大东昌集团观澜福安雅园商铺招商策划方案

1、深圳市观澜福安雅园商铺 销售策划方案目目 录录1一、市场调研及价值估算2二、项目分析3三、项目定位4四、项目包装推广市场调研1、消费者出行主要依靠公共交通，交通的抵达性对客流的影响较大，体现出镇区的居民出行对公 共交通的依耐性很强，项目周边抵达观澜传统商业区的公交线路较少，距离上给本案的商业提供了 “地利”。2、项目所处区域地理位置来看，缺少一个业态相对完善和经营购物环境较好的集中消费商业区， 给本案提供“天时”。3、项目周边众多的工业园和本案住宅常驻人口，约20万消费受众形成的巨大消费群体，给本案提供了“人和”。市场调研SWOT分析：我们的战略优势（S）：1、缺少区域商业中心；2、片区唯一的

2、在建商住项目，定位中高档消费，涵盖丰富的商业业态；3、较为便利的城市道路网；劣势（W）：1、整体商业体量偏小，缺少较大体量集中商业；2、商业规划较为分散；3、公共交通抵达较少；机会（O）：政府巨资改造的区域；小三村较强的消费购买力；片区具有一定规模和品牌形象的商业少；片区居住人口日益增多发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势打造观澜北投资价值的商业打造以零售行业为核心的新兴商业圈时尚主题，特色街区吸引青年白领引入特色美食与超市主力店和餐饮特色店业态融合消化人流引入“品牌主力店”概念，提高身价，整合资源，化零为整做足包装，周边消费者的眼球威胁（T）：未作作为政府重点投资规划区域，面临较强的商业竞争

3、；发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁商业要有特色，业态细分做畅销街铺，做畅销业态，最大化发掘商业价值，u商铺市场价值估算公式表达：商铺投资收益商铺持有期间出租所获租金收益未来出售所获增值收益 u项目所处区域地理位置来看，缺少一个业态相对完善和经营购物环境较好的集中消费商业区。u项目周边众多的工业园和本案住宅常驻人口，约20万消费受众形成的巨大消费群体，给本案提供了“收益保障”。u消费者出行主要依靠公共交通，交通的抵达性对客流的影响较大，体现出镇区的居民出行对公 共交通的依耐性很强，项目周边抵达观澜传统商业区的公交线路较少，距离上给本案的商业提供了 “有利条件”。价值估算项目分析核心消费圈：社

4、区居民+幼儿园+小学10000人辐射二级消费圈：常住居民+企业员工250000人 本项目周边消费人群以企业员工和常住村民为主，按其步行30分钟（即2公里）距离进行商圈四至界定：北面：以观光路向北1.5公里为界，包含桔岭，深圳市佳华工业园、库坑小学、新海洋工业园、深圳圣建利工业园等；南面：以核电路为界，包含松园围、狮径、福民村等；西面：以大三村为界，包含大水坑、新塘柏荣工业区、悦兴围等；东面：以泗黎路向东1公里为界，包含大布巷、马坜、观澜锦明学校等；商业2公里幅射圈悦兴围狮径松元围马坜大布巷观澜锦明学校桔岭深圳圣建利工业园库坑小学大三村深圳市佳华工业园新海洋工业园新塘柏荣工业区大水坑核心消费圈二

5、级消费圈通过图例展示，可以明显的看到，项目的核心消费群体为项目居住人群，结合项目的的经营体量和周边的商业现状可在广义上定位为外向型社区商业，其辐射力将达到二级消费圈的范围。项目分析商业竞争少1、目前项目周边无成熟商业社区；2、在未来的城建规划当中综合性住宅社区也较少，面临的商业竞争较小；发展空间大1、目前项目周边有约25万消费群体，随着区域职能的提升及转型，将有越来越多的常住人口和企业员工移居项目周边，消费人群上升空间较大。小 结无统领型的商业。项目周边基本上是临街商铺，小型散铺。低档餐饮、汽配、日用品为主；片区商业目前处于发展初期，呼唤区域性消费中心出现项目分析商业规划布置形式特点1栋2栋3

6、栋4栋8栋9栋12栋13栋14栋项目分析主要集中在A地块区域，沿街分布，展示面较好，商业设施略偏离社区中心，大部分独立于大社区外，有利于发展外向经营的业态。大型较为集中的商业与临街商业缺少很强的连接，呈现出多点分散分布，服务便利度不够，对后期形成统一的商业经营氛围有一定的分布。2021-11-19A区拥有最好的展示面和交通，拥有最好的外向性商业基础；B区次之；C区属于社区内商业ABC商业规划形式：沿社区中轴与观光路、泗黎路底商，及集中商业；临主干道，有利于发展外向经营的业态；项目分析展示性分析项目商业技术指标汇总商业总建筑面积：12000商铺主力面积：40-90 最小商铺面积：25.94 最大

7、商铺面积：380.83 分 布铺位数量1栋22个2栋21个3栋21个4栋8个8栋7个9栋21个12、13、14栋44个合计144个商铺分布及数量统计1栋2栋3栋4栋8栋9栋12栋13栋14栋项目分析2021-11-19社区商业一般规模？中国城市居住区规划设计规范居住区分级控制规模居住区小区组团户数(户)1万-1.5万2千-4千300-700人口(人)3万-5万7千-1.5万1千-3千商业服务配套700-910/千人450-570/千人150-370/千人社区规模社区商业规模1. 规模一般应控制在3万平米以内2. 服务人口一般在5万人以下3. 服务半径一般在2公里以内，合理半径在800-1000

8、M我国城市居住区规划设计规范约束了社区商业的规模一般在3万以下项目分析社区商业类型商住比特 征辐射型5%-11%商业体量大，对外来客流要求高，对交通，人流，商业氛围要求较高偏外向型2%-5%主要依赖本社区居民的需求，兼顾周边内向型2%以下基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区的居民需求本项目3%对周边居民需求具有一定的依赖性本项目按商住比进行商业类型划分,属于偏外向型社区商业,对周边居民需求具有一定的幅射能力。按商住比进行分析项目定位PPT模板下载： 经验借鉴差异选择 消费需求项目条件市场竞争专业特色商业中心周边消费力充足，交通通达，便于吸引人流周边的临街商铺，小型散铺。低档餐饮、汽配、日

9、用品为主；差异化定位有利于未来发展方案：项目定位福雅商业城定位诠释 以满足社区基本生活需要，以新型商业形态辐射项目周边消费群体的消费需求，结束北部地域无现代化的商业购物环境局面。时尚休闲化生活品味化+打造为观澜北部区域商业中心项目定位主题定位：项目档次定位上，综合考虑到以下因素：1、观澜整体商业经营档次的结构，商业发展水平低，零售消费档次不高，品牌认知度较低。2、周边消费人群的结构，项目地块周边主要由外来务工人员为主体，周边小区居民为辅，在消费购买力不高。3、地理位置：地块处于待开发区域，公共设施不足，目前本项目周边人流较少。建议本次项目商业档次定为中档 综合以上因素，我们建议项目建设初期定位

10、不宜过高，定位于中档，未来可根据市场及消费习惯逐渐调高，既可规避市场不成熟下的经营，也可保留未来向上调整的空间，还可满足项目形象及功能的需求。项目定位汽配饮食娱乐购物休闲功能功能定位：1、汽车专卖维修保养、汽车零配件；2、餐饮、休闲、娱乐、文化、购物、康体的基础服务；再提供人际交往、社区生活服务等高级服务。主打汽配零件、餐饮、休闲、娱乐、购物的基本功能服务项目定位项目定位业态规划方法：规划根据外向型社区商业业态的面积比例，经营面积占比达到15以上，可视为是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用，其他按照比例发挥辅助配套作用。比例划分汽车零配件超市餐饮休闲服饰服务配套其他汽车零配件50.1%其他0

11、.8%休闲11.1%餐饮15.7%超市14.5%汽车零配件超市餐饮休闲服饰服务配套其他服务配套6.1%服饰1.7%业态规划示意图：备注：为合理的规划业态需求，我司建议将1、2、9、12、13、14栋为A区，3、4、8栋为B区，为后期的招商营运提供便利。3栋4栋2栋1栋14栋13栋12栋9栋8栋大型超市、服装、品牌运动卖场、床上精品系列、电器专营店、零食风情餐饮、中西餐馆美容、美发、药店、通讯、银行、市政等西点屋、便利店、洗衣店、花店、家政等汽车零配件、美容健身会所项目定位日常购买日常服务生活饮食商业1、社区商业的主要分布形式：沿街商铺与成片集中商业相结合。2、集中商业均为招商引进，业态以综合性

12、百货为主，集中解决社区日常购买的需求。3、社区沿街商业业态以家居服务类和购买类为主，新建社区的业态中，沿街商业的家居装饰类业态相对居多，随着社区的发展与成熟，逐渐被日常用品购买类、饮食业态替代。4、社区主题商业街较少，已有案例为美食街、服装街，其他较易形成集中分布的业态有：西餐酒吧文化类。5、能接受在二层的业态相对有限：酒楼、茶馆、咖啡馆、美容美发类。总结 日常购买和日常服务类是成熟社区商业的主要业态形式，其次是生活饮食。项目定位项目包装推广【商业街包装与展示的建议】/地标性建筑地标性建筑： 是充分体现商业街文化底蕴的载体， 是商业街的灵魂建筑。【商业街包装与展示的建议】/灯光处理营造诱人的灯光，让脚步久久停驻在橱窗前，流连忘返，激起更多的购物欲望。项目包装推广整体建筑风格结合现代文化生活气息；商业环境设计注重生态化、人性化；充分应用现代集客技术，增强商业氛围。商业环境及建筑风格建议规划建议总结1234在接近交通交叉宽阔处设置广场、开放空间、休闲设施，强化项目的聚客能力，吸纳外部来源客户。5长安汽车城对排商铺打造汽配商业街，吸引周边资源。结合地块周边的教育市政，融入文化主题元素，打造区域商业中心。文化价值体现在建筑形式、外在装修、雕塑艺术小