保障性住房建设情况的调研报告

1、保障性住房建设情况的调研报告 按照市政协主席会议的安排，今年 9 月上旬，由分管副 主席带队，市政协环资委组织市发改、规划、住建、国土、 财政和发展研究中心等部门负责人及部分政协委员组成调 研组，分赴定边、靖边、绥德、米脂和榆阳等县区，采取实 地察看、翻阅资料、召开座谈会等方式，就全市保障性住房 建设情况进行了调研。现将有关情况报告如下： 一、全市保障性住房建设取得突破性进展 近几年来，市委、市政府及各县区十分重视住房保障工 作，把实现城镇低收入家庭“住有所居”这一目标作为事关 经济社会发展和社会和谐稳定的大事来抓，并列入各级政府 的重要议事日程。特别是今年 8 月份全省保障性住房建设工 作会

2、议之后，市委、市政府把保障性住房建设工作摆在更加 突出的位置，先后多次召开会议专题研究贯彻落实意见，及 时下发了 关于加快保障性住房建设的通知 （榆办字 XX 142号）,研究制定了 xx市住房保障 “xx”规划及XX-XX 年目标任务 （榆政办发 XX87 号），切实把保障性住房建 设作为践行科学发展观、构建和谐社会、提升城市形象、改 善民生的一项重点工程，积极推进，大力实施，并取得了阶 段性成果。 （一）认识明确，态度积极。在调研中，我们普遍感受 到，各县区都能把保障性住房建设作为一项重要的民生工程， 思想认识明确，工作积极主动。 xx 区早在 XX 年就启动了经 济适用住房建设工作，目前

3、，已建成经济适用房三期和廉租 住房一期，总建筑面积达万平方米，走在了全市十二县区前 列，起到了积极的表率作用。 xx 县始终把住房保障作为“十 大惠民工程”之一，保障性住房建设工作力度大、效果好。 xx 县、 xx 县针对地域实际，努力克服土地资源供应紧缺的 困难，以新时期“愚公移山”的精神，不断拓展城市空间， 拉大城市骨架，新增保障住房建设用地。 （二）合理规划，领导重视。各县区都能结合自己的实 际，及时编制了保障性住房建设规划。 xx 县制定了 XX-XX 年 保障性住房建设规划， 用地规模将达到 630 多亩； xx 区计划 投资亿元建设第二期廉租房项目和第四期经济适用房项目， 项目建成

4、后可解决 6300 多户城镇低收入住房困难家庭； xx 县今年 9 月份分三期开工建设占地 316 亩 41 万平方米的保 障性住房建设工程， XX 年建成后可解决 3600 多户万多人的 住房困难问题；XX县计划从XX年起每年新建廉租房 100套， 逐步开展限价房建设工作； xx 县在土地资源短缺、 财政困难 的情况下，提出 XX年一XX年完成廉租房、经济适用住房和 限价商品房建设的具体任务，逐步解决各类人群的住房需求。 同时，各县区还进一步加强对保障性住房工作的组织领导， 普遍成立了住房建设工作领导小组，指定专人负责，完善政 策措施，强化组织协调。 XX 县为加强保障性住房建设工作， 专门

5、成立了住房保障建设办公室，配备专职工作人员，设立 资金专户，着力开展工作。 （三）勇于探索，积极创新。各县区在大力推进保障性 住房建设的同时，创新工作思路和方法，积极探索总结有益 经验。 xx 区在加强经济适用住房销售和售后管理中严把 “六 关”，即：“房价审查关、预售报名关、购房优先关、审核核 准关、公开选房购房关、售后复查关” ，切实加强和规范了 经济适用住房的销售管理工作， 确保了公平与公正。 xx 县今 年上半年着手实施限价商品房建设，在购地户手中签订协议 征地 400 多亩，建设住宅楼 40 万平方米，其中 14 万平方米 用于和购地户用房换地，剩余部分政府补贴 300 元/ 平方米

6、 作为限价房，按政策公开销售给中低收入家庭，可解决 XX 多户家庭住房问题。 xx 县大胆创新工作思路， 结合本县实际， 积极探索廉租房“租售并举”的管理模式。 （四）注重实效，全力推进。各县区都能按照市上确定 的目标任务，狠抓落实，强力推进保障性住房建设。保障性 住房在全市住房体系中所占的比重逐年扩大。据统计，全市 已安排保障性住房建设用地亩，计划投资总额亿元。其中： 经济适用房建设用地 1954 亩，计划投资亿元；廉租住房建 设用地亩，投资亿元。截止目前，全市已建成经济适用住房 面积 102 万平方米、 9765 套，解决住房困难家庭 9765 户、 万人；建成廉租住房面积万平方米、 15

7、00 套，现已解决困难 家庭 859 户。 在建保障性住房建设用地亩， 计划投资总额 13 亿元。计划到 XX 年，保障性住房面积占到全市各类住房总 面积的 %。同时，积极争取中央对我市廉租住房租金补贴投 资亿元，涉及项目 24 个。按人均住房面积标准，对 12063 户申请保障的住房困难家庭做到应保尽保。 二、目前影响全市保障性住房建设的几个主要问题 全市保障性住房建设工作在各级各部门的不懈努力下， 取得了可喜的成绩，但还存在一些突出问题和困难。 （一）工作进展不够平衡。由于发展理念上的差异，加 之受地方财力、土地指标、征地拆迁等因素限制，各县区之 间存在着建设规模、项目推进、工程进展、管理

8、服务等方面 的不平衡。有的县区廉租房建设项目至今没有得到落实；有 的县区经济适用房建设尚未正式启动；有的县区因保障性住 房建设起步晚，欠账多，影响了全市整体工作的进展。 （二）保障体系不够完善。一是保障模式比较单一。目 前我市仅开展了经济适用住房和廉租房建设工作，而公共租 赁住房和限价商品房则尚未真正启动。二是各县区在保障性 住房建设过程中，从政策制定、保障对象、土地供应、资金 保障、建设标准等方面还没有形成长效工作机制。三是低收 入家庭住房状况调查工作机制不完善，在资格审查的过程中，存在申请保障性住房家庭的经济收入核定困难的问题。四是 后续管理滞后。各县区普遍对保障性住房的后续管理心存疑 虑

9、，一些由住户负担的水、电、暖及物业等费用难以按时足 额缴纳，同时，在住房退出机制方面还不够完善，给后续管 理带来一定的困难。 （三）融资渠道不够畅通。由于我市南北区域经济的失 衡， xx 县财政收入普遍较低，经济总量较小，政府的土地储 备几乎没有或储备很少。在这种情况下，这些县区落实保障 性住房配套资金的压力很大，就是北部县区也不同程度存在 政府储备土地有限、拆迁成本高、财政支出压力大的问题。 目前我市的保障性住房建设资金来源渠道单一，主要是中、 省、市县按比例的配套资金，没有形成一种“政府主导、多 方参与”的投融资渠道。有不少县政府将落实保障性住房配 套资金寄希望于银行发放政策性长期贷款。

10、（四）政府储备建设用地不足。部分县区政府很难做到 对一级土地市场的垄断，城市规划区内政府手头可以调剂的 存量建设用地不足，可以由政府直接划拨的建设用地不多， 用于保障性住房供应总量有限。同时，我市建设用地指标日 趋紧张，新增用地申报指标严重不足。近年来，随着我市能 源化工基地建设的加快，交通能源基础设施用地量逐年增加， 每年省上下达我市的指标为万亩，而我市年用地量平均 亩左右，建设用地的供需矛盾不同程度影响到城市新增用地 储备工作，继而影响到保障性住房的建设。 （五）基础配套需进一步完善。因土地受限，绝大多数 县区的保障性住房在规划选址上相对偏僻，教育、卫生、交 通等公共基础设施4万 未能及时

11、配套，供水、供气、供电、供暖 得不到正常保证，保障户出行不便，文化娱乐、购物场所等 配套实施不能及时跟进的问题，增加了保障户的生活成本。 此外，还存在保障性住房建设机构设置不健全，缺乏应 有的人员编制和工作经费，以及建房面积和标准不规范等问 题。 三、进一步加快全市保障性住房建设的意见和建议 （一）明确工作目标，提高对保障性住房建设重要性的 认识。市委、市政府在 xx 市住房保障“ xx ”规划及 XX XX年目标任务中明确提出，争取用三年时间，解决万户城 市低收入城市住房困难家庭的住房问题，实现人均住房面积 13 平方米以下的城市低保户应保尽保。 这是市委、 市政府贯 彻落实科学发展观，推进

12、和谐榆林建设的战略决策。目前， 全市廉租房建设普遍有了进展，经济适用房建设在有些县还 没有起步。因此，各级政府应切实统一思想，走出保障性住 房建设会影响商品房市场和地方财政收入的误区，从保障中 低收入群体民生民计的实际出发，以强烈的责任感和高度负 责的使命感抓好保障性住 房建设工作，努力构建起我市基本的住房保障体系。 （二）统筹协调发展，科学编制保障性住房建设规划。 保障性住房建设作为一项长期性工作，应置于政府的全局工 作之中，科学谋划，统筹兼顾，广泛听取群众意见，积极稳 妥地编制规划。建议政府在今后每年的财政预算中适当作出 安排，保证规划编制的顺利实施。项目规划既要尽可能选择 市政设施健全，

13、教育、医疗、交通便利的地方，又要考虑县 区政府的财力可能和群众的承受能力，把规划制订在扎实、 可靠的基础上，确保规划一批，开工一批，建成一批，安置 一批，使困难群众真正享受到保障性住房建设带来的实惠。 在保障性住房规划过程中，可借鉴外省市特别是 xx 市成功 的经验和做法，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施 比较完善的区域安排用地，实行无差别的“混建”模式，使 保障性住房应与商业楼盘布局在一起，由专业的物业公司管 理，相互通融，共享配套和服务，方便中低收入家庭生活、 就业、就医和子女入学，避免形成新的城市边缘区域。 （三）拓宽融资渠道，加大筹措项目配套资金力度。市 政府应进一步加大对我市保

14、障性住房建设的工作力度，为全 市保障性住房建设配套好项目资金。各县区也要足额配套， 以缓解建设资金不足的局面，使全市保障性住房建设工作按 计划整体有序推进。应切实调动政府和社会参与保障性住房 建设的积极性，多渠道筹措和落实建设资金。要提高住房公 积金增值收益用于廉租房建设的资金比例，保证政府土地出 让净收益的 10%应主要用于保障性住房建设，鼓励金融机构 对保障性住房建设的信贷支持。我省 xx 市和这次考察调研 的 xx 市、 xx 市今年入选全国利用住房公积金贷款支持保障 性住房的 28 个试点城市行列，我市也应主动出击，动员各 方力量，积极向上级争取列入试点城市。各级政府应在减免 规费等方

15、面出台相关优惠政策，借鉴我市新农村建设的成功 经验，广泛动员并吸引有实力、社会责任感强、信誉好的企 业家，投身于保障性住房的开发建设。同时，各县区应创造 性地开展工作，用好用活中省市专项资金，积极开展配售与 产权出让的试点工作，完善相关政策措施，用配售与出让产 权的收入，滚动发展，实现良性循环。 （四）严格土地供给，确保保障性住房建设用地。各县 区要根据保障性住房规划和年度计划，统筹安排保障性住房 用地计划指标， 优先安排保障性住房建设用地。 全面落实陕 西省关于加快保障性住房建设的意见 （陕办发 XX11 号） 精神，确保廉租房、经济适用住房和公共租赁住房占到各县 区房地产用地指标的 30%

16、左右，并纳入年度土地供应计划， 未能按时落实保障性住房用地的县区，暂停其房地产开发项 目用地审批。廉租住房、经济适用住房、政府投资建设的公 共租赁住房，建设用地实行政府划拨；其他方式投资的公共 租赁住房，建设用地可以采取出让、租赁或作价入股等方式 有偿使用。城镇国有土地变更为住宅用地的，主要用于保障 性住房建设。同时，要加强耕地保护和牢固树立集约用地理 念，严格实行耕地总量动态平衡，管住总量，严控增量，盘 活存量。 （五）创新工作理念，启动公租房和限价商品房建设。 今年6月，xx副总理主持召开了全国公共租赁住房工作会议， 住建部等部门联合下发了关于加快发展公共租赁住房的指 导意见，这是深化我国

17、住房制度改革的一件大事。目前我 市的低保家庭住房困难问题得到了缓解，而中等偏下收入住 房困难家庭、再就业职工、进城务工人员、新就业大学生和 来榆的专业技术人才，对公共租赁住房和限价商品房的需求 尤为迫切。根据我们调研，因榆林房价的坚挺上涨，市县城 区中等收入家庭对户型在 80120 平方米的限价商品房、公 共租赁房予以热切的期待。借鉴 xx 市先进经验，实现公共 租赁房与廉租房、经济适用房一体化建设的好处在于：一方 面，不再单独新建廉租房，廉租房居民与公租房居民同住同 一小区、同一品质的房屋，只是租金有所区别，且根据中央 和地方政府有关补贴政策，廉租房租金应控制在公共租赁住 房租金的一定比例。

18、另一方面，公租房可有条件地转化为经 济适用住房。公租房承租者可通过成本价购买，转换成有限 产权的经济适用房，不再缴纳租金。购买者如果需要转让， 只能以购房价加利息由政府回购，再作为公共租赁住房流转 使用。因此，我市应尽快启动公租房和限价商品房建设。通 过这种租金不高、又可以长期稳定租住的公租房，即可以推 迟“夹心层”进入房地产市场的购房时间，又对避免产生灰 色交易、缓解城市化带来的住房供需矛盾、有效稳定房价等 难题都有重要的现实意 义。 （六）落实工作责任，强化保障性住房建设的监督考核。 要进一步落实市、县区政府在保障性住房建设方面的职责， 各级政府要加强领导，在资金筹措、开工准备、施工招标、

19、 质量监管等方面，落实部门和施工单位责任。各部门之间要 密切合作，协调一致，积极筹措建设资金，完善项目管理办 法，不折不扣完成中省下达的保障性住房建设任务。建议市 政府组织有关部门对保障性住房建设实施情况开展监督检 查，指导各县区统筹使用中、省、市下拨的投资补助和租房 补助资金，督促县区政府落实责任，帮助解决存在的困难。 同时，要严格工作职责，严把工程质量关，对保障房“一保 到底”，确保群众真正得以安居。要将住房保障纳入市委、 市政府对县区政府的目标责任考核，列为民生工程考核的一 项重要指标，鼓励先进、鞭策后进。 （七）完善政策措施，促进保障性住房建设健康发展。 一些县区政府认为对已建成的廉租住房可以实行出租与出 售相结合的“租售并举”方式，按群众自愿原则可以出租， 也可以出售部分产权，实行共有产权制度，对这一现象我们 要正确看待，进行深入的调研和探讨，在不违背有关文件精 神的前提下制定出合理可行的规章制度或政策措施。同时， 各县区要按照全市 关于加快保障性住房建设的通知 要求， 落实配建政策，做好商品房配建廉租保障住房等工作，普通 商品住房中要配建不低于 5%的廉租保障住房， 必须在出让合 同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊土地面积、套数套 型面积、建成后政府收回或收购