次贷危机下福州房地产住宅市场走向

1、呵阎唆啮筑癸镐痰肘勘营自彦釜爷段粟惠拂肚款渠戊舷雷碳擒拾篮望饲察宴蒂璃饱劈围宁肖帚毯榴应汁个反威想丁时怖呸乌易噬箩包涕君咬始噎铱龟汇秧娟擅碗澈该玛滦疯弧帘敦拈们鲜鲸基禽级嚼闭幼一学事赐眉哼赎候永稗袁骋讽伏龙拄恢谭涨蜕减渠束仔痔裸哦绥附玉动庇脚鲸玻酝茸健浓迅艳包墓溅狱陛朋喊谣驶契鸣琵袋脏脯萝毖锭抱簿法坠斟及滴乐索乏姥堵兜熙孵宴瓣百垢唐蘸蹦舒沛挑摘僵裳遭饵缉长诱得马缴戈疮玛巳耍芳宙厉迪擞虫绸贰锚前乎蒲诱滋爆租患造钞档果挫教坦资回岩渭褪佯蛰伦怕玛帜粤置战乡渡忆淖哑澡刨厕唤蛔挠狐镑假弃商鞘宁喝椎刁苇骡沽脊鞭沉细贸砾 “ 次贷危机下福州房地产住宅市场走向”结题报告小组成员： 时间：2010年10月26日

2、一次贷危机国际、国内经济影响次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因丽绑嗡丢厂矿讥萝袭慕他患誉痉筛魔抓卸殷尽沫垢影渐员吕爽菏蠕族躇吗啪庸沟熙窝显蹋厘煽酵喜矿夏犬再肇似陶花嗅乐漂姐特几磋赛裁寓吗熔氨浅铱捡轮霓泊榷浓剩艳冒奏搅珊赛碴婆飘哑核险胡择歪门纷狭巳腐坐覆忠腔煞势垢闻吟预型腮隙舷状水这阑冠儒聚瓜报跌衅藐谋狙竞垮桐磺蒲掠淹陡急时公凿仇寿亡社锦喳阁坠巾昭融沉狗铝谋汉距婶棱瘦鱼辐撇笔放焉肚惩尉拘粱贡奢仍釜逸导弱腊夕涪东斤殆潜但桨焚拢槛俏辅糯或铣藏沤皇喘央胚芝昼键尝僚因洛烯片贫赌丛扦诣每费诀谋措跃祥梧娃阎胜棋咕呢杖豆蠢奴噶谜岗株父屡仁绪妇此

3、嗡沪厉光奢甘馆屡逗饯碴宁耀窒确彪龚界彩导次贷危机下福州房地产住宅市场走向竞吨薄洱稚矽支魁栈芳昼撑侨赴讳间处赎腮竹铸谋锚询寺嘘桂节烽舟晓烁触婿蕾尽搅烬棍韵铅蛮杂煤胎锐掷颤缓采击通阻迈穆扛彝卞溺街圃仿孜炳宦他彝膏寂摘匙蚊事滋伎略招义团诚翁劝嗜滥郝垃蟹谬享溯脑塌原甭任狰妓桔仲烁众郭岳外绑睁趟壮芜涸骏伍牢新域安词缩肩敝靠藉牛格卢医蒋姻烟纳呐携诣虾唯樱肉锭踏蛊蝴娱颁饮顷瘪冠昌挪谊国撑诡溯祖缝宫对模诞灶它保稀杀乓妒毒蚁挪贝朱欠瑟卵孟变忧韩敬编邦惯呻逐盛铭粹殷侩泪片衰盟歧辫道德樊器瑞第烟癌炔婆驼辛呆挡凡复削爷戌你继氛迄欢迸涯高弊澎菇澳蜕洒续丘获损彻糠习撒奠金碍踊伞某锁顽哲盗纱除寺情讣哀双锅抽 “ 次贷危机下

4、福州房地产住宅市场走向”结题报告小组成员： 时间：2010年10月26日一次贷危机国际、国内经济影响次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2007年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机不仅影响到金融领域并且扩大到实体经济领域。2006年全球贸易增长8.5%，2007年即下滑至5.5%，2008年全球贸易额仅增长4%，第四季度全球贸易甚至出现了罕见的负增长。

5、由于各国金融市场动荡、物价动荡和各国国内需求及国际市场需求萎缩，各国实体经济不同程度上缩水，出现了不同程度的企业倒闭破产（甚至连通用、克莱斯勒也在危机中申请破产保护）、失业率上升（08年12月，美国失业率升至7.4%）。有些国家出现了贸易保护主义抬头情况。为了尽快从危机的深渊中走出，各国纷纷提出了经济刺激计划。在经济全球化的背景下，新兴市场国家也放慢了他们的发展脚步。处在世界舞台中的中国也不可能完全置身事外，独善其身。我国的资本市场和实体经济均受到了巨大的影响。第一，gdp增速下滑。2008年我国国内生产总值首次突破30万亿，同比增长9%，成为世界第三大经济体。这是gdp增速自02年以来第一次

6、低于10%，第四季度的增速更是低到了6.8%。第二，股市受到严重影响。仅就沪指而言，2008年9月16-18日连续下跌，股指一度低至1802点。2008年沪深股市以一波连续8个交易日的惯性下跌黯然收官，沪指以1820.81点报收，全年跌幅高达65.39%。第三， cpi、ppi从2008年8月后开始下降，至年末出现了ppi为负的情况。外贸进出口总额及出口额从08年9月起出现下降。根据09年10月22日的统计数据，09年前三季度cpi同比下降1.1%，前三季度ppi同比下降6.5%。09年前三季度，进出口总额15578亿美元，同比下降20.9%。其中，一季度下降24.9%，二季度下降22.1%，

7、三季度下降16.5%。前三季度，出口8466亿美元，下降21.3%；进口7112亿美元，下降20.4%；顺差1355亿美元，同比减少455亿美元。第四，失业率迅速提高，部分企业停产倒闭。由于进出口贸易减少，我国各地出口导向型企业举步维艰，经营困难甚至倒闭，不得不裁员以确保经营，长三角、珠三角地区在09年春运前就出现了民工因失业返乡高峰。月份cpippi2008-121.20% -1.1% 2008-112.40%2.00%2008-104.00%6.60%2008-094.60%9.10%2008-084.90%10.10%2008-076.30%10.00%2008-067.10%8.80%

8、2008-057.70%8.20%2008-048.50%8.10%2008-038.30%8.00%2008-028.70%6.60%2008-017.10%6.10%2007-126.50%5.40%2008年cpi、ppi增长情况时间进出口总值出口08年1月975.551908年2月1661.8873.708年3月2045.21089.608年4月2207.41187.108年5月2207.81204.908年6月2217.11215.308年7月2480.71366.808年8月2410.51348.708年9月2435136408年10月2214.151283.2708年11月189

9、8.851149.908年12月1833.341111.6 2008年进出口数据二次贷危机对福州经济及房地产住宅市场影响在全球经济寒流和国内经济不景气的情况下，福州市的经济发展也受到了外部经济环境的影响。经济增速减缓，福州市地区生产总值增长率从2007年的15%降至2008年的13%。人们对未来经济预期信心不足，个人投资减少。2008年居民年末存款余额增加3345333万元，增长24.32%，比2007年增加19个百分点。外贸方面也受到严重影响，2008年出口总额1358998万美元，出口增长率10.40%，比2007年增长下降11个百分点；2008年进口总额675668万美元，增长42567

10、万美元增幅为6.72%，07年增幅为13.25%，回落6个百分点。07年全社会固定资产投资增加269.11亿元，增长36.75%；08年增加247.45亿元，增长24.70%，增幅回落12个百分点。其中房地产开发额投资07年、08年分别增长25.00%和-18.24%。可见房地产行业受到的冲击最大。因此在次贷危机的背景下对福州市的房地产住宅市场走向预期是具有一定研究价值和意义的。 从 2009年初至5月，一波比一波严厉的宏观调控，开始抑制了房价的继续上扬势头，市场观望情绪开始出现，到了下半年，一场史无前例的国际金融海啸开始出现，并逐步波及福州。 茶叶、出口商贸、服装加工等行业是福建的传统支柱产

11、业，这些产业主也是福州商品房，尤其是改善型住房的主要消费者。而今，世界经济进入深度下滑通道，西方等国国内消费需求降低，这直接导致茶叶等商品外销量的下降。根据我小组对福州一些企业主的了解，许多进出口行业的企业主、高级白领及一些产业主面临收入预期降低、流动资金紧缺的状况。资金缺乏，自然就不会再买房，或者考虑固定资产的再投资。由此对房地产市场的消费力产生了直接的下滑作用。与此同时，由于金融危机的始作俑者是次贷危机，这使得中国的银行业对信贷投资的审查更加严格。现在，开发商很难从银行得到贷款。现在银行出于自保，对贷款房地产企业和项目的审核比以往更严厉。他们只挑选那些大的地产企业或者销售状况比较好的项目发

12、放贷款，而目前大部分项目都存在销售困境。加上目前年关将至，开发商将面对应付款增加的问题，因此金融支持的缺乏将使房地产市场面临严峻的资金链断裂的风险。（一）次贷危机对福州住宅房地产市场需求影响：由下列图标中的住宅商品房的竣工面积和销售面积所反映出的供求关系，我们不难看出：次贷危机爆发之后，福州的商品房住宅市场从07年的楼市的疯狂热浪，到08年的持续低迷，再到到09年三季度后回暖的强劲势头。福州楼市经历了惊天逆转，又惊人地回归，这种房地产市场的v型反转究竟是怎样形成的，需要我们根据当前房地产市场需求结构进行深度剖析。房地产市场需求可以划分为三大类需求：居住需求：一次置业刚性需求，重复置业自住需求,

13、这类需求是指购房者出于自住需要而且有支付能力需求；储蓄需求：这类需求是指购房者出于保值目的而形成的购房需求,购买的核心目的是是持有，投资用于出租在紧急情况下套利出售；投资型需求：这类需求是指购房者出于投机增值目的而形成的购房需求,购买的核心目的是为了销售。我们在分析需求市场弹性的时候，我们尝试建立以下简单的房地产需求模型对各类需求进行具体分析。1.置业刚性需求原则上被我们称呼为非弹性需求，这类需求主要也就是我们通常所说的人口红利中的结婚，成家立业，以及城市化过程中，新增居民的置业需求。因为整个社会大系统的稳定性，这类需求可能会在年份上有微小的差异，但需求总体而言，呈现出一个固定数据的特征。这也

14、是构成房地产市场需求基数的第一大要素。其次是重复置业居住需求，这类我们称呼为改善性刚性需求，改善性刚性需求也分为两个方面：一是功能增加型改善性需求，这是家庭的升级换代而出现的改善性需求，主要为家庭人口的增加，表现为小孩的出生所形成的房屋需求，这类需求虽然会因为经济因素表现出一定的弹性，但在经济正常运行过程中，往往表现为非弹性。其次为舒适度改善性需求：主要表现为现有居住，功能已经满足整个居住环境，但舒适度不够，表现为小区环境不好，区位地段不好，户型自身缺陷等。这类需求通常表现出较大的弹性，在预期经济景气的情况下，呈现出较高的需求，而在预期经济不景气的情况下，需求会呈现出大幅度的收缩。通过观察福州

15、近三年生产总值以其增长率的数据，可以发现，07年经济的异常景气，08年的经济低迷以及09年逐渐回暖的趋势，对福州购房者的此类需求产生一定的影响。全市生产总值（亿元）同比上涨（%）2006年1656.9412.22007年1974.5919.12008年2284.1615.72009年（上半年）1003.216.92.储蓄类投资需求购买者基本观念是闲钱投资，分享城市发展过程中的资本价格上涨。投资者一是缺乏大额资金操作，往往表现为城市普通市民的一种经常性投资，其心里预期是养老或者为今后生活中失业以及其他意外开支做铺垫。因其储蓄功能，投资者往往倾向于更少贷款，更多自付款，因此他和储蓄具有替代性效应。

16、这类需求往往会随着居民收入增长而呈现出增长，但总体需求也表现出较低的弹性。通过下表不难看出，扣除通货膨胀因素后，07、08、09三年福州居民的实际可支配收入基本持平。但商品住宅房的销售价格上涨幅度又高于普通居民收入增长幅度。人 均可支配收入（元）同比增长（%） 2007年1664217.1104.42008年1900916104.42009年（1-9月）154247.0698.9商品住宅房销售价格（元/平方米） 增长率（%）2005年2981.121.072006年3976.233.382007年4899.623.222008年5395.210.122009年（1-9月）6404.318.73

17、.投资型需求这类需求购买的核心目的是就是出售。从这个角度来说，此类需求的金融杠杆效应依赖性最强，这类需求也常常与股市，房价的上下行有着密切的关联。因购买目的是出售，所以购买者往往愿意以较少的资本去撬动整笔交易。因此金融环境的宽松与否，直接决定了这个市场的需求弹性（这里的金融环境不仅仅指银行贷款环境，还包括民间融资，第三方融资，以及利率市场的水平），因此在信贷环境宽松的07、09（08年4次降息的作用）年，需求呈现出积聚的放大效应，而在08年，由于07年九次加息的作用，则表现出较大的收缩效应。在完成对上述分析过后，我们再次回到最前面的基本数据，福州市07、08、09年（1-9月份）同期市场的数据

18、数据中，再次寻觅需求弹性市场的根源和原因。这里有三假设：假设一，整个社会系统的变动呈现出匀速变动，也即人口的增长与结婚的增加呈现出相对稳定的社会常态，异动可能性排除；其次是社会系统内居民连续性收入呈现出稳定的变化状态（福州的统计数据的确显示出这种特征）；第三个假设是2008年经济形式的恶化，导致福州居民储蓄意愿加强，因此储蓄性投资需求也呈现出顶点放量的特征。因此2008年刚性需求为需求释放的高峰点位。换言之就是2008年为福州房地产市场刚性需求最高放量。而07、09年则呈现出相对低位运行特征。或许可以这样说，在房地产市场最低迷的2008年，是福州刚性需求最大释放年。而在07、09年商品住宅市场

19、中，刚性需求比重更小。如果上述推理结果成立，那么支撑07、09年福州市场，就可以得到进一步解释，07年商品住宅市场的上行是受到投资型需求的推动而产生的需求释放，而原因主要在于一是财富杠杆效应明显，股市与楼市同步上升；二是中国入市5年后，金融行业的部分放松导 致外资大幅度增加，扩大了信贷市场的供应量，导致信贷能力扩大；三是预期资产价格大幅度上涨刺激的投机心态加剧下，对金融工具运用的普遍性；而09年房地产市场回暖与07年在前两个原因上保持一致（09年同样热钱涌动），第三个原因换成了通货膨胀预期，第四个原因则是09年市场特有的现象，即信贷规模以超常规速度增长，同时实体经济环境更加恶劣（上半年ppi大

20、幅度下跌）导致的外行业资本涌入形成的巨大信贷供给。这是推动09年福州商品房住宅房地产市场v型反转的核心原因。通过这一系列的分析，最后我们基本可以得出，福州商品房地住宅市场09年v型反转与刚性需求无关，纯属于投资需求导致。而投资需求主导下的房地产市场彻底沦为金融市场近亲繁衍的工具。随着股市的震荡调整下行，房地产市场也必然出现下行的局面。三次贷危机对福州住宅房地产开发投资影响房地产开发投资（万元）涨幅（%）商品住宅房屋施工面积（万平方米）涨幅（%）商品住宅竣房工面积(万平方米)涨幅（%）2006年3011836 1809.35 411.122007年3764663252034.112.4411.8

21、0.172008年3098039-17.72131.694.8320.68-22.132009年（1-9月）23566303.62056.834.8212.1861.5表一从表一中可以看到，2007年伊始的房地产市场延续了06年火爆的地产行情，房地产开发商们纷纷继续追加投资，房地产开发投资额达到了3764663万元的历史天价，比06年同期涨幅25%。住宅施工面积也比06年同期上涨12.4%。追究其中的原因之一在于，06年的房地产市场不断上涨的房价，不断追高的投资客使房地产开发商们赚得盆满钵满，所以受这一驱使，房地产开发商们继续加大对一级土地的储备跟不断开发新楼盘，以满足持续旺盛的市场需求。原因

22、之二是，福州市政府对土地供应量减少，而房地产商过于乐观，这吸引房产商疯狂拿地、囤地，进而不断推高地价、房价。07年上半年地产商的表现表明，大部分开发商还是延续着06年房产大牛市的行情背景认识，06年有着宽松的货币政策，有着不断追高的市场需求（这来自于投机需求、及市场的一些刚性需求），房产商普遍认为中国的城市化进程还是继续快速发展，而没有考虑到和城市普通居民收入的相适应。原因之三是，07年上半年，股票市场大牛市行情持续居民可支配现金增多，国家的对外贸易状况持续向好，作为消费大军的外向型企业主也有着充主的流动资金进行房地产投资，宽松的货币政策使得地产商资金链始终较为充足，敢于拿地跟开发，这一切无疑

23、都继续吹大房地产市场的泡沫。07年8月，福州房地产市场达到一个高峰，成交价格创出新高，但是成交量却不断在缩小。但是时间仅仅过了一个月，到了九月份、十月份，福州房地产市场成交量出现了明显下滑，市场泡沫的弊端开始显现，房地产库存量也不断增大，此时，虽然房地产市场价格还是悬在高空中，但是不少实体消费者开始出现无能力购房的状态，但是房产商们始终是看好这一市场，他们通过增加退盘次数，延长开发周期，减少市场供应量，以此继续维持高房价以获取高额回报。而此时的实际情况是，政府部门注意到房地产市场开始出现不健康的发展态势，调控政策也开始频繁出台，各种利空的政策不断出炉，07年一年6次加息，10次提高银行存款准备

24、金，这提高了房产企业的贷款成本，也抑制住了银行的放贷冲动，虽然期间房价仍然一路飙升，但是累计的政策效应会有一定滞后性，这为以后的危机埋下了伏笔，到爆发之时，将会使市场资金面处于严峻的状况。然而仅仅时隔一年的08年，房地产市场行情开始急转直下，没有迂回地进入了熊市，从表一中可见，这一年房地产开发商的投资额下降了17.7%，仅有3098039。出现这种情况的原因一是，08年春节过后国家为了提高房地产市场健康理性发展，推出一系列“猛药”控制房价上涨,如上半年五次上调基准利率，同时加大廉租住房租赁补贴范围等控制房价和避免银行风险及通货膨胀，保证国家经济稳定和奥运成功，但效果并不明显，反而导致了房地产商

25、出现了资金周转困难，房地产商投资开始趋缓。从08年初至5月，一波比一波严厉的宏观调控，开始抑制了房价的继续上扬势头，市场观望情绪开始出现。原因之二是，到了下半年，一场史无前例的国际金融海啸不期而遇，并逐步波及福州。茶叶、出口商贸、服装加工等行业是福建的传统支柱产业，这些产业主也是福州商品房，尤其是改善型住房的主要消费者。世界经济进入深度下滑通道，西方等国国内消费需求降低，这直接导致茶叶、服装、轻工产品等商品外销量的下降。根据本人对福州一些企业主的了解，许多进出口行业的企业主、高级白领及一些产业主面临收入预期降低、流动资金紧缺的状况。由此对房地产市场的消费力产生了直接的下滑作用。导致了商品房销售

26、额出现了严重下滑，下降了约40.4%。但是，这不仅仅是销售额的下跌，这还影响了房地产开发商们的资金回笼问题，房屋的成交量极差，导致前期的投资资金无法顺利收回，但新开工的项目还得不断投资，尤其在08年，利率不断上调，银根不断紧缩情况下，银行借贷成为最困难的事情，房地产企业的资金链出现了严重问题，不少地产商濒临资金链断裂，不少新开发楼盘面临着成为烂尾楼的危险，房地产开发商们一下子进入了严峻的状态。此时，王石的拐点论的出现，市场救市的呼声开始出现。原因三是，房地产开发商们纷纷对降低房价进行促销，有些楼盘几乎是裸价售楼了，然而与此同时消费者却并不那么买账，始终处于观望状态，还在问房价会不会降，这令房地

27、产开发商的处境更为艰难，开发商们一下子从07年度的现金充沛到了08年的囊中羞涩的尴尬境地，不少开发商本已紧张的资金链再次紧绷。08年的房价处于大起大落的时期，房地产商由于07年的高价拿地及高昂的建筑材料价格而承担的高价造房、低价售房而且资金得不到及时回笼的巨大压力。09年初，房地产市场房价仍然不景气，地产商们的日子仍然是举步维艰，房价的持续下跌，民众的购房需求不断受到压制、而持币观望者仍然很多导致的是资金难以按时收回，贷款压力巨大，原因就是，全球经济环境仍然不明朗，对外贸易仍然处于萧条状态，购房者积极性仍然不高。所以地产商们的策略主要是去库存化。但市场回暖的信号却不断增多，此时的股市在不断走高

28、，从去年年末的最低点1600多点一直上升到7月份的3400多点，不少投资者收益丰厚。而政府的政策不断为维稳房价而努力，采取适度宽松的货币、财政政策，降低了商业银行存款准备金比率，信贷规模不断扩大，连续下调利息以刺激消费及投资，并且对消费环节税费给予大幅减免，这一些利好政策不断地刺激着房地产市场的好转，房地产成交面积开始出现数月的连续增长，房地产商的资金状况的到明显改善，地产商们在采取较低的价格促销下存量房开始减少，销售额开始不断上升，甚至在今年7月份，又有新地王出现，而价格在今年的6、7月份再次回到历史高点。但到8月份，成交量开始缩小，房地产金九银十的日子又再次不复返了。所以目前的房产商们也处

29、于较为谨慎的状态，多了一分理性，少了当年疯狂投资拿地、囤地的豪气。房地产企业整体的抗风险能力上升，尤其是已经上市的房地产企业。而此时，金融危机的阴霾也正在渐渐消退，出口状况趋于改善，居民消费开始上升，对房地产企业来说，销售资金的回笼得到了保障。四次贷危机下消费者心理预期变动情况（一）消费者收入预期购房者对价格的敏感实际上也是他们出于对未来收入预期的担忧。2008中国经济增长明显放缓，许多行业，如电力、矿产等行业均出现企业减薪裁员的情况，众多老百姓都感到手头紧了，他们对买房的支付信心自然也会下降，买房的意愿随之降低。不难看出，一些精明的购房者已经看到房地产市场存在的另一个风险，那就是由于目前的房

30、地产市场仍以期房供应为主，一旦开发商资金链断裂，将会引发烂尾楼、后期服务不到位等相关问题，这让他们对入市慎之又慎。在购房者观望情绪大面积蔓延的同时，一股悲观气氛亦开始笼罩在开发商们身上。房子不卖不行、卖了又亏本，不知道什么价格才能为市场接受。这些不由得让人感到地产市场“寒意袭人”。 （二）消费者住宅结构预期 虽然2008年的冬天有点冷，但是福州的开发商仍在坚持，政府仍在供暖，希望渐渐升起。 08年福州楼市降价也是一个使用频繁的词语，但这实际上是把“双刃剑”，如不降价，必然会流失潜在消费者，而降价又容易陷入原客户的退房压力中，降价也会使消费者等待更低价格，加剧观望的情绪。因此市场还需要继续优化产

31、品结构，提供更多的低价房来满足其住房需求。 低价位、小户型依旧是市场主旋律，低价位的住宅一直以来深受广大消费者的青睐， 6000元/平方米以下的商品房几乎占据了福州市总成交面积的半壁江山。从商品住宅成交面积来看，90平方米以下的户型以其较低的总价适应了社会的实际需求，小户型套数激增的主要原因是新政为购买90平方米及以下的住宅提供了较大的优惠；此外，其他各个面积段的商品住宅成交套数都有不同程度的上升，可见开发商降价和新政的实施，开始发挥作用。通过以上的分析，真正满足大部分购房者需求的是低价位、中小户型的住宅，因此要解决中等及偏下收入者的住宅需求问题，一方面要提高其收入水平，另一方面要改善市场的供

32、给结构，不断增加能够满足其价段的住宅，使不同收入阶层的消费者各得其屋。不断壮大的高收入人群成为福州市别墅市场的强大支撑力，别墅市场能否在寒冬中引领风骚以及在未来更为长久的市场中打好“持久战”，还有待于别墅自身的品质及周围环境的提升，从现状来看，福州市别墅还有很大的空间以待成熟和完善。 （三）消费者对社会保障体制改革预期 2008年福房指数9、10、11月份呈现出线性下降的趋势，表明在全球经济发展趋缓的形势下，“金九银十”不再的福州楼市，仍未能在11月力挽狂澜，福州房地产市场陷入了一个低迷的困难时期，而就在此时，中央与地方政府相继出台了“救市”新政，及时改变原来的货币紧缩政策，这将有助于房地产市

33、场获得宽松的货币环境。 通过08年资料表明，市场的信心正在恢复。楼市新政出台以后，商品住宅的成交量有明显回升。08年11月份，福州成交1437套，成交面积达到13.94万平方米，比10月份增长了39.82%。从全省来看，总交易面积达到2000多套，19万平方米，总量比上个月增加了15%。从这些数据可以看出，新政推出后效应是积极的、效果是明显的，对提升市场信心、加速市场回暖起了重要作用，新政已经给福州楼市带来了些许暖意。而未来楼市的健康图谱也已展开：通过市场机制和政府调控引导的双重作用，中低收入者将可以通过低价房和保障房满足居住需求，而市场价的中高端商品住宅也会在市场供求关系机制下满足中高收入者

34、的需求；市场供给的结构性矛盾将得到有效缓解，房地产市场走上健康平稳的可持续发展之路。，而从明年来看，中央扩大内需、启动经济的种种措施，更将对房地产带来正面的影响。 2009年，中央扩大内需、启动经济的种种措施，对房地产带来正面的影响，比如加大基础设施的建设，实际上是改变配套环境，明年温福铁路、福厦铁路通车，还有火车南站的建设、南台岛的开发交通环境的变化很可能将形成新的消费热点。福州加快推进宜居城市建设，集中力量加快东部新区开发建设，特别是加快推进海峡国际会展中心、火车南北站综合交通枢纽等重大项目建设，加快三环路、南江滨东段、林浦大桥、螺洲大桥、马尾大桥等一批拓展新区的路桥项目。力争2010年内

35、开工建设城市地铁，推进以快速干道和轨道交通为骨干的综合交通系统建设。改扩建杨桥路、达明路等一批市区道路，完善中心城区路网，新建金山浦上中心、大学城中心共享区枢纽站等一批公交场站，新辟、调整一批公交线路，新购500辆公交车。新建、改扩建一批城市公园，推进东部新区、东西河两岸等一批园林绿化工程建设，改造15条道路沿线1000幢建筑景观。实施市区内河以及西湖公园、左海公园水环境综合整治，启动白马河、晋安河绿化景观步行系统建设。 2009年，福州将建成琴亭湖、大学新区防洪排涝工程、闽江下游南港防洪工程、闽江南江滨休闲路工程、城门水厂二期工程等项目，推进市区用水一户一表改造、电网建设改造和液化天然气管网

36、建设。积极推进城中村和旧屋区、危屋区成片改造等。五次贷危机下政府政策调整次贷危机对政府房地产政策产生了深刻影响。“不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变中央政府对国内房地产发展的看法” 。（一）政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。在2007年三季度前，国内个人住房按揭贷款人一般只要购买都可以获得贷款，一些人还用假收入证明等虚假文件进行“假按揭”，再加上“循环贷”、 “加按揭”、 “转按揭”等五花八门房贷产品大量涌现。如果房价持续低迷，利率又处于上升周期，那么购房者的

37、负担将逐步加重，会有大量违约客户出现，银行将出现大量不良贷款。其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。2003年初到2006年底，个人住房消费贷款共增长10800亿元；而2007一年的时间，个人住房按揭贷款增长接近前四年的总和，达到9000多亿元（数据见人民银行2003-2006年货币政策执行报告）。大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。从2008年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。这些规定的实施，将有三成以上的购房者受

38、到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。（二）“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。从2006年初开始，我国宏观调控迎来了第二轮高峰。国务院及中国人民银行、建设部、发改委、国家税务总局等部门相继出台了一系列调控政策，包括土地供应、货币信贷等方面，主要从源头上控制固定资产投资的过快增长，房地产和住宅开发投资增幅有所放缓，但房价的涨幅并没有得到有效控制，继续维持增长势头。于是，2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（被称为“国六条”），由此拉开了2006年房地产调控的序幕。随后，国务院办公厅转发

39、建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（“国十五条”），将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，奠定了2006年房地产调控的“主线”。以后出台的一系列频率之密集、范围之广泛的政策无不以此为核心，从信贷、土地、税收和住房结构调整四个方面对“国六条”进行了深化和细化，对我国房地产一级市场和二级市场产生了深远的影响。（三）在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，08年11月起成交量开始回升。2008年1月7日国务院下发国务院关于促进节约集约用地的通知，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监

40、会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法，3月住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。下半年起，地产业连续5年的宏观调控结束:9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。12月21日关于促进房地产市场健康发展的若干意见出台，减免营业税，放松二套房贷。房地产行业整合信号将更强。在经过几年的房地产业飞速发展之后，2009年将会有一个根本性突破的信号出现，即整合信号。整个行业会有一个优胜劣汰的整合，品牌房产将占有更大市场份额，小而差的项目型公司淡出将属必然；房企内部也将出现整合，如何积聚人才，如何提高组织效率和机构执行能力，更多地