浅析建设用地闲置的问题

1、房地产行政管理论文浅析建设用地闲置的问题浅析建设用地闲置的现象闲置i建设用地的原因1、房地产开发无序。政府对土地市场规律把握不稳，土地市场的动作机制不完善，导 致土地供求关系的严重失衡是闲置建设用地产生的主要原因。土地市场成立之初，土地行政 管理刚刚起步，相対薄弱，各地土地供应量充足，土地供应过量和粗放利用，冃未对房地产 开发的门槛作严格的限制，致使房地产开发项目“遍地开花”，房地产的供大于求，市场相 对饱和，开发商为确保自身利益而不愿对到手的开发项目即时投资开发，闲置建设用地的情 形就因此而出现。2、房地产开发商由于自身的原因导致建设用地闲置。2房地产开发商自身实力不足。对房地产开发项目盲目

2、乐观，自身资金及融资能力有 限，获得开发项目后即仓促上马。在开发过程中由于后续资金不足，国家宏观经济调控政策 的出台，使相当一批开发企业资金筹措受到影响不得不中止开发，项目陷入闲境，因而造成 工期的延误，导致建设地块的闲置。2.2由于土地市场的不规范，使部份房地产开发商（实为房地产炒家）有了可乘之机。人 们对房地产的需求是无限的，而土地资源是有限的。土地资源作为一种人类生产和生活所必 须综合性资源其增值的潜力是不言而喻的。房地产炒家清楚地认识到这一点，因而获得开发 项目后却不以开发建设为目的，长期不对建设地块进行投资开发，而是等待时机，炒卖手中 建设项目和地块，以获収土地增值部份收益，从而导致

3、建设用地的闲置。3、政府相关部门自身在工作衔接、工作方法上存在一些问题。这客观上造成建设用地 闲置。首先是基本建设程序存在一定的问题，政府相关部门没有协调一致，而是各自为政。 在国有土地使用权出让合同签订之后，建设单位尚面临项目的初设和施工设计的阶段，即使 是正常的审批也会需要相当长的一段时间，因此，部份项忖易超过出让合同或建设用地批准 书约定的开工时间，从而导致建设用地的闲置情况的产生。其次，长期以來对闲置建设用地 的处罚力度不够，使开发商对国有土地使用权出让合同约定的工程时间重视程序不够，大量 的建设审批也会需要相当长的一段时间，因此，部份项目易超过出让合同或建设用地批准书 约定的开工时间

4、，从而导致建设用地的闲置情况的产生。其次，长期以來刈闲置建设用地的 处罚力度不够，使开发商对国有土地使用权出让合同约定的工程时间重视程度不够，大量的 建设项目延误工期的现象非常普遍。4、由于拆迁难、司法冻结等其它方面的原因，导致开发商无法按期建设，造成建设用 地闲置。二、闲置建设用地现状及其影响闲置建设用地已成了城市建设屮的老大难问题。近儿年来，据国土资源部1997年清查 统计分析，全国大约有174万亩闲置建设用地。闲置建设用地的圈土历席“重灾区”海南省 从1997年以来累计的应处置的闲置建设用地共有2.38万公顷，其屮被司法机关查封5170.5 公顷，能进行处置的闲置建设用地为1. 86万公

5、顷。青岛开发区在1997年的非农业建设用 地大清查川，全区共查出闲置未用建设用地72宗，面积达100. 98公顷。同年，重庆市国 土资源和房屋管理局在全市范i韦i内开展了冻结非农建设占用耕地，严肃清理闲置土地的工作 中。经清理，全市共闲置建设用地780宗，面积达1732. 534公顷，其屮仅渝屮区达77宗, 面积约76. 59公顷。大量的闲置建设用地不仅造成了国有土地资源的严重浪费，同时也使 提供了房地产融资的银行增加了不良资产，阻碍了国民经济及房地产业健康有序的发展，造 成了严重的社会不稳定后果。尤为严重的是：闲置建设用地在土地二级市场“地下交易”， 对政府垄断的土地一级市场造成巨大冲击，大

6、量存在的闲置建设用地使政府垄断的土地供求 机制失衡，严重扰乱了公开、公平、公正的地产市场。因此，清理闲置建设用地，整顿和规 范地产市场已成为了当务z急。三、处置闲置建设用地应注意的问题依照国土资源部5号令的规定，针对闲置建设用地的各种不同情况，主要有限期开发核 发换地权益书、调整置换土地、临时使用和收冋土地使用权、收取土地闲置费等多种处置方 式。在具体的处置实践中，因闲置建设用地的形成原因复杂，所以对每一宗闲置建设用地处 置都要在充分调查研究的基础上，分类处理，不能简单地一刀切。无论釆取何种方式处置闲 置建设用地，其目的都在于盘活闲置建设用地。对闲置建设用地进行处置，政府、企业应互 相协商，注

7、重企业的合法利益，拿出好的处置方案，依照项目开发原则和步骤开发、利用土 地，避免企业为抢时间而盲目开发，造成新的后遗症。目前，闲置建设用地处置中存在的儿 个突出问题，影响了部份闲置建设用地的处置工作。一是闲置土地抵押查封制约了收地工作。 在房地产开发企业中，有相当一部分使用了借贷资金，这些企业有的已把土地抵押，或因其 他经济纠纷，土地被人民法院查封。对于抵押或查封的闲置土地的收冋，金融机构和人民法 院均有不同意见，法规方面还需进一步完善、明确。二是如果通过核发换地权益书收冋闲置 建设工仆研宽用地，具体操作过程主要是按规定先由原土地使用权人申请，核发换地权益书 后，再收回土地，但原土地使用权人并

8、不主动申请，而政府缺乏强制性收回的法制依据。四. 规范土地市场、杜绝新的闲置建设用地1、依靠土地有形市场的建立，促进土地供应方式的改革，加快规范行政审批行为。加 大收回闲置土地的力度，减少土地供给的存量，平衡土地市场供求关系。单一的协议出让土 地的供应方式，弊端多，缺乏透明度，人为因素大，不利于公平竞争，不利于土地价值得到 最大的实现，容易造成国有资产的流失。采取土地出让招标、拍卖，引入土地取得竞争机制, 即可减少人为因素的影响。又可促进土地使用者对土地的重视，从而使土地利用更加合理有 效。通过建立和完善土地有形市场，规范土地市场管理。设立固定场所、健全交易规则、提 供相关服务，形成公开、公平

9、、公正交易的市场环境，将场外交易引进场内交易，将隐形交 易变为有形市场，通过汇集、发布土地市场交易信息，增加交易机会，降低交易成本，确保 了土地交易的安全性，增强土地投资和项目开发利用土地决策的科学性。2、从根本上堵住房地产炒家恶意炒作行为、堵住土地二级市场“地下交易”。除政府 追回用以抵偿政府债务的闲置经营性房地产用地及国有、集体企业的非经营性项目用地，作 一次性项目转让处理外，其它经营性用地一律以招标、扌n卖或挂牌竞价方式进入土地交易市 场，按规定缴纳税费，停止该类用地以更名确权进行的项目转让操作。3、加强国有土地使用权出让合同的后期管理，对违反合同约定的条件和期限，未完成 土地开发的闲置

10、建设用地进行全面处置。取得了房地产开发项目，不及时投资开发，就必须 为此交付高额的土地闲置费。通过严格的建设用地后期管理、监督，规范房地产开发行为。4、严格开发商房地产开发资质审查，提高房地产开发业的准入门槛。由于某些开发商 自身经济实力不强，开发房地产的专业性和能力不高等因素是造成建设用地闲置的重要原 因。因此，提高房地产业的准入门槛是杜绝新的闲置建设用地产生的重要措施。房地产业最 终形成的竞争格局应该是：20%的开发企业活跃于80%的市场份额屮，房地产市场优胜劣 汰的过程同样是房地产市场规范的过程。5、建立健全土地闲置预防体系，其核心在于加快推进土地使用制度改革和行政审批制 度改革。一是要

11、严格执行经营性用地和工业用地招标拍卖挂牌岀让制度，大力推进经营性基 础设施用地的有偿使用进程，不断提高建设用地初始配置的市场化程度。建立起反映资源稀 缺程度的价格机制、成本机制和利益约束机制。发挥市场机制对闲置土地的有效制约作用。 二是要按照。经济调节、市场监管、社会管理、公共服务。的改革要求。切实转变政府职能, 进一步深化行政审批制度改革，梳理调整有碍于市场配置的行政审批事项和程序，彻底改变“重审批轻监管”的管理模式，努力建立起土地出让行为的事前、事屮和事后的监督机制。 从管理体制与模式上预防闲置土地现象的发生。其次，建立健全土地闲置处置体系。关键在 于完善闲置土地相关法律法规体系。一是修订

12、统一的闲置土地情形认定标准，要在法律、法 规和规章间形成统一的闲置土地认定标准，包括责任主体和责任范围、闲置起算时点、闻置 有效计算时段、已投资数额或已开发建设面积确认、以及因司法裁决而转移的未开发利用土 地的闲置情形认定等标准。二是修改完善现有闲置土地收回程序规定。收回闲置土地作为行 政处罚行为，建议其程序应按行政处罚法规定的法定程序操作，以避免执行过程中程序 违法问题的发生。三是增设闲置土地退出途径和方法的法律内容。对不符合法定闲置的低效 利用的土地，可采取安排临时使用、协商收回并给予合理补偿等多种途径处置利用。再次, 建立健全闲置土地的预防和处置体系，基础在于全而建立建设用地供应动态监测制度。建立 建设用地供应动态监测数据库，应建立涵盖建设用地基础信息、规划控制指标及开竣工信息, 土地投资及利用强度信息以及履约保证金和违约责任等信息的c供建设用地基础数据库，通 过运用网络信息技术对具体建设用地的出让金支付、土地交付和工程开竣工情况进行在线享 时监测，从而建立土地闲置的预测、预警和快速处晶机制。二是建立建设用地开发利用巡查 制度。在进一步完善国有土地使用权出让台同条款的基础上，加强土地合同履约管理工作， 充分运用在线监测信息，建立以基层国土资源所为主的fi常巡查制度，对建设项目用地开发 利用全过程的检查跟踪，主动预防和及时查处土