呼和浩特商业地产专项研究

1、呼和浩特市商业地产专项研究报告呼和浩特市商业地产专项研究报告策划顾问部：张秀玮策划顾问部：张秀玮思源小讲堂：思源小讲堂： 目录目录商业地产概述商业地产概述商业地产发展阶段商业地产发展阶段呼市商业地产市场分析呼市商业地产市场分析万达商业地产模式万达商业地产模式商业地产未来发展趋势商业地产未来发展趋势 Contents商业地产定义商业地产定义商业地产特性及价值商业地产特性及价值商业地产模式、分类商业地产模式、分类商业地产概述商业地产概述商业地产定义商业地产定义 商业地产定义商业地产定义按存在形式分可分为：大型综合购物中心、商业区、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾

2、馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。 在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分；按属性按属性可分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等；按建筑形式按建筑形式可分为：独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街商铺、地下商城等；按用途按用途可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食广场等；按经营方式按经营方式可分为：统一经营物业、分散经营物业、综合性经营物业、单一经营物业等。商业地产的分类商业地产的分类l 商业地产特性商业地产特性商业地产价值商业地产价值.123商业是所持有物业中增值最快的。商业是所持有物业中增值最快的。商业地产对对抗膨胀，对

3、抗经济周期能力，稳定收益、稳商业地产对对抗膨胀，对抗经济周期能力，稳定收益、稳定股价都有更高的比价定股价都有更高的比价商业地产具有资本化带来的盈利、变现与融通商业地产具有资本化带来的盈利、变现与融通商业地产模式商业地产模式(1)(1) 只租不售：只租不售： 物业建成后，形成独立的产权，通过招商合作制与商户签订租约，物业建成后，形成独立的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。收取租金作为现金流的主要来源。 产权形成后，物业经过商业运营的包装后进入资本市场获取良好的产权形成后，物业经过商业运营的包装后进入资本市场获取良好的融资。融资。商业地产模式商业地产模式(2) 只售

4、不租只售不租： 物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也就是当前比较流行的产权式商铺、产权式酒店等；开发上就是当前比较流行的产权式商铺、产权式酒店等；开发上通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。商业地产模式商业地产模式(3) 租售结合租售结合 商用物业建成后，投资商、开发商将其中的一部分物业出商用物业建成后，投资商、开发商将其中的一部分物业出租，另一部分物业销售；租，另一部分物业销售； 通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租；另一通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租；

5、另一种是主力店部分出租、配套商铺出售。这种模式大都是迫种是主力店部分出租、配套商铺出售。这种模式大都是迫于资金的压力。于资金的压力。 目录目录商业地产概述商业地产概述商业地产发展阶段商业地产发展阶段呼市商业地产市场分析呼市商业地产市场分析万达商业地产模式万达商业地产模式商业地产未来发展趋势商业地产未来发展趋势商业地产发展阶段商业地产发展阶段14传统形态阶段市场细分阶段替代型商业阶段形成条件形成条件形成过程形成过程阶段特征阶段特征商业形态商业形态伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易

6、信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能商业形态第一次升级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生活提供基本保障随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力多样化、规模化的现代商业形态得以展现，如超市、专卖店、商业街、开放市场、集中商业等随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同

7、门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争商业业态细分完全，总量饱和相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次或价格的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额商业形态更加广义化、集合化，如SHOPPINGMALL、物流型超市，且主题购物公园等个性消费场所出现 目录目录商业地产概述商业地产概述商业地产发展阶段商业地产发展阶段呼市商业地产市场分析呼市商业地产市场分析万达商业地产模式万达商业地产模式商业地产未来发展趋势商业地产未来发展趋势16呼和浩特商业市场研究呼市商业地产发展状况呼市商业地产发展状况商业市场分布商业市场分布商业市场供应商业市场供应典型商场配套及业态典型商场配

8、套及业态呼市在售及待售商业项目分析呼市在售及待售商业项目分析商业市场价格变动情况商业市场价格变动情况呼市商业市场特点呼市商业市场特点17u呼市商业设施总体供应充足，各主要街道均分布有大型商业设施，全市85%以上的道路两旁均有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，同时也有部分较集中的商业区形成；u呼市商业物业市场逐渐由供大于求向供过于求方向转化，空置面积相应减少，但慢慢趋于过饱和状态；u商业地产机构性发展不平衡，业态结构不平衡和价格结构不平衡呼市商业地产发展状况呼市商业地产发展状况18n呼市的主要核心商圈有中山路商圈、新华东街商圈，其中新华东街商圈是近几年随着政府东优的战略而逐渐形成的新兴核心商圈

9、。n从商场业态功能看，功能较为齐全的现代综合百货店比较为单一的传统百货店比较吸引消费者，但经营运作压力比较大，资金投入较大。大召商圈南二环商圈呼市商业市场分布呼市商业市场分布19主要商圈主要商圈级别级别特征特征中山路商中山路商圈圈城市核心城市核心商圈商圈零售商业设施为主，大型综合百货业零售商业设施为主，大型综合百货业态占主体态占主体新华东街新华东街商圈商圈城市核心城市核心商圈商圈零售设施为主，大型综合百货业态占零售设施为主，大型综合百货业态占主体主体长乐宫商长乐宫商圈圈次级商圈次级商圈以生活类百货及专业店和餐饮街为主以生活类百货及专业店和餐饮街为主鼓楼商圈鼓楼商圈次级商圈次级商圈传统百货传统百

10、货+ +小商品市场小商品市场+ +电器专业店电器专业店+ +沿沿街服饰店面街服饰店面火车站商火车站商圈圈次级商圈次级商圈以生活类传统百货以生活类传统百货+ +家电专业店及小商家电专业店及小商品零售市场为主品零售市场为主嘉茂商圈嘉茂商圈次级商圈次级商圈金宇以生活类购物中心金宇以生活类购物中心+ +家电家电/ /家具家具/ /服服饰专业店饰专业店+ +大型休闲娱乐设施为主大型休闲娱乐设施为主润宇华联润宇华联商圈商圈区域性商区域性商圈圈家装建材专业市场为主体以及生活类家装建材专业市场为主体以及生活类配套商业配套商业东站商圈东站商圈潜在商圈潜在商圈政府新规划的东站区域商圈，目的是政府新规划的东站区域商

11、圈，目的是提升呼市整体城市门面形象，业态以中提升呼市整体城市门面形象，业态以中高端零售、餐饮、娱乐等商业为主高端零售、餐饮、娱乐等商业为主大召商圈大召商圈潜在商圈潜在商圈以专业批发市场及婚庆类业态占主导以专业批发市场及婚庆类业态占主导，近两年供需两旺，近两年供需两旺u主要集中在以新华大街和中山路主干道的区域内，也是目前呼市商业最为集中的一个区域，其它区域的商业则以社区配套商业为主，以满足周边居民日常生活需求的经营业态为主。u百货商场、购物中心分布基本上是呈一线（中山西路）、三点（长乐宫、万达、嘉茂）分布。u目前中山西路百货商场、购物中心较为密集。主要由于区域商业氛围形成较早，有较长的市场培育时

12、间；u潜在供应的大召及南二环商圈主要以专业批发市场形成主要业态，尤其在商业不限购的当前市场供应量激增。呼市商业市场分布呼市商业市场分布20主要商圈商业体量（万）中山路商圈70鼓楼商圈7新华东街商圈20长乐宫商圈20火车站商圈20嘉茂商圈20大召商圈30南二环专业市场商圈10合计197u从呼市几个主要商圈的商业供应体量来看，加上其它未统计配套商业、商业街、专业市场等，目前呼市商业总体量预计不低于200万平米，相对于我市207万的人口总量，人均商业面积已接近1平方米；整体商业市场已日趋饱和。u商业业态分布较密集的区域主要集中在中山西路商圈和新华大街沿线；u呼市大型商场以中高端的商业运营最佳，中低端

13、以及纯高端商场经营状况一般； u产权式商铺形式易被市场接受，现有市场投资压力集中于300平方米以下店铺，大中型店铺500平方米以上销售存在困难。呼市商业市场供应呼市商业市场供应21 商场名称 维多利商厦 维多利购物中心 王府井民族商场天元商厦 维多利国际广场 海亮广场业态组合 超市 有 有 有 有 电影院 有 有 游戏厅 有 有 餐饮 大众 有 有 有 员工 有 有 洗浴中心 有 KTV娱乐中心 有 有 茶酒咖啡吧 有 有 酒店 有 有 健身房 有 有 美容美发院 有 有 有 儿童游乐园 有 有 有 有 有 呼市大型百货商场、超市，除商业经营之外，包含其他的业态主要包括超市、影院、KTV、美食

14、城、儿童游乐场、健身房、美容院、酒店、茶酒咖啡吧、游戏厅、洗浴中心等。呼市包含项目比较完善的商业综合体较少，一般只包含餐饮、超市的较多。呼市商业市场配套及档次呼市商业市场配套及档次22呼市在售及待售商业项目概况呼市在售及待售商业项目概况项目名称项目名称项目商业体项目商业体量（）量（）均价（元均价（元/ /）项目名称项目名称项目商业体项目商业体量（）量（）均价（元均价（元/ /）项目名称项目名称项目商业体量项目商业体量（）（）均价（元均价（元/ /）王府井王府井500030000风尚金街风尚金街900011000鄂尔多斯广场鄂尔多斯广场120000兰德兰德京玉华都京玉华都500024000兴安丽

15、景兴安丽景2200032000名都中央广场名都中央广场50000云鼎云鼎4000028000金茂中心金茂中心660028000利佰佳国际公利佰佳国际公寓寓50000盛业城市广场盛业城市广场7000042000维多利摩维多利摩尔城尔城21000040000丰泰金翡丽丰泰金翡丽700000大盛魁商业街大盛魁商业街7000026000维多利城维多利城南生活中南生活中心心5000032000永泰后巧报项永泰后巧报项目目940000蓝钻首府蓝钻首府1229651000金盛国际金盛国际家居家居16800024000鼎盛华世纪广鼎盛华世纪广场场1500000大召九久街大召九久街2100034000蒙苑国际蒙

16、苑国际广场广场3600027000中宇广场中宇广场600000筑城国际筑城国际1600021000金宇新天金宇新天地地500000西蒙奈伦广场西蒙奈伦广场2400000在在售售项项目目待待售售项项目目维多利摩尔城利佰佳国际公馆永泰后巧报项目维多利城南商业中心凯德MALL金宇新天地鄂尔多斯广场名都中央广场兰德京玉华都大盛魁商业街云鼎盛业城市广场王府井风尚金街金茂中心兴安丽景大召九久街中宇广场西蒙奈伦广场筑城国际丰泰金翡丽广场蓝钻首府蒙苑国际广场鼎盛华世纪广场金盛国际家居太伟方恒广场在售项目待售项目 呼市在售及待售商业项目分布呼市在售及待售商业项目分布24呼市在售及待售商业项目分析呼市在售及待售商

17、业项目分析242116.8159.47.576.9654.843.62.2 2.11.61.2 1.20.90.66 0.5 0.5 0.460.45西蒙奈伦广场西蒙奈伦广场维多利摩尔城维多利摩尔城金盛国际家居金盛国际家居鼎盛华世纪广场鼎盛华世纪广场永泰后巧报项目永泰后巧报项目盛业城市广场盛业城市广场大盛魁商业街大盛魁商业街丰泰金翡丽丰泰金翡丽中宇广场中宇广场维多利城南生活中心维多利城南生活中心金宇新天地金宇新天地云鼎云鼎蒙苑国际广场蒙苑国际广场兴安丽景兴安丽景大召九久街大召九久街筑城国际筑城国际蓝钻首府蓝钻首府鄂尔多斯广场鄂尔多斯广场风尚金街风尚金街金茂中心金茂中心王府井王府井兰德兰德京玉华

18、都京玉华都名都中央广场名都中央广场利佰佳国际公寓利佰佳国际公寓呼市在售及待售项目商业体量（万）呼市在售及待售项目商业体量（万）l呼市商业类产品供应市场旺盛，目前市区内非社区内商业供应量约143万。l各项目依据自身产品定位，规划商业建筑体量不一。25呼市在售及待售商业项目分析呼市在售及待售商业项目分析5100051000420004200040000400003400034000320003200032000320003000030000280002800028000280002700027000260002600024000240002400024000210002100011000110000100002000030000400005000060000蓝钻首府蓝钻首府盛业城市广场盛业城市广场维多利摩尔城维多利摩尔城大召九久街大召九久街兴安丽景兴安丽景维多利城南生活中心维多利城南生活中心王府井王府井云鼎云鼎金茂中心金茂中心蒙苑国际广场蒙苑国际广场大盛魁商业街大盛魁商业街兰德兰德京玉华都京玉华都金盛国际家居金盛国际家居筑城国际筑城国际风尚金街风尚金街呼市在售商业项目均价（元呼市在售商业项目均价（元/）l目前在售的商业项目依据地段、产品形式、及业态定位价格目前在售的商业项目依据地段、产品形式、及业态定位价格定位不一；定位不一；l商业业态中专业市场及中端