项目评估服务方案

1、信贷业务押品评估技术方案2021年月日目录一、组织机构图4二、服务方案5（一）评估工作流程51、评估流程52、评估前期工作内容53、拟定评估作业方案64、收集评估所需的资料75、实地查勘评估对象76、估价中的工作内容87、撰写评估报告8（二）项目总体实施方案111、实地查勘112、评估工作组织与实施123、评估报告编制与质量保证措施134、须采购人协调的工作机双方的权利义务155、我公司的有利条件及优势156、售后月艮务条款16（三）服务质量保障措施17（四）项目质量保证措施211、评估项目前期的质量控制措施212、评估项目进行中的质量控制措施223、工期保证措施23（五）评估报告合规性、公正

2、性、完整性保障措施及承诺.25（六）风险控制措施261、引言262、土地估价风险来源及形成原因263、土地估价的风险防范及质量控制对策29（七）时间进度保障措施331、安排有经验的专业人员保证进度332、加强沟通保证进度333、实行固定联系人制度保证进度334、实行重大问题报告制度保证进度345、质量监控与进度相配合，保证评估进度34（a）服务团队组成及人员保障措施351、项目岗位设置、人员组织分工352、项目组织协调措施353、人员保障措施36（九）服务质量承诺及罚则371、服务质量372、人员奖罚制度39（十）房地产评估方法411、成本法412、市场比较法413、剩余法424、收益法425

3、、假设开发法426、基准地价法427、路线价法42（十一）技术保证措施43（十二）估价档案管理制度451、档案管理机构及其职责452、归档制度453、档案保管制度464、档案借阅制度47（十三）评估目标措施49一、组织机构图二、服务方案（一）评估工作流程为针对此次项目的评估，我公司制定以下实施计划，以保 证评估过程顺利进行。1、评估流程r )r 1r( 1r 现场勘 查，确 认参与 竞标投标后委议 标订枷 中签托委托方 提供标 的资料5日内 提交初 步报告沟通，修改定稿l j1jtj2、评估前期工作内容 明确评估目的所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的 决定了价格内涵，进而决定了

4、估价技术路线。 明确评估对象即房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具 体地产。 明确评估时点评估时点是评估结果对应的日期，它是根据评估目的所确 定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与评估时点密切相关。评估结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效 性。此外，评估对象在不同的评估时点的状态是不同的，相应 就会有不同的价格。评估时点采用公历表示，精确到日。3、拟定评估作业方案 确定评估技术路线房地产评估的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程 和形成方式。确定评估技术路线的结果和目的是：确定价格内 涵和价格形成过程，以保证评估最接近实际。 确定评估方法房地产评估技术路线是对房地产价格

5、形成过程的形成方式 的认识，而房地产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过 程和形成方式的认识。同样一个评估对象，采用不同的评估方法，就可能得出不 同的评估结果，应当正确确定评估方法。评估人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法并在实 际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一评估对象通常 应选用两种以上的估价方法进行估价。 明确应该调查收集的资料及其来源渠道评估所需的资料包括：a、对房地产价格有普遍影响的资料；b、对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；c、相关房地产交易、成本、收益实例资料；d、反映评估对象状况的资料。作为专业机构，评估机构与评估人员应经常收集这些资料，对于某一特定的评

6、估对象应在平时收集资料的基础上，拟 定所需调查收集的资料及其来源渠道。 预计所需的时间、人力、经费根据所需评估的对象情 况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费， 在保证评估按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费 最省的目标。 拟定作业步骤和作业进度在以上工作的基础上，应对所承担的房地产评估任务拟定 作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人 员胸中有数。4、收集评估所需的资料在平时收集评估资料的基础上，评估人员应着重收集反映 可能估价对象所在区域地区状况的资料，如该地区房屋、土地 的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体评估对 象相关的其他背景资料。5、

7、实地查勘评估对象评估人员必须到评估对象现场，亲身感受评估对象的位 置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设 备等状况，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面 积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需 的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍 照等。6、估价中的工作内容完成了评估的各项准备，就可以开展实际评估活动，这一 阶段包括4个步骤，其工作内容是：1）选定评估方法计算对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成 败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。2）确定评估结果对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些 结果差异较

8、大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查： 评估过程是否有误； 基础数据是否准确； 参数选择是否合理； 评估项目是否遗漏或重复； 是否符合评估原则； 公式选用是否恰当； 选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综 合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量 化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认 定该结果，作为最终的评估结果。当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。7、撰写评估报告撰写评估报告的要求:一 全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和 结论，正文的内容和附件资料

9、应齐全、配套。 公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对 象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应 有充分的依据。 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误 解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事 项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。 概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概 括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛 选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明 情况和表达观点。(4) 将评估报告送达委托人评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告送达 给委托人避免因无谓的时间浪费而影响项目进度，损害当事

10、人 利益。(5) 评估的修订归档工作在评估报告送达给当事人后，评估活动并未结束。当事人 有权提出异议，申请复议或重新鉴定。(6) 听取反馈意见当把评估报告送达给委托人后，作为评估机构有义务听取 当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映 的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原评估人员对此做出判断。(7) 做出解释或修订意见对当事人的异议，应予重视，认真对待每一位客户的意 见，本着有则改之，无则加勉的原则，及时做出决策。如当事人出于误解的，评估机构有义务做出口头或书面的 答复，以澄清是非，消除误解。如评估报告确有不完善之处，评估机构应做出书面的补充 意见，使原评估报告更为完善、准确

11、。如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原 则，尽快以书面方式予以修订。评估机构的解释、补充、修订 意见在书面做出时，是原评估报告的组成部分，且后来者优于 先者。（二）项目总体实施方案1、实地查勘由项目负责人带队进行现场踏勘工作，亲身感受评估对象 的位置，周围环境，同时对委托方提供的房地产进行清查核 实，并对产权资料、相关文件进行验证。对周边房地产市场进 行调查，获得相关评估的基础资料；收集估价对象的相关资 料，包括房屋外观、建筑结构、装修水平等，并对事先收集的 有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进 行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象 及其周围环

12、境或临路状况进行多角度拍照及摄像。将组织服务方案分为业务准备、业务实施及业务终结三个 阶段。一、业务准备阶段（1）为取得评估项目开展的各项准备工作，包括获取业务 信息，接受委托人的邀请，提供咨询服务书等；（2）根据房地产估价管理办法和业主要求协商签订评估合 同，明确评估标的、目的及相关事项；二、业务实施阶段（1）接受并收集咨询服务所需的资料、踏勘现场、了解情 况；（2）结合项目实际情况制定专门有针对性的房产评估实施 方案，确定操作人员及设备配备，明确项目组专业人员分工和 职责、评估报告质量目标等；（3）根据评估实施方案开展土地评估的现场勘查、搜集相 关资料和其它工作；依据全国及省市现行有关房地

13、产评估法律、法规及文 件，协议与承诺，做好房地产评估工作。着重明确报告质量、 技术参数选用合理；根据独立、客观、公正的原则出具评估报 告，使各方明确评估报告的依据、办法和标准，避免扯皮，减 少纠纷。三、业务终结阶段（1）评估报告交付以书面形式交接；（2）资料的整理归档；（3）评估服务回访与总结；（4）评估结果的信息化处理。（5）分析事前、事中、事后的主要技术参数，作为今后咨 询业务的参考。2、评估工作组织与实施根据我公司多年来的组织实施经验来看，规范管理、按设 定流程操作（绘制相关图表）会大大提高效率。具体组织实施方 案如下：受理立项f1评估及撰写评 估报告f、复核、批准签订委托估价 书及估价

14、协议实地勘查、收 集整理相关资 料及记录收取评估费、 交付评估报告委估方提交基 本资料lj制定估价作业 计划lj资料归档虹a3、评估报告编制与质量保证措施一、承接项目的估价师将外业调查资料及该评估项目的估 价技术路线提交项目技术负责人审核，审查合格后，及时完成 评估报告的撰写工作，评估报告应达到如下要求：（1）按照签订的估价协议书规定的时间或在项目技术负责 人规定的时间内完成评估报告的撰写工作。（2）房产估价报告符合国家质量监督局颁发的房地产估 价规范（gb/t52091-1999）（3）“估价报告、估价技术报告”中对土地估价对象的描 述和分析应客观公正，文字表达采用陈述性方式，不得带有任 何

15、恭维、诱导性或与估价过程无关的结论。（4）“估价报告、估价技术报告”完成后应自检2遍、 互检1遍，切忌出现技术路线、计算、逻辑不一致性错误。要 注意估价参数、最终价格水平在用途、区域空间二、复核、批准、形成完整报告。（1）报告编制、自检、互检完成后，由项目技术负责人审 核（二级审核），重点审查计算过程、逻辑一致性、技术路线、 外业调查表、估价参数表、估价技术要点表和价格水平。（2）报告经审核后，报三级审核人员终审。（3）经两级审核批准后，估价人员将估价报告、估价技术 报告、外业调查表、估价参数表、估价技术要点表及相应附件 交付文印室，文印室工作人员按项目管理表规定的程序印刷、 装订和盖章。估价

16、人员负责报告及其附件、电子文档的归档。 公司印章负责人确保报告经总经理审查后方可用印。（4）认真填写“三级审核单”表、“项目登记本”，规范 估价内部作业流程。（5）按土地及房地产主管部门的相关程序及时申请评估报 告备案。（6）及时处理评估报告备案审查单位的反馈意见，完成备 案审查。（7）提交相应的备案资料给委托方，并配合进行土地招拍 挂组件工作。（8）整理编号，评估报告及工作底稿归档备查三、如我公司未能按工期承诺所述按时、按质完整评估项 目的，我公司将接受以下所列条例的惩罚：（1）如因我公司原因未能在合同有效期内提交评估报告 时，我公司将承担保证金0. 1%的惩罚。（2）如因我公司未按照相关法

17、律法规的要求，提交审核时 未能通过的，贵单位有权退回，且拒付评估费用。(3) 若本次承诺与相关法律法规相抵触的，则以相关法律 法规为准。4、须采购人协调的工作机双方的权利义务采购人的义务：(1) 提供厂房产权证明文件及建筑面积；(2) 按约定支付评估费用；(3) 带领采购人进行现场勘查；(4) 保证报告仅用于与评估对象相关的单位和个人使用。供应商的义务：(1) 独立、客观、公正的出具评估报告；(2) 保证出具评估报告质量和标准符合采购文件；(3) 按约定及时完成评估工作。5、我公司的有利条件及优势xxxxxx评估事务所是一家综合性的公司，公司经营范围 有：房地产评估、房地产咨询、土地评估等、承

18、担过多宗类似 项目的房地产评估，我公司对本项目具有长期的评估服务经 验。房地产评估工作设计被评估单位的方方面面，委托方的配 合是至关重要的、决定性的，配合程度直接决定工作的进度甚 至影响评估报告的质量。根据评估房地产的规模及性质等特 点，我们分析认为，执行本项目我公司具有很大优势，主要体 现在：1、快速优势：根据我们已经掌握的房地产信息，可快速制定工作方案，进行人力安排，进行现场勘查工作。2、团队及沟通优势：基于多年的工作经验，我们拥有专业 的工作团队，我们能够分清主次，抓住重点，与负责人以及具 体经办人进行沟通，使工作更有针对性，沟通更加顺畅，结果 更具说服力。3、技术优势：我公司是经中国房

19、地产估价师协会具有评估 全国范围内房地产的贰级估价机构，拥有强大的估价团队和估 价技术支持。6、售后服务条款1. 成交后提供齐全的技术资料包括：估价结果报告，估价 技术报告，营业执照复印件，资质证书复印件，估价师注册证 书复印件，现场勘查照片。2售后服务保证承诺：对出具的报告，做好技术支持及解 释工作。公司坚持“服务、勤勉、协作”的企业宗旨，恪守“独 立、客观、公正、科学”的执业原则，信守“重质量、求效 率、讲信用、守秘密”的职业道德，依靠各行业客户的支持、 广泛的公共关系资源、优秀的企业文化和诚信的服务意识，致 力于为国内外客户提供优质、高效的服务。（三）服务质量保障措施第一条公司实行部门负

20、责制，部门负责人全面负责本业务 部门的管理工作，监督工作。第二条公司实行垂直管理，评估人员由总经理，评估部负 责人统一安排、调配，实现公司员工全员全能，以及人力资源 的合理调配、配置。第三条为了提高评估报告的质量，做到评估报告中所采用 的数据真实可靠，评估人员应进行经常性和针对性信息的搜 集、筛选、归类工作。1、经常性信息搜集，是指评估人员收集的房地产有关信 息，包括土地基准价及修正系数，土地开发费用及相应的规 费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案 例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、 定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等和房地产 估价相关的其他信息

21、。2、针对性搜集，是指估价项目组成人员针对评估项目所选 定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等 信息。第四条评估报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实 例应作为存档报告中的一部分与报告一并归档。为达到资源共 享，经常性信息由评估部负责人或其指定人员定期汇总、甄 别、筛选、归类、归档工作，形成档案。并保证不对外泄。第五条评估报告的撰写1、评估报告的撰写应严格遵守房地产估价规范、土地 估价技术规程等文件，同时也应与报告使用方关于估价报告 的要求相一致，测算过程应与房地产估价规范、土地估价 技术规程中相关要求相一致，测算结果应做到客观、公平、 公正。2、报告中的数据，以委托方提供的

22、资料及调查测量的数据 为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明。3、估价报告应严格按照公司制定的模板格式撰写，报告模 板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估 价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。 遇到特殊报告形式，应与评估部负责人协商后确定。4、评估部负责人对所有估价报告进行统一编号、登记。由 负责人定期或不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登， 严格避免报告重号或漏号。5、针对估价对象具体情况，所搜集到的资料、资料的可靠 性等，评估部负责人决定选择估价方法，并指派其他人员负责 对报告文字部分的撰写。评估的初步结果由评估部负责人审核 后确定，也要与委托

23、方、报告使用方沟通，评估部负责人为评 估报告的最终完成人。6、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依 据。要时刻注意防范公司技术风险。所有出具的正式评估报告 应注意衡量：委托方有无诈骗嫌疑、审核部门能否通过、公司 有无风险存在等。7、评估报告完成后，按要求两名以上专职估价师签字、盖章o第六条评估报告的三级审核1、我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价师自 审、部门负责人委托本部门估价师二审、部门负责人三审。针 对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审 核，由部门负责人决定。对于咨询类估价、拆迁安置补偿估 价、估价结果超过500万元及估价报告涉及2个以上使用方的 估价项

24、目，必须实行三级审核制。2、自审要求：项目自审由参加该估价项目现场勘察及撰写 估价报告的人员组成，对报告全文和全部估价资料进行全面检 查。重点在于：2.1语句通畅，无错别字，排版整齐，字体规范，编号统 一，报告文字表述是否准确、精炼，有无逻辑错误，评估方法 正确，核实报告内容与委托方提交的各项资料等并对报告风险 进行评价；2.2报告的格式和各部分内容的构成是否依据我公司提供 的标准进行评价；2.3估价技术路线和估价方法选择是否正确；2.4估价测算过程中采用的各种原始数据以及参数、系数 的选择是否有依据，计算过程、结果是否正确，评估结果是否 合理。3、部门二审：3.1进一步确认估价对象权属证明及

25、其他估价依据资料的 真实性和完整性，进一步确认采用了正确的估价技术思路和估 价方法;计算3. 2进一步确认估价测算过程步骤清晰，依据充分,正确，进一步确认估价结果的合理性;3.3进一步确认报告文字表述准确、精炼，无逻辑错误， 报告中的区域的自然形态的描述是否准确，报告中专业术语是 否恰当，报告排版、错别字及附件资料是否齐全，同时对报告 风险进行评价。4、部门负责人三审：4. 1自审和二审是否按本公司规定的程序和要求认真进 行；4. 2自审和二审中发现的问题是否已经解决；4. 3对估价结果的合理性再次进行审核；4.4对估价结果中的关键内容的文字表述再次进行严格审 查和推敲，特别是要对可能导致出现

26、估价风险的几个问题进行 了解、审核和分析判断，同时对整体风险进行评价，最终决定 如何要求估价人员补做工作，或者决定是否出具报告。5、参加估价报告三级审核的人员对估价报告负连带责任， 估价报告出现严重错误，应追究参加估价项目组、审核人员的 相应责任，并予以相应的处罚。第七条评估报告存档：报告人对估价过程中有保存价值的 各种资料进行整理并分类保存归档。（四）项目质量保证措施质量控制体系包括评估机构为实现质量控制目标而制定的 质量控制政策，以及为执行政策和监控政策的遵守情况而设计 的必要程序。我方合理界定和细分处于质量控制体系中的控制 主体所应当承担的质量控制责任，并建立责任追究机制。控制 主体通常

27、包括：总负责人、项目负责人、项目团队一般成员、 评估机构其他人员。我方为了确保评估质量符合评估相关法律 法规的要求，在项目实施过程中，严格遵守以下的控制程序：1、评估项目前期的质量控制措施1.1强化管理层的示范、教育和培训、监控对违反地产评 估职业道德准则行为的处理。1.2在制定项目团队成员配备的政策和程序时，应当强调 项目团队成员：具备必要的职业道德素质，能够保持独立性、 客观性；具备业务要求的必要实务经验、专业知识、技能和时 间；能够遵守评估机构质量控制政策和程序。1.3项目负责人取适当方式，使经验较少的项目团队成员 清楚了解所分派工作的目标。1.4需要聘请专家以弥补自身人力资源不足或者自

28、身专业 胜任能力不足时，制定利用专家工作的政策和程序，以确保专 家工作结果的可利用性。1. 5制定评估业务风险控制措施。我机构对评估业务风险 进行分类，通常分为一般风险业务和重大风险业务。在识别和 评价评估业务风险时，考虑以下方面：委托方和相关当事方的 风险；企业的风险；评估机构及人员的风险；评估报告使用的 风险。2、评估项目进行中的质量控制措施2. 1我机构严格执行工作底稿三级复核制度。项目负责人是三级复核制度中的二级复核，称为一般复 核，是在项目评估专业人员完成了详细复核之后，再对评估工 作底稿中重要工作底稿的编制、重要评估程序的执行及评估调 整事项等进行复核。总负责人复核是三级复核中的最

29、后一级复核，称为重点复 核，是对评估过程中重大问题、重大评估调整事项及重要的评 估工作底稿进行复核，是对下面二级复核的再监督，也是对整 个评估工作的计划、进度和质量的把握。专业评估人员要甄别或委托人提供的书面资料的有效性、 合规性，并对自身所收集的评估资料和评估依据的全面性、真 实性和适用性负责，对自身负责的评估内容使用的方法合理 性、数据准确性负责。评估报告应在三级复核完毕，并与委托方充分沟通，确认 已经修改、完善后，和评估报告及相应底稿由企业法定代表人 或其授权人签发。同时做好资料归档。项目负责人发现初步成果有不准确、不完整、不可靠或错 误之处，应签署修改意见单，返回专业评估人员，督促其修

30、 改、完善。项目负责人审核确认专业评估人员修改完善后的初 步成果无误后，将未决事项和需要提请上一级复核人员重点审核的问题签署审核意见。应说明而未说明的，项目负责人负直 接责任。总负责人如发现报告书稿及相关文件有不准确、不完整、 不可靠或错误之处，应责成和督促项目负责人予以修改、补充 和完善。必要时可召集项目组人员共同商定终审意见。总负责人与项目负责人、专业评估人员对评估事项存在较 大分歧意见的，由本单位组织有关技术人员进行商定。只有对 分歧意见形成处理结论，才能出具评估报告。总负责人签署终 审意见后，将评估报告文件、相关附件提交企业法定代表人或 授权委托人签发。在签订业务约定书之前，评估机构应

31、当对与 业务有关的要求、风险、胜任能力等进行评审，以确保：委托 方的要求得到正确理解；风险得到初步识别和评价；有能力满 足合理要求和控制风险。2. 3制定相关政策和程序，保持业务质量控制的相关记录 并及时归档。记录控制的政策和程序应当规定记录的标识、贮 存、保护、检索、保存期限和超期后的处置所需的控制。业务质量控制记录主要包括：人力资源管理记录；业务工 作底稿；监控和改进记录；质量控制体系评审记录。3、工期保证措施3. 1项目负责人和参加人员都是经过公司反复研究抽调的 业务骨干，有丰富的工作经验，他们可根据具体评估项目的特 点，快速做出科学判断，选择合适的评估方法和技术路线，利 用公司丰富的资

32、料信息，合理测算各类价值。3.2目前评估部每5天召开一次评估交流会，重点检查评 估项目的执行情况，并针对评估技术问题，由技术小组提出解 决的措施，限期解决，确保工期的按时和提前完成。3. 3评估项目承包制，各小组要按下达的评估项目准时完 成任务，对提前完成的予以奖励，对拖延工期的给予惩罚。积 极组织技术人员，根据工期和项目需求，随时增加技术人员（五）评估报告合规性、公正性、完整性保障措施及承诺本机构通过“公正性声明”、“服务承诺”的贯彻和执 行，使员工按照规定的程序进行检验检测工作。遵守国家相关 法律法规的规定，遵循客观独立、公平公正、诚实信用的原 则，恪守职业道德，承担社会责任。本机构建立并

33、保持保证公正诚信程序，确保工作人员免 受任何对评估工作质量有不良影响的来自内部和外部不正当的 商业、财务和其它方面压力和影响，确保评估结果判断的独立 性和运作的诚实性，客观公正的出具评估数据和结果。本机构建立并保持保护客户秘密和所有权程序，由质量 负责人具体领导和组织实施，综合办公室进行管理，各评估人 员配合执行。本机构对客户提供技术资料等按程序和本手册 “公正性声明”中的措施及承诺给予保护、保密。相关技术资 料由相关技术人员保管，无关人员不得随意查阅。评估报告按 规定程序进行登记、发放、归档，无关人员不得随意查阅和向 他方泄露、扩散。（六）风险控制措施1、引宣我国土地估价涉及的经济领域比较广

34、泛，如土地使用权的 一级出让、二级市场转让、征收、拍卖处置、交换、租赁、入 股、抵押、典当、保险、课税、承包经营、股份制改组、合 并、分割、破产清算、清产核资及投资决策等领。土地估价过 程中某些失误而带来的估价风险，可能会影响机构的未来生存 与发展，而且估价风险的承担者不仅是估价机构和估价师，还 可能会涉及政府和土地的利益相关者，涉及面较广。2、土地估价风险来源及形成原因土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估 值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造 成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民 事赔偿、行政处罚甚至刑事处罚的风险。按其来源，一般可分 为外部

35、风险和内部风险两类。（一）外部风险外部风险是土地评估机构和土地估价师不能直接控制的， 但又可能导致估价结果发生重大偏差或错误的风险，主要包括 法律法规欠缺、行业评估准则制定工作滞后、土地市场非完全 竞争、经济和政策变化等方面。业界对于评估外部风险的研究 比较多，在此只就经济、政策变化带来的风险进行重点分析。经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。若经济 形势在短期内变动较大，将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离，可能会对社会经济稳定产生不利影响，甚至直接给 某一经济主体带来经济上的巨大损失。土地市场价格除了受经济形势变化的影响，还会受政策变 化的影响，而且政策变化也是难以预期的，任何一

36、项政策的变 动都必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响，这些 将极大地影响土地成交量和成交价格，如果估价师对市场现状 及前景把握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外， 政策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力。(二) 内部风险内部风险是土地估价机构和估价师能够防范的风险，取决 于企业内部管理制度和报告质量监控流程的完善程度，以及土 地估价师的专业水准和职业道德水平的高低。从评估实践角度 来看，内部风险的形成原因主要有以下几方面：1. 超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险评估师应当恰当明确所要解决的问题，具有能够胜任该项 业务的相应专业知识和经验或采用一些替代措施。以避

37、免因超 越自身专业胜任能力承接业务而带来不必要的风险。2. 评估技术失误产生的风险评估技术失误主要体现在评估参数取值不当，估价方法选 取错误，以及土地估价报告内容不完善等方面。(1) 评估参数取值不当带来的风险目前，行业内对于某些重要的评估参数，如土地资本化 率、房屋资本化率、房地产报酬率、房地产价格指数、土地价 格指数等没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性还不够高。 因此，估价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在较大分 岐。(2) 估价方法选取错误带来的风险土地估价师未能执行城镇土地估价规程相关规定，并 结合土地的合法性、规划用途、估价目的及业务需求等合理选 取估价方法，或者部分估价师为迎合

38、客户的要求，在某些情况 下刻意回避最适宜的估价方法，而选取不合适的方法，以达到 高评或低估的目的，从而带来风险。(3) 土地估价报告内容不完善带来的风险土地估价报告描述不完善，未对估价对象的评估设定条件 和既有瑕疵在假设前提条件部分进行充分的说明，未列出影响 自身权益的保护性条款等，也可能会给估价机构和估价师带来 意想不到的风险。3. 欠缺评估基础资料带来的风险土地估价方法主要有市场法、剩余法、基准地价修正法、 成本逼近法、收益法等，从估价理论角度，不管采用哪一种方 法，都需要有详实的基础数据资料和技术资料。因此，进行估 价时，是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料是估价结论是 否准确的重要保障

39、。4. 土地既有的瑕疵及权属资料不完整带来的风险部分用地由于历史原因会存在一些瑕疵，比如因城市规划 调整，原批准用途已不适合现时的发展方向；用地报批手续不 完善；未办理国有土地使用权证；规划报建手续未完成，经济 指标尚不明确；地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收补偿； 地上有停建工程等问题。估价师如果与委托方的沟通不到位， 对用地的历史背景和既有瑕疵了解不足，对影响地价水平的各 项因素考虑不周全，或者未能选择最合适的估价方法和技术思 路，都可能会导致估价风险的发生。5. 委托方提供虚假材料带来的风险土地评估涉及的资料比较多，诸如建设用地规划许可 证及规划红线图、土地出让合同及相关补充协议、缴纳出

40、 让金的发票、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建 筑功能指标明细表、建设工程审核书、建筑施工图、建筑 工程施工许可证、其它相关政府批文及项目可行性研究报告 等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真 的核对，在确认复印件与原件相符后，要求委托方在复印件上 加盖公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚 作假，误导估价师做出错误的价值判断。3、土地估价的风险防范及质量控制对策土地估价机构和土地估价师经常接触纷繁复杂的估价事 务，应注重内外兼修，提高对经济及政策环境变化的判断分析 能力，加强对外合作交流，提升机构的美誉度和影响力，从而 增强企业抵御外部风险的能力；通过加强企

41、业内部管理，加大 信息化建设力度，树立估价师的风险意识和职业道德观，建立 专家顾问团队作强大的技术后盾，建立评估风险保险制度等方式，从内部控制执业风险的发生。结合评估实践经验，以下对 部分实用性较强的风险防范对策进行重点分析。（一）加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员 会的沟通联系土地估价是一项技术性相当强的工作，涉及的知识面也较 广，各估价师的知识面却相对有限。因此，估价机构应加强与 大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系，以 便估价师了解行业技术发展现状，及时更新自己的知识结构， 以适应社会和行业发展的需要。（二）注重企业宣传，提升机构的美誉度和影响力土地估价机构由于历

42、史定位、行业敏感性较强等原因，往 往不注重企业宣传。土地估价机构作为社会经济中的一分子， 不仅要学会适时地进行企业宣传，还应追求自身效益和社会效 益的有机结合，提高企业对社会和行业发展的贡献度以及在社 会和行业中的美誉度，使企业拥有持久的生命力。（三）加强机构内部管理，建立完善的企业管理制度1. 建立现代化的、规范的企业管理制度土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小 作坊生产方式，建立现代化的、规范的企业管理制度，比如： 建立公章管理制度；规范估价业务合同格式和内容；制定合理 的估价业务承接流程，由资深估价师对业务进行甄选和把关， 并根据各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目；

43、制定 针对大型的、难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制 等。另外，土地估价行业属于高风险行业，机构和估价师的责 任重大，也可能随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解 释、上法庭质证甚至被起诉，因些，建立规范的档案管理制度 尤为重要。2. 建立健全的质量控制体系土地估价机构应重视质量监控和管理体系的建设，建立一 套完整详尽的标准化执业程序，如项目负责制度、评估工作流 程、评估项目审核制度、风险评估制度等，最大限度地保护本 机构和估价师的利益，并把执业风险降到最小限度。其中，评估工作流程和评估项目审核制度是整个质量控制 体系里最关键的部分。规范的评估工作流程主要包括对评估前期准备工作、现场

44、 勘察、资料收集、具体评估测算过程和出具评估报告等工作环 节进行监督，从评估工作的各个环节上对风险进行有效把控。评估项目审核制度是保证估价报告质量的关键性措施。根 据行业管理相关规定，估价机构应制定严格的土地估价报告三 审制度，明确各级审核权限、各级审核人、审核内容范围及审 核标准，提高估价报告的成文效率，保证估价报告的质量。土地估价报告审核流程设置模式如下：一级审核：负责撰写报告的土地估价师自审；二级审核：高级估价师或项目经理二核；三级审核：总估价师三审。3. 加大信息化建设力度，提升企业竞争力土地估价行业对各种信息和数据的依存度非常高，为实现企业管理的科学化和精细化，应增加办公自动化平台和

45、信息数 据库的资金投入，建立评估自动化辅助平台和办公自动化平 台，提高工作效率，并实现企业内部信息和数据的共享，提倡 无纸化绿色办公，提升企业的竞争力。（四）树立估价师的风险意识和职业道德观，并提升其专 业技能和综合素质土地估价机构应加强对估价师的日常管理、培训和监督， 树立其执业风险意识和职业道德观，要求估价师独立、客观、 公正地执业，为客户保守商业秘密，并以违法违规的估价机构 和估价师其人其事为反面教材对估价师进行教育，对拒收客户 红包的估价师进行表彰。另外，还可以通过组织估价师参加行 业继续教育培训、外聘专家进行专项技术培训、内部举办技术 研讨会等多种形式，提升估价师的专业技能和综合素质

46、。（五）建立专家顾问团队，解决各种评估难题土地估价机构可以根据自身业务发展的需要，通过与大专 院校合作交流及与行业协会专家委员会沟通联系、外聘、内部 培养等多种方式，建立一支较为稳定的、专业背景多样化的专 家顾问团队作为强大的技术后盾，并定期或不定期地举办技术 研讨会，提升估价师的专业素养，并解决日常工作中遇到的各 种评估难题。（七）时间进度保障措施高效率的管理机制是转变领导方式的重要体现，更是推行指标化管理的关键所在。为保证管理工作重点突出，决策科学 合理，使得资源得到充分整合、层级进一步精简、流程达到最 优化，进而提高全体员工的工作效率及执行力。1、安排有经验的专业人员保证进度我公司将派出

47、的人员是我公司精干、高效的评估团队，其 中项目的总负责人、小组负责人等均是具有多年评估经验，均 能尽职尽责地用评估技术推动项目的顺利进行。为了确保项目 的评估进度和质量，在项目组出具正式评估报告以前，项目组 成员不得参与其它业务项目。2、加强沟通保证进度我公司定期召集评估小组人员就工作进度、工作中的重点 和难点问题进行交流和沟通，并将工作情况、工作结果、现场 难以确定的重大事项等随时以书面文件上报我公司项目总负责 人、小组负责人，以便及时解决问题推动工作进程。项目总负 责人将定期、不定期地与委托方进行沟通。沟通的内容主要包 括（但不限于）该阶段的工作进展、有待解决的问题、需委托 方补充提供的资

48、料等，经归纳整理后提出具体方案上报委托方。3、实行固定联系人制度保证进度由项目具体负责人为固定联系人。对实施的评估项目将评 估人员按具体专业进行合理分工负责，并将项目组成员的联系 方式函告委托方，以便于工作的开展。4、实行重大问题报告制度保证进度项目组在工作中遇到的重大紧急、需要及时与有关各方沟 通及协调处理的问题，以重大问题报告的形式随时提交委托方, 并及时提出解决方案。5、质量监控与进度相配合，保证评估进度随时掌握项目进度，监督项目质量，公司定期组织人员讨 论评估中出现的问题，及时帮助、指导项目组解决问题，顺利 开展评估工作，避免了把所有问题堆到最后延缓项目进度的情 况，这样由质量控制与项

49、目进度灵活的配合，有利的保证了项 目进度。（八）服务团队组成及人员保障措施1、项目岗位设置、人员组织分工项目职位工作界面项目总负责人（总协调人）从总体上把握评估过程中的风险，与委托方和 被评估方达到良好的沟通，选派项目经理及项 目组成员，协调项目组工作进程，对重大问题 做出专业判断；项目现场负责人指导各项目组的具体评估项目的实施，负责与 企业的现场沟通、督导；.项目质量监管负责人负责本项目报告的二级复核，并在技术层面对 项目组以指导；项目组长负责本项目中细分项目的具体实施；评估人员听从项目组长安排，负责具体科目的评估工 作；2、项目组织协调措施 、保证参与项目的评估组成员有良好职业道德和专业胜

50、 任能力，并在评估过程中遵守独立、客观、公正、保密的工作 原则； 、保证评估人员能依照国家有关法律、法规规定的职 责、权限和程序进行评估，恪守评估权限，坚持依法评估原 则； 、保证评估组成员能围绕评估工作重点，使用科学合理 的评估程序和方法，对被评估工作的量、价等方面进行全面审 核，从中得出客观、合法的评估结果，形成客观、公正的评估结论和报告; 、评估项目负责人要能制定切实可行的评估实施方案， 时常检查监督评估组及其成员的工作进度，指导、协调和解决 评估中遇到的问题和难题，认真复核评估证据，审核评估报告 及档案，确保评估证据能充分支持评估报告，所有重大评估问 题已适当解决或反映在评估报告中，使

51、预定的评估目标得以全 面实现，评估过程完整规范。3、人员保障措施1 总负责人项目由我公司项目负责人刘世勇先生负责全面协调与处 理。2、技术小组鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目由 我公司项目负责人刘世勇先生、公司技术部负责人员等组成， 在整个项目过程中提供技术指导与支持。3、保证措施本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验， 拥有强大的专业队伍。针对被评估对象的具体情况，本公司将 根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富的优秀 评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托 方交与的评估任务。更具项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师 担任。（九）

52、服务质量承诺及罚则1、服务质量（1）我们在执行本地产评估业务中，严格遵循相关法律法 规和地产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；（2）严格按计划进度完成评估任务，如果需要调整，必须 及时履行内部报告程序；（3）在进行财务资料审计中，注意对照相关法律、法规和 经济考核指标、合同、协议、章程等，充分收集相关资料，包 括重要合同、经济责任书、以前年度审计或评估等；（4）评估中的相关问题履行报告制度，一般情况下由各评 估小组负责人与客户接洽或交换意见，对较大的事项处理通过 现场负责人向分管管理层负责人汇报，不得在现场议及相关评 估结果或评估意见。（5）各评估小组成员应在评估进场前了解相关法规或要 求

53、。1. 人员素质保障接受项目委托后，根据项目特点和具体情况确定具有较强 业务能力、丰富实践经验、熟悉国家及地方的法律法规和相关 政策、具有较高的综合素质和组织能力的估价工程师担任项目 负责人，全面负责项目估价咨询服务，并配备与项目行业相适 应的具有专业胜任能力的估价人员组成工作小组；必要时聘请 有关专家参与具体工作，从人员组成上保证工作的顺利进行。2. 方案保障实施方案是整个工作的指导和规范，是估价成果总体质量 的基础条件。接受委托后，及时制定详细的、具体有效的估价 咨询工作方案计划，在工作的各个阶段和环节认真贯彻执行；3, 资料保障完整地收集所承担项目的所有资料，如出现资料不全、无 资料等情

54、况，必须及时提出索要，在不能取得有关资料时，及 时反映告知项目负责人，并在报告中特别说明情况，或将会产 生的影响结果予以说明；5.制度保障根据本公司的质量管理制度和质保体系，在咨询过程中重 点加强以下环节管理；(1) 工作小结。工作小组人员必须就所承担的工作，在工 作完成时写出工作小结，必须就所负责的内容，完成时间、出 现的问题、处理意见、处理依据、处理结果和结论做出书面小 结，并签字负责；(2) 工作底稿。工作小组项目负责人必须及时掌握项目中 的情况，及时复核审查小组人员工作底稿，并签字负责，对出 现的问题，就问题性质、严重程度及时向上级汇报。听取上级 意见，不得擅自解决，更不得隐匿问题不报

55、；(3) 三级审核。项目工作现场操作完成后，必须严格执行 已定的三级审核制度，上一级的审核意见，下一级人员必须严 格执行，不得敷衍了事。各级审核人员必须严格履行各自的审 核职责，各级审核者必须提出审核意见并签字负责。2、人员奖罚制度第一条总则为严明纪律，奖惩分明，调动员工工作积极 性，提高工作效率和经济效率；本着公平竞争，公正管理的原 则，进一步贯彻公司各项规章制度、强化工作流程、明确岗位 职责，公司根据各部门之间协作事项与工作流程，特制定本奖 惩制度。第二条公司奖惩制度本着“奖惩结合，有功必奖，有过必 罚”的原则，与员工岗位职责挂钩，与公司经济效益相结合。第三条适用范围：本奖惩制度,贯穿于公司的各项规章制度 中，公司所有员工须自觉遵守并相互进行监督。第四条奖励或处罚方式：1、处罚方式现金处罚（从当月工资中扣除并通报）。2、奖励方式：公司实行红包奖励制度，根据各部门的阶段 工作考核情况，随时或年底发放。第五条员工奖励主要有通报表扬和奖金奖励，程序如下：1、员工推荐、本人自荐或部门提名；2、办公室、本部门审核：3、总经理办公会议会审：4、总经理批准：第六条处罚办法，员工如果损害公司利益，视情节轻重， 分别给予以下处罚；通报批评：2