WK地产风之玫瑰沌口竞案调查报告PPT117P

1、2011年10月12日风之玫瑰沌口竞案调查1踩盘计划人信太子湾王家湾板块沌口板块观澜御苑本案金域蓝湾绿地新都会金地澜菲溪岸官湖郡金色港湾噶纳印象四新板块丝宝叠翠园重点监测正常踩盘根据项目推量及竞争强弱分重点项目踩盘2宏观市场3宏观市场分析汉阳片区2007-2011供求走势供应分析：月新增供应17.31万，环比上涨108%(实际推出12.5万，余量已拿证未推出)，随着金九银十的到来，供应开始逐渐放量；成交分析：8月成交量为8.02万，较7月份上涨38%；供求比：月供求比为2.16，供求比持续增加。供应呈大幅度持续上涨趋势，成交量仅小幅上升，供给远大于需求。注：数据截止2011年8月48月片区主力

2、成交依然以90平米以下首置产品为主，占比53%8月区域90平米以下首置产品依旧是成交主力，占比53%，较上月上涨2%，首改产品本月有所上涨。宏观市场分析汉阳片区成交产品结构分析5区域市场分析沌口片区2010-2011.8成交分析从成交面积来看，最近几个月都呈现面积金额双下滑的态势，价格稳中小幅升高，但涨幅不大，并从8月开始逐步下降。2010年总面积233585 总金额：135475万元2011年总面积380098 总金额：299538万元含四新6区域市场分析万科金域蓝湾占沌口片区市场份额1-8月份市场总成交面积为380098.68平方米，万科金域蓝湾占比为22%，金地澜菲溪岸2%、绿地新都会8

3、%、观澜御苑4%、人信太子湾3%。数据说明及分析：1、此数据为从克尔瑞获取房地局2011年1月至8月备案数据，各项目取数口径一致，确保数据具备可比性。2、蓝湾81786=去年12月开盘结转到今年备案16144+2011年新增备案65642 ；3、金地、绿地、人信市场份额偏低：截止8月，金地仅于5月首开50套9233 别墅；绿地仅于5月（首开）、7月合计推出49194 ；人信仅于6月首开20172 ；因这3个项目均在年中首次开盘，空缺上半年销售数据，导致市场份额值较小；4、五大项目占沌口片区市场份额总量的39%。2011年总面积380098 总金额：299538万元含四新7区域市场分析万科金域蓝

4、湾占沌口片区市场份额90平以下的两房中，万科金域蓝湾占比为23%，签约备案面积为50347平方米，绿地新都会签约备案为8880平方，占比4%90-130平的三房中，市场竞争较为激烈，万科金域蓝湾占比为19%，签约备案面积为22177平方米，绿地新都会签约备案为814980平方，占比13%，人信与观澜分为为6%，5%130平以上的四房中，市场供应量本身不大，万科金域蓝湾的户型在市场极具竞争力，金地澜菲溪岸的产品同样占据了20%的市场份额，再其次是绿地新都会，占比13%82011各大竞品库存及新推9截止到10月7日推出总套数及剩余库存4季度推货量项目产品结构套数(套)配比(%)库存套数存货量时间户

5、型套数推货量下半年总供应丝宝叠翠园一房365.7714套约1.2万消化库存约1.2万方50-6036套5.77%二房23437.5112套70-80116套18.59%80-90118套18.91%三房35456.73128套90-100354套56.73%人信太子湾二房25655.65140套约2.9万17号楼预计11月中旬二房256约1.7万约4.6万方90-100256套55.65%90-100256套三房13629.5747套三房4110-120128套27.83%110-1200140-1508套1.74%140-1504套四房40.874套四房0150-1604套0.87%150-

6、1600复式6413.912套复式080-9064套13.91%80-900区域市场分析竞案4季度库存及推货量汇总测算10截止到10月7日推出总套数及剩余库存4季度推货量项目产品结构套数(套)配比(%)库存套数存货量时间户型套数推货量下半年总供应绿地新都会一房10413.722套约1.8万7号楼预计10月底，6号楼11月底新推一房0约3.6万约5.4万方70-80104套13.72%70-800二房46060.6976套二房26080-100254套33.51%80-90260套三房15019.7972套三房256110-12088套11.61%110-120128套100-11062套8.1

7、8%100-110128套联排445.815套联排0130-14044套5.80%130-1400区域市场分析竞案4季度存库及推货量汇总测算11截止到10月7日推出总套数4季度推货量项目产品结构套数(套)配比(%)库存套数存货量时间户型套数推货量下半年总供应观澜御苑二房42467.01142套约3.6万g1预计10月底，g3预计11月底分两次推二房254约3.6万约7.2万80-90246套51.41%80-90146套90-100115套5.67%90-10062套100-11063套9.93%100-11046套三房21432.99210套三房100110-120150套11.98%110

8、-12066套130-14064套5.36%130-14034套区域市场分析竞案4季度存库及推货量汇总测算12截止到10月7日推出总套数4季度推货量项目产品结构套数(套)配比(%)库存套数存货量时间户型套数推货量下半年总供应金色港湾一房30547.2963套约3万4月29号推出624套，下半年继续消化库存0约3万60-70243套37.67%50-6031套4.81%70-8031套4.81%二房24431.4797套90-100113套17.52%110-12030套4.65%100-11091套9.30%三房6214.4252套130-14031套4.81%140-15031套4.81%四

9、房446.8212套180-19034套5.27%140-15010套1.55%区域市场分析竞案4季度存库及推货量汇总测算13截止到10月7日推出总套数4季度推货量项目产品结构套数(套)配比(%)库存套数存货量时间户型套数推货量下半年总供应金地澜菲溪岸二房 5232%21套约0.5万e2号楼预计11月初二房 104约2.3万约2.8万90-10052套90-100104套三房2616%11套三房52120-13026套120-13052套三房2817%12套三房56100-11028套100-11056套四房5635%40套四房112140-15056套140-150112套嘎纳印象二房 25

10、665.80%139套约1.5万消化库存0约1.5万70-80124套32.38%80-90128套33.42%三房12730.55%80套90-10034套8.88%110-12033套8.62%120-14050套13.05%区域市场分析竞案4季度存库及推货量汇总测算14截止到10月7日推出总套数4季度推货量项目产品结构套数(套)配比(%)库存套数存货量时间户型套数推货量下半年总供应南国明珠二、三期尾盘两房约1万消化库存0约1万65-919套三房27套104-136四房36套147-169170-200郎诗绿色街区-预计11月中旬推出一房4542约3万约3万二房 9080-9054套90-

11、10036套三房54130-14054套四房48160-17048套区域市场分析竞案4季度存库及推货量汇总测算15截止到10月7日推出总套数4季度推货量项目产品结构套数(套)配比(%)库存套数存货量时间户型套数推货量下半年总供应兰亭熙园一房29722.1541套约2.6万预计10月底一房0约1万约3.6万50-60270套20.13%50-60030-4027套2.01%30-400二房55241.16117套二房12070-8060套4.47%70-8030套80-90236套17.60%80-9090套三房46034.3143套三房30120-13032套2.39%120-1300100-

12、110124套9.25%100-1100110-120124套9.25%110-12030套90-100180套13.42%90-1000四房322.3912套四房0130-14032套2.39%130-1400官湖郡清盘三房65套约0.8万消化库存约0.8万130-140数据说明：本数据分为三部分，部分一为11年开始至今推盘套数及户型，此数据是依据房地产住房保障和房屋管理局备案数据获得，数据二部分为竞案楼盘截止到10月7日的库存数量，此数据综合最近一次开盘销售情况、销售员咨询以及克尔瑞统计三方核对得出，数据三部分为未来三个月计划推盘量，此数据是依据房地产住房保障和房屋管理局备案预售证获得情况

13、以及搜房网信息查询得出16丝宝叠翠园17丝宝叠翠园项目概况1-6号楼（蓝色），于2010-11-28推出；14、15、18号楼（黄色），于2011-07-17推出；7-13、16、17号楼（绿色）为此次加推楼栋项目概况项目概况项目地址：汉阳开发区后官湖大道与枫树一路交汇处（丝宝工业园旁）；项目规划说明：项目占地110000平米，总建筑面积116359平米，由18栋6层的多层和20栋联排别墅组成。4季度推货量时间户型套数推货量下半年总供应消化库存约1.2万18项目基本参数总用地面积当期规划户数110,0001,200户土地属性当期规划面积住宅116,359目前现状绿化率全部开工48%装修情况容积

14、率毛坯1.06车位配比01:01.019项目叠翠园项目项目优势1.多层花园洋房社区，公摊面积较小（18%）；2.价格便宜，成交均价5200；3.户型面积较小，低总价，低首付、低月供，置业门槛低。4.每户均有露台、花园赠送；5.样板间装修风格新颖、小资，充分利用空间优势，符合年轻人胃口。项目劣势1.开发商丝宝集团为首次从事房地产开发，经验不足，品牌号召力较弱；2.项目地处偏僻，没有公共交通，出行极为不便；3.周边没有商业配套，生活不便；4.项目周边为工业区，会有一定的污染。.20日期预证号推案量()套数(套)推案描述2011-9-25武房开预售2010447号28,367 318 本次推出位于小

15、区南面中间的7-12号，以及北面的13、16、17号楼，除13、16、17号楼为4个单元外，其余全部3个单元， 均为1梯2户产品，主力户型面积为90-100平米的三房产品。 2011-7-17武房开预售2010447号9,973 114 本次推出位于小区西北角的14、15、18号楼（6+1层花园洋房，1梯2户），主力户型面积为90-100平米的三房产品。 2010-11-28武房开预售2010447号16,800 192 住宅，第一批推案，推出位于小区南面的一期1-6号楼，53-99平米一房-三房共192套，均价5200元/平米，当天去化60%。加推活动：认筹客户享受1万抵2万优惠，购房可参与

16、总房款优惠3-5千元的抽奖，按揭99折优惠，一次性付款97折优惠； 2010.11.28 丝宝叠翠园历史推盘计划21丝宝叠翠园客户渠道调查通过现场随机抽样10组客户进行小型调查，汇总后发现客群所在区域主要是在沌口工作和蔡甸的居民，以蔡甸为主，主要是沌口及蔡甸居住以及工作的蓝领职工，首置居多除了业主介绍外，户外广告和朋友介绍是客户获知的主要渠道数据来源合富辉煌6月认筹统计资料22丝宝叠翠园客户渠道调查数据来源合富辉煌6月认筹统计资料数据来源合富辉煌6月认筹统计资料成交客户集中于20-35岁，其中以26-35岁年龄段客户为主占总数的60%，年龄偏年轻化成交客户工作单位排名中，东风神龙以及个体户为主

17、要购买群体，与本项目颇为相似23丝宝叠翠园价格走势（市场报价）从价格趋势来看，丝宝叠翠园价格走势平稳上升但是涨幅不大，最近报价维持5500元，成交均价5200元。因其单价低面积小，总价低首付低，产品新颖有特色，吸引了目前片区对价格敏感的消费者。数据来源搜房网，以开盘均价为参考值24完工的楼栋喷泉水景沙盘区签约区洽谈区接待前台物业岗亭样板间园林带图三销售中心内高品质对仗展板，利用最新的规划设计理念来作为宣传途径图一销售中心内外围红旗飘扬，包装氛围热烈，显得项目热销；阴雨天所有看房客户，物业的人员均会为其撑伞，十分人性化。图二水景及喷泉，增加灵动感销售大厅动线设置人性化，热销氛围营造25样板间外围

18、展示树木葱郁、布置浪漫小资进样本间的门口用红色地毯铺路，干净平整有尊贵感，还可减少工程部的装修费用；进入后花卉摆放整齐，非常迎合此样本间自家花园布置背景；样板间导视用“幸福零距离”温馨感性拉近与客户的距离；周围的树木和小型灌木均对仗排列，排列有序26样板间展示风格各异，小资情调，利用软装掩盖户型缺陷 图一中户型为94平的样板间，进深较长，客厅采光无法到达餐厅，软装中为了避免餐厅光线不好特利用了高亮水晶灯及镜面元素结合，增加采光及空间感。27样板间展示风格各异，小资情调，利用软装掩盖户型缺陷兼顾装修装饰及功能辅助相结合的功能柜，实用美观，符合年轻群体口味； 每间客厅连接露台，无遮挡；为了彰显露台

19、的优势，特别放置小板凳和绿植，增加情调； 户型装修风格清新，小资，在主卧房间中还特别增加富含生活情趣的摇椅。28项目概况项目概况项目地址：汉阳开发区后官湖大道与枫树一路交汇处（丝宝工业园旁）；项目规划说明：项目占地110000平米，总建筑面积116359平米，由18栋6层的多层和20栋联排别墅组成。本次推售产品说明：本次推出位于小区南面中间的7-12号楼，以及北面的13、16、17号楼，除13、16、17号楼为4个单元外，其余全部3个单元， 均为1梯2户产品，主力户型面积为90-100平米的三房产品。销售情况销售情况9月25日开盘，本次推出318318套房源，当日销售142142套，开盘销售率

20、为48%48%；成交均价55005500元/平米；加推活动：认筹1万享开盘当天98折，一次性付款98折，贷款99折，按时签约并于7天内付清首付款的客户享99折。户型面积推盘套数户型配比成交套数去化率1*1*153.02186%844%2*2*174.126018.8%3558%2*2*184.476018.8%3558%3*2*194.486018.8%3863%3*2*197.736018.8%1220%3*2*198.186018.8%1423%总计/318100%14248%1-6号楼（蓝色），于2010-11-28推出；14、15、18号楼（黄色），于2011-07-17推出；7-13

21、、16、17号楼（绿色）为此次加推楼栋丝宝叠翠园丝宝叠翠园片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征2930b1户型2房2厅1卫84.47b2户型2房2厅1卫74.12c户型1房1厅1卫53.02a1户型3房2厅1卫98.18a2户型3房2厅1卫97.731a3户型3房2厅1卫94.48丝宝叠翠园丝宝叠翠园片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征30现场客户情况现场客户情况项目25日于售楼部开盘，当天到访客户约130余组，以25-40岁的中青年为主，大多来自于居住或工作在沌口板块，如：东风汽车公司、周边工业园的职工们，约占65%。项目优势：区域较为稀缺的花园洋房产品，户型南北通透，今年年底即可交

22、付使用，产品优势较足。劣势：交通不便，仅一路公交线路，也下车后需要步行10分钟才能到达小区门口，周边生活配套不足，有车才能满足居住需求。31开盘现场情况开盘现场情况销控表丝宝叠翠园丝宝叠翠园片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征31丝宝叠翠园详细户型优劣透析b1户型2房2厅1卫84.47b2户型2房2厅1卫74.12c户型1房1厅1卫53.02a1户型3房2厅1卫98.18a2户型3房2厅1卫97.731a3户型3房2厅1卫94.4832项目情况项目情况项目情况项目情况项目情况项目情况主力户型a2三房两厅一卫b1两房两厅一卫c一室一厅一卫销售面积98平米84平米53平米优化面积无8.1582

23、0.28实得面积98平米92.15873.28公推比例约10%约11%约9%成交总价50.96万43.68万27.56万成交单价5200元5200元5200元实得单价5200元4740元3760元通风采光整个进深达14.605米，通透性差进深较长，影响采光、通风进深较长，影响采光、通风收纳空间无无无朝向南北南北南北是否装修交付否否否装修后总价约60万约53万37.56万客厅、餐厅面积35.7927.229.95主卧室面积18.3519.9120.28次卧室面积12.1912.217.22书卧室面积7.768.158无厨房面积5.545.45.48卫生间面积6.366.96.9阳台面积11.71

24、7.187.0733主力户型a2三房两厅一卫b1两房两厅一卫c一室一厅一卫户型优势1.户型南北通透，主卧、客厅朝南，采光较好；2.卧室面积宽大；3.约5平米露台赠送；4.主卧带阳台，舒适性较强。1.户型南北通透，主卧、客厅朝南，采光较好；2.卧室面积宽大；3.约8平米露台赠送；4.客厅带阳台，视线延展性较好。1.面积仅为53平米，低总价、低月供、置业门槛低；2.南北通透，明厨明卫；3.有约20平米露台赠送。户型劣势1.客厅不带阳台，晾晒不便；2.卫生间安排在主卧旁，影响主卧私密性；3.进深较长，餐厅部分采光会受到影响。1.进深较长，餐厅部分采光会受到影响；2.卫生间安排在主卧旁，影响主卧私密性

25、；3.主卧空间过大，利用率不大。1.卧室、客厅面积分配不合理，客厅只有10平米，不能达到客厅的使用功能，卧室面积达到17平米，过于浪费；2.赠送露台无法封闭作为房间使用，用途不大。34人信太子湾35人信太子湾项目概况项目概况项目地址：汉阳经济技术开发区东风大道外校旁（金色港湾站对面） ；项目规划说明：占地面积48895平方米，总建筑面积74320平方米，总共约750户,由联排别墅及高层组成；10-13号楼为2011-6-18首次开盘楼栋14、15号楼为2011-10-1加推楼栋4季度推货量时间户型套数推货量下半年总供应17号楼预计11月中旬二房256约1.7万约4.6万90-100256套三房

26、4110-1200140-1504套36项目基本参数土地四至当期规划户数东至:空地 西至:新民河 南至:南太子湖 北至:奥林花园以及30米宽规划道路750户土地地址当期规划面积武汉经济技术开发区30r1地块74,320出让方式绿化率招拍挂土地30%土地属性容积率住宅;1.52总用地面积车位配比48,896 01:00.8楼板价装修情况1,560.78 元/毛坯成交总价交地标准11,600 万元熟地每亩地价90平方米以下比重1,581,596.04 元/亩70%建筑密度25%37项目人信太子湾项目项目优势1.紧邻南太子湖，远眺天然湿地公园，拥有良好的天然湖景资源；2.人信地产深耕沌口多年，在沌口

27、拥有一定的客户关系基础；3.项目容积率为1.52，绿化率30%；4.户型均有少量优化面积；项目劣势1.距离主干道较远，没有公共交通出行；2.社区没有自己的商业配套，需要依靠人信奥林花园的社区商业配套；3.房型为毛坯交付，客户首次投入大，后期装修精力耗费较多。38人信太子湾客户渠道地缘分析上，人信太子湾与我项目基本相似，大部分成交均来自沌口片区，但综合客户获知渠道后，来自老业主推荐的比例和内部员工推荐的比例达到65%，原因主要是人信的客户基础较厚，02年的奥林花园以及周边的人信千年美丽都可以带来客户39人信太子湾价格走势（市场报价）解析：近几个月价格随着政策面的收紧价格平稳且有所回落，上次开盘的

28、主力户型中以88平复式，90平和133平的两三房，复式的均价拉高的整体，本次以91,95平的两房为主推，建筑结构由小高层变为高层，价格有所下滑40洽谈区沙盘户型展示接待前台奥林花园电频车等候区林荫小道样板间湿地景观前广场亮点：进入样板间需要经过长长的园林的过道，园林景观布置以花卉为主、微型湿地为辅，周围配套围挡及灌木，突显丰富的景观资源。样板间外围利用前期成熟社区增加可信度，流线弯曲另客户停留时间长，印象深刻，景观布置绿化率非常高，加上湿地等观景，环境营造非常值得学习41样板间展示充分利用湖景优势、空间隔断素材运用丰富样板间为一层临湖，阳台上即可观赏湖景，虽然并非户户可观湖，但在这样的样板间面

29、对荷塘内很难不心动客厅与餐厅空间内用玻璃隔呈书房，这种设置没有墙壁的厚重感，视觉上增大的空间感厨房也利用半镂空的门，规避了部分客户对开放式厨房的抗性42样板间展示装修风格独特，美式田园风格以及欧式现代风让人印象深刻95平的装修都是主要为欧式现代风格，为了展现飘窗的优势，特别增设了软装摆设实实在在的告诉他人如何使用飘窗；91平的样板间不仅是床上三件套还是桌子选择都是棕色暖色调，同时桌子上还放有国际象棋，非常具有生活气息43销售情况销售情况10月1日开盘，推出260260套房源，当日销售7070套，开盘销售率为27%27%；成交均价75007500元/平米；加推活动：认筹两千抵两万，再98折，7天

30、签约再减7000元。户型面积推盘套数户型配比成交套数去化率2房（可变3房）9112849.5%2016%9512849.5%5039%4房15541%00%总计/260100%7027%10-13号楼为2011-6-18首次开盘楼栋14、15号楼为此次加推楼栋，2011-10-1项目概况项目概况项目地址：汉阳经济技术开发区东风大道外校旁（金色港湾站对面） ；项目规划说明：占地面积48895平方米，总建筑面积74320平方米，总共约750户,由联排别墅及高层组成；本次推售产品说明：本次推出位于小区西北角的14、15号楼， 2栋33层的高层，顶楼复式，全部1个单元，2梯4户，共260套房源。主力户

31、型为90-100平米的2房产品。人信太子湾人信太子湾片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征4445g2-01户型，2*2*1，约95平米g2-02户型，2*2*1，约91平米g2-03户型，4*2*2，约155平米人信太子湾人信太子湾片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征45现场客户情况现场客户情况项目于售楼部举行开盘，当天到访人数约110组左右，以28-40岁的中青年客户为主，大多数来自汉阳区域，约占65%，以自住为目的。此次推出的2种户型，均为90多的两房产品，可改造成三房，使用率有所提高，客厅带有阳台，可一线观南太子湖以及人信自身打造的3万方湿地公园。46人信太子湾人信太子湾片区解构

32、竞争态势个案表现区域动态市场特征46人信太子湾详细户型优劣透析g2-01户型，2*2*1，约95平米g2-02户型，2*2*1，约91平米g2-03户型，4*2*2，约155平米47项目情况项目情况主力户型g2-02两房两厅一卫g201两房两厅一卫销售面积91平米95平米优化面积4.3平米5.65平米实得面积96平米100.65平米公推比例约25%约28%成交总价约69万71.25万成交单价约7500元7500元通风采光全南向，不通透长达12米的进深走道面积浪费更多收纳空间5.25无朝向全朝南南北通透是否装修交付否否装修后总价约79万约81万客厅、餐厅面积29.7933.48主卧室面积11.8

33、812.24次卧室面积10.089书卧室面积无无厨房面积6.095.52卫生间面积5.23.78阳台面积6.7510.2实得单价约7200元约7080元48主力主力户型户型g2-02两房两厅一卫g201两房两厅一卫户型优势1.户型全面朝南，主卧、客厅采光较好；2.有约4个平米赠送面积，可以改造成为独立储物间使用；3.客厅约有15平米左右，较为舒适；1.主卧、客厅朝南，采光较好；2客厅带阳台，视线延展性较好；3.客厅约有20平米左右，较为宽敞舒适；4.有部分赠送面积，2房改造为三房；户型劣势1.客厅阳台联通主卧，主卧隐私性差；2厨房较为狭长，操作台面积有限，不利于后期生活操作；3.餐厅面积达到1

34、3.9平米，浪费面积较多。4.次卧、厨房依靠天井采光，会受到很大影响。5.作为一个90平米的舒适性两房，11平米主卧显得较为小气了。1.三个卧室面积均很小；2.客餐厅面积有约33平米，浪费较大；3玄关进门后有很长一条走道，利用率不大,浪费过大；4卫生间在主卧旁边，访客上卫生间会经过主卧门，私密性较差。49绿地新都会502011-5-28推出项目以南的8#楼以及联排别墅23、24、38、39、40、44、45、50号楼，8号楼为28层的高层2011-7-27推出位于项目以南的9号楼2011-9-24加推楼栋为10号楼绿地新都会项目概况项目概况项目地址：汉阳江城大道与四新大道交汇处前行800米（三

35、环线方向） ；项目规划说明：占地约190294平方米，总建筑面积458620平方米，由香颂别墅、高层国际花都、soho智趣公寓、大都会商业四大产品构成；51基本参数土地四至当期规划户数东至:梅子西路 西至:总港路 南至:四新南路 北至:梅子南二街3,704户土地地址当期规划面积汉阳区梅子西路与梅子南一街交叉口西南部，西北部458,620出让方式绿化率招拍挂土地31%土地属性容积率住宅;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）;2.41总用地面积车位配比190,294 01:00.8楼板价成交总价2,790.98 元/128,000 万元周边(区域)规划描述每亩地价项目用地临近江城大道、三环线

36、等四新地区主要城市道路。新开通建成的江城大道贯穿南北，成为汉阳城区一条连通沌口开发区和汉阳城区、汉口王家墩商务区的主通道。三环线则是武汉最为主要的城市环线，将三镇连为一体。4,484,311.64 元/亩52项目绿地新都会项目项目优势1.全国知名品牌开发商，有一定品牌号召力；2.项目毗邻江城大道，三环线以及建设中的二环线，客户群体吸纳力强；3.地处政府重点发展的四新片区，政府基础设施投入力度大，未来发展潜力较大；4.小区拥有自己的商业配套，包含影院、知名超市、健身房等，商业形态较为丰富；5.单价相比周边大品牌开发商有一定优势。项目劣势1.项目周边没有公共交通，出行不便；片区目前无任何基本配套，

37、荒芜不便居住；2.社区商业何时开业没有时间表；3.周边紧邻二环线和江城大道、四新大道，噪音污染较为严重；4.楼栋整体公摊较大，且额外面积赠送。5.对外户型宣传资料没有标尺标注，很难让客户知道各房间面积。6.楼栋两部电梯分离设置，等待电梯时间较长；53日期预证号推案量()套数(套)推案描述2011-9-24武房开预售2011392号25,138 258 本次推出位于小区中间的10号楼，34层的高层，2个单元，2梯4户，共计258套房源，主力户型为89平米两房产品。 2011-7-27武房开预售2011281号24,056 248 本次推出位于项目以南的9号楼，33层的高层，共2个单元，1-2楼为

38、商业，3-33层为住宅，2梯4户，共计248套房源，主力户型为89平米两房产品。 2011-5-28武房开预售2011167号27,008 252 5月28日开盘，本次开盘推出位于项目以南的8#楼以及联排别墅23、24、38、39、40、44、45、50号楼，8号楼为28层的高层，共2个单元，1-2楼为商业，3-28层为住宅，2梯4户，共计208套房源，主力户型为70-80平米两房产品。 绿地新都会历史推盘计划54绿地新都会成交客户分分析由于项目地缘性因素，加之大范围的营销推广，使得该项目客户区域较其它同类项目广泛，如汉阳老区域占到40%、汉口及武昌占到20%。毗邻沌口板块，使得该区域大型企业

39、员工占比最大，为44%；知名品牌的影响力，加之过硬的产品品质，受到区域部分教育、金融保险行业的员工所热衷。数据来源：内部成交客户分析报告55绿地新都会成交客户分析年龄偏年轻化刚需为主的市场需求，使得30岁以下的客户占据大部分比例，为44%；强大的知名品牌、过硬的产品品质、齐全的生活项目配套，以及较低的价格，吸引了较多首置客户。从数据可以看出，客户渠道非常广泛，且较为均匀，亲友之间介绍、口碑传播等渠道占据项目最大比例，为24%；每周大量报广、持续性的户外动作，对应的比例为10%，18%；由于项目通达性较差，使得工地围墙起效果较小。56绿地新都会价格走势（市场报价）从绿地的价格走势来看，面价有所提

40、升，但实际成交价格略有下降。9月25日10号楼开盘，低楼层到高楼层成交单价从6700元跨度到8000元，成交均价7200元。10月即将推出的7号楼，因产品与10号楼一样，但无优化面积（原赠送面积计入产权面积），从绿地内部人员得知，为保证总价一致，将会降低成交均价至降低成交均价至6300-6500元元。57流线展示总体大气，品质感营造一个巨大的会所式营销大厅，车辆停在门口显得到场人气很旺；电子沙盘大气、时尚，其中的蓝色水系为真实可流动的水，增加品质和灵动感；项目围挡不是单纯的画面，有效的将立柱融合进去。喷泉池公路带看房走廊高层样板间别墅样板间公路带沙盘洽谈区区域沙盘电瓶车等候处58销售大内厅内大

41、量利用不同形式的大型展板包装全国其他绿地项目长廊一览现场区域规划大型图示2.4m1.5m5.5m3m销控表入口大型公开展示安全帽展示，寓意施工安全可信59绿地新都会样板区通道流线长且布置粗糙喷泉池公路带看房走廊高层样板间别墅样板间公路带沙盘洽谈区区域沙盘电瓶车等候处绿地的样板间设置在自己的楼栋里面，要坐电瓶车经过长长的马路，中途毫无景观可看，路途的树木与市政园林无差异；到了样板后，现场用铁架搭起来的通道光线很暗，仅仅只用假草坪和金箔布来进修包装大厅内部的挑高较高，十分不细致60样板区展示路途中无明显导视，物业管理较为严格样板间整体设计为现代偏简欧风格，虽有少量赠送面积，但公摊达到28%，厨房设

42、计为h型很不科学，进门左转为书房，也不科学进入每个样板间物业人员都会向我们要样板间鉴赏单,必须是经过销售签字才可以进入楼栋间的实景非常真实的反应出建筑结构，中间挑空增加了采光61样板区展示路途中无明显导视，物业管理较为严格样板间整体设计为现代偏简欧风格，虽有少量赠送面积，但公摊达到28%，厨房设计为h型很不科学，进门左转为书房，也不科学进入每个样板间物业人员都会向我们要样板间鉴赏单,必须是经过销售签字才可以进入楼栋间的实景非常真实的反应出建筑结构，中间挑空增加了采光62销售情况销售情况9月24日开盘，当天推出258258套房源，当日销售179179套，开盘销售率为69%69%；折后成交均价75

43、007500元/ ；开盘活动： 认筹客户享2万抵5万优惠，一次性付款98折，贷款99折。户型面积推盘套数户型配比成交套数去化率2房8913050%8062%2房1006425%4570%3房1126425%5484%合计/258100%17969%项目概况项目概况项目地址项目地址：汉阳江城大道与四新大道交汇处前行800米（三环线方向） ；项目规划说明项目规划说明：占地约190294平方米，总建筑面积458620平方米，由香颂别墅、高层国际花都、soho智趣公寓、大都会商业四大产品构成；本次推售产品说明本次推售产品说明：本次推出位于小区中间的10号楼，34层的高层，2个单元，2梯4户，共计258

44、套房源，主力户型为89平米两房产品。此次加推楼栋为10号楼，2011-9-24绿地新都会绿地新都会片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征6364e户型2房2厅2卫100d户型2房2厅1卫89a户型3房2厅1卫112d1户型2房2厅1卫89绿地新都会绿地新都会片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征6465现场客户情况现场客户情况开盘当天到访客户约130组，年龄集中在28-40岁之间，以汉阳和汉口客户为主，约占90%，少量武昌客户。据了解此次加推的10号楼，其中有50套房源已被七医院团购，69%的首日去化率包涵了团购客户。绿地新都会绿地新都会片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征654房2厅

45、1卫130平3房2厅1卫108平2房2厅1卫85平3房2厅1卫128平绿地新都会在售户型66项目情况项目情况项目情况主力户型c三房两厅一卫b1两房两厅一卫a三房两厅两卫销售面积10885128优化面积无无无实得面积10885128公推比例26%26%26%成交总价77.7万61.2万92.1万成交单价720072007200实得单价720072007200通风采光进深较长，影响采光、通风进深较长，影响采光、通风进深较长，影响采光、通风收纳空间无无无朝向西南北南北东南北是否装修交付否否否装修后总价88.5万69.7万104.9万客厅、餐厅面积25.2229.2328主卧室面积14.915.120

46、.88次卧室面积13.658.0515.5书卧室面积8.12无12.9厨房面积6.776.065.89卫生间面积5.54.255.76阳台面积6.275.898.5567主力户型c三房两厅一卫b1两房两厅一卫a三房两厅两卫户型优势1.户型南北通透，主卧、客厅朝南，采光较好；2.客餐厅采用通厅设计，面积接近有25平米，较为舒适；3.客厅出阳台，视线延展性好。4.卧室面积分配较为平均。1.户型南北通透，主卧、客厅朝南，采光较好；2.客餐厅采用通厅设计，面积接近有30平米，较为舒适；3.客厅出阳台，视线延展性好。1.厨房带有生活阳台，较为舒适；2，客厅采用横厅设计，较为宽大；3.主卧带阳台，居住较为

47、舒适；4.配有独立储物柜。68主力户型c三房两厅一卫b1两房两厅一卫a三房两厅两卫户型劣势1.入户即是书房，较为吵闹；2.次卧进门拐角空间较为浪费；3.厨房空间不规则，不利于橱柜摆放，操作动线不连贯，不利于生活；4.卫生间面积较小，较为拥挤，而且距离次卧、书房较远，如厕不便；5.客餐厅进深过长，餐厅部分采光会受到影响。1.入户后走道过于狭长，利用率不高；2.厨房空间不规则，不利于橱柜摆放，操作动线不连贯，不利于生活；3.餐厅面积过大，浪费较多；4.户型进深超过8米，餐厅部采光较弱；5.卫生间开窗面较小，并且通过天井采光，采光不足；6.卧室面积分配不均，主卧过大，次卧太小；7.次卧进深太长，开间

48、过窄，不利于家具摆放。1.玄关空间面积过大，利用率不大；2.客餐厅开窗面朝东，无法活动南面采光，早上过后采光较弱；3.次卧距离客卫距离较长，如厕不便；69金地澜菲溪岸70金地澜菲溪岸项目概况项目概况项目概况项目地址：武汉市汉阳区经济技术开发区四新江城大道；项目规划说明：占地约300000平方米，总建筑面积580000平方米，由创新的双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房及高层等多种物业类型组合而成；e-1、e-2、e-3号楼为9月11日加推楼栋71基本参数土地四至当期规划户数东至:江城大道 西至:总港排水走廊 南至:三环线 北至:四新南路5,441户土地地址当期规划面积汉阳区四新地区580,0

49、00出让方式绿化率招拍挂土地32%土地属性容积率住宅;1.9总用地面积车位配比306,556 01:00.6土地现状装修情况部分开工毛坯;全装修楼板价装修标准2,205.3 元/2,000.00元/平方米成交总价交地标准128,300 万元熟地每亩地价90平方米以下比重2,790,151.26 元/亩66%72项目澜菲溪岸项目项目优势1.全国知名品牌开发商精装社区;2.项目毗邻江城大道，三环线以及建设中的二环线，客户群体吸纳力强；3.地处政府重点发展的四新片区，政府基础设施投入力度大，未来发展潜力较大；4.项目拥有独具风情的威尼斯水岸景观，园林景观精致；5.精装修品牌均为一线品牌；6.金地品牌

50、物业公司，后期物管有保障。7.户型均有一定赠送面积。项目劣势1.周边紧邻二环线和江城大道、四新大道，噪音污染较为严重；2.周边没有公共交通，出行不便；目前无任何生活配套，居住不便；73日期预证号推案量()套数(套)推案描述2011-9-11武房开预售2011310号22,180 205 本次推出位于项目北面的e-1、e-3号楼，26-33层的精装高层，1个单元，分别为1梯3户和2梯4户。主力户型面积为90-100平米二房产品。 2011-5-22武房开预售2011157号9,233 50 此次推出项目一期靠近小区南面的叠拼别墅：c1、c3、c5号楼，花园洋房：d1、d2、d6号楼（6层）的花园

51、洋房，全部1梯2户，共计50套房源，主力户型为150-200平米四房洋房产品。 金地澜菲溪岸历史推盘计划74澜菲溪岸现有高层来访客户分析居住区域以汉阳城区为主，占据36%，沌口和汉口区域各占据25%，武昌和外地客户（武汉“1+8”城市圈）各仅占7%；工作区域以汉口区域为主，占据38%左右，沌口和汉阳区域各占据20%、21%，武昌客户仅占8%；职业属性来看，私营业主及制造业占据较大比例，占比约23%、30%，公务员占比约18%，医疗及教育等占比（汉阳区域内）约23%；渠道来源以阵地包装为主通路，围墙、户外等占比约为37%，朋友介绍及网络各自均占16%，短信等渠道约为11%；居住区域沌口汉阳武昌汉

52、口其他比例25%36%7%25%7%工作区域沌口汉阳武昌汉口其他外省比例20%21%8%38%11%2%年龄20-2520-2525-3025-3030-3530-3535-4035-4040-4540-4545-5045-505050以上比例9%27%23%14%7%7%13%来访途径工地围板报广路过短/ /彩信介绍老业主网络推荐活动比例12%9%25%11%16%1%16%10%行业私营业主公务员教育医疗制造业其他比例23%18%9%14%30%6%购房目的投资自住皆可比例15%43%42%数据来源：金地6月内部成交客户分析75参观流线项目围挡比金地高一米（约3.5m），更加大气整个会所分

53、为两层大堂的设计借鉴法国卢浮宫，装修以巴洛克式的手法，使得整个殿堂金碧辉煌，路过样板间需经过一条长长的环廊，景观十分震撼入口销售大厅空中走廊样板间园林小道喷水池园林园林上二楼76样板间外围展示会所细节处用花卉以及大型桁架装饰，有品质感双排花卉空中走廊联通样板间，仪式感强烈。77外围展示大量使用不同色彩的花卉，烂熳色彩浓厚78外围展示导视系统完善且富有创意，充满异国情调精工雕琢，细节体现价值79样板间展示软装中运用纱曼，且装饰有情调精工雕琢，细节体现价值样板间布局主要以暖色调为主，进门处还巧妙利用玄关规避了门口对洗手间的风水弊病80样板间细节体现，利用相框内文字提供未来生活畅想8182销售情况销

54、售情况9月11日加推，推出205205套精装高层，当日销售5050套（截止当天中午12点），开盘销售率为24%24%；成交均价8900 8900 元/ （精装）；开盘活动：认筹优惠2万抵5万，开盘当天9.9折，按时签约9.9折，一次性付款9.9折。户型面积推盘套数户型配比成交套数去化率2房90-1006230%1118%2房120-1305929%1831%3房100-1105627%1527%4房140-1502814%621%合计/205100%5024%项目概况项目概况项目地址项目地址：武汉市汉阳区经济技术开发区四新江城大道；项目规划说明项目规划说明：占地约300000平方米，总建筑面积

55、580000平方米，由创新的双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房及高层等多种物业类型组合而成；本次推售产品说明本次推售产品说明：本次推出位于项目北面的e-1、e-3号楼，26-33层的精装高层，1个单元，分别为2梯3户和2梯4户。主力户型面积为90-100平米二房产品。e-1、e-3号楼为9月11日加推楼栋金地澜菲溪岸金地澜菲溪岸片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征8283e1-4房2厅2卫145.06平米e2-3房2厅1卫101.18平米e2c-3房2厅1卫101.18平米e5-2房2厅2卫125.1平米e6-2房2厅1卫90.03平米金地澜菲溪岸金地澜菲溪岸片区解构竞争态势个案表现区

56、域动态市场特征83现场客户情况现场客户情况项目精装高层选在9月11日低调开盘，当天到访客户约80组，以汉阳区域为主，年龄为28-45岁的中青年。84金地澜菲溪岸金地澜菲溪岸片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征84项目情况项目情况项目情况主力户型e2c（3*2*1）e5（3*2*2）e1(4*2*2)销售面积101.18125.1145.06优化面积无4.84.2实得面积101.18129.9149.26公推比例21%21%21%成交总价85万左右105万125万成交单价840084008400实得单价840081008100通风采光不通透南北通透南北通透收纳空间无充足充足朝向全朝南南北通透

57、南北通透是否装修交付是是是装修后总价85万105万125万客厅、餐厅面积203038.4主卧室面积1414.417.5次卧室面积8.711.510.2书卧室面积9.79.78.6厨房面积67.26.7卫生间面积5.216.313阳台面积10121485主力户型e2c（3*2*1）e5（3*2*2）e1(4*2*2)户型优势客厅及全部房间全朝南，全明设计户型方正、南北通透、面积优化，南北双景观阳台，客厅方正户型方正、南北通透、客厅方正大气，南北双景观阳台，面积优化户型劣势不通透，餐厅光线不足，客餐厅相连在家穿行不便，主卧和书房上洗手间动线较长，次卧室和书房开间太小不宜摆放物品入户玄关过于长，面积

58、浪费。书房开间较短不宜家居摆放。次卫较小。不便使用。房与房之间过道较多，空间浪费厉害房与房间走道空间浪费严重；次卧退后采光不好，对于大家庭厨房面积太小86观澜御苑项目概况g4、g5、g7、g8号楼（红色区域）于2011-5-27推出；g2号楼（紫色区域）为此次加推楼栋，2011-7-30g1号楼目前正在认筹中，预计10月底推出项目概况项目地址：汉阳沌口东风大道旁芳草路与芳草二路交汇处（人信奥林花园旁）；项目规划说明：占地面积25万平米，总建筑面积80万方，由娱乐、休闲、商业、住宅组成多功能综合体。87项目观澜御苑项目优势1.交通方面：靠近江城大道，将要修好的芳草路可以直接到汉阳大道，很方便，从

59、项目到地铁3号线和4号线都很方便。2.教育配套良好：在社区内有自己的幼儿园和小学，并且和神龙小学、三角湖小学对口，解决了大部分客户关心子女教育的问题，离外校也很近。项目劣势此次推出的楼栋也是靠近路边，目前没有直接到观澜的公交车，出行不方便，观澜一期是做还建房，具业主反应小区房屋质量有很大的问题，从网上价格走势图来看，10月的房价比7月每平方降了300元左右，可见保值性不是很好。实际房间里有很多梁，不方便装修88观澜御苑客户渠道分析从客户的获知渠道中，大部分成交来自于户外广告牌、以及朋友介绍，其中传单的比例比其他的项目略微大客户年龄段中2635岁的客户依然占主体，为55%，并从这个年龄上上下辐射

60、，小太阳家庭，青年首置家庭为主体89观澜御苑详细户型优劣透析两室两厅一卫89.1平两室两厅一卫86.97平90项目情况项目情况项目情况主力户型g1-c(2*2*1)a2a1销售面积86.1486.9789.1优化面积13.275.314.3实得面积99.4192.27103.4公推比例约22%约27%约30%成交总价约57.7w约60w约65w成交单价670068997400实得单价580465036286通风采光不通透不通透通透收纳空间充足不充足充足朝向全向朝南不通透通透是否装修交付毛坯毛坯毛坯装修后总价毛坯毛坯毛坯客厅、餐厅面积31.4627.3625.2主卧室面积12.8712.613.65次卧室面积9