[毕业设计职称论文]浅谈房地产营销策略

1、浅谈房地产营销策略孙梅梅中文摘要：房地产营销是房地产经营中实现房地产品价值的重要环节，本论文根据近儿年房地产开发行业 的发展，房地产市场的特点及彩响因素，提出如何采用合适的营销策略。着重论述了如何发展房地 产营销策略，分别从产品策略、价格策略、渠道策略方面分别介绍了营销策略，并着重论述了品牌 策略对房地产业的影响力。关键词：产品特点产品策略 价格策略促销策略品牌策略随着房地产开发竞争激烈程度的加剧，营销手段层出不穷。开发商z间的竞争，已经 从最初的盲目趋同发展到理性竞争的阶段。例如一些房地产开发公司利用“抽奖”、“介 绍新客户冋报老客户”等招数来吸引客户。房地产业作为经济支柱性产业，其投入资金

2、 巨大、生产周期短，具有保值增值、使用周期长等特点，另外涉及建筑、金融、商业、 材料、旅游、饮食、广告、服务等多种产业，而房地产市场竞争发展到今天，已达到一 个新的境界，市场竞争在表面上的短兵和接已逐渐难分高下，其逐渐转向全面的、深层 次的竞争。在这旷日持久的竞争中，企业耍想脱颖而出，就必然需耍采用优质的营销策 略，来取得更好的发展！（-）房地产的特点房地产的特点主要从房地产产品的特点、房地产市场的特点论述。1、房地产产品的特点房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既 属于生产要素，又属于生活消费品，所以对于消费者來说，购买这种特殊的商品既可以 看作是投资也可以

3、看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：（1）固定性也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置便已固定，不可能从一个地方 移到另一个地方。所以基于这个特殊的条件，房子的特性显得更加突出。（2）组合性土地和房屋的组合：每个房地产项口都包括房产与地产、房屋和土地两个部分。 消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值乂有投资价值，随着发展，房地 产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而增加。（3）差异性在房地产市场上没有完全相同的两件商品，因为它不仅受到开发商、物业类型、 建筑设计、地段的影响，即使建在同-块土地上，每宗房地产的交通、日照、 周边环境、景观等也是不同的，从而

4、形成了每宗房地产独有的自然地理位置和 社会经济位置，使房地产区位有优劣之分。（4）稀缺性这是由土地的自然属性决定的，i大i为土地具有不可再生性。（5）保值增值性土地的稀缺性，决定了房地产具有保值增值的特性。近儿年来，房价上涨越来 越快，从而引发了 “炒房”，其实就是利用了房地产保值增值的特性。（6）使用周期长一个项目工程建成通常要23年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般町以使用50年以上，房地产产品的使用年限为70年。(7) 耗资巨大房地产售价昂贵，往往耍花费人们很多年其至一辈子的积蓄。所以购买者在 选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要 进行细致的比较。2

5、、房地产市场的特点(1) 经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土 地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。(2) 流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有 买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。(3) 市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房 产商品交易都必然是房地合一的交易。(4) 市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的 城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。(5) 供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺

6、的市场。一方而是人口的不断增加，需求也相应增另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。(6) 不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为 保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。 因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。(7) 市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房 地产市场只是一个不充分市场。房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。 房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建 设和社会设施投资引

7、起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机 的巨大可能性。(二)影响房地产市场的因素(1) 规划设计房地产开发项s是否成功主耍决定丁前期的规划设计，规划设计一个关键的概念是 要根据购房者认知的需要来理解他们的声音，建立买家意见与住宅如何规划、设计、建 造z间的良好联系。房子卖得出去是因为买家发现它们更好、具有更高的价值或者是因 为它们比较独特。规划设计必须要以建筑规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场/ 客户需求为出发点，根据实用、科学、经汛 美观及先进的目标，按照建筑规划设计的 程序，对楼盘的整体规划、建筑与外观、土建结构、水屯消防、设备设施、园林景观、 道路管线、装修等各个方

8、面进行设计和运作，以实现最佳的价值fi标。评价规划设计对 房地产企业开发经营绩效的影响程度可以从户型合理性(包括期向、大小、室内布局、水电气配套等）、小区整体情况（区位、园林景观、建筑外观、整体布局等）、规划设 计费用和设计质量（施工可行性、设计整改情况及设计审查合格情况）4个方面來考虑。（2）施工质量施工质量其实就是按照规划设计图纸/方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成 本、进度与质量。即是否严格按照图纸和规范进行施工？安全文明施工情况如何？施工 用的材料和设备是否合理？以及施工组织安排是否有序？这儿个内容是决定最终施工 质量的关键内容。而施工质量对房地产开发公司的经营绩效也是显然的，技术

9、质量不合 格既要整改费用还可能会影响俏售、工地出事故赔钱不说还严重影响企业形象、工期拖 延会增加成本。施工质量问题很可能会在工程竣工验收后几年才能表现出来，这种质量 缺陷或事故虽然可以通过修补、重构等形式加以改进，但是它对于公司的社会形象和长 期获利能力产生重大影响。因此，质量的合理性（即不以漂亮、华丽、先进为追求，而 以实用、满足顾客需求为目标）以及长期效益是建筑施工质量的基木耍求。具体评价可 以从工程结构质量（外观、细部）、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比（主要指建 筑材料/设备的价格合理性）、开发进度/效率等方而考虑。（3）营销策划一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，

10、是产品到货币、利润 的过程。它蕴含在金业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体 设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、 价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进 行的市场定位是至关重耍的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发 物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房 地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞 争力和资金回笼情况等方面。（4）物业管理房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者/使用者提供物业

11、管 理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户/业主提供物业管理服务是当前国家 法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业口身 的下属物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行 的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项r的销售及效益情况 将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满 意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下儿个 方面：员工服务质量（态度、及时性、达到业主目标）、安全管理、环境清洁质量和社 区文化等。根据以上的分析，可以建立影响房地产企业开

12、发经营绩效的指标体系（三）房地产营销策略房地产产品建成z后，房地产营销则是最后关键的一环。如何尽快的把产品销售出去, 获取利润是房地产开发商最终的目的。所以销售公司利用各种有效的营销策略来达到尽 快销售的口的。以下分别从产品策略、价格策略、促销策略、渠道策略，尤其是品牌策 略给房地产产品销售带來的更快发展。1、产品策略房地产产品的特殊性决定了其营销策略的特殊性。随着人们对住房要求的提高，房 子已经不再只是遮风避雨的“钢筋+水泥的丛林”。而是从产品的名称、物业、文化、 自然环境等多方面考虑，这就要求开发商从多方面进行精心设计，做到“人无我有、 人有我优、人优我奇”，来赢得更多的消费者。（1）产品

13、名称给房地产产品取一个有特点的名字，不仅给人好的卬象，而且能引发美好的遐 想。女口，潍坊同泰建设集团下属分公司昌乐同盛置业有限公司，刚刚开发的“同乐 花园”，其名称给人一种安逸、祥和、温馨的感觉。（2）产品质量住房质量是客户最关注的问题。有些建筑施工单位在完工之后出现墙纹裂开、 地砖不平等状况，不能保证质量。（3）物业管理提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费 者看重的是房屋外观、内部布局，为此开发商釆用现代化的新技术，使物业更具有智能 化和现代化的格局。（4）休闲娱乐现在大部分房地产开发商都会在自己所开发的小区内单独划出一块区域，再 购买一些健身器材盒石制桌凳供业

14、主无偿使用或休息。除了给业主提供了一 个免费的健身娱乐场所，述为自己的产品增加了保值增值的麻码。（5）借助自然环境开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助口然环境的 优势，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具有特色 和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。例如：广东的一家公 司所开发的小区，借助其小区内的一千多棵大榕树，打出了 “大榕树下， 百姓人家”的广告语，果然取得了成功。2、房地产商品价格策略价格是消费者最为敏感的话题，更是投资利润能否最终实现的关键所在。在房 地产营销的过程中，房地产的定价是最根本的最有效也是最易于调控的，它是 房地产营销过程的核心和

15、关键性问题。价格竞争是市场营销的重要手段，所谓 房地产定价策略是指如何根据产品的生产成本和使用价值，应对市场的反应， 进行合理的价格组合，使得利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时 间和数量范围之内。（1）定价方法。在市场营销定价策略小，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接 受的价格、同类楼盘的竞争因索、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定 价。（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销 售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况 后，先以较低的价格岀售少量的商品房，然后根据买房的人多或少

16、的情况适当地提价或 降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金冋笼，常常会给予客户一定 的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价耍付全额，而 一次性付款，房价可给予510%的折扌ii优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性 支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时 付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3,完工时付剩下的1/30有的公司采取预付定 金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介 入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购 房者交纳房价30%的首

17、期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付 70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是 目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。3. 房地产促销策略促销是现代营销的重要一环，它对销售起到直接的促进作用。房地产促销就是通 过各种促销手段，与现实或者潜在的顾客进行沟通，使得他们对于目标物业从注意到发 生兴趣再到产生欲望进而购买的过程。其重耍之处就在于其能使潜在的顾客转房地产促 销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：(1) 人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客

18、 面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性 强等。同吋人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要 具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。(2) 广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式 有卬刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得 见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、 交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告 类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。例如，我们昌乐同盛置业有限

19、公司为 了提高宣传力度，利用龙泉信息、晨鸿信息报发布公司开发的“同乐花园”小区的各 种买房优惠政策，以及销售人员散发宣传单页，使更多的人知道“同乐花园”，促进销 售的更快发展。(3) 公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众屮树立良好的形象，以实现其宣 传或销售的目的。比如搞好和买房者、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的 关系。这可以通过具体的活动來实现，如进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，从 而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。(4) 营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产代理商和企业推销人员销售的 促销策略

20、，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送 冰箱、或者送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。4. 房地产渠道策略目前我国房地产行业屮，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近儿年兴起 的网络营销。(1)直销。它是指房地产开发商通过自c的营销人员直接向潜在顾客推销自c产品的行为。直 销的优势在于可以节省一笔委托代理的费用，同时它对营销人员的经验、索质要求很高。 例如：公司准备聘用营销人员组成口己的销售队伍，直接向客户推销口己的产品。聘用 的营销人员必须耍求专科学历，五官端正，有3年工作经验以上。(2) 委托代理推销。它是指房地产开发商委托房地

21、产代理公司来推销其房产的行为。委托代理商是指由 多人组成的具备法人资格的代理机构。销售公司推销产品，通过卖出的溢价价格来拿取 佣金。他们就是由多名售楼置业顾问组成的代理机构。(3) 网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制， 进行远程信息传播，效果比较好。口前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站， 如搜房网、屮房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的 发展潜力。5x房地产品牌营销一个好的房地产品牌，理应具备“品质、服务、推广”这三大要素，品质是房 地产品牌的核心内涵，推广是房地产品牌的重耍外延，而服务则是位于两者z间的缓冲 地

22、带。从某种意义上说，服务既是品质的一个方面，也是推广的一个重要表现形式。当 然，不论是品质与服务，还是推广都迫切需要一套科学规范的制度保障体系，來确保其 获得实施。一方面楼市热俏现象说明了住宅消费市场需求巨大，体现了房地产市场尤其是内销 商品房市场的回暖，另一方面也可以看出市场呼唤具有实力品牌的开发商和具有优质品 质的楼盘。品牌，才是未来房地产企业的立足之本。(1)房地产品牌营销理念:房地产商品作为一项具有不可移动性的耐用消费品，其品牌形象是通过一个个项目 形象加以表现的。房地产公司作为一个企业，其品牌体现了企业自身的文化和内涵，指 导着一个个房地产项口。房地产品牌的内涵并非仅是市场知名度和金

23、业的规模，一个得到消费者认可的品牌 是包含许多实实在在的内容的。品牌需要具备实际的、丰富的内涵，即卓越的信誉、优 质的管理、周全的服务等。房地产品牌的内涵应该是：为社会公众提供合理的、人性的 “建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。在房地产的品牌战略屮，比品牌的知名度更重要的是品牌的美誉度，比品牌的美誉 度更重要的是品牌的忠诚度和依赖度。品牌是营销的利器，一旦品牌营销的战略得以实施，就可以使房地产项目获得持久 的销售动力与经营活力。总之，品牌战略的推行，使房地产项目的永续经营不但成为可 能，而且成为必然。好产品可能畅销一时，好品牌才能行销永远。对房地产企业来讲， 品牌是额外

24、资产，容易被大众认同；对消费者来讲，有牢固的诚信度，顾客不易被拉走, 同时老客户介绍新客户的比例较高；品牌提升了物业价值，可给发展商带来更大的效益。a、品牌创新品牌不是保险牌，品牌要靠创新來支撑。在营运品牌的众多因素中，创新是第一位 的，是最关键的因素和最重要的驱动力，即品牌的根基。企业只有掌握强有力的知识产 权，使产品具有技术领先优势和独特的个性力度，才能具有市场竞争力；名牌产品不但 要靠创新能力，还要提高创新速度，赶超世界名牌。只有“创新”加“超前”才是品牌 致胜的有利武器。房地产业多年来存在着产品类型单一、t楼一式的状况，产品（服务）的创新、升 级换代似乎很困难。而不断提升产品（服务）的

25、功能及效用，是市场最根木的要求，也 是符合品牌发展规律的。因此，房地产业的创新行为是值得推崇的，如北京“阳光100” 项目采用建筑设计的国际招标，不仅在生产方式上进行了变革，而且提升了产品与服务 的品质，充分体现个性化的消费潮流，拥有巨大的市场感召力。b、品牌社区品牌社区是物业品牌营销的要点。随着生活水平的提高，人们对生活质量的要求越 来越高，物业不仅仅作为一个提供吃住的场所，它已发展到为特定的目标群体营造一种 文化氛围的概念。房地产品牌社区就是塑造社区成员对本社区的归展感。人总是生活于一定的社区z 屮。人们在口己所生活的社区中与别人结成种种社会关系（如血缘、邻里、业务关系等）； 社区中乂存在

26、着种种商业服务配套设施。c、品牌的推广手段品牌推广要以广告、形象、包装设计为先导，采用多样化、系统化的品牌推广手段, 运用独特的市场导入手法，创造声势，完善物业形象。在通过广告媒体让消费者认识、 了解物业的同时也认识开发企业，然后结合独特的市场导入手法，全面推广、制造效应。 因此，作为房地产开发企业必须在经营中树立企业形象，实现企业理念统一化、行为统 一化、视觉统一化，通过物业市场占有率的提高，来提高覆盖面。d、品牌的延伸通常品牌延伸被作为一种对付竞争者的办法，这种做法风险性很高，而且代价昂贵。 需要通过市场调查，来确定这种品牌延伸是否真有市场需求做后盾。房地产由于其开 发量大，往往对整体楼盘

27、先进行总品质的定位，确定目标市场，即确立母品牌；再根据 开发状况和市场情况细分目标市场，确定每一期工程的具体针对群体，即确立子品牌。 母品牌所关心的对象是所有能够得到楼盘信息的人，其定位要有一定的高度，既要创造 楼盘的个性又要有一定的包容性。总的说来，与其他行业相比，不但国内的房地产市场缺乏强势品牌，国际上也是如 此，美国有可口可斥这样的国际品牌，但也很少有让全球人耳熟能详的房地产品牌，房 地产开发不是不可以跨国操作，但跨国操作的难度显然比其他行业犬得多，同样，在国 内，房地产资本跨区域操作的难度也比其他行业高得多，而力科、奥林匹克花园等发展 商z所以具备品牌雏形也得益于这些发展商开展的连锁化

28、开发战略。从总体上看，房地 产业的相对区域性的特征，限制了推广的效果，从而束缚了品牌的形成与发展。国内地产发展到今天，地产商和消费者都从不同角度和个人体验來认识和体会着品 牌的内容和价值，相对于其他消费品品牌而言，地产产品的独特个性和消费方式，决定 了支持其品牌的核心要素，除了建筑和其他附着在住宅之外的无形要素之外，最为重要 的是发展商和客户z间基于物业而建立起的关系。这种关系构成了地产品牌的全部。（2）建立房地产品牌关系“一个成功的关系，就等于一个成功的品牌。”所以，拥有了客户关系就等于拥有 了品牌，企业围绕客户关系所进行的一系列工作就是为了建立品牌关系。地产发展商和 客户之间一旦建立起相互

29、信任和沟通互动的关系，就预示着两者关系的紧密和延续。不 同于其他一般消费品或服务产品，作为客户一旦购买了发展商的产品z后，不动产的性 质就将客户的长期甚至终身消费和发展商牢牢地捆绑在了一起，住宅消费的依赖性决定 了两者z间的关系是唇齿相依、不可分割；此外，消费者对地产品牌的体验是长期的， 真正对发展商的认知必须通过日积月累的一系列日常生活才能感知。当客户通过住宅体 验得到满足，并且验证了发展商的承诺，对发展商逐渐滋生了信赖的情感之后，品牌关 系才会伴随着口然而然地产生。建立房地产品牌关系，首先决定于产品是否货真价实，员工是否诚实可靠，产品功 能和服务质量是否和承诺一致；其次，客户是否认同公司的

30、品牌和公司的文化，关系利 益人是否接受这家公司或品牌所代表的意义；最后，还要看发展商能否将企业和客户z 间形成的买卖关系转化为朋友关系，并持之以恒地持续下去。同其他行业的品牌一样， 凡是成功的、长寿的品牌背后都有一个无形的纽带在维系着企业和客户、产品和消费者 之间的关系，经营企业实质上变为经济品牌关系。当客户通过住宅体验得到满足，并且 验证了发展商的承诺，对发展商逐渐滋生了信赖的情感之后，品牌关系才会伴随着自然 而然地产生。消费者和发展商建立起的品牌关系，对消费者来讲休现的是对发展商的一种信任和 满足，对开发商而言则是消费者给它带來的一种价值和冋报。因为，一旦品牌关系形成 之后，品牌就获得了意

31、义，这种意义不仅代表客户的品牌忠诚，而且还更具有商业上的 价值。例如，万科地产从九i 年代初涉入地产行业，从最早在深圳开发的第一个项口 “天景花园”开始，就培育了一批“铁杆”的品牌忠诚者，这批“铁杆”在深圳跟随 万科的项目不断“换房”，而且，还义务为万科的地产做“义务宣传”，经常在亲朋好 友中间“传播”买万科房子的好处。除深圳之外，还在北京、天津、沈阳、大连、南京、 南昌、上海、武汉、长春等10个城市相继开发34个项目，“城市花园”、“四季华城”、 “金色家园”等项口，已经发展成全国性地产品牌，已经入住22720户，7.2万人。万 科建立了 “万客会”，用会刊和定期活动的方式继续维护和发展与客

32、户的关系。如果说 九十年代初是用优秀的物业管理培育了品牌关系的话，到今天，走向理性发展道路的万 科则开始领悟到，经营客户关系的方式是万科地产的品牌管理之道。万科品牌的案例说明，一方面良好的客户关系可以降低销售成本和服务成本，客户 愿意花更多的钱去购买他们认为值得信任的物业；另外，客户会提供反馈意见，并且积 极主动地介绍他人购买。未来，房地产公司的品牌将不再是依赖传统的广告、样板间和 漂亮的售楼书，在产品品质越來越趋同的现状下，千方百计地建立和维护客户关系，乃 是寻求企业长远发展之良策。综上分析知，在房地产市场营销不断向高级阶段推进的过程中，品牌营销作为一种 重要的营销理念，将在房地产开发经营屮

33、发挥越来越大的作用。总之，房地产营销策略可大致综合分为以上儿个方面。目前房地产止处于迅猛发展 阶段，在论述的以上营销策略中，他们都会对房地产产品营销产生影响，而其根据房地 产产品市场的特点及房地产产品的特点，品牌策略很适应现在的房地产业需求，利用其 营销策略将会获得更好的效果！从而为房地产业的发展带来更多的商机！公司规章制度、公司形象1、员工必须清楚地了解公司的经营范围和管理结构，并能向客户及外界止确地介绍公司情况。2、在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯对方。3、在任何场合应用语规范，语气温和，音量适中，严禁人声喰哗。4、遇有客人进入工作场地应礼貌劝阻，

34、上班时间（包括午餐时间）办公室内应保证有人接待。5、接听电话应及时，一般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之最近的职员应主动接听， 重要电话作好接听记录，严禁占用公司电话时间太长。6、员工在接听电话、洽谈业务、发送电子邮件及招待来宾时，必须时刻注重公司形象，按照具体 规定使用公司统一的名片、公司标识及落款。7、员工在工作时间内须保持良好的精神面貌。8、员工要注重个人仪态仪表，工作时间的着装及修饰须人方得体。二、生活作息仁 员工应严格按照公司统一的工作作息时间规定上下班。2、作息时间规定1）夏季作息时间表（4月9月）上班时间早8： 30午休 12： 0014： 00卜班时间晩002）、冬季作

35、息时间表（10刀3j1）上班时间早9： 00午休 12： 0013： 30下班时间晚17： 303、员工上下班池行签到制，上下班均须本人亲自签到，不得托、替他人签到。4、员工上下班考勤记录将作为公司绩效考核的重要组成部分。5、员工如因事需在工作时间内外出，要向主管经理请示签退后方可离开公司。6、员工遇突发疾病须当天向主管经理请假，事后补交相关证明。7、事假需提前向主管经理提出申请，并填写【请假申请单】，经批准后方可休息。8、员工厚冇国家法定节假日正常休息的权利，公司不提倡员工加班，鼓励员工在li常工作时间内 做好本职工作。如公司要求员工加班，计发加班工资及补贴；员工因工作需要自行要求加班，需向 部门主管或经理提出申请，准许后方可加班。1）加班费标准公司规定加班费标准为10元/小时；2）、加班费领取加班费领取时间为每刀24 u （工资发放口）o