眉山房地产市场调查报告及销售建议

1、眉山房地产市场调查眉山房地产市场调查及销售建议及销售建议目录目录/ /contents一、宏观投资环境分析一、宏观投资环境分析二、眉山房地产市场分析二、眉山房地产市场分析三、业态组合建议三、业态组合建议四、销售建议四、销售建议 眉山位于四川盆地成都平原西南边缘，位于成都平原西南部，眉山位于四川盆地成都平原西南边缘，位于成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形地带，成都岷江中游和青衣江下游的扇形地带，成都-乐山黄金走廊中段。乐山黄金走廊中段。 北靠成都，南瞰乐山，东临资阳，西望雅安，是成都平原通联川南、川西南、川西、云南的咽喉要地和南大门。 眉山市人民政府驻东坡区，辖原眉山地区的仁寿、彭山、洪

2、雅、丹棱、青神县和新设立的东坡区。幅员面积7186平方公里，人口349.85万人，眉山城市人口27万人。一、宏观投资环境分析一、宏观投资环境分析1 1、城市区位、城市区位眉山市眉山市2 2、自然地理、自然地理矿产资源、森林资源丰富，水资发达。矿产资源、森林资源丰富，水资发达。岷江和青衣江贯穿境内，两岸以平原和河流冲积平坝为主；东部龙泉山两翼，西部丹棱、彭山、洪雅境内大部份地区皆为低山丘陵；中生代红色岩层分布广泛，丹霞地貌发育，生态环境优良；眉山属于中亚热带湿润气候，气候温和，娱乐充沛，四季分明。岷江岷江国家森林公园国家森林公园矿产资源矿产资源3 3、人文底蕴、人文底蕴 眉山市人文旅游资源有东坡

3、文化、道教文化、竹文化、水文化等。眉山市人文旅游资源有东坡文化、道教文化、竹文化、水文化等。 眉山市传统美食特产、工艺品众多。眉山市传统美食特产、工艺品众多。 特色美食：东坡肘子、东坡鱼、东坡松花蛋、芝麻糕扬名海内外。 工艺品有：青神的竹编工艺和仁寿的火凤凰陶瓷工艺品等。 眉山市文化旅游活动丰富多彩。眉山市文化旅游活动丰富多彩。 历届眉山东坡文化节、彭祖寿星节、青神竹编艺术节、丹棱唢呐节等，每年都开展得有声有色，享誉巴蜀，名扬海外。 文人墨客数不胜数，其中最具代表人物：三苏，文人墨客数不胜数，其中最具代表人物：三苏，苏轼、苏洵、苏辙苏轼、苏洵、苏辙4 4、交通状况、交通状况铁路铁路 眉山市境内

4、成昆铁路穿越南北，经过彭山县、东坡区，路线长度50千米， 沿成昆铁路，北出成都可至重庆、西安，南下可经西昌、攀枝花至昆明等地， 眉山站地址为四川省眉山市东坡区三苏大道西段。 公路公路 眉山占据成都南大门的交通要地，有成都-乐山高速公路、成都-雅安高速公路，以及213国道等大交通线路交错于眉山市内。 眉山市的公路交通发达，眉山客运中心站则位于省道106线与103线的交汇处，老城区与新城区的交接处，成乐高速公路的进出口处，是连接成都市、乐山市、峨眉山市及周边市县的交通枢纽。 5 5、城市经济、城市经济时间时间2007200720082008200920092010201020112011第一产业增

5、加值第一产业增加值/ /亿元亿元84.5597.7197.55103.8121.4第二产业增加值第二产业增加值/ /亿元亿元169.32 212.38 236.72 303.31379.6第三产业增加值第三产业增加值/ /亿元亿元89.88102.62 131.05 145.14172.307-1107-11年全市年全市GDPGDP07-1107-11年全市一、二、三产业增加值年全市一、二、三产业增加值20112011年各市年各市GDPGDP单位单位/亿元亿元 近年来，眉山市国民经济和财政收入稳步增长，经济发展基础近年来，眉山市国民经济和财政收入稳步增长，经济发展基础稳定，势头迅猛，为房地产发

6、展提供了有力的支撑。稳定，势头迅猛，为房地产发展提供了有力的支撑。 与周边五市相比，眉山市经济与之持平，五太大差别；与周边五市相比，眉山市经济与之持平，五太大差别；GDPGDP分析：分析：眉山市近五年的发展中眉山市近五年的发展中GDPGDP保持较高水平增长，平均增保持较高水平增长，平均增长了达到长了达到14%14%，20112011年的年的GDPGDP总量在总量在20072007年的基础上翻了一番，整体年的基础上翻了一番，整体保持良好的增长态势；保持良好的增长态势；一二三产业增加值也在逐年增长，一二三产业增加值也在逐年增长，1111年在年在0707年的基础上翻了一番年的基础上翻了一番时间时间2

7、007200720082008200920092010201020112011社会固定投资社会固定投资/ /亿元亿元211.65246.6370.86 420.26451.2增长率增长率/%/%32.516.550.213.316.8时间时间2007200720082008200920092010201020112011地方财政收入地方财政收入/ /亿元亿元18.726.6537.8953.1872.1增长率增长率/%/%84.142.142.240.435.507-1107-11年社会固定投资情况年社会固定投资情况07-1107-11年地方财政收入情况年地方财政收入情况眉山近几年来固定资产投

8、资额稳定增长，眉山近几年来固定资产投资额稳定增长，08年地震过后，眉山市在年地震过后，眉山市在09年进入年进入 了集中建设期，以至于了集中建设期，以至于09年末增速最年末增速最高，达到高，达到50.2%，之后两年有所放缓，但仍保持在，之后两年有所放缓，但仍保持在13%以上的增长率。以上的增长率。投资由投资由07年的年的211.65亿元扩大到亿元扩大到2011年的年的451.2亿元，亿元，11年是年是07年的年的2倍多，投资市场非常活跃。倍多，投资市场非常活跃。财政分析：财政分析：近年来，眉山市地方财政收入稳步增长，近年来，眉山市地方财政收入稳步增长，2008-2011年间增速保持在年间增速保持

9、在40%以上，以上，08年的汶川大地震导致年的汶川大地震导致眉山市眉山市07年过后的地方财政收入增速有所放缓。总的来看，处于增加状态，特别是年过后的地方财政收入增速有所放缓。总的来看，处于增加状态，特别是2011年地方财政收入高达年地方财政收入高达72.1亿亿元，在元，在07年的基础上翻了两番。年的基础上翻了两番。时间时间2007200720082008200920092010201020112011规模以上工业企业增加规模以上工业企业增加值值/ /亿元亿元100.44 145.51173.6214.6265.46增长率增长率/%/%25.424.126.128.523.7时间时间200720

10、0720082008200920092010201020112011建筑业增加值建筑业增加值/ /亿元亿元27.4727.8630.5935.3140增长率增长率/%/%14.55.214.611.88.707-1107-11年规模以上企业增加值年规模以上企业增加值07-1107-11年建筑业增加值年建筑业增加值规模以上企业增加值逐年增加，说明眉山市经济环境运行良好，有利于房地产的投资；规模以上企业增加值逐年增加，说明眉山市经济环境运行良好，有利于房地产的投资；从从07-11年建筑业投资情况来看，从年建筑业投资情况来看，从08年开始，眉山房地产逐渐活跃起来，之后几年快速增长，直到年开始，眉山房

11、地产逐渐活跃起来，之后几年快速增长，直到2011年年末，年年末，建筑业投资突破建筑业投资突破40亿元，房地产亿元，房地产 处于快速发展则阶段。处于快速发展则阶段。时间时间2007200720082008200920092010201020112011社会零售总额社会零售总额/ /亿元亿元100.03 121.43 152.72 180.28213增长率增长率/%/%17.821.418.718.818.107-1107-11年社会零售总额年社会零售总额社会零售总额的增加说明区域内居民物质文化水平正在提高，随着近几年社会零售总额的增加说明区域内居民物质文化水平正在提高，随着近几年CPI居高不下，

12、导致区域购买力增长较居高不下，导致区域购买力增长较为缓慢。但整体保持在为缓慢。但整体保持在17%以上的增长率。以上的增长率。眉山市是城镇居民的收入眉山市是城镇居民的收入保持稳定可持续增长，平均增长率为保持稳定可持续增长，平均增长率为10%以上。以上。2011年人均可支配收入是年人均可支配收入是07年的年的1.7倍，倍，达到达到17038元。元。从近几年城镇与农村居民恩格尔系数可以看出，城镇居民的恩格尔系数和农村居民恩格尔系数有小幅下降，说从近几年城镇与农村居民恩格尔系数可以看出，城镇居民的恩格尔系数和农村居民恩格尔系数有小幅下降，说明城镇和农村居民的时候水平都在提高，特别是农村居民，将成为未来

13、房地产市场的主要消费人群。明城镇和农村居民的时候水平都在提高，特别是农村居民，将成为未来房地产市场的主要消费人群。07-1107-11年城镇居民收入年城镇居民收入时间时间2007200720082008200920092010201020112011城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入/ /元元1004611431129811464417038城镇居民恩格尔系数城镇居民恩格尔系数/%/%4848.744.341.9/农民人居纯收入农民人居纯收入/ /元元41394754513559427184农村居民恩格尔系数农村居民恩格尔系数/%/%52.449.846.547.3/时间时间20072007

14、20082008200920092010201020112011金融机构存款余额金融机构存款余额/ /亿元亿元309.21412.53508.94615.24762.8存款增长率存款增长率/%/%17.633.423.420.923.7金融机构贷款余额金融机构贷款余额/ /亿元亿元160.66170.08229.09281.58344.4贷款增长率贷款增长率/%/%12.414.234.722.922.807-1107-11年金融机构存贷款余额年金融机构存贷款余额金融机构存贷款余额的增加，为区域投资、融资提供了良好的金融环境，更能够促进房地产行业的发展。金融机构存贷款余额的增加，为区域投资、融

15、资提供了良好的金融环境，更能够促进房地产行业的发展。6 6、人口分析、人口分析时间时间 20002000年年20102010年年总人口总人口/ /人人33990003489537城镇人口城镇人口/ /人人17314001850000农村人口农村人口/ /人人16676001600000 眉山市城镇人口保持小幅上涨，城市化水平在不断提高，城市化进程的加快为眉山市城镇人口保持小幅上涨，城市化水平在不断提高，城市化进程的加快为（城市的扩大、（城市的扩大、人口的增加）人口的增加）房地产市场的发展和商业的繁华带来了根据的潜在需求。房地产市场的发展和商业的繁华带来了根据的潜在需求。根据根据眉山城市总体规划

16、纲要（眉山城市总体规划纲要（2010-20302010-2030）20152015年，约年，约5050万人，万人，4747平方公里；平方公里；20202020年，年，6565万人，万人，6262平方公里；平方公里；20302030年，约年，约8585万人，万人，8282平方公里。平方公里。7 7、城市规划、城市规划城市居住城市居住中心北移中心北移 近年来，市委、市政府提出了“完善旧城、繁荣新区、完善旧城、繁荣新区、北拓南延、跨江东进、拥江发展北拓南延、跨江东进、拥江发展”的城市发展战略。 新总规按照这一战略，规划城市重点向东发展，规划城市重点向东发展，建设东坡岛和岷江东岸，发展休闲度假、文化旅

17、游，形成拥江发展态势；产业重点向西发展，将工业区规划到高速公路以西，形成工业产业带，减少工业对眉山城市环境的影响。通过发展方向的改变，最后形成拥江发展的山水园林城市。根据根据眉山城市总体规划纲要（眉山城市总体规划纲要（2010-20302010-2030）得知：得知： 西北片区、眉州大道西段南部片区、青衣片区、岷江大道片区未来将作为眉山商业、住宅重点打造区域，城市的居住中心将逐渐向城市新区移动，人口、城市规模：人口、城市规模： 近期（2015年），45万人，40平方公里； 中期（2020年），65万人，60平方公里； 远期（2030年），78万人，75平方公里。城市功能分区：城市功能分区： 新

18、总规提出了更为明确的新总规提出了更为明确的“一环、两心、三区、四轴、多组团一环、两心、三区、四轴、多组团”的结构。的结构。 “一环”指绕城快速交通环； “两心两心”指老城传统商业文化中心和指老城传统商业文化中心和新区行政办公和商务中心；新区行政办公和商务中心； “三片”指中部综合功能片、东部文化旅游功能片和西部工业片； “四轴四轴”指东西向眉州大道行政办公综合发展轴、中部南北商业发展轴、指东西向眉州大道行政办公综合发展轴、中部南北商业发展轴、东部旅游发展轴和西部工业发东部旅游发展轴和西部工业发展轴；展轴； “多组团”是指老城传统商业文化区、新区行政办公区、新区商业文化区、新区行政办公区、新区商

19、业文化区、城北科技研发区、西北商住区、眉州大道西段南部商住区、青衣商住区、太和商住区、眉州大道西段南部商住区、青衣商住区、太和商住区、交通中心现代商贸区、火车站物流区、经济开发区西区、金象化工产业园区、东坡岛文化旅游商住区、岷江东岸高教园区、东坡岛文化旅游商住区、岷江东岸高教园区、养老康体度假区、旅游生活休闲区、旅游度假区、崇礼商住区。二、眉山房地产市场分析二、眉山房地产市场分析1 1、土地市场分析、土地市场分析 总的来看，眉山房地产市场土地供应充足，开发商拿地热情高涨。总的来看，眉山房地产市场土地供应充足，开发商拿地热情高涨。 眉山如今正在进行新城的大力建设，后市还将会有大批土地入市，由于受

20、到政策、人口、经济等因素的影响，眉山市场隐有供大于求的迹象，后市扑朔迷离，难以预料。数据来源眉山国土资源局数据来源眉山国土资源局2 2、眉山房地产市场分析、眉山房地产市场分析时间时间2007200720082008200920092010201020112011房地产固定投房地产固定投资资/ /亿元亿元25.5625.6733.4647.7764.5增长率增长率/%/%770.428.442.835时间时间2007200720082008200920092010201020112011房屋施工面积房屋施工面积/ /万万678.7678.7764.65715.49/房屋竣工面积房屋竣工面积/ /

21、万万159.86297.5360.28428.3/商品房销售面积商品房销售面积/ /万万149.86105.77191.63192.51194.1销售面积增长率销售面积增长率/%/%8.2-34.373.80.50.807-1107-11年眉山市房地产投资情况及商品房销售情况年眉山市房地产投资情况及商品房销售情况从眉山近几年房地产市场投资中看出，从眉山近几年房地产市场投资中看出，07年的增长率在全国楼市的带动下达到了年的增长率在全国楼市的带动下达到了77%，进入，进入08年后，楼市不稳年后，楼市不稳定导致了增长率大幅度萎缩。定导致了增长率大幅度萎缩。随着楼市回暖，随着楼市回暖，09-11年增长

22、率也跟着增加，由此可以得出在楼市中的投资客们具有较强的跟风性。年增长率也跟着增加，由此可以得出在楼市中的投资客们具有较强的跟风性。之前之前5年，商品房开工和销售面逐年增长，年，商品房开工和销售面逐年增长，07-10年这四年竣工面积增长快速，主要是因为年这四年竣工面积增长快速，主要是因为07、08年开工建设的年开工建设的楼盘处于集中完工期；楼盘处于集中完工期；09-11年这三年商品房销售为出现太大的变化。年这三年商品房销售为出现太大的变化。眉山市场主要分为眉山市场主要分为6 6个片区：个片区：旧城片区东湖片区城西片区岷江大道片区岷江大道片区青衣片区青衣片区眉州大道片区眉州大道片区 旧城片区和东湖

23、片区基本开发完毕，旧城片区和东湖片区基本开发完毕，目前市场的开发以后三个片区为主。目前市场的开发以后三个片区为主。 其中：其中： 青衣片区临湖、环境优雅、项目规模青衣片区临湖、环境优雅、项目规模体量大、区域档次高。体量大、区域档次高。眉山房地产市场发展现状眉山房地产市场发展现状价格走势价格走势 眉山商品房价格连年上涨，增长速度较快，近几年房价均价增长率为眉山商品房价格连年上涨，增长速度较快，近几年房价均价增长率为20%20%以上；以上； 根据市场调查，近期商业价格在根据市场调查，近期商业价格在16000-2000016000-20000元元/ /，底商为主，少量大体量。，底商为主，少量大体量。

24、 如领地如领地凯凯旋广场，目前以及签约北京华联，并将入住。旋广场，目前以及签约北京华联，并将入住。 眉山商品房价格在眉山商品房价格在20112011年开始有楼年开始有楼盘突破盘突破40004000元的大关，大部分楼盘均元的大关，大部分楼盘均价并保持在价并保持在38003800元元/ /。在在20092009年全国大趋势的诱惑下，眉年全国大趋势的诱惑下，眉山在山在20102010、20112011年迎来了楼市猛涨，年迎来了楼市猛涨，购房者跟风严重。购房者跟风严重。至至20122012年年9 9月底，眉山商品房盘均月底，眉山商品房盘均价已经超过价已经超过40004000元元/ /，并保持高位运，并

25、保持高位运行，楼盘之间竞争异常激烈。行，楼盘之间竞争异常激烈。时间时间200720072008200820092009201020102011201120122012房价走势房价走势/ /元元180017002394320838004200客户群分析客户群分析 消费者主要由老城区居民组成，约占消费者主要由老城区居民组成，约占50%-60%50%-60%，；其次是周边县城的消费者，仁寿县居，；其次是周边县城的消费者，仁寿县居多，；再其次是市外如乐山、雅安等地的消费者，不到多，；再其次是市外如乐山、雅安等地的消费者，不到10%10%。 据了解：据了解： 中高档项目的消费者中，投资购房的比例相对较大

26、，约占中高档项目的消费者中，投资购房的比例相对较大，约占50%50%； 客户以企事业单位、公务员、个体工商户为主；客户以企事业单位、公务员、个体工商户为主； 刚需和改善型置业为主；刚需和改善型置业为主； 客户相对比较年轻，客户相对比较年轻，25-3525-35岁居多。岁居多。户型分析户型分析根据市场调查分析：根据市场调查分析：目前市场上供给量和需求量较大的面积区间在目前市场上供给量和需求量较大的面积区间在70-11070-110之间；之间；100100以下房源占了以下房源占了60%60%，100100以上房源占了以上房源占了40%40%，各楼盘紧凑型套三、套二销售最好，剩余房源面积多在各楼盘紧

27、凑型套三、套二销售最好，剩余房源面积多在120120以上；以上；入户花园、大露台、拥有大量赠送面积的户型受到消费者的追捧，也是各楼盘吸引消费者一大亮点入户花园、大露台、拥有大量赠送面积的户型受到消费者的追捧，也是各楼盘吸引消费者一大亮点眉山楼盘分布图眉山楼盘分布图 据不完全统计，眉山市在售楼盘有据不完全统计，眉山市在售楼盘有5151个左右，大部分楼盘集中在眉山城新区眉山大道两侧，本次调查楼个左右，大部分楼盘集中在眉山城新区眉山大道两侧，本次调查楼盘以眉山大道片区为主。盘以眉山大道片区为主。被调查楼盘分析被调查楼盘分析项目名称项目名称华陆世纪景城华陆世纪景城楼盘位置楼盘位置眉山市眉州大道诗书城公

28、园旁售楼电话售楼电盘时间开盘时间2010.9.24销售价格销售价格4000元/建筑风格建筑风格简欧建筑风格占地面积占地面积77372建筑面积建筑面积200000总户数总户数1700户停车位停车位机动车702辆、非机动车1742辆容积率容积率2.35绿化率绿化率40%热销户型热销户型100三室两厅单卫、65.46两室两厅单卫、89.89两室两厅单卫配套设施配套设施周边配套：周边配套：眉山市政府、税务局、财政局、政务中心、军分区等政府机构所在地。岷峨公园、青衣公园、诗书城公园环抱。第一幼儿园、外国语小学、东坡中学环绕。城际轻轨、公交总站、多路公交线路聚集。新区大市场、会

29、展中心、体育馆、医院、银行等内部配套：内部配套：商业会所，超市，健身设施等。销售情况销售情况三期处于尾盘阶段，还剩余60多套，主推21号楼、23号楼备注备注本项目分五期开发，为普通住宅、商铺、建筑综合体，前三期多层、小高层为主，后两期全为多层，前两期已交房入住，目前住宅处于三期尾盘阶段，商业全部为社区底商，预计商业全部为社区底商，预计2000020000元元/ /，20-20020-200不等，目前正不等，目前正在开始商铺排号，共有在开始商铺排号，共有8080个铺面，个铺面，车位5.8-7.8万元一个，此项目还是被调查项目中唯一有写字楼的项目，写字楼还未开始销售，前三层为商业，其数据不详热销户

30、型热销户型C2C2户型户型100100两室两厅单卫两室两厅单卫E1E1户型户型65.4665.46两室两厅单卫两室两厅单卫E2E2户型户型89.8989.89两室两厅单卫两室两厅单卫 此三种户型都有可变空间，套二能变套三，目前主推户型面积是70-90是套二、套三中小户型，市场接受度高，销售情况良好，前阶段主推类似户型已经销售完毕。面积面积比例比例100100以上以上不到不到40%40%100100以下以下超过超过60%60%商铺情况商铺情况销售价格预计销售价格预计2000020000元元/ /，20-20020-200不等，目前正在开始商铺排号，此次销售不等，目前正在开始商铺排号，此次销售80

31、80个铺面，个铺面，项目名称项目名称领地领地凯旋广场凯旋广场楼盘位置楼盘位置东坡大道南一段与苏源街交界处售楼电话售楼电盘时间开盘时间2010.8.15销售价格销售价格4000元/建筑风格建筑风格简欧建筑风格占地面积占地面积74704建筑面积建筑面积200000总户数总户数1950户停车位停车位762容积率容积率2.81绿化率绿化率43%热销户型热销户型75.3三室两厅双卫、88.8三室两厅单卫、配套设施配套设施周边配套：周边配套：毗邻诗书城公园，眉山市政府；紧邻眉山新区大市场；教育方面有眉山市一小，东坡中学。医疗方面有眉山市第一人民医院和第三人民医院；金融储蓄有工商

32、银行，建行，农行。内部配套：内部配套：游泳池、会所、沿街商业销售情况销售情况二期处于尾盘，还剩余50套左右备注备注本项目分三期开发，一期已交房入住；二起处于尾盘阶段，现房销售；三期规划有变，原规划全部为多层，前两期有1000户左右；二期是独立的一栋二期是独立的一栋3333层的电梯公寓，层的电梯公寓，2 2梯梯5 5户，中小户型销售较好，剩余的多为户，中小户型销售较好，剩余的多为110110以上的大户型，二期前以上的大户型，二期前两层为商业，北京华联已经签约即将入住，目前只在销售一期底商，均价为两层为商业，北京华联已经签约即将入住，目前只在销售一期底商，均价为1600016000元元/ /，底商

33、开间，底商开间20-10020-100不等。不等。热销户型热销户型面积面积比例比例100100以上以上50%50%100100以下以下50%50% 此两种户型都有部分赠送开间，户型紧凑、方正，面积使用率较高，销售情况良好，目前二期还剩余50套左右。商铺情况商铺情况 二期前两层为商业，北京华联已经签约即将入住。二期前两层为商业，北京华联已经签约即将入住。目前只在销售一期底商，均价为目前只在销售一期底商，均价为1600016000元元/ /，底商开，底商开间间20-10020-100不等。不等。项目名称项目名称金顿小镇金顿小镇楼盘位置楼盘位置眉山市106线市政府对面售楼电话售楼电话028-3811

34、8777开盘时间开盘时间2011.7销售价格销售价格3650元/建筑风格建筑风格英伦风格占地面积占地面积59亩建筑面积建筑面积69462总户数总户数636户停车位停车位全地面停车容积率容积率1.98绿化率绿化率31.90%热销户型热销户型B、D、E、F、H2户型配套设施配套设施诗书城公园东坡中学、东坡小学16路、15路、14路公交销售情况销售情况一期销售完毕，二期已销售50%左右备注备注金顿小镇是目前眉山市场上唯一一个纯多层的建筑，成交优惠幅度较大，按揭4个点，一次性6个点，无商业，周边有零星商业，能够满足基本生活需求热销户型热销户型实景图实景图周边商业周边商业项目名称项目名称鹭湖国际鹭湖国际

35、楼盘位置楼盘位置眉州大道东段北侧（市检察院背后）售楼电话售楼电盘时间开盘时间2011.12.18销售价格销售价格3900元/建筑风格建筑风格ART-DECO 风格占地面积占地面积90629建筑面积建筑面积263482总户数总户数2206户停车位停车位1300容积率容积率2.5绿化率绿化率60%热销户型热销户型三室两厅双卫可变四室 98、两室两厅单卫可变三室 78两室两厅单卫可变三室 76、两室两厅单卫可变三室双卫 88配套设施配套设施会所、景观泳池、老年活动区、儿童游乐区、篮球场、网球场、羽毛球场、幼儿园等销售情况销售情况整体销售35%左右备注备注本项目分三期开发，

36、目前正在销售第一期，修建第二期，项目规划一栋五层商业楼。项目规划一栋五层商业楼。一期有3栋，分别为11层、18层、23层，最大亮点5000超大中庭水景，全为底商，商业还未开始销售，面全为底商，商业还未开始销售，面积积30-10030-100不等不等周边大环境较好，但目前生活、交通都不方面，优惠幅度在1-2个点之，最近搞活动，若成交，再在总价里减5000元热销户型热销户型 项目中小户型销售较好，面积为项目中小户型销售较好，面积为9898、7878、7676、 8888，套二可变套三、套三变套四，所有户型都有较大的赠送空间，平均套二可变套三、套三变套四，所有户型都有较大的赠送空间，平均在上面积约为

37、在上面积约为9 9。内部景观内部景观阳光维多利亚：阳光维多利亚：小区配套小区配套:大力打造中庭景观，配套有高端会所，篮球场、网球场、羽毛球场、幼儿园、投资性酒店（大力打造中庭景观，配套有高端会所，篮球场、网球场、羽毛球场、幼儿园、投资性酒店（1-3层为商业，目前还未开始招商，价格未确定）；层为商业，目前还未开始招商，价格未确定）；项目分项目分3期建设，目前一期已经售馨，主推二期，二期销售约期建设，目前一期已经售馨，主推二期，二期销售约50%；3期主要是小高层为主；期主要是小高层为主；主推户型：主推户型：83-112 。威尼斯：威尼斯：小区配套：健身房、干小区配套：健身房、干/湿蒸房、恒温游泳池

38、、咖啡厅、瑜伽房、一公里塑胶跑步晨道、网球场、羽毛球场湿蒸房、恒温游泳池、咖啡厅、瑜伽房、一公里塑胶跑步晨道、网球场、羽毛球场、儿童乐园、健身广场、幼儿园、儿童乐园、健身广场、幼儿园项目分三期开发，目前销售一期，已销售项目分三期开发，目前销售一期，已销售70%，26#、27#、29#，26#已经售馨，已经售馨，29#前三层为商业（预计打前三层为商业（预计打造为一个大型购物中心），造为一个大型购物中心），价格上，价格上，11F20F价格较高，比其他楼层贵价格较高，比其他楼层贵200元元/停车主要是地下，均是架空车位，都采用的是塑胶铺面停车主要是地下，均是架空车位，都采用的是塑胶铺面横达横达柏林谷

39、柏林谷小区配套：中庭欧式绿地景观、游泳池、羽毛球场、景观广场、喷泉小溪小区配套：中庭欧式绿地景观、游泳池、羽毛球场、景观广场、喷泉小溪情况：共计情况：共计955套，共套，共4栋楼，栋楼，14层为商业部分，目前还未开始招商和开放层为商业部分，目前还未开始招商和开放，现主要销售，现主要销售6号楼号楼目前已销售目前已销售30%，主推，主推110三居室三居室价格上相较于周边楼盘低价格上相较于周边楼盘低兰溪八期兰溪八期不同于威尼斯与维多利亚的欧式风格，江南风格独树一帜，小区环境打造以林木景观为主，配以小溪叠泉不同于威尼斯与维多利亚的欧式风格，江南风格独树一帜，小区环境打造以林木景观为主，配以小溪叠泉兰溪

40、兰溪8期以高层为主，目前已销售期以高层为主，目前已销售80% ；17期以小高层为主，全部售完且大部分业主入住。期以小高层为主，全部售完且大部分业主入住。里市中心较近，周边配套完善，生活方面。里市中心较近，周边配套完善，生活方面。万霖钱丰万霖钱丰规划有高级会所规划有高级会所空中立体景观，浅水半岛式景观，休闲广场空中立体景观，浅水半岛式景观，休闲广场共计共计14栋，都是栋，都是38层的高层电梯公寓，现销售一期，主要是层的高层电梯公寓，现销售一期，主要是4号楼、号楼、5号楼、号楼、6号楼，号楼，1期小户型基本售完，期小户型基本售完，2期排期排号中。号中。周边大环境较好，交通较为方便，但生活基本配套设

41、施全无，生活非常不便周边大环境较好，交通较为方便，但生活基本配套设施全无，生活非常不便1 1、眉山商品房供应充足，主要集中在眉山北部新区，据不完全统计，可售房源约为、眉山商品房供应充足，主要集中在眉山北部新区，据不完全统计，可售房源约为50005000套，目前眉山房地产市场所供给套，目前眉山房地产市场所供给的楼盘以高层为主，少量多层，期房、现房各占一半；的楼盘以高层为主，少量多层，期房、现房各占一半；2 2、建筑风格多样，差异化明显，英伦风格、建筑风格多样，差异化明显，英伦风格、art-decoart-deco风格、现代中式风格、海派风格、后现代风格等开始在眉山出现；风格、现代中式风格、海派风

42、格、后现代风格等开始在眉山出现；3 3 、在售楼盘部分规模体量较大，档次高，低容积率，高绿化率，内部配套都较为齐全，都有大中庭、水景、小品雕塑、在售楼盘部分规模体量较大，档次高，低容积率，高绿化率，内部配套都较为齐全，都有大中庭、水景、小品雕塑、休闲广场等；休闲广场等；4 4、在售楼盘、在售楼盘70-11070-110中小户型销售速度最快，目前各项目剩余房源面积多在中小户型销售速度最快，目前各项目剩余房源面积多在120120以上，三居室；以上，三居室；5 5、入户花园、大露台的户型受到消费者的追捧，为迎合当前市场，眉山大部分高层楼盘都有此种设计；、入户花园、大露台的户型受到消费者的追捧，为迎合

43、当前市场，眉山大部分高层楼盘都有此种设计；5 5、整体销售均价在、整体销售均价在38003800元元/ /-4300-4300元元/ /，最高达到，最高达到50005000元元/ /，都有优惠，有楼盘单价最高优惠，都有优惠，有楼盘单价最高优惠600600元元/ /；6 6、消费者主要由老城区居民组成，约占、消费者主要由老城区居民组成，约占50%-60%50%-60%；其次是周边县城的消费者，仁寿县居多；再其次是市外如乐山、雅安等；其次是周边县城的消费者，仁寿县居多；再其次是市外如乐山、雅安等地的消费者，不到地的消费者，不到10%10%。据了解，中高档项目的消费者中，投资购房的比例相对较大，约占

44、。据了解，中高档项目的消费者中，投资购房的比例相对较大，约占50%50%；7 7、大部分楼盘以底商为主，少量大体量商业，大部分还未开始销售，根据调查，部分楼盘商业销售价格在、大部分楼盘以底商为主，少量大体量商业，大部分还未开始销售，根据调查，部分楼盘商业销售价格在16000-2000016000-20000元元/ /，面积，面积20-20020-200不等，目前领地不等，目前领地凯旋广场已经签约北京华联，即将入住。凯旋广场已经签约北京华联，即将入住。8 8、眉山市场也有少量写字楼出现，如华陆世纪景城。目前还未开始销售。、眉山市场也有少量写字楼出现，如华陆世纪景城。目前还未开始销售。9 9、眉山

45、城市新区交通还算便利，但目前生活还较为不便。、眉山城市新区交通还算便利，但目前生活还较为不便。总总 结结突出项目的文化性、健康性的高端消费的同时，亦突出项目的文化性、健康性的高端消费的同时，亦要考虑到作为区域商业配套的合理规划要考虑到作为区域商业配套的合理规划引入经营能力比较强的商业业态，以提高商场整体引入经营能力比较强的商业业态，以提高商场整体的经营能力，减少开发商自身经营的难度的经营能力，减少开发商自身经营的难度有效控制品牌店铺和非品牌店铺比例，争取项目利有效控制品牌店铺和非品牌店铺比例，争取项目利润最优组合；润最优组合；业态组合原则业态组合原则三、业态组合建议三、业态组合建议业态组合策略

46、业态组合策略主力商主力商家构想家构想及引入及引入理由理由特色生活消费，提升项目档次高级社区配套带动商街人流突出项目的人文特性打造高级休闲配套高级休闲类餐饮银行、便利店等高级生活配套大型特色餐饮钢琴培训、乐器行、书吧等艺术休闲中心品牌SPA体验、健身中心生活饮食类生活饮食类酒楼、咖啡西餐、西饼屋、糖水店、雪糕店等特色餐饮业态组合建议业态组合建议休闲娱乐类休闲娱乐类书店、茶楼、酒吧、网吧、影院、业态组合建议业态组合建议日常购买类日常购买类超市、便利店、菜市场、茶叶店、药店、粮油店、眼镜店、服装鞋帽店业态组合建议业态组合建议日常服务类日常服务类冲印店、品牌SPA、健身中心、干洗店、纯净水店、邮局、银行、家电维修、地铺业态组合建议业态组合建议家居用品类家居用品类家具店、装饰品店、五金店、水族店、电器店、花艺店业态