机电设备管理培训讲义

1、l 保证所有为业主（住/用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜） 指电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。l 指正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。 除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通

2、讯设备等。 总则： 采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。 1、对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。 2、对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。 3、对于级设备，采取事后维修，每年一次保养。 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑(对闸阀要求每月开、关一次，

3、防止闸芯结垢锈坏并对闸杆除锈、清洁、加涂黄油以防锈蚀)，对不经常运行的机械进行手动盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清

4、扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 l 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对工程部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。 l 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。 l 设

5、备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 l 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 l 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 l 1 、作业人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对所管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。l 2、 维修班人员应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，

6、及时予以控制调整。 l 1、计划 管理处要制定电梯检定计划及计量器具检定计划。 2、检定 A、电梯每年按规定时限报送政府有关部门检定。 B、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。 C、计量器具万用表、钳形电流计由工程部检定，绝缘摇表、场强仪、转速计等送检。 1、拟封存的、级设备在封存前防腐、防护等处理工作。 2、封存地点应保持干燥、干净、安全。 3、管理处应定期检查封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。 l 重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。 l 从事特殊工种

7、作业的员工（电工、电梯工、空调工、消防中心值班员等），须持证上岗。 l 重点： 1、发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。 2、每月起动机组运转检查510分钟。 3、发电机油箱内储备小时满负荷用油量。 4、发电机房室温不可超过摄氏40度。机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。 5、发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。 重点： 1、专人负责管理。 2、设备选择开关应放在自动位置。 3、生活水泵每周至少轮换使用一次。 4、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。 5、无条件启动的消防水泵须对其进行手动盘车(检查时须将主令开关掷于停止档，以避免发生意外伤害)，每季度对电动机进行绝缘摇测。重点： 1、计划性停水提示、非计划性停水处理。 2、水池清洗，水质检测合格证。 3、加药（每年的510月份每10天加一次消毒药粉，其余月份每15天加一次消毒药粉）。 4、密封水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。 5、注意跑、冒、滴、漏水。 6、抄表员每月要对每户用水量进行分析。 7、随时向住户进行节约用水、计划用