【同策】华丰江都利民北路地块项目定位报告104P

1、华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao共生共长，江都地产破冰之道共生共长，江都地产破冰之道华丰江都利民北路项目定位报告华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao 市场解读 需求分析 项目定位 产品定位 规划配套建议提案纲要提案纲要华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao提案纲要提案纲要 市场解读 需求分析 项目定位 产品定位 规划配套建议华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang d

2、u xiang mu di kuai bao gao关键词：“天花板效应” “天花板效应”最初指的是设置一种无形的、人为的困难，以阻碍某些有资格的人在组织中上升到一定的职位。“天花板”一词最早出现在1986年3月24日的华尔街日报用来描述女性试图晋升到企业或组织高层所面临的障碍。后来广泛用于比喻事物发展会受到各种主客观因素的制约，事物存在明显的发展“瓶颈”。华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao根据多年的操盘经验，同策认为三、四线城市的房地产发展具有典型的“天花板效应”同策观点同策观点1三四线城市房地产发展“天花板效应”主要

3、体现在以下四个方面：1、市场销售总量相对平稳，市场规模存在“天花板效应”2、市场需求和价格走势存在“天花板效应”3、市场对新观念的认知存在“天花板效应” ，进行市场“教育”成本大，效果不理想4、市场竞争格局清晰，市场竞争的“天花板效应”华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao三、 四线城市通常缺乏充足的人口导入，居住的刚性需求变化不大，同时这些区域房地产投资价值不高，投资性的需求不大，因此市场通常以改善性需求为主。每年楼市的成交量比较稳定，宏观市场波动对城市的成交量影响不大。江都房地产市场规模的认知三、四线城市特征华丰江都项目

4、地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao江都市场总量认知从08年9月-09年8月江都月度成交量走势来看，江都每年的成交总量在50-70万方左右，09年市场好成交量能够达到70万方，市场低迷的08年成交量也在50万方左右。每年市场总量比较稳定。因此在总量有限的市场环境下，吸纳现有市场远比创造新市场更有效。月均成交面积5.9万月均成交面积3.1万月均成交524套月均成交262套数据来源数据来源江都房地产网华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao江都楼市价格走势的认知三、 四线

5、城市通常房地产价格水平较低（江都目前成交均价在每平米4000多元，价格只有一线城市上海成交均价的3成不到）。在市场需求稳定的背景下，价格不会出现较大的增长，只是随着房地产市场的发展，购房客户收入水平的增长，房价小幅增长或者长期的稳定在一定的价格区间内。三、四线城市特征华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao江都房价走势认知从08年9月-09年8月江都月度成交均价走势来看，房地产均价出现几次上下波动，但基本上围绕在4000-4200元/的价位区间，从去年8月份以来，江都房价只有3-5%的涨幅。因此江都房地产市场价格比较稳定，短期

6、内房价变动幅度不会很大。数据来源数据来源江都房地产网涨幅3.5%华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao江都市场创新观念的认知三、 四线城市的市场客户普遍比较保守，通常对新事物和新观念的认知度和接受度都比较低。他们更习惯于接受已经形成的观念。对于接受新观念和新事物，需要长期的适应过程。短期内对新观念的抗性较大。在这种保守的思想下，市场产品往往出现严重“同质化” 现象。三、四线城市特征华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao江都市场创新观念认知江都市场客户也具有

7、传统三、四线城市购房客户的特征，他们也比较保守，对新事物、新观念接受度需要较长的过程。对于创新市场概念的推广需要投入大量的“培育成本”和“培育时间”，而且一旦创新概念市场不认可，将带来巨大的市场风险。因此在江都市场，紧贴市场已形成的认知远比创造新的价值观念更加高效。华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao江都市场竞争格局的认知三、 四线城市房地产市场客户具有较强的“地域性”，置业区域通常选择在自己工作和生活的区域及周边，远距离的、跨区域的置业可能性较小。城市外围的乡镇客户是三四线城市的重要客户来源，这些客户有较强的“城市情结”

8、，他们渴望享受繁华的城市生活，距离乡镇较近的城市板块将成为这部分客户的首选置业区域。三、四线城市特征华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao江都竞争格局认知江都市场客户的地域性也比较强烈，北部区域的购房主力集中在城区北部及紧邻的周边乡镇客户。城市南部区域项目的目标客户主要来之区南部区域及南部乡镇。因此本案未来的竞争主要集中在项目所在的北部区域，北部及周边乡镇将是未来目标客户最主要的来源区域。华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao我们发现我们发现在具备三、四线

9、城市房地产发展“天花板效应”特征的江都，满足市场现有的成熟需求特征是最有效的市场法则华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao房地产在不同发展阶段，市场客户的需求特征也不同同策观点同策观点2我们需要研究江都房地产所处的发展阶段，准确的把握这一阶段江都市场客户真实的需求特征，为本案开发把握方向。华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao南部开发区楼市发展房地产开始阶段北部区域规划江都房地产市场发展进程住宅商品化房地产初期房地产发展阶段住宅刚刚实现商品化，江都市民购房

10、意识淡薄。主要集中在中心城区交通便利区域置业。南部区域开发建设，先期以学区概念为主的房地产开发。随着“中远.欧洲城”开发，引入欧式风格概念和会所概念。市场客户逐步认可。 北部新行政中心规划，“春江花都” “世纪景园 ”将园林景观概念、欧式建筑概念、体验营销概念等对江都市场进一步推广和教育，市场客户已经基本认同。江都房地产市场江都房地产市场目前的发展阶段目前的发展阶段华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao本阶段客户本阶段客户他们已经基本认同欧式建筑风格、会所概念、园林概念，但只是留于表面；他们想要的是能够展示品质档次的产品，但

11、苦于市场只停留在同质化模仿阶段， 因此，在原有客户需求基础上，适当创新，更具有市场竞争力华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao迎合市场现有的成熟的需求特征是最有效的市场法则在客户原有需求的基础上，适当创新，能够增强市场竞争力三、四线城市的 “天花板效应”江都房地产发展阶段我们对江都市场的解读我们对江都市场的解读在江都这样一个四线城市，最有效、最有竞争力工作方式在把握现有的成熟的市场需求基础上，适度创新华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao提案纲要提案纲要

12、市场解读 需求分析 项目定位 产品定位 规划配套建议华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao解析热销个案，发现市场热销产品解析热销个案，发现市场热销产品华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao价格水平代表楼盘第一梯度4500-5500广源世纪景园、心怡春江花都、中远欧洲城、明珠山庄、鸿益千秋、上城国际、恒泰贵筑第二梯度4000-4500广源世纪花园、华丰紫郡、世纪康城、香格里拉、碧水家园、水木南庭第三梯度3500-4000长江国际花园、建盈国际城、建盈御景花园

13、、恒通绿城、鸿达尚诚时代、怡景雅苑、锦绣丽都、金牛湾江都市目前市场在售的主力楼盘将近30个，基本上形成三个价格梯度段。本案未来发展目标将会锁定“第一梯度”项目档次上，因此“第一梯度”的项目楼盘将作为本案的竞争参考。本案的发展目标锁定目标个案华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao09年1-8月份销售排行表排名楼盘销售面积第1名中远.欧洲城46589第2名鸿益.千秋37306第3名心怡.春江花都27192第4名水木南庭21182第5名世纪花园20811第6名金域花园18859第7名香格里拉花园17223第8名建盈国际城15608

14、第9名中远.美墅12783第10名恒通.绿城11249数据来源数据来源江都房地产网华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao锁定热销个案心怡春江花都 / 中远欧洲城 / 广源世纪景园 目前市场上热销楼盘市场热点楼盘，客户预约强烈华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao热销目标个案热销目标个案心怡心怡春江花都春江花都基本参数所处位置市政府对面，临近中心城区占地面积20万方建筑面积45.8万方项目规划配套高级酒店、集中的商业区建筑形态产品多样化，联排/多层洋房/小高

15、层/高层/酒店/商业总户数2192套容积率1.7绿化率39.18%主力户型二房85-106 和三房122-135 开盘时间2008年3月推盘情况分4期开发，目前为第1期，近8万m2 ，包括11栋花园洋房及1栋小高层。均价5000-5500元/m2（毛坯）酒店商业别墅高层小高层花园洋房小高层一期华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao建筑立面风格现代风格立面，整体形象较好，江都购房客户认可度较高 热销目标个案热销目标个案心怡心怡春江花都春江花都华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di k

16、uai bao gao热销目标个案热销目标个案心怡心怡春江花都春江花都产品线特色 江都最早开始出现“退台式花园洋房”的项目，强调户户有花园 典型的退台产品面积段为146/135 的四房/126 /108 的三房/85 的两房三房二厅二卫 138三房二厅二卫126二房二厅一卫 85入户花园空中花园入户花园三房二厅一卫108入户花园华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao主力户型及销售率二房、三房绝对主力户型，两种户型比重达到95%以上二房主力面积在85-99和100-108 的大两房户型；三房户型以129-135 为主一期共开出

17、729套，目前去化520套，去化率达71.3%08年3月开盘，销售周期为20个月左右，月均成交套数在26套左右85-99占20%左右100-108占28%左右 129-135占30%左右数据来源数据来源江都房地产网热销目标个案热销目标个案心怡心怡春江花都春江花都华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao项目总结 项目热销分析项目热销分析 1、区位距离市区最近的北部板块项目，对面是市政府所在地； 2、产品江都最早推出的“退台式花园洋房”产品，市场认可度高； 主力户型主力户型 花园洋房主力面积段85-135 公寓主力面积段：85-9

18、9 的常规两房产品，和100-108大两房产品，三房主力 面积在122-135以舒适型为主。 主力成交客源主力成交客源 以北区本区域客户为主，占到约四成购房比重，北部乡镇客户量也比较大，近三层购 房客户是来至周边乡镇；地段临近市区，位于市政府对面，因此也吸引了将近三层的 南部客户；热销目标个案热销目标个案心怡心怡春江花都春江花都华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao热销目标个案热销目标个案中远中远欧洲城欧洲城基本参数所处位置城南开发区，临近江都中学占地面积36万方建筑面积40万方项目规划三大欧洲风情组团，5000m2会所建筑

19、形态多层、小高层、高层、独栋别墅二期总户数1292套容积率1.12绿化率39%主力户型主力户型二房、三房开盘时间2008年5月推盘情况分两期开发，一期15方已经交房，二期目前约有100多套房源，后期推出高层目前价格多层5500-6000元/m2 小高层5200-5900元/m2 华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao周边配套资源城南成熟的生活区，周边超市、银行、菜场、医院等生活配套一应俱全重点中学教育集中区，国家重点中学江都中学、江都实验小学分校、江都国际学校初中部等中远.欧洲城江都中学江都国际学校江都实验小学江都实验中学热

20、销目标个案热销目标个案中远中远欧洲城欧洲城华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao建筑立面风格融合欧洲各国的欧式建筑风格，法式、英式、意大利风格等整体上偏向于西班牙风格，市场认可度高，口碑好热销目标个案热销目标个案中远中远欧洲城欧洲城华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao景观规划社区规划水景和园林景观通过社区雕塑小品来突显欧式风格建筑的特色园林景观强调的是林木的种植华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai

21、bao gao会所配套5000平米左岸时光会馆规划有网球场、露天泳池、室内羽毛球馆、健身、商务酒店、咖啡馆、餐饮等多种设施目前，江都市场上最好的项目会所配置热销目标个案热销目标个案中远中远欧洲城欧洲城华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao热销目标个案热销目标个案中远中远欧洲城欧洲城主力户型及销售率三房产品为绝对主力户型，其次为两房产品，两种户型比重达到93%以上二房主力面积在91-108 的大两房户型；三房户型以122-135 为主二期共开出1292套，目前去化944套，去化率达72%08年5月开盘，销售周期为18个月左右，

22、月均成交套数在52套左右数据来源数据来源江都房地产网华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao项目总结 项目热销分析项目热销分析 1、配套完整南区成熟的生活配套，周边江都重点中学江都中学等学区资源 2、景观规划、建筑风格大景观规划，水景、园林景观打造，丰富的欧式建筑风格 3、社区大型会所规划，江都目前公认的顶级社区会所之一，提升项目品质 主力户型主力户型 二房、三房是该项目主力户型产品，两种户型占总供给量的93%以上。其中为二房主力91-108 三房以大三房为主，面积在122-135 主力成交客源主力成交客源 主力客户为南部区域

23、的企事业高端客户为主，占到六成左右比重。以企事业单位公务员和外 资公司高管，以及部分私营业主为主。少量的来自北部市区和南部乡镇客户热销目标个案热销目标个案中远中远欧洲城欧洲城华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao热销目标个案热销目标个案广源广源世纪景园世纪景园基本参数所处位置城北黄山路占地面积6.1万方建筑面积10万方项目规划四大组团和中央水景建筑形态花园洋房、小高层、别墅1290800套容积率1.6绿化率36%主力户型三房89-117；四房134-148开盘时间预计09年12月开盘推盘情况目前正在接受预约为多层和小高层目前

24、报价4800-5200元/（预售）华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao建筑立面风格法式风情，咖啡色建筑立面，整体色调沉稳、大气，市场客户认可度较高热销目标个案热销目标个案广源广源世纪景园世纪景园华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao景观规划5000平米社区公园景观爱琴湖公园规划多个社区广场，凯旋广场、协和广场和情侣广场凯旋广场情侣广场协和广场热销目标个案热销目标个案广源广源世纪景园世纪景园华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xia

25、ng mu di kuai bao gao会所和商业街1000平米会所和3000平米社区商业区会所规划游泳池、棋牌室、咖啡馆、休闲餐厅以及室外休闲空间、露天咖啡茶座3000平米社区商业设立便利超市、咖啡吧、生活沙龙等热销目标个案热销目标个案广源广源世纪景园世纪景园华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao产品线特色户型多样化，其中主力产品为退台花园洋房和电梯景观公寓花园洋房面积从二房66 到四房134；电梯公寓以三房117、四房148为主热销目标个案热销目标个案广源广源世纪景园世纪景园二房一厅一卫 66.9三房两厅一卫 89四房

26、两厅两卫 134空中花园空中花园空中花园华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao样板区展示项目建造7800平米的样板区社区景观细节和未来社区生活展示，对江都购房客户有较大的吸引社区道路业主大堂入口架空层架空层休息区热销目标个案热销目标个案广源广源世纪景园世纪景园华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao项目总结 项目热销分析项目热销分析 1、外部建筑风格，色彩较为沉稳，比较迎合江都客户“口味” 2、项目景观规划社区公园景观和社区广场的打造 3、产品上推出退台花园

27、洋房，保证户户有花园的户型格局 4、从社区景观到样板房，整体的样板带打造，展示建筑细节，提升了项目市场口碑 主力户型主力户型 花园洋房是项目的主力产品，面积从二房66 到四房134 电梯公寓三房主力为117、四房148为大户型为主 预约客户预约客户 80%的客户来至北区本区域和北部乡镇，多为中小私营业主，部分为政府官员， 南区客户较少，只占两成左右比例；热销目标个案热销目标个案广源广源世纪景园世纪景园华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao热销竞争个案，我们发现l 多层产品尤其是退台式花园洋房产品受到市场追捧，花园洋房最大面积

28、都 不超过135四房户型；l 二房、三房是市场热销的主力户型，其中二房90-100和三房110-130 户型销售情况好；l 欧式的风格市场接受度最好，色彩稳重的立面风格得到市场的青睐；l 市场客户的“地缘性”较强，北部板块客户以市区和北部周边乡镇客户为主， 南部区域过来的购房客户比重少；华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao研究目标客户，透析客户深层次需求研究目标客户，透析客户深层次需求华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao本案目标客户来源本案目标客户来源

29、l 核心客户圈层首先是以双钩镇为主的北部板块的改善型需求客户，他们习惯了区域的生活，在选择改善置业时，本区域是第一选择。其次是中心市区板块改善型和婚房客户，这部分具有较强的经济实力，苦于市区没有新房供应或者价格因素，置业需求向市区外围转移，这将是本案需要争取的重要客户。根据本案位置和北区热销楼盘个案客户来看，大致可以分为三类客户圈层北部周边乡镇中心市区板块北区板块南区板块本案位置核心客户圈次级核心客户圈可引导级核心客户圈南部周边乡镇华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gaol 次级核心客户圈以北部周边乡镇改善型客户为主，这部分有

30、较强经济实力乡镇客户，“向往”城市生活，想在城区置业，“地缘性”的置业习惯，让他们更加愿意在离家较近的城市板块置业。北部板块是其首选。根据本案位置和北区楼盘个案成交客户来看，大致可以分为三类客户圈层周边北部乡镇中心市区板块北区板块南区板块本案位置核心客户圈次级核心客户圈可引导级核心客户圈南部周边乡镇华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gaol 可引导级客户以南区板块为核心改善型需求客户，这部分客户主观上不愿意在北区置业，但未来一两年的时间里区域内只有大户型尾盘供给，供应量缺失，供给结构的压力，加上区域价格攀升较快形成价格挤压，未

31、来南部客户有较大可能来到北部置业，因此说这部分客户为可引导级别客户，通过引导可以形成有效的客源。根据本案位置和北区楼盘个案成交客户来看，大致可以分为三类客户圈层周边北部乡镇中心市区板块北区板块南区板块本案位置核心客户圈次级核心客户圈可引导级核心客户圈南部周边乡镇华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao改善居住条件，是目标客户的主要购房动机；同时为子女置业也是促使其购房的重要因素；数据来源同策调研数据统计目标客户目标客户购房动机购房动机华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai

32、bao gao目标客户目标客户物业偏好物业偏好偏好多层产品，对花园洋房产品接受度很高，小高层产品也逐渐接受和认可，高层产品市场抗性相对较大数据来源同策调研数据统计华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao目标客户目标客户面积偏好面积偏好江都当地的受访者中多数偏好110130平方米的三房户型其次是8090平方米两房产品。数据来源同策调研数据统计华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao当地的受访者中对于立面建材较为偏好面砖，对于立面色彩较为偏好沉稳的深色调目标客户目

33、标客户建筑风格偏好建筑风格偏好数据来源同策调研数据统计华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao他们是30-50岁的中青年，已经拥有家庭。他们更倾向于“40不惑”的年龄，他们事业已经取得成功，有一定的物质基础，这种基础不是那种不安稳，不是那种夜半来天明去的投机产物。他们已经拥有一定的社会地位，而且社会地位与财富都比较稳定，不再为生存这种浅层次的问题搏杀目标客户内心需求描述目标客户内心需求描述华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao他们人情炼达、世事洞明，在这片土

34、地上游刃有余他们追求舒适、安逸的生活。除了文化和物质之外，他们骨子里有一种城市情节，他们要享受生活；这样的心机，迫使他们要在人群中脱颖而出【彰显尊贵】，他们在意【品质【彰显尊贵】，他们在意【品质】华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao我们对市场需求的解读我们对市场需求的解读客户需求分析，我们发现热销竞争个案，我们发现市场上洋房和多层产品销售最好在建筑风格上江都市场对欧式风格认可度较高市场客户对房地产品质产品的认知暂时停留在外部，因此外部形象打造至关重要市场上客户以改善性需求为主，为之女置业的比重也比较大江都客户喜欢稳重立面，

35、认为这是档次高的标志江都客户理想需求的面积段二房面积在80-90平米，三房110-130平米他们在内心层面，需要的是社会的认可和尊重，具有很强的“外显性”，强调项目的品质感【欧风】、【尊贵】、【品质】华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao提案纲要提案纲要 市场解读 需求分析 项目定位 产品定位 规划配套建议华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao本案宗地分析本案宗地分析华山路人民北路项目地块利民北路嵩山路黄山路市中心方向2.5公里项目基本经济指标l 项目占地

36、面积：67828.5l 总建筑面积：101742 l 容积率：1.5l 建筑密度：24.1%l 绿化率：35%l 楼板价：1500元左右/本案开发成本基数高1.5的容积率对于项目高品质社区打造有一定的局限性城市北面，距离市区2.5公里，距离传统市中心较远华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao西面的利民北路西面为动拆迁户住宅 项目地块地块上等待拆迁建筑项目周边环境目前项目周边是经济适用房为主，缺乏生活配套设施，交通不便，地块周边可利用的资源较少；所在的北部板块区域，开发较晚，江都市民对该区域认可度低；本案宗地分析本案宗地分析华

37、丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao板块规划未来江都新行政中心区市政配套市政配套 人民生态公园、市政府、洪全医院、江都首个5星级酒店教育配套教育配套 仙城中学、以及规划中的的实验中学和小学生活配套生活配套 农贸市场、大型购物中心本案宗地分析本案宗地分析华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao项目宗地给我们最深刻的印象高成本配套匮乏板块前景好1500元/平米的楼板价，项目开发成本偏高。位于新的城市居住开发区，周边缺乏生活配套，交通规划路仍在规划建设中，目前居住

38、氛围不足。本区域作为江都为来的行政中心和居住生活区的规划已经开始落实，区域的发展前景较好低认可度北区板块开发相对较晚，生活、教育等配套欠缺，距离传统的中心市区较远，交通不便，因此江都购房客户对北区的认可度低。华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao紧贴市场热点需求，保证项目的紧贴市场热点需求，保证项目的“安全性安全性”适度创新，创造差异化竞争适度创新，创造差异化竞争“一步领先一步领先”，甩开对手，甩开对手定位原则定位原则华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao

39、项目定位项目定位市场需求关键词：欧风、尊贵、品质纯正的英伦风格华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao英国，拥有世界上最富绅士气质的人群英国，拥有世界上最富绅士气质的人群华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao一个鼎盛而辉煌的日不落王朝一个鼎盛而辉煌的日不落王朝华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao他们，他们，骨子里的贵族，骨子里的贵族，血脉里的绅士。血脉里的绅士。华丰江都项目地块定位报告h

40、ua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao红砖墙、格栅窗、尖尖屋顶红砖墙、格栅窗、尖尖屋顶 精致而充满优雅与高贵的气质精致而充满优雅与高贵的气质他们是他们是建筑中的贵族建筑中的贵族华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao这一切，与市场需求相契合这一切，与市场需求相契合江都首席纯正英伦风情 贵族品质社区本案项目定位本案项目定位这一形象，将本案从市场上欧风社区中，脱颖而出！华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao我们的项目标

41、杆江都欧风建筑典范定义江都新贵族品质社区诠释城市贵族文化生活华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao我们更深远的目标打造我们更深远的目标打造江都中高端人群的专属生活圈层江都中高端人群的专属生活圈层属于江都华丰的品牌价值属于江都华丰的品牌价值让其成为引领江都房地产发展和高端生活形象的旗帜让其成为引领江都房地产发展和高端生活形象的旗帜华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao提案纲要提案纲要 市场解读 需求分析 项目定位 产品定位 规划配套建议华丰江都项目地块定位报

42、告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao项目产品线定位项目产品线定位华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao产品线定位原则：1、紧跟市场需求原则，根据市场需求，做市场接受度好的产品2、价值最大化原则，在既定的容积率下，实现最优的产品配置华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao高层公寓=2.0根据地块容积率1.5，可能的产品组合判断花园洋房0.9-1.0叠加别墅0.8-0.9联排别墅0.5-0.8小高层1.5-1.8

43、最佳产品线组合1、根据同策观察，江都市场大面积产品销售去化速度慢，别墅产品对周边环境要求较高；2、在1.5容积率下，做别墅产品是必要结合高层公寓产品。而高层公寓销售难，别墅去化慢，影响项目销售进度。不建议做别墅产品1、对高层公寓产品，江都购房者还处于认知阶段，对这类产品的抗性比较大，市场上这类产品普遍是销售的难点不建议做高层公寓华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao在不损失容积率的前提下产品线：小高层公寓+花园洋房华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao根据

44、地块容积率1.5，小高层和多层花园洋房组合方案方案一、方案二、“小高层公寓+花园洋房”：小高层公寓为1.5-1.8，而多层花园洋房容积率范围在0.9-1；以花园洋房最大化，用小高层弥补整体容积率属于”满排“方案，没有建筑面积损失，充分利用容积率；项目产品更加多样，整体建筑天际线更加美观，同时也能够预留充足的空间进行社区景观打造，提升社区品质单一的花园洋房产品多层花园洋房为0.9-1满排花园洋房产品会产生容积率的损失。如果不损失建筑面积排布，势必排布会相当密集，项目的品质很难提升华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao我们产品线

45、的建议我们产品线的建议地块容积率1.5“小高层公寓+花园洋房”：花园洋房排布最大化，少量小高层预留充足的空间打造社区景观华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao产品户型及配比建议产品户型及配比建议华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao户型定位原则：1、市场跟随原则，设计市场热销的户型类型和面积段2、控制面积原则，在市场接受的面积区间内，保证舒适性前提，确保面积最小3、附加价值原则，为市场客户提供最大的产品附加值华丰江都项目地块定位报告hua feng jia

46、ng du xiang mu di kuai bao gao小高层公寓和花园洋房产品，可做的户型类别单身公寓60平米以下三房110-130平米四房以上140平米以上二房90-100平米市场需求强烈的户型1、大户型产品总价高，未来销售难度大，销售周期长。2、江都目前市场上大户型产品去化较为艰难。目前南部区域在售的楼盘基本上剩下都是大户型产品。建议少量大户型1、单身公寓产品属于投资性产品，本案坐在的北区没有学区资源、生活配套不足，住宅的投资性不强，未来销售有难度。2、同位于北区的世纪花园，单身公寓产品市场销售极为不理想，07年末推出298套的单身公寓目前只销售了22%。不建议做单身公寓产品华丰江都

47、项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao从客户需求的调研结果和目前市场上热销楼盘的户型比例来看江都市场三房的需求要比两房多我们产品线的建议我们产品线的建议户型面积范围比例二房（2+1）80-90平米40%三房（3+1）110-120平米55%四房140平米5%华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao两房两厅两房两厅:90-100:90-100平方米平方米1. 拥有套房设计，提升产品品质2. 入户处的花园，赠送面积在12平米左右3. 主卧落地转角窗，延伸了套内的空间感产

48、品户型设计产品户型设计华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao三房二厅三房二厅:120:120平方米平方米1. 房型布局方正，套间设计提升居住舒适性2. 赠送近10平米的建筑构件，提升空间实用性3. 近9平方米的宽大的阳台使生活更怡然自得4. 北面花坛可作为餐厅的补充空间产品户型设计产品户型设计华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao1. 户型紧凑，尺度适宜2. 空中花园、转角飘窗，赠送面积达10平方米两房两厅两房两厅:90:90平方米平方米产品户型设计产品户

49、型设计华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao135135 3+1r3+1r产品户型设计产品户型设计华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao135135 3+1r3+1r产品户型设计产品户型设计华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao一层：一层：130130二层：二层：120120产品户型设计产品户型设计华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kua

50、i bao gao三层：三层：100100四层：四层：9090五层：五层：8080产品户型设计产品户型设计华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao项目建筑风格建议项目建筑风格建议华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gao华润华润. .橡树湾橡树湾华润橡树湾创新性的将花园洋房产品进行改良，创新性的叠墅设计，融入新英格兰风格元素，以较为温暖的色调作为外立面色彩，外立面经过双层挑高挂窗处理，整体形象具有极强的品质感。新英格兰风格，融入自然美景新英格兰风格，融入自然美景

51、华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gaop 建议整体色调以深红色为主基深红色为主基调调，体现其稳重、大气。采用石石材材+ +面砖面砖的组合方式呈现。p 浅色的石材配以深色系的面砖双色拼搭，在视觉上有层次感及过度感。建筑立面建议建筑立面建议华丰江都项目地块定位报告hua feng jiang du xiang mu di kuai bao gaop 斜顶红墙栅栏玻璃窗等建筑风格细节营造p 外墙的落水管、室外管道设置应与建筑主体设计统一考虑；落水管、电力线、可适当作隐藏安装。建筑立面细部建议建筑立面细部建议华丰江都项目地块定位报告hua feng