威通国际商务大厦定位及推广策略

1、威通国际商务大厦定位及推广策略一、项目背景资料威通国际人厦项目北临美食街、淄博商厦，南邻市齐商银行，东临利群商 厦，西邻振华商厦、王府井购物屮心，地处淄博城市中心第一商圈：火车站一金 晶大道一美食街商圈核心位置，该地域为淄i専传统的商业集中区，是公认的“淄 博第一黄金商圈”，其屮汇集了淄博最为成熟的商业业态和最为密集的金融机构, 依托淄博商厦、利群购物广场、银座购物广场，辐射美食街、王府井形成了浓厚 的商业氛围和成熟的商业配套。建设规划：规划建设面积55466 m2,容积率5. 27,用途为商业。其中地下2、3层为停车场，建筑面积约8000 m2；地卜t层及地上1至3层为商业用房，建筑 面积约

2、13000 m2；商务宾馆、酒店（a塔楼）建筑面积约17116 m2；商务办公（b 塔楼）建筑面积约17350 m2o市场环境分析近年來淄博市“东商西居”的城市规划进一步发展，该区域商业配套的口益 完善、土地资源的稀缺，火车站一金晶大道一美食街商圈的地理优势更为明显， 也吸引了 “华都名城”、“鑫盛财富广场”、“华夏国际”、“华润国际”等一批 优质商住结合的楼盘项目,月价格一路飙升，由2008年4000-4500元/nf上涨 至2010年的55006500元/nf,甚至于位于西七路的黄金国际价格由2009年销 售价格3800元/平米，2010年5800元/平米，现在的销售价格7260元/平米。

3、从地理位置及户型配置、功能定位上看，威通国际商务大厦在地理位置上更 加成熟和具有优势，随着淄i専楼市的稳定发展、商圈优势的日渐明显，项目升值 述具备较大的空间，预计未来三年内其交易价格将会超过8000元/平米-10000 元/平米。从淄闿今年來的国民生产总值情况及居民消费和储幫情况综合分析，全国相 对富裕地区排行榜屮，山东5城市入选，淄博位列全国26名，山东第3名。山 东省17个市中社会发展水平笫一层次排行中威海、烟台、淄|専、青岛4市，覆 盖人口 2286. 44万人，占全省总人口的24. 14%,社会发展水平总指数分别为 137.98、12& 98、128.81、122.47,位于

4、全省前4位,指数均高于全省总指数10以上，从而我们认为淄博市的房地产开的升值空间是超大的，同时威通国际 的地理位置是绝块的地段利润空间是口j以直观见解的。三、项目分析(-)公共配套分析1、交通威通国际商务大厦位于淄博市张店区金晶大道107号，距淄博火车站、长途 汽车站1 km,距济青、滨|専高速淄傅岀入口 7 km,于城市主干道相连，对外交通、 物流十分快捷；周边分别冇2、51、108、123、138、139、159等十余条市内公 交线经过，区域交通极为方便。2、金融证券3、行政机构4、教育医疗淄博第五中学是山东省首批办好的重点中学、首批省级规范化学校、 省级文明单位和省级绿色学校，享誉社会，

5、高考升学率连续i几年名列全 帀第一，为国家培养输送了数以万计的优秀人才，培养出韩思婷、孙秋宁 等6名省、市级高考状元，获得“全国群众体育工作先进集体”等近百项荣誉 称号。5、休闲购物东临利群商厦，西邻振华商厦、王府井购物屮心，依托淄博商厦、利群购物广场、 银座购物广场，辐射美食街、王府井形成了浓厚的商业氛围和成熟的商业配套。(二)项目swot分析优势：1、位于第一黄金商圈核心地带2、金融、医疗、教育、商业等综合配套成熟3、城际、区域交通系统完善4、地标性建筑规划设计5、户型多样便于投资选择劣势:1、项目建设周期较长，产生了一定的负面印象2、地上停车位设计较少，影响后期经营与使用3、户型设计较为

6、常规，缺少核心亮点4、项目规模较小，缺少规模优势机会：1、人们生活水平的不断提高，对住宅品质需求不断提升2、淄博经济的持续发展，投资性置业需求不断提高3、目前高通胀率情况下资金的避险需求4、愈演愈烈的限购限贷政策对于商业项目销售的促进作用威胁：1、宏观调控的不确定性2、金融紧缩政策前提下的资金获取通道受阻3、市场一片大好情况下蜂拥而起的竞争项目所带来的竞争压力!1!项目定位()定位原则1、适应性原则项目定位必须符合项目及市场发展的趋势和机遇。2、与企业发展战略及项冃资源优势相一致原则在企业发展战略的框架下进行项目定位，符合企业的核心能力，体现且的 竞争优势，实现企业的发展口标，同吋，将项口独特

7、的资源优势发挥出来。3、必要原则实现市场差异化、产品差异化和形彖差异化等，并使项目产品具冇较高性 价比，做到较高的价格竞争力和抗价格变化风险弹性。(二)项目形象定位繁华之上，新地标建筑地处淄博市最繁华的地段2。成熟的商圈、人流，完善的基础建设 和便利的交通条件，是目前淄博市房地产开发的“黄金绝版”地段。区域内最高的建筑，地标性高度及新颖独特的外观设计。（三）客群定位1、公务员和白领阶层，经济收入较高，工资比较稳定，已经实现高质量、 高詁味的牛活，仍不断追逐潮流和詁质。2、个体企业老板和外来客商，更加看重项目的地理位置及发展前景将为他 们带来的巨大商机和可观收益。3、拥有稳定且相对较高经济來源追

8、求高品质生活的时尚一族，作为私人独 立空间，看好建设项目周围成熟的配套和项目品质对其生活质量的促进。五、项目推广策略（一）高举高打，攻心为上首要的是选择好的方向，推广的定位要高。根据项目自身的特点，选择具冇 高度的切入点，品牌文化、城市人文、区域发展等等作为题材。威通国际有条件也有信心做淄i専最高端的项目，不仅仅体现在开发商实力和 项目品质上，更要体现在项目的价值实现上。由此，我们建议：项目公寓部分精 装修交房，提倡拎包入住概念，通过装修弱化公寓式物业与住宅物业在心理上的 落差。建议装修标准为1500元/nf （宣传造价），项廿销售价格廿标9000元/nv （形象塑造期对外宣传价格），冲击城市

9、房价五强，在客户心理上造成重要影响, 同时在开盘时以7500元/m28000元/nv,远低于客户心理预期的价格强势促成 成交，一炮而红遍淄博。（二）小事件，大新闻为配合项目高形象需要，建议项目推出“淄博第一楼王”概念。在最佳位置 上选择某一户型做豪华装，可自由定制产品，以轰动全城的传播声势，使本项口 成为万众瞩目的焦点，为项目销售做铺垫，同时在自身项目上实现明显的价格洼 地，促使其他房源快速销售，降低开发风险。入市z初，采用爆炸式宣传推广手段，通过大量的经纪人在短时间z内派发 数以百万计的宣传材料，全覆盖多频次覆盖整个城市，快速实现广而告之，随后 跟随户外围挡、路灯广告、公交车体广告等提升品质

10、的宣传媒介进行持续有效的 宣传。（三）强强联合，优势互补在物业管理及装修公司等合作伙伴的选择上建议选择国内知名企业进行联合，实现企业资源的优势互补，获取更大的经济效益的目的。同时提高项冃的核 心竞争力。物业公司选择建议淄博最具口碑效应的管理公司或者聘请国内国际知名物 业公司担纲物业管理顾问。装修公司建议选择国内知名装饰工程公司，以科学、环保、人性化的设计方 案为广大业主一种全新的公寓化住宅模式。商业部分与佳世客等国际知名企业之间的合作都将为项目的品质感实现，奠 定结实的基础。打破早期“住宅先行、商业在后”，依靠社区的人气带动商业氛围, 商业借住宅之势最后开发。实现“商业与住宅并行''甚至“商业先行'，深圳等一线 经济发达城市以及国外很多大城市内，商业带动住宅开发的情况比较普遍，先开 发写字楼、购物中心，住宅压轴开发，售价口然不低。六、推广媒介选择第一阶段：经纪人+dm,围扌当、道旗、高炮（市区内）第二阶段：网络、报纸、车体广告、电视第三阶段：网络、报纸、车体广告、营销活动七、推广费用预算项目总销售额：7500元/平米x 5546