【商业地产】金科云天都暂名地产项目策划框架性思路176PPT

1、金科金科云湖天都（暂名云湖天都（暂名）项目策划框架性思路项目策划框架性思路金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789鉴于本项目容积率的限制，以及与绿韵康城形成差异化定位的战略需要，本项目必须以花园洋房为主体。故本报告以此为大前提，仅定向研究项目主题定位、户型配比、项目功能配置及商业部分的定位。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69

2、031789同类型物业市场竞争的激烈同类型物业市场竞争的激烈区域市场对价格的低预期区域市场对价格的低预期以及项目本身的高成本以及项目本身的高成本将迫使我们必须营造不一样的花园洋房将迫使我们必须营造不一样的花园洋房将迫使我们必须营造不一样的洋房社区将迫使我们必须营造不一样的洋房社区金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789第一部分：背景分析第一部分：背景分析金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

3、 海量房地产资料免费下载qq:69031789一、重庆房地产市场近期发展概况一、重庆房地产市场近期发展概况金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317891、今年1-9月，全市新开工房屋面积为1362.18万平方米，仅比去年同期增长1.2%。其中，住宅新开工面积为1075.19万平方米，办公楼新开工面积为26.81万平方米，商业用房新开工面积为191.67万平方米。（明年预计新开工面积将可能出现负增长）2、2006年1-10月份主城区

4、商品房成交均价2322元/平方米，同比增长14.5%（全国增幅第四）。3、经济适用房成交放量较大，面积、金额同比上升19.5%和41.6%；别墅、高档公寓市场放量面积下降4.6%,但交易金额显著上升（表明单价上升）。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317894、2006年1-10月份主城区二手房转让面积336.88万平方米，转让金额44.18亿，同比增长26%、53.1%，交易房型以二房、三房为主。（三级市场的活跃，必将推动二次/三次置业的放量中高档，这也是

5、今年推动楼价上升的重要原因之一）5、2006年，中高端市场明显表现出对花园洋房的偏好，花园洋房供应量和成交量均出现了空前增长；其中以天湖美镇（卖湖卖花园/露台）、奥林匹克花园（卖配套）、中央美地（卖英伦风情）、晋愉绿岛（卖公园）市场影响力最大。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317896、组团式布局造成的区域壁垒仍未完全打破，北部新区主力客户群仍来自江北/渝北，只吸引了一部分的渝中客户；九龙坡、大渡口、沙坪坝的主力客户群仍来自各自区域，跨区域销售较少；只有南

6、坪在近4成销售来自区域外。7、商品房交易量的同比增速方面,1-10月交易量增速已达到近两年来的最低点,宏观调控政策及银行加息的影响已经显现出来。（预计明年10月前，市场将步入相对平稳阶段）金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789二、重庆花园洋房发展概况二、重庆花园洋房发展概况金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317891、

7、据不完全统计：2006年花园洋房放量超过185万。其中北部新区140多万方。余下45万方主要是南岸区和九龙坡区。2、花园洋房2002年市场占有率仅2%，到2006年上升到10%，预计2007年将超过10%。3、花园洋房呈多样化发展。如：东方山水的迷你花园洋房；天湖美镇的退、错、露；中央美地别墅级英伦花园洋园，美茵河谷是德国风情小镇等。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317894、花园洋房的价格持续走高。从天籁城美社到紫园再到天湖美镇，价格由一期的3600元到

8、现在4300元/平方米。5、就大西区而言，花园洋房供应相对较少，九龙坡目前仅有广厦城，大渡口只有晋愉绿岛，沙坪坝只有阳光水城有极少量的货供应；从已面市的广厦城和晋愉绿岛销售看，大西区对花园洋房的承接能力明显不如北部新区。6、市场已普遍认同花园洋房的品质感，并将其视为房地产的高档产品。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789三、消费者偏好和抗拒花园洋房的原因三、消费者偏好和抗拒花园洋房的原因金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划

9、人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317891 1、偏好花园洋房的原因、偏好花园洋房的原因a）低容积率。适度的人口密度，既有效避免了高层的杂居，又避免了别墅的冷清。b）亲地亲自然。带露台、地面花园、入户花园、屋顶花园及高覆盖率社区园林，而且上下楼方便，有利于营造更和谐的邻里关系和更近距离享受自然环境。c）大多处于新兴开发区。周边环境好、空气好、噪声少。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:6903178

10、9d）户型亮点突出。一梯两户，实用率高（90%左右），南北对流，基本实现了全面无暗室，并大大增强了开放型的活动空间（如露台）。e）别墅的过渡型产品。既有接近别墅的内外部环境和品质，又有远低于别墅的总价，满足了大部分想住别墅又住不起的人的需要。f）对花园洋房的品质认同带来的荣耀感。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317892 2、抗拒花园洋房的原因、抗拒花园洋房的原因a）楼间距近。一般在15至20米，对望严重，私密性极差。（最值得关注的点，这也是报社好几个客户

11、在天湖美镇退房的最大原因）b）多在新兴开发区。周边配套设施差，生活成本高；而且公交车少，不是每一个家庭成员都有车。c）安全性较差。d）蚊虫亦较难避免。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789一个值得注意的有趣现象：一个值得注意的有趣现象：住惯了高层的想住低层（花园洋房）；住惯了低层的想住高层（如金砂水岸）。如天湖美镇就被水晶郦城和金砂水岸分流了相当数量的客源。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款

12、房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789另一个值得注意的事实：另一个值得注意的事实：据了解，已交付使用的竞地溯源居之业主，对竞地溯源居的满意度相当低，不满主要指向低楼间距造成的低私密性。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789四、区域住宅消费市场分析四、区域住宅消费市场分析金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83

13、513598 qq:69031789区域住宅市场现时消费群构成区域住宅市场现时消费群构成金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789区域住宅市场可挖掘的消费群区域住宅市场可挖掘的消费群金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789区域住宅市场有效需求和供给分析区域住宅市场有效需求和供给分析主城各区gdp及人均可支配年收入列表20

14、05年金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789从前面四个表我们看到：从前面四个表我们看到：一方面九龙

15、坡虽gdp排位第一，而且人均消费总额为8556元，高于江北区的6797元；另一方面，九龙坡的人均工资在主城各区又排位靠后。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789以上两方面的对立统一，说明了一个以前以上两方面的对立统一，说明了一个以前我们并没有注意到的事实：我们并没有注意到的事实：九龙坡消费市场活跃，消费意愿在主城各区处于前列。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载

16qq:69031789我们还了解到这样一个事实：我们还了解到这样一个事实：南岸区的中高档房大约有30%的购买人群来自九龙坡区。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789如上两方面再加上绿韵康城大户型的热销，所以我们认为：九龙坡事实上并不缺乏购买力，缺乏的应该是高吸引力的楼盘。高吸引力一为高档次高品位楼盘，一为经济适用房。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房

17、地产资料免费下载qq:69031789当然，也不是说区域市场具备了高档房的高承接能力，只能说区域市场两极分化较为明显，这在我们对本项目的定位思考过程中，将作为一个重要的参考要素。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789而就区域周边几个颇具影响力的楼盘而言，无论骏逸新视界/晋愉绿岛，还是广厦城，事实上也都有所欠缺。骏逸新视界：小户型为主，建筑密度大晋愉绿岛：园林营造极差，户型无亮点广厦城：周边环境较差，产品无特点，物管口碑差金科

18、金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789五、区域竞争环境分析五、区域竞争环境分析金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317891、就整个大西区而言，目前整体市场仍呈现出求大于供的态势，近期开出的骏逸新视界、绿韵康城、国窖明城、渝洲新城、晋愉绿岛均取得了优异或不错的销售成绩。2、目前整个九龙坡区、高新区及大渡口区大部分都是高层建筑

19、，唯有美茵河谷、晋愉绿岛、广厦城有花园洋房，但都做得不纯粹，有花园洋房，也有高层，还有联排别墅和独立别墅。3、从区域所开发的楼盘来看，品质都不高。晋愉绿岛和广厦城规模大，但做得相当粗糙。只有美茵河谷的德国风情小镇显示了一定的品质。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789晋愉绿岛、美茵河谷及广厦城实景图片晋愉绿岛金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351

20、3598 qq:69031789广厦城金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789美茵河谷金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789六、典型个案分析（截止六、典型个案分析（截止1212月月2828日）日）金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免

21、费下载qq:69031789顶跃：销售较差，面积越大，销售越差；顶跃：销售较差，面积越大，销售越差；平层：平层：115m2 2销售比率最高，销售比率最高，130m2 2左右销售总量最大。左右销售总量最大。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789顶跃：销售极差，销售比率最低；顶跃：销售极差，销售比率最低；平层：一层平层：一层104m2 2销售比率最高，销售比率最高， 一层一层113m2 2销售总量最高。销售总量最高。金科金科云湖

22、天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789一、二期推出全为花园洋房，一期均价一、二期推出全为花园洋房，一期均价2700元，二期均元，二期均价价3100元，元，400套用一年时间才消化完；新推的套用一年时间才消化完；新推的36套花园套花园洋房属别墅补充产品，尚未正式开售。洋房属别墅补充产品，尚未正式开售。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690

23、31789各楼盘花园洋房已面市总量、销售周期及销售套数、价格走势列表金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789？金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789同属北部，天湖美镇以均价同属北部，天湖美镇以均价4300元元/m2 2和中央美地和中央美地以均价以均价4000元元m2 2，均取得了非常良好的销售业绩。，均取得了非常良好

24、的销售业绩。不同的是，天湖美镇顶跃相对滞销，而中央美地却不同的是，天湖美镇顶跃相对滞销，而中央美地却非常畅销；细心比较，我们发现，天湖美镇余下的非常畅销；细心比较，我们发现，天湖美镇余下的顶跃面积在顶跃面积在200m2 2左右，总价在左右，总价在90万左右，而中央万左右，而中央美地顶跃最大在美地顶跃最大在180m2 2左右，总价在左右，总价在70万左右，而万左右，而且在定价上，采用了单价反而要比平层低的策略。且在定价上，采用了单价反而要比平层低的策略。所以，我们认为中央美地顶跃的畅销不具备代表性。所以，我们认为中央美地顶跃的畅销不具备代表性。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全

25、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789此属渡假型物业，且总价大都在此属渡假型物业，且总价大都在20万以下，故其畅销对万以下，故其畅销对绿韵康城的参考意义不大，不过也可说明一点：总价低绿韵康城的参考意义不大，不过也可说明一点：总价低的房子一定比总价高的房子卖得更快，这是不容置疑的。的房子一定比总价高的房子卖得更快，这是不容置疑的。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789

26、还有一个不得不说的事实：还有一个不得不说的事实：今年引起极大市场轰动的奥林匹克花园，今年引起极大市场轰动的奥林匹克花园，其户型面积亦比天湖美镇小一轮，三房其户型面积亦比天湖美镇小一轮，三房的占了的占了75%75%，其，其125125m m2 2以下户型占了差不以下户型占了差不多多60%60%，最小面积小到，最小面积小到8181m m2 2。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789从如上几个表可以看到：从如上几个表可以看到：a a）无论北部新区，还是大西区，

27、顶跃均）无论北部新区，还是大西区，顶跃均比较滞销；比较滞销；b b）大西区明显呈现出偏小户型更好卖的）大西区明显呈现出偏小户型更好卖的特征；特征；c c）大西区畅销户型总价在）大西区畅销户型总价在35-4535-45万元之间。万元之间。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789通常来讲，一个市场单价之均价水平，是由市场通常来讲，一个市场单价之均价水平，是由市场的承接力和产品的品质共同决定的。的承接力和产品的品质共同决定的。因此，虽说晋愉绿岛的均价只有因此，虽

28、说晋愉绿岛的均价只有32003200元元/ /m m2 2，但凭，但凭着金科做花园洋房的经验，着金科做花园洋房的经验，我们完全可以对单价我们完全可以对单价均价做更高预期均价做更高预期。但是，有一点却是不容乐观的，一个市场最容易但是，有一点却是不容乐观的，一个市场最容易被接受的总价范围，却更多是由市场承接力决定被接受的总价范围，却更多是由市场承接力决定的，所以的，所以对总价我们切不可太过乐观对总价我们切不可太过乐观。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789第

29、二部分：地块自身及区第二部分：地块自身及区域城市规划发展状况域城市规划发展状况金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789一、用地规划控制指标一、用地规划控制指标1、总占地面积182758平方米2、规划控制容积率约1.83、规划控制总建筑面积326336平方米4、土地性质商住，商业最高可达8万平方米金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:

30、69031789二、地形地貌二、地形地貌 高斜坡地，最高落差达到66米，东面长约60米，南面长约480米，西面长360米，北面长约900米。地块总体呈现“一线三面两点”的物征。一线：一线：北面蟠龙大道向彩云湖两面：两面：标高335、345左右的两个台地三点：三点：标高353、355、372左右的三个山头金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789东面东面北面北面南面南面西面西面金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！

31、货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789北面现状全貌金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789335标高台地金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789335标高菜地金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

32、 海量房地产资料免费下载qq:69031789372标高山头金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789355标高山头金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789345标高台地金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免

33、费下载qq:69031789项目地块资源项目地块资源地形高差利用地形高差利用 天然的地形高差，使项目靠火炬大道旁天然的地形高差，使项目靠火炬大道旁形成自然形成自然隔音带隔音带，保证小区内部的宁静。，保证小区内部的宁静。 地块坡度逐步升高，丰富了整个小区的地块坡度逐步升高，丰富了整个小区的天际线变天际线变化化，使我们在建筑形态上有多种选择方案。，使我们在建筑形态上有多种选择方案。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789三、现时交

34、通状况三、现时交通状况周边道路密集，以火炬大道为主干道，与迎宾大道，创业大道和陈庹路纵横交错。随着九龙大桥的开工和建成，交通将变得更加快捷方便，四通八达。目前已开通239、204、117等公交线路 金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789火炬大道火炬大道金科金科云湖天都云湖天都2

35、009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789蟠龙大道蟠龙大道金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789陈庹路陈庹路金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789翼龙路翼龙路金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策

36、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789向东：向东：杨家坪步行街杨家坪步行街3.53.5公里公里通达范围：通达范围：本案本案凤天路至沙坪坝凤天路至沙坪坝区区沿陈庹路至大渡口区沿沿陈庹路至大渡口区沿途经过双山社区途经过双山社区 通往杨家坪地区，通往杨家坪地区，延伸至南岸区延伸至南岸区沿陈庹路至石桥铺高新区沿陈庹路至石桥铺高新区【车行【车行1515分钟生活圈】分钟生活圈】向南：向南：大渡口九宫庙大渡口九宫庙3.53.5公里公里向西：向西：沙坪坝三角碑沙坪坝三角碑7 7公公里里 向北：向北：石桥铺转盘石桥铺

37、转盘5 5公里公里（经陈家坪）（经陈家坪） 分析：分析：良好的通达性良好的通达性促使本项目客户群，促使本项目客户群，不仅仅局限于九龙园区内。不仅仅局限于九龙园区内。n n金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789【步行【步行4545分钟生活圈】分钟生活圈】本案本案通达范围：通达范围：向东：向东：杨家坪动物园杨家坪动物园向南：向南：双山社区双山社区向西：向西：二郎科技新城二郎科技新城 向北：向北：陈家坪地区陈家坪地区 分析：分析：按常人日常生活能最大接受按常人

38、日常生活能最大接受4545分分钟步行时间为例，其钟步行时间为例，其活动范围包含了整活动范围包含了整个九龙园区和二朗科技新城个九龙园区和二朗科技新城，高新区内，高新区内所以市政、生活配套都能加以利用享受。所以市政、生活配套都能加以利用享受。n金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789四、现时市政配套情况及资源利用四、现时市政配套情况及资源利用金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料

39、免费下载qq:69031789双山社区双山社区绿韵康城绿韵康城金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789九龙坡区公、检、法九龙坡区公、检、法金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789九龙园区管委会九龙园区管委会金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！

40、货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789巴国城巴国城商业资源商业资源金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789体体 育育 场场运运 动动 资资 源源中学校中学校舞蹈学院舞蹈学院教教 育育 资资 源源彩云湖公园彩云湖公园景景 观观 资资 源源金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:6

41、9031789五、区域规划及五、区域规划及实施节点预期实施节点预期金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 发展总目标：发展总目标：金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789本案本案金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-

42、83513598 qq:690317891、仿明清建筑的巴国城商业项目占地250亩，预计2005年10月正式营业。2、九龙大桥预计2006年完工。3、秋池商业步行街目前规划基本完毕，预计2006年开街。 4、彩云湖工程是桃花溪二期治理重点工程，预计2007年形成。重大重大实施节点预期实施节点预期金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费

43、下载qq:69031789金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317895、二郎开发区内的留学生创业园已动工建设，预计2005年下半年正式开园。6、规划中与火炬大道平行的新区大道，预计在2007年完工，建成之后将减弱火炬大道的交通压力，减弱项目临火炬大道噪声影响。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:6903

44、1789第三部分：项目定位第三部分：项目定位金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789一、目标市场定位一、目标市场定位金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789【分布区域】【分布区域】：杨家坪、二郎科技新城、九龙园区等。【人群特点】【人群特点】：个体工商户/企业管理及高级技术人员/政府高级公务员等。年龄在2850岁之间，多

45、属三口之家。家庭月收入在6000以上（包括显性和隐性收入）。【消费特点】【消费特点】：希望在离工作地点较便捷的地方有自己的居所；追求品质和身份的认同，但又不会太张扬（就算有钱，也不会买别墅）；户型需求呈两极分化，一部分约在100-130平米之间，一部分在150平米以上。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789【分布区域】【分布区域】：石桥铺高新区、大渡口区、渝中大坪/袁家岗一带。【人群特点】【人群特点】：个体工商户/企业管理及高级技术人员/政府高级公务员等

46、。大多属高知人群，年龄在2840岁之间。多属三口之家，家庭月收入在6000以上。【消费特点】【消费特点】：注重环境，已属二次甚至三四置业，追求社区的品质感，户型需求约在120-150平米之间。重点拓展区域：石桥铺高新区重点拓展区域：石桥铺高新区金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789【分布区域】【分布区域】：沙坪坝、渝中其他片区、南岸靠鹅公岩片区、江津/永川进城置业客户、上海/浙江投资客、本地投资客等【人群特点】【人群特点】：个体工商户/企业管理及高级技术

47、人员/政府高级公务员等。【消费特点】【消费特点】：自居客户注重环境，已属二次甚至三四置业，追求社区的品质感；投资客户注重楼盘资源的稀缺性和增值潜力。重点争取客户：郊县进城置业群体重点争取客户：郊县进城置业群体金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789另一个必须清晰界定的层面：另一个必须清晰界定的层面：由于项目所能强度辐射的区域整体购买力同北部新区相比，还是要弱一些，故我们锁定的人群不能只局限在中产及中产以上的阶层，为形成项目的快速销售，我们必须扩大目标客户层

48、面，以中产为基础，向下趋向于中间阶层，毕竟这才是房地产最主力的消费市场。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789经历了变化的大时代，又有着相对优越的生活。他们有文化，有审美鉴赏力，有独立思想，有自己的生活态度。他们平时这样休闲：旅游、读书、听音乐、看影碟、会朋友、体育健身等。目标客户群相对优越的生活，是以超长时间工作为前提，以承担更大工作压力及更高工作强度为代价的。目标客户群的幸福天秤永不平衡：“自己那么辛苦，就应该享受好一些”，“努力工作不就是为了活得更

49、好？”金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789归结起来，应该是： 工作与生活完全剥离工作与生活完全剥离 工作就是工作工作就是工作 生活就是生活生活就是生活 更健康的生活更健康的生活 更舒适且略带体闲味的生活更舒适且略带体闲味的生活 更纯粹高尚的身份认同感更纯粹高尚的身份认同感 金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789二

50、、项目主题定位二、项目主题定位金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789抓住目标客户正在显现的身抓住目标客户正在显现的身心需求，大打心需求，大打“生态生态”牌，牌，全面提升居住的价值。全面提升居住的价值。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789项目主题定位关键词：项目主题定位关键词：生态、生态、健康、健康、休闲休闲金科金

51、科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789五重复合生态体系：五重复合生态体系：a a）14001400亩生态公园亩生态公园b b）坡地原生植被）坡地原生植被c c）活性水体）活性水体d d）前庭后院）前庭后院e e）空中露台、入户花园）空中露台、入户花园金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789三、项目主力物业产品理念三、项目主

52、力物业产品理念金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789乡村洋房乡村洋房脱离花园洋房概念，以全新的概念暗示本项目脱离花园洋房概念，以全新的概念暗示本项目将创造性地打造花园洋房的跨越式升级版。将创造性地打造花园洋房的跨越式升级版。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789生态洋房生态洋房情景洋房情景洋房参考概念：参考概念：金

53、科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789然后，我们将向市场大声宣告然后，我们将向市场大声宣告“乡村洋房乡村洋房”十大标准！十大标准！金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513

54、598 qq:69031789“乡村洋房乡村洋房”十大标准十大标准（一）退：随形就势的退台设计，原生植被保护率不低于30%（二）露：首层前庭后院，中间层露台、入户花园，顶层屋顶花园，实现100%的户户花园（三）宽：所有楼间距最低不少于20米（四）低：容积率不超过0.9，人口密度每百平方米用地不超过2.3人（五）近：上下班步行距离不能超过100米（独立车库和集中车库相结合）金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789（六）绿：植被覆盖率不低于40%（七）净：空气

55、洁净指数不低于80%，空气负离子含量不低于1000/cm3（八）透：明厅、明卧、明厨、明卫设计，采光率100%；室内外的融合度不能低于20%（九）通：通风对流达到空气流动率不能低于90%（十）大：大景观，大视野，开阔度不低于1000米金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789四、项

56、目规划布局建议四、项目规划布局建议金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789组团式布局，满足项目分期开发战组团式布局，满足项目分期开发战乱略所需，并设置中心景观带，强乱略所需，并设置中心景观带，强化内部景观效果。化内部景观效果。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317891 1、为弱化对视，楼间距最窄不低于为弱化对视，楼间距

57、最窄不低于2020米，而且米，而且楼体尽可能错开排列楼体尽可能错开排列；中央美地透视效果图金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317892 2、随形就势，最大限度地减少土石方量，一方、随形就势，最大限度地减少土石方量，一方面节约成本，另一方面也支持项目生态主题概念；面节约成本，另一方面也支持项目生态主题概念；金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载/p>

58、 qq:690317893 3、座向服从景观，座向服从地势；、座向服从景观，座向服从地势；天湖美镇中心景观图 金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317894 4、停车库尽可能分散到楼体各幢，洋房物业以、停车库尽可能分散到楼体各幢，洋房物业以半地下阳光车库为主；半地下阳光车库为主；金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:690317895

59、5、洋房物业部分容积率尽可能保持在、洋房物业部分容积率尽可能保持在0.90.9左右。左右。金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789临街商业区临街商业区绿化广场销售中心山顶公园（会所）中央景观带高层住宅区集中商业区高层住宅区乡村洋房b区乡村洋房a区小高层区金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789五、建筑风格建议五、建筑风格建议金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789美式美式1+51+5乡村洋房乡村洋房（略带休闲味）金科金科云湖天都云湖天都2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513