工业用地改为商业用地的步骤

1、工业用地改为商业用地的步骤1 、 前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准， 需要土地部门的领导签字意见。2 、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让 办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行， 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。 但有一个问题就是， 把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢 ?到时候又是很多家 公司竞争怎么办 ?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的 （ 书上可没写 教你如何拿地哦 ）! 如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市 场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则 （如果不想交差价， 那就另当别论了 ） 。但是，在实际

2、操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度 和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公 开交易（招拍挂 ），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金 即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为 “应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具 体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行 上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。 但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得 方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断， 因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则 ; 但 如

3、果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。司法解释：国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设 用地管理的通知 （国办发 200370 号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意， 由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”3 、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联 系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。司法解释：城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收 回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少 法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使 用者是以合法方式获取的工

4、业用地使用权应当受到保护，政府在土 地收购储备时应避免强收强卖。关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补 办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践 中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、 法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。准确理解相关法规、规章条款的具体涵义2002 年 7 月 1 日国土资源部颁布实施的招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定 （以下简称 11 号令） 规定，“商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方 式出让”。 2003 年 8 月 1 日施行的协议出让国有土地使用权规 定（以下简称 2

5、1 号令） 第十六条规定，以协议出让方式取得国有 土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地 用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取 得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权 出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的 土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金， 并依法办理土地使用权变更登记手续。 2004 年 3 月 18 日，国土 资源部和监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 （国土资发 200471 号， 以下简称 71 号文）规定，对 8 月 31 日

6、后以历史遗留问题为由采用 协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。从上述规定来看，似乎 21 号令的规定与 11 号令、 71 号文存在 冲突，即协议出让的工业用地改变用途为商服用地时政府部门所作 的“合同变更或重新签订合同”，是否在 11 号令和 71 号文所禁止 的范围内，是否与经营性用地招拍挂的规定相违背。对此，通过全 面深入分析相关规定，可以看出这里并不矛盾。协议出让土地是我 国法律中规定的一种土地出让方式，通过这一方式取得的土地使用 权与招拍挂方式取得的土地使用权一样受到法律的严格保护。土地 使用权人在土地使用过程中根据土地利用的需要，可以申请将土地 用途改为经营性用地，只要按规

7、定经有关部门批准并办理相关手续， 补交土地出让金即可，政府统一收回重新招拍挂的做法并没法律依 据。21 号令第十六条规定的出让合同变动与 11 号令和 71 号文中规 定的禁止协议方式出让经营性用地有本质的区别这两种行为的性质不同。 11 号令和 71 号文中所禁止的协 议方式出让经营性用地行为，是政府主动实施的一种土地出让行 为;21 号令第十六条中规定的行为不是一种土地出让行为，而是政 府根据土地使用者改变土地用途的申请而作出的一种行政许可行为。 从 71 号文的立法背景及内容来看，协议出让工业用地改变用途，并 不属于历史遗留问题，因此，也就无所谓对这一方式的禁止。这两种行为对土地权利的影

8、响不同。 11 号令和 71 号文中所禁 止的协议方式出让经营性用地，是一种权利设定，通过协议出让，土地使用者得到了一种出让土地使用权 ; 而 21 号令第十六条中规定 的合同变更或重新签订合同，是一种权利内容的变动，而不是重新 设定，它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。这两种行为出现在不同的国有土地管理环节上。 11 号令和 71 号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为，是指政府在一级市 场中直接通过协议方式向市场供地的行为 ;21 号令第十六条规定的 行为是出现在土地使用权出让后土地使用者利用土地的过程中。21 号令第十六条是对已有规定的补充和完善对于出让土地改变用途，我国现行法

9、律法规中已有明确规定， 1995 年颁布的城市房地产管理法第十七条规定：土地使用者 需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、 县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合 同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用 权出让金。 2001 年国务院发布的关于加强国有土地资产管理的 通知 （国发200115 号）规定，土地使用者需要改变原批准用地 的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于 出让土地，凡改变用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积 率的土地差价。可见，土地使用者对其协议出让方式取得的土地改变用途，法 律中并没有明文禁

10、止，相反，法律中明确了具体的操作程序。为进 一步规范这一行为，国土资源部 2003 年发布 21 号令第十六条对 此又作了具体规定，明确提出了“按变更后的土地用途，以变更时 的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金”，这就在一定程度 上弥补了原有规定的不足，防止了以此来规避经营性用地招拍挂， 保证了国有土地收益最大化。21号令第十六条适用的条件从当前规定来看， 21号令第十六条适用的条件应该包括以下方 面：1. 土地权利人已通过协议出让方式取得了完整的土地使用权 ；2. 取得原出让方和规划部门同意，应该说，只要符合规划及有关条件， 有关主管部门就应该批准 ；3.按新用途及当时的市场价补交出让金

11、 ；4. 变更协议或重新签订土地使用权出让合同。这里的重新签订合同， 也是对原有合同的一种调整，而不是重新出让。协议出让土地使用权收回应受到严格限制土地使用权的收回与土地征收、征用一样，是作为剥夺权利人 财产权的一种强制措施。根据立法法规定，对非国有财产征收 的事项，除全国人大及其常委会授权国务院制定行政法规的外，只 能在法律中规定。从当前立法来看，它应仅限制在土地管理法、城市房地产管理法等法律中规定的为公共利益需要、为实施城 市规划进行旧城区改建、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限 届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，以及满两 年未动工开发的等法律有明确规定的情形下。除此之外

12、，政府不能 随意行使收回权，只能与权利人协商收购。实践中，那些通过土地 使用收回来实现政府收益的做法应是严厉禁止的。附：工业用地土地变更为商业用地的程序和条件1、实施依据：国务院 55 号令第 18 条; 城市房地产管理法第 27 条 ; 土地管理法第 56 条。2、承办部门：县级以上国土资源局土地利用部门、地籍管理部门3、办理条件：(1) 申请人资格：土地所有权人或者使用权人(2) 申请时限：土地批准变更之日起 30 日内4、办理人需要提交的材料目录：(1) 改变土地用途申请(2) 计委立项文件(3) 规划单门同意改变用途的规划用地许可证(4) 上级主管部门意见(5) 地价评估报告(6) 国有土地使用证原件(7) 法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身 份证复印件。(8) 营业执照 (组织机构代码证 )(9) 其它材料5 、程序、期限(1)申请：国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出改变土 地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。(2)审查受理：县经以上国土管理部门对办理改变土地用途的单位或 个人提交的有关资料进行审查，对申报资料齐全的，符合申请条件 的予以受理。(3) 地籍部门办理： 地籍测量：对该宗土地进行地籍测量，绘制地图，按规定缴纳地 籍测量费。 组卷上报：改变土地用途各种