“紫薇民乐大厦”可行性研究报告（优秀可研）

1、“紫薇民乐大厦项目建议书编制单位：西安高科电子园实业发展公司编制时间：二零零一年七月“紫薇雅筑”项目建议书一、项目及其承担单位1、项日名称：“紫薇民乐大厦”2、项冃承担单位：西安高科（集团）电子园实业发展公司二、项目背景：西安高科（集团）电子园实业发展公司是西安高科（集团） 公司的直属公司，公司是以房地产项目开发、经营，产业项 目投资为主的多元化经营实体，公司承担着西安高新技术产 业开发区3.16平方公里区域的土地开发、经营，产业发展等 工作。公司自1996年启动至今，在“改革是大前提，繁荣是大 目标，发展是硬道理”的指导思想下，在观念、机制的不断 创新之中，公司的业务发展异常迅猛，尤其是在房

2、地产开发 及项目经营的运作上取得了令人瞩目的成绩。“紫薇”品牌是西安高科（集团）电子园实业发展公司经过 四年多的成功运作，在西安乃至全国房地产市场创造出的家 喻户晓、有口皆碑的房地产名优品牌。“紫薇民乐大厦”是继紫薇花园、城运花园紫薇苑、紫 薇大厦、紫薇城市花园、紫薇山庄之后，“紫薇地产”即将 推出的新项目，它的出现是“紫薇地产”首次在城市中心黄 金地段驻足。并将以高档次的享受、高质量的产品、优质的 服务回报给那些一直关注紫薇，希望享受紫薇的建筑设计、 建筑质量、环境、物业管理服务的广大市民。三、项目概况:“紫薇民乐大厦”地处西安市市中心的核心地带，项 目用地位于解放路民生人厦南侧。北临东二路

3、、西接解 放路、东靠尚俭路，环境优越，位置极佳,周边区域近几 年在政策的大力支持下发展很快，该地区已商业规模大, 投资前景广阔、发展形势看好。周边经济、文化气息浓 厚，商业氛围好，生活配套完善。具有得天独厚的地理 优势。1、总占地面积：7亩，即4666.69平方米。2、总建筑面积:48000平方米。3、建筑共14层。1 4层为商场，514层为写字楼。4、工程工期：该项目业已封顶，为销售需要，需重新进行外装修。市场需求及预测:随着全球产业经济发展速度不断加快，以信息产业 及衍生产业为代表的高科产业潜力奔腾无限，在我国， 处于经济前沿的京、沪等地写字楼、商用楼租售价位一 路飕升，预示着产业升级、高

4、新产品研发生产在中国大 陆特别是西部地带行将铺开，对高档产业物业的诉求成 为国际企业发展亚洲市场的必备工作，因此，高档产业 物业发展处于利好环境之下。目前西安的房地产市场现状，可以说是竞争与机遇 并存。随着中国加入wto、西部大开发、国民经济指 标gdp大幅上扬，突破人均800美元的水平线等众多 利好消息，房地产市场也在急速升温。去年四季度房地产销售量、开工量均成倍增长，达 到历史最好水平。但市场本身也愈发朝着科学化、规范 化的方向发展。“强者恒强、弱者恒弱” “优胜劣汰”的 市场规律将充分得以体现。地段、环境、配套、资源匹 配俱佳的物业在各级市场上并不多见，这样，开发商实 力雄厚、设计、质量

5、、设施、环境皆为上乘的项目将即 刻浮出市场。“紫薇花园”、“城运花园紫薇苑”、“紫薇大厦”、 “紫薇城市花园”的成功运作形成连续的销售高潮。尽 管98年底“紫薇花园”的楼房早就销售一空，但前来 登记、咨询的客户一直络绎不绝。这一方面说明广大用 户对“紫薇”品牌的认可，同时也显示出房地产销售市 场的巨大潜力。因此，我们将项日市场定位考虑在：1、西安市高品位的咼层商业写字楼。2、配套设施齐全、物业管理服务卓越(酒店式 物业管理)的社区。五、项目经济分析：该项目综合成本8000万元+外立面重新装修15()0万元=9500万元。平均成本：9500万元/48000平方米=1979元/平方米 销售收入：1

6、-4层商场：销售均价8000元/平方米*14000平方米=11200万元5-14层写字楼：销售均价6800元/平方米*34000平方米=23120万元合计：34320万元。平均售价：7150元/平方米经济指标：总销售额：34320万元总成本：9500万元；利税总额34320-9500=24820万元；净利润总额24820x (1-15%) =21097万元；投资利税率：24820/9500=261% 投资利润率：21097/9500=222% 六、策划意见:“紫薇民乐大厦”是个综合素质较高、市场前景看好的 优质楼盘。建筑设计、施工质量、配套设施、相关服务 均表现良好。此项目的成败不存在很大问题

7、，但能否取 得令人满意、甚或在西安地产市场取得轰动性的市场影 响和经济效益，要取决于良好的市场定位和策划、宣传 包装。如果结合品牌支持，将会取得更为良好的市场效七、周边楼盘调研情况:名称类别价格（元/ 平方米）位置吉庆大厦写字 楼 住宅45803500案板街永兴大厦写字 楼6000北大街北岛爱丽丝写字 楼6600北人街西北中央大 厦写字 楼6250-7500粉巷伟业大厦写字 楼租金70元/ 月粉巷金色时代住宅3500东新街八、销售控制；考虑项目自身特点并结合市场调研情况，对销售控制提出以下意见：周边楼盘调研反映，市场写字楼销售均价6000元/平方 米左右。紫薇以良好品牌形象、强势的项目策划、宣

8、传 包装、卓越的物业管理、专业的销售代理队伍为支撑体 系，可以保证将楼盘均价做至6800元/平方米；商场均 价做至8000-10000元/平方米；楼盘销售低开高走，随 销售进度合理提升价格，力争做出名品名价的结果。三、市场策略：1、目标：12个月销售完所有住宅。2、销售对象：2. 1银行2. 2药业2. 3大型商业2. 4餐饮业、娱乐服务业2. 5外地投资者2. 6周边商业圈的私企业主3、销售定位分析：由于楼盘自身所处位置关系，应重点炒作地段优势带来的 生活、商务、交通、教育、医疗的方便；与民生大楼、省 政府、市人大、新城广场接壤，真正在黄金地段办公的心 理优势和高贵享受；以独特、典雅、高贵、优越作为项目 肚位打动消费者。4、广告策略：分三个阶段进行广告宣传推广：4. 1告知期：将项目告知公众，考虑2个整版、2个