商业综合体物业消防设施管理的现状分析及改进措施

1、    商业综合体物业消防设施管理的现状分析及改进措施    任大林摘要：商业综合体是将餐饮、办公、娱乐等空间融合在一起的多重功能领域，由于它功能较多，人流量也比较大，意味着其设施非常复杂，线路也特别多，因此管理起来也十分繁杂。这种基于经济发展，城市空间需求而生的商业领域，无疑增加了建筑的复杂性，电路的错综复杂性。所以，物业消防设施管理也需要极大的技术性，稍有不慎，火灾来临，消防设施无法启用，就会造成大面积的伤财伤力。由此，本文以商业综合体物业消防设施的现状入手进行分析，并为其管理提供几点改进的措施。关键词：商业综合体;物业消防;设施管理;现状;措施随着

2、我国经济的发展，城市规模的不断扩大，涌入城市的人流量快速增长，此时大批的商业综合体不断出现，这种功能齐全的地方确实给予城市、居民许多好处，可是它同样存在很多不足。例如，它体积大，很多城市的商业综合体还包括了天桥等部分，它的功能也非常复杂，最简单的综合体都得有三种功能;其次，它内部结构全面性，也决定了它的内容丰富，但难于管理的特性。这种大型的商圈如果出现意外事故，很难进行人员梳理，也很难做到毫发无损。所以，面对火灾这种隐患，商业综合体应该具备齐全的设施、设备系统，同时，这些物业消防设施管理应该得到有效地维护和运用。这为物业管理带来了新的需求，物业管理必须根据商业综合体的性质，选择更有效的管理机制

3、，以保证城市商业综合体在火灾来临时，能够运用消防设施阻挡火势，进而保证相关人员以及顾客的安全。1 商业综合体物业消防设施管理现状分析“消防设施的管理”也是当今时代对物业管理的一种需求，物业管理人员应该做好相应的工作，以确保“安全第一”的管理理念得到实践，在如今这种社会环境中，经济发展快速，居民生活水平得到提高，作为与居民生活相关的商业综合体，更应该做好物业消防设施管理工作;但在实际管理中，消防设施管理仍出现了一些不足。1.1 消防设施质量得不到保障商业综合体作为一种新兴的领域，它具有空间庞大的特点，由此这种建筑在设计时，应该有相应的消防设施，而且消防设施的数量和安装地方也有规范性的要求，以免出

4、现意外火灾时，缺乏消防设施，消防工人救火不及时，居民与业主不能自救的情况出现。但是，当物业管理人员在进行消防设施清查时，发现了商业综合体内部消防设施极为欠缺，究其原因，是因为消防设施的设置影响综合体的美观;所以，很多综合体内部缺少火灾报警器、自动喷水装置等。但物业管理人员并没有给予重视，认为这是建筑设计的问题。其次，综合体内部的许多消防设施在维修后存在质量劣质的问题。消防设置并未按要求设置灭火系统，忽视了消防系统是否可靠的问题，同时，很多消防设施的管道也存在质量问题，有些管道的材质和管径不符合要求，管道的连接方式也是不规范的，这些是由于物业消防管理不恰当造成的。当我们的消防设备出现问题之后，物

5、业管理人员没有采取规范的手段进行维修。以至于现在我们的商业综合体的消防设施存在严重的漏水。1.2 消防设施未发挥真正效用商业综合体的建筑是为给居民提供方便，以营利为目的的一种新型建筑体。这种基于良好视觉体验的建筑体，通常在管理时会注重人流量和外观;而忽视了消防安全设施的质量，许多综合体会选择颜色惊艳，而质量与原本消防设施要求不符合的材料来建设消防设施，从而导致了一些消防设施根本不能真正有效使用。尤其是在面临火灾事故时，根本不能阻挡火势，保证顾客的安全。再加上物业管理人员本身的不重视，消防设施的材质是否符合规范，消防设施系统是否能够正常启动等一系列问题，就不会得到关注，所以会导致消防设施无法起到

6、扑灭火灾的效果，甚至会导致火灾不断扩大，造成了相关工作人员以及无关人员的伤亡。更有甚者，一些物业管理人员和相关业主消防意识非常薄弱，他们对消防知识了解的不全面;以至于他们不会留意消防设施的建设和使用方法。在面临火灾时，他们无法准确地知道消防设备的放置位置，更别提他们无法选择正确的消防设施来抵挡火势。这种未对消防设施进行有效的利用，无疑是物业消防设施管理得一大失误。1.3 消防设施得不到有效维护由于大型商业综合体的结构复杂，空間较大，因此商业综合体的消防设施管理比较麻烦，这无疑增加了物业的工作量。首先，从业主的角度来看，在实际管理当中，不仅要自己维护消防设施，还要叮嘱业主和顾客维护消防设施，但在

7、实际管理中许多业主。根本没有把消防安全视为重点，所以不会自觉地维护消防设施。其次，从商业综合体本身情况来看，由于商业综合体的人流量非常大，所以，会存在消防设施未得到正常维护的情况。物业管理人员的稍有疏忽，就会忽视综合体消防设施偶然被破坏的现象。再则，从消防设施维护角度来看，因为大型商业综合体消防设施种类，数量繁多，而物业管理人员并未做到日日维护。所以，没有得到日常维护保养的消防设备就容易发生故障。最后，从公司的角度来看，许多物业管理公司对消防安全设施维护并不重视，甚而有之，有些单位的消防设施如同虚设，当消防设施出现问题时，消防值班人员根本没有进行有效地排查，更别谈及时处理;所以造成了许多消防设

8、施不能正常使用。2 商业综合体物业消防设施管理存在不足的原因商业综合体多种功能交叉重合，内部结构复杂，空间多变且庞大。所以一旦遇到火灾，就会形成大面积的燃烧，火势蔓延迅速。尤其是在人流高峰期，建筑内部有成千上万的购物活动，人员结构复杂，所以，遇到火灾时候，急需大量的消防设施来确保相关人员的安全。再加上火灾是突发情况，容易给人群心理造成压力，所以物业管理人员合理的设置消防设施，能够有效地阻挡火势。但实际上，商业综合体内部并没有完善的设施储存系统，也没有规范化的管理设施，造成此类现象的原因可从以下三个方面来谈论。2.1 物业管理水平不高近年以来社会快速发展，人们的物质条件得到了极大满足，现在人们对

9、安全要求越来越严格了。在二十年前基本很少有物业管理企业，现在随着社会的发展物业管理服务企业也越来越多，导致在很多方面物业企业得不到快速的处理。因为企业发展时间短，没有长期的管理经验，对消防设施管理人员的知识和技能缺乏，人员流动性大，不能及时发现消防设施布置缺陷并及时整改，外加其在发现火灾隐患后报告领导，也没有得到重视，物业管理企业认为只要没有发生事故就万事大吉，等到真正发生火灾时一切都枉然。这样长期以来，物业管理企业越来越不重视，下层员工也不会认真对待，消防设施没有得到及时的监管，火灾隐患越来越多。大部分小区定期的业主大会也只是业主们走走形式，对消防安全管理没有真正的去了解和监督，最终导致物业

10、服务企业在根源上得不到重视。2.2 消防设施管理得不到重视商业综合体内部消防设施得不到有效管理，可以从业主和物业管理人员两个层次来探讨。首先从业主来看，许多业主对消防工作没有引起明确的注意;甚至对消防工作有一定的抵触心理。心里觉着火灾不会发生在自己身上，这种侥幸的心理，致使他们没有支持和理解物业管理人员对消防设施管理;尤其是当消防设施出现问题时，物业管理人员会收取相应的消防管理费用，业主就会非常抵触，拒绝合作。其次，物业管理人员的专业素质不高。他们不能够及时发现存在的火灾隐患，也不能够将存在故障的消防设施报告给上级领导，以便做出维修。长此以往，消防设施设备就会疏于管理，与此同时，商业综合体对消

11、防设施管理的情况也不能及时进行了解和监督，所以，物业管理人员更加不重视消防设施管理。2.3 相关职能部门监督力度不够商业综合体消防设施管理，不仅依赖于企业物业和业主的维护;还需要相关主管部门起到监督执法的作用，如果相关部门不检查，不监督相关部门的这种散漫的态度会形成不好的风气，致使物业管理人员也以同样的态度对待消防设施管理。所以相关职能部门应该以身作则，做好带头工作。但实际上许多相关部门疏于对消防设施的监管，所以许多商业综合体的设施并没有进行监管，即使物业管理人员在消防设施中发现问题，也不能够及时得到上级领导的支持，做到真正消除隐患。所以，政府在消防设施管理中起着非常重要的作用，政府的参与和干

12、预，能够有效地督促消防设施管理。3 商业综合体物业消防设施管理的改进措施3.1 提高物业消防设施管理水平要对消防设施进行有效的管理，首先应该从物业消防管理部门入手，其必须基于实际情况，明确自己的管理主体和管理责任;并且根据消防管理要求，进一步细化管理责任。更应该基于消防设施管理得不到保证的情况下完善失职、追究责任系统;明确商业综合体、物业管理、业主三方责任，并根据相关法律法规签署责任明确书，以保证设施管理不当情况下，三方责任明确化。其次，物业管理水平的提高还依赖于物业消防设施管理系统的完善。相关物业管理人员应该依据相关法律，将管理保障，消防设施维修时间，消防设施维修资金等多项环节明确化，以保证

13、消防设施能够得到有效的维护。最后，消防设施的管理需要物业管理人、商业综合体的共同维护;所以，物业管理部分要针对物业消防管理人员做定期的培训，还要在商业综合体内部做消防知识宣传工作，将消防安全，消防设施管理融入商业综合体中;争取做到人人爱护消防设施。3.2 消防设施维修与维护规范化消防设施的质量得到保障，消防设施才是真正得到了有效的管理。据研究发现，许多商业综合体为了追求外在的美观，会擅自降低喷水灭火系统的技术标准。甚至使用喷水管，使用一些无法灭火的钢管。其次，由于综合体的结构复杂，线路较多;当商业综合体内部线路发生故障时，消防管理人员要做到真正排查，而不是局部进行检查，进而保证许多消防电源合格

14、设置，电源线路安全。除此之外，商业综合体不应为了省钱，降低消防设施成本，采用低廉的消防材料，以避免当消防设施出现问题时，物业管理人员在进行消防设施维修时，也采用相应的材料以节约成本，降低费用。不能让经济条件制约了消防设施的质量，物业管理人员应该为消除火灾隐患做出努力，这样，在面临火灾时，这些消防设施才能够真正起到作用。最后，物业管理人员应该做到定期维护设备，以保证消防设施的质量和效用，得到养护的消防设施能够更好地起到作用。3.3 职能部门加大设施监管力度由于商业综合体的消防工作十分复杂，所以，政府应该完善消防管理体系，从根本上重视消防设施管理问题，做好消防设施管理系统与商场的有机结合。不仅如此

15、，政府应该设立专门的审核部门对消防设施系统进行管理，包括对消防设施的设计，施工以及对消防设施的维护和修缮等不同部分的管理，审核部门的设立，是政府加大力度对消防设施管理的一种表现，从根本上改善了消防设施管理系统的管理问题，这是消防设施管理中基礎性的环节。另外，政府监督体系还可从消防设施管理责任的角度，加大监管力度，物业管理人员责任明确化以及消防管理人员责任明确化，不同的岗位承担不同的责任，责任明确化体系能够较好地提高消防物业管理水平，从而让物业消防管理人员以及综合体业主更加重视和更有效地管理消防设施。最后，政府还应该加大消除消防知识的宣传力度，现在许多大型的商业综合体内部并没有悬挂消防安全知识标

16、牌，而且在商场的屏幕上也禁止播放消防安全宣传片。所以，广大顾客对消防知识的了解程度不够，以至于大型商业综合体在进行消防设施管理多了一些障碍。相关部门尤其要做好“综合体内部的员工”消防知识宣传，如可以定期培训综合体内的员工，还可设置灭火疏散演练，促进员工对消防安全的重视，从而对火灾隐患有足够的敏锐性，并具备组织人员运用消防设施自救的能力。最后，物业管理人员应该做好消防设施管理工作的监督。从源头抓起，实行消防设施管理责任追究制度，并健全消防设施管理制度，确保每个物业管理人员能够对消防设施管理引起足够的重视。物业管理主管部门要严格筛选即将上岗的消防设施管理员，以确保上岗的工作人员具有消防设施管理素养，对消防安全足够重视，并且具备发现设施隐患，并能妥善处理设施故障问题。4 结语随着城镇化的推进，城市对空间的需求量增多，城市商业综合体能够较好地解决这一困境，但是由于它自身特点的独特性，也增加了许多火灾隐患。所以物业消防设施的管理应该引起足够的重视，这样，商业综合体才能在满足人们需求的基础上安全地运行。参考文献：1杜文华.特殊消防设计在城市商业综合体室内