重庆中心_隆鑫中心物业管理服务委托协议合同(doc 28页)

1、重庆中心、隆鑫中心物业管理服务委托契约合同 2013年6月第一章 合同当事人重庆捷程置业有限公司、重庆华诚投资有限公司（以下简称甲方）与重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称乙方）经友好磋商,在平等互利的原则下,就重庆中心、隆鑫中心物业管理服务事宜达成一致意见,并签订本合同配合遵守。甲方：重庆捷程置业有限公司、重庆华诚投资有限公司 地址： 邮编：电话： 传真：乙方：重庆隆鑫物业管理有限公司地址： 邮编： 电话： 传真： 资质等级： 级资质证书编号： 渝物 号根据中华人民共和国有关法律法规,甲方委托乙方对重庆中心、隆鑫中心进行物业管理,双方经平等磋商一致,订立本合同。第二章 注 释1 除合同内容或文

2、意需要另外解释外,下列用语将具有如下意义：1.1“本物业”指名称为重庆中心、隆鑫中心的物业,即本合同第四章1.1条中所述之“管理标的物”,位于重庆市 ,商业用房建筑面积 平方米（按项目单体规划面积进行预测算数据,具体实际建筑面积以房屋产权部门实测为准）,该管理服务面积含配套大众服务场地建筑面积、地下车库建筑面积,不含 。1.2“业主及物业使用人”指本物业全体业主、租户、商户及其他合法使用者。1.3“管理规约”指本物业业主/物业使用人在签署物业买卖/租赁合同时签署的承诺遵守有关物业管理的管理规约。1.4“管理处”指为本物业设置、为本物业提供物业服务的物业管理分支机构。1.5 “物业管理费”指本物

3、业各业主或物业使用人每月应缴的物管费,包含大众区域的能耗费用和物业管理服务费用。1.6“本合同”指本物业管理服务合同。2 本合同内的标题乃是为方便阅读而写,并不影响本合同的结谈判含义。第三章 物业管理执行1、甲方聘请乙方为本物业提供物业管理服务,按照规范化、系统化、标准化管理本物业。2、按本合同与重庆中心、隆鑫中心商场管理手册所订的内容,由乙方负责执行物业管理服务的具体工作,作为乙方在物业管理服务过程中的服务实施,确保业主及物业使用人能切实遵守。3、甲方代表重庆中心、隆鑫中心所有物业使用人聘请乙方对本物业进行管理服务,物业服务管理内容由乙方按签订合同执行,甲方代表所有物业使用人按照本合同要求对

4、乙方的物管服务进行考核监督。4、甲方负责物业管理费用的收取,物业使用人在缴纳租金同时对物业管理服务费进行缴纳,乙方不单独向商户收取物业管理费用。5、甲方委派重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司为本项目管理代表,负责监督乙方工作质量、办理付款核验、负责重庆中心、隆鑫中心等购物中心现场管理全面工作、根据本合同规定处理现场有关洽商衔接、日常工作联系等事宜。第四章 物业管理服务方式及内容1、物业服务方式1、1管理标的物是指由甲方开发并委托重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司、由乙方为之提供物业管理服务的综合购物中心。2、物业服务阶段自 年 月 日至 年 月 日止（根据实际开业时间调整）。提供物业管理服务 年,为乙方向

5、甲方提供物业管理服务期限。3、物业管理服务内容3.1、乙方根据本合同的约定及法律、法规的规定对本物业进行物业管理内容,接收工程及设备时,必须于现场进行全面仔细的检验,以确保其质量状况符合物业的要求。同时,在甲方协调配合下与工程总承包商和其他分包商或安装公司保持紧密联系,并编制全面验收表格,验收工程及设备,记录所有遗漏工程,并跟进、监督整改工作的进行和负责整改工作的验收。3.2、组织实施物业管理服务工作计划,管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收材料等。3.3、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理,共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、大众卫生间、走廊通道、配电房、消防中心

6、、保安中心、电话机房等。3.4共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理,共用设施设备包括：共用的上下水管道、给排水、暖通系统、中央空调系统、共用照明、落水井、消防设施设备、保安监控系统、电力系统、有线电视系统、电话系统、电信系统、天然气系统等。3.5大众设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、露天车场、停车场、水渠、池、井、路灯等。3.6大众绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。3.7配套服务设施的维修、养护和管理。3.8大众环境卫生,包括房屋共用部位的清洁卫生,大众场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运、楼宇墙面的定期清洗、化粪池定期清掏及为业主和物业使用

7、人提供室内的有偿装修除渣清运、垃圾清理、清洁服务等。3.9维持大众秩序,包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、消防监控。3.10维持物业区域内车辆行驶秩序,对车辆停放进行管理。3.11消防管理服务,包括大众区域消防设施的维护,火灾的预防及发生火灾的救护和处理。3.12电梯的运行和日常维护管理。3.13购物中心装饰装修管理服务。制定装修图纸的基本要求和执行原则,作为业主及租户操作依据；装修图纸均需先由甲方进行审核签字再报乙方审批,监督业主及租户按照批准的装修图纸和其他有关规定进行装修。与各经营商户签定装修管理契约避免本物业大众场所及相关系统的运行受到不必要的毁坏及干扰。3.14按照物业管理条例

8、相关规定,乙方可聘请专业服务公司进行专项服务。3.15负责物业管理人员的管理,并指导、培训和监督员工完成各项管理工作和保障各项公用设施正常运作。3.16本物业的专用机房部分中与本物业整体不可分割的大众设施、大众区域的管理按商定的服务范围提供日常管理服务。3.17乙方将根据本物业的实际情况,与各经营商户签订重庆中心、隆鑫中心物业管理服务契约约定大众区域、商户经营区域等的物业管理服务内容,提供日常管理服务及特色有偿服务。4.其他委托事项4.1配合甲方组织开展本物业内的促销、文化、娱乐等活动。4.2根据甲方需求不断完善物业管理相关服务内容。第五章 相关费用支付1.物业管理服务费价格1.1双方约定：物

9、业管理费用总额为 万元。1.2上述物业管理服务费标准,在合同签订有效期（ 年）内不作调整。1.3乙方必须每月将支付的大众区域内所有能耗费用实际数据报甲方,由甲方进行监督。2. 物业管理费的支付2.1物业管理服务费按月支付,金额按照甲方对乙方考核结果据实支付,甲方应在2016年 月 日起次月 日前履行上月交纳义务。2.2物业管理费作为商家承租费用的一部分,甲方授权重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司统一向商家收取（租赁合同中有特别约定的除外）。2.3甲方每月10日前应将上述款项划到重庆隆鑫物业管理有限公司指定账户。3.本物业共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造。购物中心设施设备的大修、更

10、新由乙方根据实际情况向甲方提出申请。甲方审核后,决定大修、更新资金的使用方案并监督实施。维修基金的使用、续缴事宜,按照重庆市有关规范性文件执行。第六章 物业服务质量要求 1.物业外观：保持统一外观,禁止违章建筑并确保墙体外观清洁,门窗明亮整洁,禁止违规设立各种广告、招牌等,设立广告、标识、装饰物等应保持与建筑物风格协调一致。2.设备运行：确保所有大众机电设备（包括电梯、中央空调、照明设施等）完好运行,除不可抗力及意外事件外不得无故中断；遇检修停运时,需提前两天书面告知全体业主或物业使用人。3.房屋及设施设备的维修养护：定期进行维修及保养,确保运作安全正常。4.急修：提供业主或物业使用人24小时

11、随叫随到的急修服务,排除故障,解决问题；但需根据实际情况加收相应的服务费。5.小修：提供业主或物业使用人24小时随叫随到的急修服务,排除故障,解决问题；但需根据实际情况加收相应的服务费。6.绿化维护：保持草坪常绿及进行保养修剪,基本不出现病虫害,不出现大面积枯萎现象,四季时节定期更换时花。7.环境卫生：保持物业环境优雅、整洁、美观；定期进行消杀工作,避免虫害鼠患。8.大众秩序维护：协助公安部门维护本物业区域内的大众秩序,保证24小时的门岗和24小时的定时巡查,出现突发事件时5分钟之内响应并派工作人员至现场。甲方应在物业出入口、电梯内等关键部位设置摄像装置,乙方保证24小时监控,并将摄像资料留存

12、60天备查(根据甲方设备配置标准情况确定）。9.交通秩序和停车管理：保证物业内交通畅通无阻,保证车辆停泊行驶合规有序,24小时设专人看管；有发生紧急情况可行预案。10.消防管理：确保物业范围内的安全,做好防火防盗工作及察戒巡察,不得出现严重事故；定期检查消防设备是否完备并且使用状态良好,确保符合有关消防法律法规的要求。11.电梯运行维护：确保电梯运行顺畅,不得无故中断,有发生紧急情况时的处置预案；协同电梯生产厂家定期对各部电梯进行检修维护,保证使用安全。12.装饰装修管理：有健全的装修管理服务制度,确保物业使用人按照房屋装饰装修管理契约进行装饰装修；严格治安、消防和房屋安全管理。13.对于影响

13、本物业大众秩序、毁坏环境卫生、可能危害本物业大众安全的行为,乙方一经发现应及时制止或解决,以维护甲方及业主的利益。乙方无法解决的,应负责及时向有关行政主管部门反映,联系处理。14.乙方应在物业显著部位公布服务电话,保证24小时有工作人员接听并做好记录,一般问题应保证半小时响应及适时回复。15.根据甲方、其他业主及物业使用人的特定要求或委托,乙方可以开设并提供有偿服务。乙方开设有偿服务项目,需先征得甲方书面同意。特色、有偿服务的服务标准、服务方式、收费标准等,由提供服务一方与接受服务一方另行磋商确定,并在本物业内显著位置公示。16. 根据甲方需求不断完善物业管理服务约定的质量要求。针对以上物业服

14、务内容,双方应实际情况制订详尽的服务质量标准。第七章 双方的权利与义务1、甲方权利与义务1.1甲方享有的权利1.1.1甲方享有乙方制定的物业管理方案、服务工作计划、物业管理的各项规章制度、年度财务预决算报告等知情权。对于甲方提出的建议意见,乙方应接受并进行修改。1.1.2甲方享有对乙方各项管理工作的实施及制度执行情况的监督考核,甲方根据本合同附件二中的重庆中心、隆鑫中心购物中心物业服务检查考核标准,对乙方服务工作进行监督考核。1.1.3现合同附件二中的重庆中心、隆鑫中心物业服务检查考核标准为根据现有图纸、资料作为参照拟定的检查标准。正常运营后在对乙方服务工作进行监督考核执行时如与现场实际管理实

15、务标准、条件存在偏差而出现较大分歧异议情况。则应以实际情况为检查标准执行依据,双方根据运营时的各类实际需求配合磋商一致后对重庆中心、隆鑫中心购物中心物业服务检查标准内相关内容进行调整,签订补充契约。1.1.4法律法规规定享有的其他权利。1.2甲方应履行的义务1.2.1根据本合同约定甲方按交房标准向乙方交接本物业（或甲方委托公司开发部门向乙方交接本物业）。1.2.2甲方在租赁物业前,制定管理规约,并向物业租赁人明示、说明,要求物业租赁人书面承诺遵守管理规约。1.2.3甲方与物业租赁人签订的物业租赁合同应当包含本合同所约定的内容,要求物业租赁人认可接受本合同约定的权利和义务。1.2.4甲方应在办理

16、物业承接验收手续时向乙方移交以下资料：1.2.5竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；1.2.6共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；1.2.7物业质量保修文件和物业使用说明文件；1.2.8各专业部门竣工验收资料；1.2.9房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；1.2.10物业管理所必须的其它资料。1.2.11对于甲方移交给乙方的全部文件,双方应进行书面交接确认。1.2.12协助乙方作好物业区域内的物业管理工作。1.2.13购物中心因房屋建造质量问题或工程缺陷、遗留等维修整改问题,需物管公司人员加班配合处理的事项内容。

17、乙方无条件配合甲方,涉及到相关费用的,需甲方协调相关部门向乙方支付,按月度进行结算支付予乙方。1.2.14按照本合同约定的期限及时向乙方支付购物装修能耗费用、物业管理服务费用等,履行甲方其它付费义务。1.2.15使用者出现投诉或纠纷,甲方有义务配合乙方进行处理。1.2.16物业改变产权所有人甲方未提前3个月告知乙方1.2.17法律法规规定的其他义务。2.乙方权利与义务2.1乙方享有的权利2.1.1 按照本合同约定,向甲方收取物业服务费。2.1.2有权要求甲方、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为。2.1.3在不得侵害甲方、业主及物业使用人的合法权益,自主开展各项经营管理活动,不得利用管理事项

18、获取不正当利益。2.1.4可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。2.1.5乙方拥有参与甲方对该制定的各项管理制度、设备设施规划设计方案的权力。积极提出相关建议的权利。2.1.6依照法律法规和本合同约定享有的其他权利。2.2乙方应履行的义务2.2.1履行合同、提供物业管理服务。根据有关法律、法规及本合同的约定,向本物业区域内的全体业主及物业使用人提供物业服务及物业管理增值服务。增值服务价格由双方约定。2.2.2及时向甲方通告本区域内有关物业管理服务的重大事项,及时处理投诉,接受甲方、业主、物业使用人的监督。2.2.3在承接物业时,应当

19、对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并做好书面记录和签认工作。2.2.4在物业管理区域内公示向使用人提供专项服务的收费项目和标准。2.2.5结合本物业管理区域的实际情况,编制物业管理方案,年度管理计划,维修保养计划等,经甲乙双方配合议定后组织实施。2.2.6制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为,对违反法律法规规定的行为及时向甲方或有关行政管理部门报告。2.2.7协助做好本物业管理区域内的安全防范工作,发生安全事故时,在采取应急措施的同时,及时向有关行政管理部门报告,保护好现场、协助做好救助工作；秩序维护人员在维护本物业管理区域的大众秩序时,要履行职责

20、,不得侵害公民的合法权益。2.2.8向甲方和物业使用人告知物业使用的有关规定,物业使用人装修物业时,应与其订立书面契约,告之装修中的禁止行为和注意事项,并负责监督；对物业使用人违反装修管理规定的行为,要及时制止和纠正,对情节严重的,要及时报请甲方或相关部门处理。2.2.9未经甲方同意,不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动。2.2.10不得在处理物业管理事务的活动中侵犯甲方、物业使用人的合法权益。2.2.11物业交付使用时,除政府规定、物业租赁合同和本合同另约定外,不得向业主和物业使用人乱收费。2.2.12本合同终止时,应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给甲

21、方。2.2.13对大众能耗定期分析加强管理,提出相关合理化建议。2.2.14乙方积极配合甲方在项目的规划、设计、施工、验收、整改、交付等前期各个阶段介入均按甲方的实际需求参与其中,熟悉购物中心项目的施工现场和其他操作过程、熟悉工程技术情况,消除购物中心正常运营中物业管理和服务工作中潜在的隐患,从而最终保护甲方的利益。根据工程节点提出参考意见,为物业交付后期使用和管理打下良好的基础。2.2.15乙方在购物中心装修管理工作中从事前引导、事中控制、事后处理三方面制定管理措施和实行办法,在装修设计和建筑材料的选择上积极加以引导,要严格按程序控制违章装修。商户装修按购物中心的统一要求进行告知。在服务中对

22、商户的装修施工质量进行监督,巡视发现违章装修施工的装修商户进行有效处理,形成书面依据第一时间通知甲方。2.2.16购物中心工程遗留问题乙方根据公司相关流程规范处理。在处理过程中作为及时,第一时间发出书面整改维修流程报告告知甲方,配合甲方督促施工单位及时进行整改,整改完成合格后进行验收。确保维修整改时效得到有效控制,保证购物中心商业运营工作的顺利进行。2.2.17在商业运营过程中、对设备设施的管理使用过程中,加强管理不断完善,达到节能降耗、开源节流的目的。2.2.18法律法规规定的其他义务。第八章 其他事项1.本物业的接管验收1.1验收标准乙方按照国家房屋交验的相关标准和本物业的实际情况进行接验

23、工作。1.2交付物业接管验收过程中须按照乙方制定的接管验收文件进行填写,双方签字确认后进行交接。对接验过程中发现的遗留问题或需进行整改的部分,甲方须认真及时的进行解决。1.3乙方对购物中心现场的设施、设备、物资、物料等按相关规定及程序进行日常维护、保养管理,产权经甲方所有,在服务期内由乙方承担妥善维护、保养、保管责任,移交时由双方现场清点检查并签署确认单。1.4物业文件资料、设备设施、物业管理用房的管理移交2.文件资料乙方应妥善保管甲方移交的全部工程图纸及原始根据等文件资料。2.1物业管理用房及设备设施乙方应妥善使用甲方按照本合同约定所提供的物业管理用房以及乙方接管本物业时所接收的全部设备设施

24、。3.因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用效用,造成重大事故的,由甲方承担责任并作善后处理；产生质量事故的直接原因,以政府主管部门的鉴定为准。第九章 合同变更、解除和终止的约定1. 本合同条文,必须经过甲乙双方配合磋商,在取得一致意见后,方可做出修改、补充、删减、增加或解除。2.本合同执行过程中,如遇不可抗力,致使合同无法继续履行,经双方配合磋商后,可做相应修改或解除。3.本合同期满前6个月,甲乙双方可讨论续约问题。4.本合同期满,甲方决定不再委托乙方的,应在期限届满前三个月前书面通知乙方。乙方不再续约的,应在期限届满前三个月前通知甲方。5.如本合同不再续签双方应做好债权债

25、务的处理,包括物业管理费的清算,对外签署的各种契约等作好物业服务的交接和善后工作。6.如出现以下任何一种情况时,甲方有权单方面解除本合同：6.1乙方违反国家法律、法规严重违反本合同约定,进行违法经营活动；6.2未经正常程序擅自改变大众建筑、共用部位及共用设备设施、物业管理用房的用途；6.3乙方连续三月考核分值未达80分。7. 如出现以下任何一种情况时,乙方有权单方面解除本合同：7.1甲方3个月未向乙方支付物业管理费用,使乙方正常经营管理无法开展；7.2甲方违反国家法律、法规,严重违反本合同约定,强制乙方进行违法经营活动；7.3双方配合磋商的相关制定、规定等相关事项,未经乙方同意甲方擅自违反约定

26、,给乙方日常经营造成严重影响和损失的。第十章 违约责任1.甲方无故逾期未支付物业管理费的,乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的万分之三的滞纳金。2.甲方根据合同附件二中的重庆中心、隆鑫中心购物中心物业服务检查考核标准,对乙方服务工作进行监督考核后汇总计分（合计考核总分）。若每月综合考核分为总分的95%（含95%）以上,支付物业管理服务费用全额；若综合考核分为总分的90%（含90%）-95%,则支付物业管理服务费的95%；若综合考核分为总分的85%（含85%）-90%,则支付物业管理服务费的85%；若综合考核分为总分的80%（含80%）-85%,则支付物业管理服务费的70%；若综合考核分为

27、总分的80%以下,则支付物业管理服务费的50%。若连续3个月考核分在80分以下,则甲方有权解除服务合同。双方根据每月考核检查的有关事项进行专题研究分析,找出问题分清责任,然后提出处理意见,不断完善提高物业管理服务质量。3.因甲方原因导致乙方未能完成管理服务合同中的内容,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期不解决的,乙方有权终止合同。如造成乙方经济损失的,甲方须根据损失情况给予乙方相应经济赔偿。4.乙方提供的服务达不到合同约定的,甲方有权要求乙方限期整改,整改后仍不符合要求的,甲方有权终止本合同。5.乙方须按规定及时缴水电等能耗费用,如因乙方原因延迟或未及时足额缴纳相关费用,导致购物中心停水、

28、停电等情况,造成商场运营相关损失和影响,甲方有权要求乙方赔偿相关损失。6.乙方服务管理期限内如未按要求履行妥善维护、保养、保管之责任或故意造成重大过失之行为,导致甲方设施、物资、物料遗失或损害的,乙方应予以赔偿。7.基于甲乙双方的长期战略关系,乙方物业管理的质量、水平,甲方对购物中心商业运营管理的质量及水平等,均与甲、乙双方商誉密切相关。甲乙双方配合承诺如一方管理不善,同一问题在一个月内被业主、商户投诉属实二次以上且未能妥善处理的,视为管理不善给一方造成影响,须向损失方作出相应赔偿。8.在履行本合同期间,甲乙双方任何一方严重违约或者有其他违约行为致使不能实现合同约定的有关内容,在接到对方书面通

29、知30日内仍未能整改使本合同不能继续履行,守约方可提前一个月时间通知可终止本合同,并有权要求违约方赔偿直接经济损失。第十一章 附则1. 乙方为维护民众、业主、物业使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件过程中因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的,甲乙双方磋商处理。2. 本合同未尽事宜待根据甲乙双方在实际运行中进行补充完善,签订补充契约履行。3. 本合同在履行中如发生争议,双方应根据现场实际情况磋商解决。4. 本合同条款如与有关法律、法规抵触,该条款无效。5. 本合同及附件、补充契约与合同具有同等法律效力。6. 甲乙双方

30、均为本物业安全责任人,各自履行不同的安全管理职责,确保运营过程中的各项安全。7. 本合同壹式肆份,甲乙双方各执贰份,自双方授权人签字或加盖公章之日起生效,具同等法律效力。甲方：重庆捷程置业有限公司、重庆华诚投资有限公司签署：_盖章：_签约日期： 年 月 日乙方：重庆隆鑫物业管理有限公司签署：_盖章：_签约日期： 年 月 日附件一： 物业服务标准（一）基本要求1 依据有关规定,签订规范的物业服务合同,各方权利义务明确。2 承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,做好记录。3 从业人员按照有关规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等。4 物业服务方案,质量管理、财务管理

31、、档案管理等制度健全,主要内容备份,供业主查询。5 服务人员分岗位统一着装、佩戴标牌,行为规范,服务主动、细致、周到,用语文明。6 在物业服务中心悬挂（或张贴）资质证书（复印件）、项目负责人及主要服务人员照片,公示物业服务标准、收费依据、收费标准。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。7 在大众区域显著位置公示24小时报修电话；设立专门接待业主的固定场所,24小时受理业主来访来电、咨询、报修、投诉和处理突发紧急事件,水、电、气等急迫性报修10分钟内、其它报修30分钟内到达现场,由专业机构负责的,发现问题应及时通知有关机构；建立报修、投诉台帐,报修服务24小时内回访,投诉3个工作

32、日内回复。8 涉及住户正常生活的物业服务重要事项,应张贴通知,履行告知义务。9 使用物业服务软件系统对业主基本信息、物业基础资料、维修保养记录、收费记录进行管理。10 每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查,根据检查情况制定下一年度的维修和服务计划,并按规定组织实施。11 建立各种大众突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、大众卫生、自然灾害等）的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生突发事件即能随时启动预案立即付诸实施。12 冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。13 投保物业共用部位、共用设施设备财产险和民众责任险。14 每年集中进行1次公开的物

33、业服务满意度调查,问卷率85%以上。15 每年向业主公布一次年度物业大众服务情况报告。16 设置规范统一的通知栏。显著位置开辟大众信息栏。配合街道、社区居委会进行公益性宣传。17 建立项目月服务质量检查制度,每月对项目服务质量进行1次检查讲评。18 重要节日对小区进行节日美化装饰。19 对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为,应及时劝阻,报告主管部门,告知物业使用人,也可依据管理规约等约定提起诉讼。（二）房屋管理1 对房屋共用部位进行日常养护维修和管理,预防安全事故的发生,有检修记录和保养记录。2 根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修,属于小修范围的,及

34、时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的,要提出报告与建议,按规定组织实施。3 每日对楼内大众区域巡视1次,巡视有记录,并及时维修养护。4 保持大众部位玻璃、门窗配件完好,开闭正常,需要维修的3个工作日内完成；照明设施的一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）12小时内修复,其他故障3个工作日内完成,保持楼道照明灯具能够正常使用；内墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损,应每季度集中安排1次修补、除污；步行梯、散水、地面、屋面等,保持基本完好,需要维修的,每季度集中1次进行修补维修。门禁和楼宇对讲系统完好,出现一般性故障及时修复,暂时修复应有相应解决措施。5 按照有关规定,每年进行1次房屋避雷检测,

35、符合避雷规范要求。6 保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。7 按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。（三）共用设施设备运行养护维修1 对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理,共用设施设备保持正常运行和使用,预防安全事故的发生。2 建立共用设施设备清册档案（设备台帐）,设施设备的运行、检查、保养、维修记录。3 制定并执行设施设备操作规程及保养规范。4 对共用设施设备适时组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的,提出报告与建议,按规定组织实施。5 属于特种设备的,按照有关规定,进行运行、养护、维修和定期检验检测,并符合相关规

36、范。6 设备房保持整齐清洁,安全设施符合规范,无鼠害,无跑、冒、滴、漏现象,无堆积杂物；设备设施铭牌、标识,规范、统一、完整；操作规程、保养规范、管理制度在显著位置张贴公示；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、保养、维修、交接班等）齐全,记录完整；监控记录可保存两周,并能正常回放。7 每日对路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、等设施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视1次。发现故障和损坏及时修复,不能及时修复的,要有提示标志或防范措施。8 大众区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通；

37、化粪池每年清掏1次,每季度检查1次,防止外溢（由专业机构负责的除外,但发现问题应及时通知有关部门）。9 有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。10 建立设备设施巡视制度,有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视,有巡视记录。空调机房、高压配电室等在运行期间有专人24小时值守巡视。11 设立日常消耗物料、备件仓库,保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度,专人管理,物品分类码放。12 确保水质达到规定的中水水质标准（由专业机构负责的除外,但发现问题及时通知有关机构）。（四）电梯服务1 主梯24小时不间断运行。2 夜间值班,在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。4 有专人对电梯保养进行

38、监督,每周检查1次并作记录。5 电梯三方对讲、轿厢内监控24小时正常运行,发现故障24小时修复。6 电梯出现故障时,电梯报修后维修人员应在10分钟到达现场。7 有发生紧急情况时的处置预案,发生电梯停电关人、夹人等危险情况,迅速组织救助,同时进行电话安慰、指导、自我保护等措施。8 电梯发生一般故障,专业维修人员20分钟内到达现场修理。9 电梯出现事故,应迅速启用紧急预案,组织救助,并报告有关部门。（五）消防服务1 有健全的消防管理制度,建立消防责任制。成立义务消防队,每年组织1次消防演习。2 消防设施设备完好,可随时启用；消防通道畅通。3 消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护,

39、并有记录。4 每年进行2次消防训练,相关人员掌握消防基本知识和技能。5 发生火情,及时处理,必要时及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。6 设有消防箱,备存紧急消防物资；设有消防监控中心的24小时有专人值守。7 大众消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合相关规定,专人负责,每月集中进行检查1次,发现问题及时维修。8 消防泵每月攀车,每季点动试泵1次并有记录,每季度保养1次,每年进行检修1次。对探测装置（烟感、温感等）分批每年检查检验1次,每3年清洗1次。消防栓箱封闭管理,每周偱环检查一次,其各种配件完好,可正常使用,无渗漏,无积尘；每半年开箱检查1次

40、消防栓,阀杆处加注润滑油,消防水池、水箱定期检查,保证水位达到规定标准。9 灭火器每年进行1次年检,确保灭火器有效。（六）协助维护秩序1 看护大众区域共用部位和共用设施设备。2 有可能危及人身安全处设有警示标志。3 出入口有专人24小时值守,非营业时间外来人员进入应联系并经其许可。4 有巡视路线图、有巡视项目内容和要求,并做好记录。5 岗上值守和巡视人员配备通讯工具,收到报警后应在10分钟内赶到现场。6 值守及巡视人员,形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌；服务设施完好、标识清楚；有服务操作细则。7 监视控制中心设专人24小时值守,处理各类报警和异常信息。监视控制中心各类制度于显著位置张

41、贴公示。8 遇突发事件及时报告有关部门,并设专人保护现场,配合处理。（七）清洁服务1 垃圾袋装分类管理,各区域根据实际情况设置垃圾桶收集垃圾,垃圾桶封闭。垃圾桶分类标识清晰、外观整洁。桶内垃圾不外露。垃圾桶内套用垃圾袋。2 使用专用保洁车清运垃圾。每日集中清运垃圾2次,保洁车外观整洁,清运垃圾不遗洒。3 大众清洁区域（地面）每日清扫1次、巡视3次,发现堆积物和遗洒物及时清理。无明显垃圾,无卫生死角。4 购物中心地面每日清扫1次、巡视3次,每3天清拖1次,室内无堆积物,发现堆积物和遗洒物及时清理,无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1次。窗户沟槽、玻璃内面、防火门、消防栓、指示牌等大众设施每

42、周擦抹1次,无积尘。灯具每季除尘1次。5 大堂(主出入口)每日清洁2次,玻璃每日擦拭1次。墙面每周清洁1次。6 电梯轿箱每日擦拭2次,巡视3次,目视无污迹。7 大众照明设施每季清洁1次,灯具底座有宠物尿渍的,及时清洁；宣传栏每周清洁1次；雨蓬、门头等每季度清洁1次。8 按照有关要求对大众区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。投放药物事先有通告,投药点有明显标识。9 在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴1日内,主路、干路无积水、积雪、积冰。10 发生突发大众卫生事件时,应迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强宣传。（八）绿化养护1 绿化充分,无裸露土

43、地。2 树木生长健壮,生长超过该树种该规格的平均生长量,树冠完整、美观,修剪适当,主侧枝分布匀称,内膛不乱,通风透光,无死树和枯枝死权；在正常条件下,不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下；无蛀干害虫的活卵、活虫；介壳虫为害不明显；树木缺株在2%以下；树木无钉栓、捆绑现象。3 绿篱生长健壮,叶色正常,修剪造型美观,无死株和干枯枝,有虫株率在2%以下；草坪覆盖率达到95%以上,修剪及时整齐美观,叶色正常,无杂草；宿根花卉管理及时,花期长,花色正,无明显缺株。3 绿地整洁,无杂树,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好,无人为损坏,对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃

44、圾及时清运。（九）停车服务1 有机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。2 引导进出车辆有序通行。3 主要道路及停车场有交通标志。4 停车收费的还应符合以下要求：(1)机动车辆根据出入,临时进入的机动车辆进行登记。 (2)机动车停放有序,24小时有专人巡视。(3)定期存放的,应签订停车服务契约,明确双方的权利义务。(4)地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行,各类指示标识清晰。(5)交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。(6)停车场地面每日清扫1次。地下停车场地面、车位地面两周清拖1次。(7)停车场服务人员,着装整齐干净、语言文明；地下停车场服务人员统一穿着反光服。5 设立

45、非机动车存车处,非机动车停放有序,根据存放。（十）装饰装修服务1 按照有关规定和管理规约（管理规约）约定,建立住宅装饰装修服务制度。2 受理业主或使用人的装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订装修服务契约,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。3 对进出的装修车辆、装修人员实行登记。4 装修期间,每天巡查2次装修施工现场,有巡查记录。发现改变房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为,及时劝阻,情况严重的要发书面通知,拒不整改的,应报告主管部门。5 装修巡视应专人负责,明确巡视项目、装修禁止行为和注意事项,了解物业的基本情况,有巡视记录。6 装修结束后,应进行

46、检查。对违反装修契约的当事人应按照约定处理,问题严重的应报告主管部门。7 指定装修垃圾存放点并设有围挡,装修垃圾及时集中清运、不得外溢。装修垃圾存放点集中设置。（十一）水景观（若有设置）1 水景观开启时间明确公示。2 每日巡视检查1次喷水池、水泵及其附属设施,需要维修的在3日内修复。3 每日清洁1次水面,每年定期清洁池底2次,有防止滋生蚊蝇的管理措施,水质无异味。4 水景观设有安全提示标识。5 水下用电设施设备、线路要有防漏电管理措施。附件二：移交资料清单1) 竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料,以及房屋管线布线图；2) 设施设备的安装、使用和维护保养

47、等技术资料；3) 物业质量保修文件和物业使用说明文件,质量保证书、使用说明书；4) 相关专业部门验收资料；5) 房屋及配套设施清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；6) 供水、供暖的试压报告；7) 实测面积报告；8) 物业服务所需要的其他资料。附件三：重庆中心、隆鑫中心物业服务检查考核标准检查部门： 检查日期： 项目检查分项检查内容及标准扣分标准情况扣分扣分原因一、管理层工作34分领导管理4分1、积极配合现场招商及施工管理工作,有良好的交流机制一处不合格扣0.8分2、确保管理辖区内安全管理无事故3、能够积极协调地产公司相关部门,完成任务4、有应急方案,有安全管理方案,制度完善5、主动发现

48、问题,及时解决问题,关爱员工工作纪律4分1、 不在办公区域大声喧哗、打闹、吸烟、吃东西一处不合格扣0.57分2、不闲谈、办私事、做其它与上班职责无关的事3、不拨打、接听私人电话4、上班期间严禁玩游戏、发短信5、穿工服上班、戴工牌,着装符合规定的要求6、不与客户争吵,服务中注意礼节礼貌7、不得利用工作之便泄露客户资料工作环境3分1、办公室物品摆放有序一处不合格扣0.6分2、办公区域布置合理,标识清楚3、桌面文件资料摆放整齐,不摆放与工作无关的个人物品4、办公环境清洁卫生,简洁、明亮、无杂物灰尘5、卫生间无异味、无杂物、标识清楚文件记录3分1、各类文件摆放有序,分类存放,易于查找一处不合格扣0.4

49、2分2、收发文件及时登记3、工作计划、培训计划、等资料完善4、文件受控,专人保管5、文件分类成册,标识清楚、方便检阅6、重要文件记录无丢失,损坏7、员工档案资料齐全员工培训2分1、有月计划、培训工作认真落实、有效果一处不合格扣0.66分2、对培训内容要有考核和测试,培训主要体现培训效果3、员工接受培训有记录仪容仪表3分1、 讲究个人卫生,指甲修剪整齐,不得留长指甲一处不合格扣0.6分2、按要求着工作装,规范、无褶皱、佩戴工牌3、仪态自然,精神状态饱满4、非工作所需或眼疾,不得佩带有色眼镜5、头发不染色,发型不得夸张行为举止9分1、 举止得体、服务中表情自然,精神振作、姿态良好一处不合格扣1分2

50、、不以任何理由与顾客发生争吵、打架3、站姿端正,不叉腰、不抱胸、不背靠他物4、坐姿端正,不倚背、不伸腿,不能趴在工作台上休息5、不在服务区内追逐打闹,不边走边大声谈笑喧哗6、服务过程中多使用敬语,规范使用礼貌用语,不讲粗话、脏话7、接待客户应起立,主动问好,礼貌待人,微笑服务8、 说话语调亲切、自然,对顾客的提问解释耐心9、不以任何理由与顾客争吵、辱骂顾客员工素质3分1、掌握物业管理服务基本知识,熟悉物业管理法规一处不合格扣1分2、掌握本小区应知应会,熟悉本岗位职责与工作流程3、业务娴熟,很好的处理顾客投诉检查与监督3分1、对上级部门检查的问题进行积极整改,并有整改结果一处不合格扣1分2、纠正

51、效果明显,有记录,不出现重复问题3、有内部检查监督制度二接待服务人员17分着装3分1、上班期间穿着制服,佩戴工牌、正确,不穿便装一处不合格扣0.75分2、制装整洁无污物、挺直干净无损坏,不褶皱3、统一工作装,颜色差异较大的制装不得混穿,4、工牌须置于上衣左侧上方中央位置,保持水平仪容仪表2分1、 讲究个人卫生,指甲修剪整齐,不得留长指甲一处不合格扣0.4分2、上班前不许吃带有异味（姜葱蒜味）的食品,上班前化淡装3、仪态自然,精神状态饱满4、非工作所需或眼疾,不得佩带有色眼镜5、头发整洁、不染色,发型不得夸张行为举止4分1、 举止得体、服务中表情自然,精神振作、姿态良好一处不合格扣0.3分2、站

52、姿：身体直立,挺胸收腹,双手放在小腹前,手心朝向自己,右手大拇指与其它四指（需并拢）握住左手四指（需并拢）,手指微微弯曲,左手大拇指搭在右手大拇指上,右手小拇指与无名指微翘,手臂微微弯曲,目光迎向客户3、坐姿：应坐椅子的2/3,但不可坐在边沿上；双肩放松放平,腰部挺直,胸向前挺,躯干与颈、腰、腿、脚正对前方,双膝并拢4、行态：行走应轻而稳,挺胸收腹,肩要平、身要直。不要头晃脑、吹口哨、吃零食；不要左顾右盼；不与他人拉手、搂腰搭背5、手姿：在给客户指引方向时,要把手臂伸直,手指自然并拢,手掌向上,上身稍前倾,以肘关节为轴,指向目标,同时眼睛要看着目标并兼顾对方是否看到目标；在介绍或指示方向时,切

53、忌用一只手指指点点。与客户谈话时手势不易过多,幅度不宜过大6、不要带有厌烦、僵硬、愤怒的表情,也不要扭捏作态,做鬼脸、吐舌、眨眼,给客户以不受尊重感7、要神色坦然、轻松自信,给人以宽慰感；不要双眉紧锁,愁云满面8、要聚精会神,注意倾听,给人以受尊重之感；不要没精打采或漫不经心9、要沉着稳重,给人以镇定感；不要慌手慌脚,毛毛躁躁10、举止要端庄,动作要文明,迎客时走在前,送客时走在后,客过让路,同行不抢道。站、坐、走要符合规定要求11、上班时间应保证室内安静,不大声喧哗、打闹、吹口哨、唱小调、看报纸,干私活,化妆；不得敲桌椅或玩弄其他物品。要做到说话轻、走路轻、操作动作轻,保持工作时的良好气氛12、应