离：市中心市中心4545公里，公里，车行车行5050分钟；分钟；开发区开发区1818公里公里车行车行2525分钟；分钟；所处区位：所处区位：城区城区300300平方公里平方公里新市区新市区500500平方公里平方公里金石滩金石滩6262平方公里平方公里周边拥有强势的自然资源和丰富的旅游度假设施周边拥有强势的自然资源和丰富的旅游度假设施亿年礁石亿年礁石金石国际会议中心金石国际会议中心老大连民俗老大连民俗馆馆武魂武魂采

6、摘采摘挥杆挥杆黄金海岸线黄金海岸线驰骋驰骋发现王国发现王国东北最大的主题乐园东北最大的主题乐园从项目所处发展平台看，区域发展前景广阔从项目所处发展平台看，区域发展前景广阔城市宏观平台城市宏观平台 区域环境平台区域环境平台产业新城平台产业新城平台大连大连北中国具备高投资价值的城市北中国具备高投资价值的城市金石滩金石滩北中国最具发展潜力的度假区北中国最具发展潜力的度假区开发区开发区国际氛围快速增长的产业新城国际氛围快速增长的产业新城n城市环境好，现代开放的滨海城市城市环境好，现代开放的滨海城市n知名度逐渐提升，承办达沃斯等重要国际会议知名度逐渐提升，承办达沃斯等重要国际会议n以软件业为代表的高新产

7、业发展快速以软件业为代表的高新产业发展快速n大连最著名的旅游景点，年游客大连最著名的旅游景点，年游客380万万n北中国最好海滩浴场，浴场北中国最好海滩浴场，浴场4500米，海滩米，海滩20万万n北中国最大的主题乐园，世界排名第北中国最大的主题乐园，世界排名第3过山车过山车n2006年年gdp600亿，占大连亿，占大连20%n2010年年intel项目开工，预计年产值项目开工，预计年产值200亿亿nintel带来带来4000人以上产业人口人以上产业人口本项目已售物业客户本地外地相当，客户层次较高本项目已售物业客户本地外地相当，客户层次较高n销售状况销售状况2007年9月8日开盘；花园洋房均价67

8、50元/平米；342套，销售近70%；n客户构成客户构成大连购房者占总比例的45%，与外地客户持平；客户以私营企业主、公务员和企业中高层为主14c项目定位与开发建议项目定位与开发建议本报告是严格保密的。15绝版黄金海岸绝版黄金海岸典藏精品别墅典藏精品别墅缤纷度假生活缤纷度假生活a beautiful and health environment, a wonderful holiday life 政府规划指标政府规划指标 项目总占地项目总占地285万平米万平米总建面：总建面：196万平米万平米整体容积率约为整体容积率约为0.7na a区总体经济指标：区总体经济指标：占地：占地：190190万万

9、平米平米总建面：总建面：101101万万平米平米综合容积率：综合容积率：0.540.54住宅建面：住宅建面：6565万万平米平米公建建面：公建建面：3636万万平米平米（包括（包括5 5万发现王国预留用地）万发现王国预留用地）沿海沿海100100米公建米公建沿海限高四层沿海限高四层nb b区总体经济指标：区总体经济指标：占地：占地：9595万万平米平米容积率：容积率：1.01.0住宅建面：住宅建面：9191万万平米平米公建建面：公建建面：4 4万万平米平米根据政府指标条件根据政府指标条件对对a a、b b地块进行定位地块进行定位大型滨海大型滨海花园社区花园社区低密度亲海低密度亲海度假社区度假社

10、区a区客户定位：全国投资客户与大连市场高端客户b区客户定位：开发区产业人口与度假、养老客户18a a区分区价值评价与分析区分区价值评价与分析发现王国发现王国山体公园山体公园温泉城温泉城 地块资源四级区地块资源四级区 地块资源二级区地块资源二级区南坡观海，资源价值较高；距离公众活动聚集地有一定距离，私密性较好； 地块资源二级区地块资源二级区 地块资源三级区地块资源三级区临近社区主干道交通便利但受干扰较大；地势较低海景差 地块价值一级区地块价值一级区最强势海景资源，私密性较好； 地块资源三级区地块资源三级区 地块资源一级区地块资源一级区最强势海景资源，毗邻发现王国，社区人气最高值；山体公园山体公园

11、北坡，无海景，紧邻交通干道受扰大核心地带，安全感和私密性良好；南坡，观海观海；临近海滨和公共设施区，便利而又不受干扰； 地块资源四级区地块资源四级区主干道环绕、受扰大，但昭示性显著；视线受温泉城酒店影响观海价值较差；紧邻公共设施，便利；发现王国发现王国预留用地预留用地已建洋房已建洋房19对标政府指标要求与地块资源评价安排产品排列对标政府指标要求与地块资源评价安排产品排列发现王国发现王国山体公园山体公园温泉城温泉城 洋房洋房 院墅院墅建面：21万平户型区间：200-270平米双拼双拼 联排别墅联排别墅建面：3.8万平米户型区间：160-180平米 产权式独栋别墅产权式独栋别墅 联排别墅联排别墅

12、酒店式公寓酒店式公寓建面：6万户型区间山体公园山体公园建面：18万平户型区间：130-160平米建面：6.6万平米户型区间：250-320平米 公建公建建面：6万平米户型区间：180-220平米 双拼双拼建面：5万平户型区间：220-350平米建面：5.2万平户型区间：400-500平米建面：2.9万平米发现王国发现王国预留用地预留用地已建洋房已建洋房5万平米万平米20浪漫、闲适、风情浪漫、闲适、风情低密度亲海度假社区低密度亲海度假社区风格：建议风格：建议a a地块各种物业以北欧风格为基调地块各种物业以北欧风格为基调a a区定位区定位规划：建议规划：建议a a地块采用团状布局的规划手法地块采用

13、团状布局的规划手法21洋房产品洋房产品地块地块a-5a-5容积率容积率1 1建面建面1818万平米万平米层数层数4.54.5、5 5户型区间户型区间130160130160平米平米22洋房产品洋房产品主要增值策略及产品亮点主要增值策略及产品亮点有效控制面积实现热销提供丰富的面积区间供客户选择层层有卖点：1f双向花园、2f独立楼梯、顶层阁楼或露台赠送突出组团亲切尺度和与社区景观融合情景房私家园林12米一层：149.14 2f独立楼梯露台入户二层：140.48 三层：128.92露台赠送7.35米大开间跃层：186.99露台赠送露台赠送露台赠送豪华主人套间参考户型参考户型23联排产品联排产品地块地

14、块a-1a-1、a-4a-4容积率容积率0.60.6建面建面9.89.8万万层数层数3f3f户型区间户型区间160180160180平米平米24联排产品联排产品主要增值策略及产品亮点主要增值策略及产品亮点有效控制面积与总价，衔接洋房与院墅，完善面积区间和总价价值链利用错层、夹层，玄关、挑空、阳光天井等空间处理方法实现小面积带来大空间居住感受参考户型参考户型天津万科东丽湖180平米经济联排阳光天井错层丰富空间造型私家花园体现领属感后花园餐厨互动主卧区的设置别墅居住感受提升大面积露台赠送预留太阳能灶细节体现品质25院墅产品院墅产品地块地块a-5 a-6a-5 a-6容积率容积率0.50.5建面建面

15、2121万平米万平米层数层数2323户型区间户型区间220270220270平米平米上海华侨城新浦江城上海华侨城新浦江城通过产品单体的通过产品单体的l l或或s s型设计并利用单体间的错落型设计并利用单体间的错落与围合，优化低密度社区的外部与内部空间，形与围合，优化低密度社区的外部与内部空间，形成具有交往性的邻里组团和空间成具有交往性的邻里组团和空间26院墅产品院墅产品主要增值策略及产品亮点主要增值策略及产品亮点联排产品的创新类型，较好的解决建筑密度过高及紧 凑空间实现别墅居住感受问题；建筑单体l型布局，并根据地形排布实现土地集约利用提高面宽进深比，增加采光面，多重庭院改善居住舒适度27双拼双

16、拼/ /独栋产品独栋产品地块地块a-4 a-6a-4 a-6容积率容积率0.40.4建面建面11.611.6万平米万平米层数层数2 2户型区间户型区间250320250320平米平米双拼产品双拼产品地块地块a-4 a-3a-4 a-3容积率容积率0.40.4建面建面5.25.2万平米万平米层数层数2 2户型区间户型区间400500400500平米平米独栋产品独栋产品28双拼双拼/ /独栋产品独栋产品主要增值策略及产品亮点主要增值策略及产品亮点高价值物业应体现对资源的强势占有：表现在景观占有度和私家庭院面积等方面临近海岸的独栋产品和双拼产品应通过景观、设施的打造，体现出对海的亲近部分产品可通过私

17、家泳池、温泉入户等手段充分彰显高端物业的价值感29活力与质感兼具的新德式风范活力与质感兼具的新德式风范规划：建议规划：建议b b区构建区构建“活力中轴活力中轴”的的规划，形成带状资源。规划，形成带状资源。大型滨海花园社区大型滨海花园社区风格：建议风格：建议b b区采用简约而又质感的区采用简约而又质感的新德式风格，社区营造花园小镇风情。新德式风格，社区营造花园小镇风情。b b区定位区定位30b b区产品布局示意区产品布局示意 活力中轴活力中轴 商业区商业区 花园洋房花园洋房建面 91万平米户型区间 80-160平米建面 4.1万平米包括：风情商业展示区 0.6万平米 社区商业 3.5万平米31b

18、 b区洋房产品区洋房产品地块地块b b容积率容积率1.01.0建面建面9191万平米万平米层数层数4.54.5、5 5、6 6户型区间户型区间80-13080-130平米平米 55%55%130-160130-160平米平米 45%45%32主要增值策略及产品亮点主要增值策略及产品亮点在控制总价、与a区差异化前提下，提供丰富的面积区间供客户选择均质化洋房社区，组团分布；资源价值与产品价值的对位关系；b区大面积区间（130平米-160平米）洋房产品可参照a区洋房产品进行设计；b区小面积区间（80平米-130平米）洋房产品可分为三个主要类别：电梯洋房、情景洋房、宽景洋房；b b区洋房产品区洋房产品

19、33b b区洋房产品区洋房产品电梯洋房电梯洋房北京金地格林小镇北京金地格林小镇6 6产品形式产品形式：金地格林6与万科标准的退台洋房不同，但又区别于普通多层；不规则出现的阳台、露台等空间使立面效果丰富，加上不同颜色和材料的搭配，整个社区洋房意向浓厚整个社区洋房意向浓厚。户型设计：户型设计：在户型中大量使用了庭院、一步阳台、阳台、露台等空间庭院、一步阳台、阳台、露台等空间，并通过面积大小和南北向搭配使室内的主要功能空间均与室外有充分交流。34b b区洋房产品区洋房产品情景洋房情景洋房七大价值点：七大价值点：a.独特的露台空间b.多景式阳光房c.丰富的建筑形态d.首层私家庭院e.大面积赠送，提升性

20、价比f.全明户型g.面积可控且区间丰富一层：128平米二层：111平米三层：98平米四层：88平米五层：80平米六层：72平米abcdef35b b区洋房产品区洋房产品宽景洋房宽景洋房天津万科水晶城天津万科水晶城p宽景洋房一般为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主；p宽景洋房最大的特点是大面宽、超短进深、全明设计，居住舒适p卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，南北通透，舒适性强36i i期期商业商业i i期期项目分期示意项目分期示意第一期：20082011年开发地块：a-4、b-1开发量： 57万平米住宅物业：双拼、联排、洋房第二期：20112014年开发地块：a-5、a-6（

21、部分）、b-2开发量： 53万平米住宅物业：院墅、双拼、洋房一期二期三期时间2008201120142017ii ii期期ii ii期期iii iii期期iii iii期期ii ii期期iii iii期期第三期：20142017年开发地块：a-1、a-3、a-4、b-3 a-5开发量： 81万平米住宅物业：双拼、联排、洋房i i期期公园预留地公园预留地iii iii期期i i期期5757万万5353万万8181万万总开发量总开发量191191万平米（不包括发现王国万平米（不包括发现王国5 5万预留用地）万预留用地）iii iii期期第一期物业配比第一期物业配比a区区b区区合计合计物业类型物业类

22、型双拼联排洋房温泉苑小计洋房商业小计占地面积占地面积20 7.6 58.548.535.80.636.485建筑面积建筑面积6.63.855.120.535.80.636.457户型区间户型区间220-400160-18016080130130160容积率容积率0.40.51.01.01.0建面占比建面占比12%12%6%6%9%9%36%63%1%64%100%第二期物业配比第二期物业配比a区区b区区合计合计物业类型物业类型院墅温泉公寓小计洋房商业小计占地面积占地面积40105023.13.526.677建筑面积建筑面积2162723.13.526.653户型区间户型区间20027080-130130-16