击破房产买卖合同十大霸王条款

1、霸王条款不是一个法律术语， 一般是指免除或者限制其责任， 加重对方责任， 排除对方主要 权利的合同格式条款。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定， 并在订立合同时未与对 方协商的合同条款。 格式条款由一方当事人预先制定， 并由不特定的第三人所接受， 具有完 整性和定型化的特点。 相对人虽没有参与合同的制订， 但对合同的内容只能表示概括的同意 或拒绝，而不能修改、变更合同的内容。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应 当遵循公平原那么确定当事人之间的权利和义务， 并采取合理的方式提请对方注意免除或者限 制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方在订约时有义务以

2、明示或其他合理、 适当的方式提醒相对人注意其 欲以格式条款订立合同的事实。我国?合同法?规定：格式条款具有本法第五十二条和第五 十三条规定情形的， 或者提供格式条款一方免除其责任、 加重对方责任、 排除对方主要权利 的，该条款无效；对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款 有两种以上解释的， 应当作出不利于提供格式条款一方的解释。 格式条款和非格式条款不一 致的，应当采用非格式条款。同时，我国?消费者权益保护法?也规定，经营者不得以格式 合同、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除 其损害消费者合法权益应当承当的民事责任。解读房地产合

3、同中十大霸王以下是在房屋买卖合同中比拟常见的十大霸王条款， 针对这些霸王条款， 我们的律师分 别给出了相关的司法解释， 提醒广阔购房者在今后的买房过程中拿起法律武器保护自己的合 法权益。 乙方为购房者 霸王条款 1： " 本签订后协议签订后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定 金不予退还。 "解读： 该条款限制了购房者的权利。 最高人民法院 ?关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律假设干问题的解释?第 4 条规定： “出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收 受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同， 应当按照法律关于定金的

4、规定处理； 因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同 未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 霸王条款 2： “出卖人为本工程制作之一切介绍、宣传及广告资料包括建筑模型，仅供 买受人参考，有关内容均以?买卖合同?及本补充协议为准。 解读： 该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、 进行虚假宣传提供了方便。 最高人民法院 ?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律假设干问题的解释?第 3 条： "商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商 品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的 订立以

5、及房屋价格确实定有重大影响的， 应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买 卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承当违约责任。 "霸王条款 3： “假设乙方违反合同中约定之任何条款，甲方有权解除本合同，并有权所指 商品房另行出售，乙方所付定金不予返还。 解读：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行， 任何一方不得擅自变更或者解除。 在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的 宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。上述条款加重了消费者责任，单方扩大了经营 者解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。霸王条款 4： “出

6、卖人为采取商业贷款的买受人承当了阶段性担保责任，故采用商业贷 款的买受人同意委托出卖人获出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书， 并在房屋交付时提 交办理房屋权属证书所需证件及相关材料， 签署全部相关文件， 并交纳与办理产权相关的各 项税费及委托代办费， 每延期提交一日， 买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付 违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需 资料之日起十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕， 每延期一日， 买受人有权按 照房价款总额的万分之一向出卖人收取违约金。 买受人承诺在出卖人办理完毕产权证后二十 日内完成抵押登记并交纳相关费用

7、， 假设买受人未能在约定时间内完成抵押登记， 每延期一日， 买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金， 同时出卖人有权将房产证直接交 押给银行并解除对买受人承当的担保责任。 解读： 按揭购房是购房者和开发商共赢的一种商业模式， 本身对开发商是有利的， 而不 仅仅对资金紧张的购房者有利。 因此， 开发商承当阶段性担保责任是应该的， 而不应由购房 者为此支付相应代价。 开发商向购房者收取委托房产证代办费加重了购房者的义务， 缺乏依 据。出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需资料 之日起十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕， 这里两个问题： 一是买

8、受人收齐 全部所需资料意味着如果由一家购房者没有交齐， 其他的购房者就无法办理房产证， 这显然 很不合理；二是十八个月的时间太长，减轻了开发商的责任。霸王条款 5： “该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；该商品房所在楼宇的外 墙面使用权不属于买受人； 买卖双方同意以下工程权益属于卖方： 会所， 小区停车位， 泳池， 屋顶和外墙面广告权，各类球场等休闲娱乐设施，及其他卖方投资建造的经营性房产和设 施。 解读： 屋顶、 外墙面应属于全体业主所有。 如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用 权归开发商所有， 开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意， 只要做到不影响全体业主的 正常生活， 广告的内

9、容不会降低小区的整体形象， 开发商就可以安装广告牌， 并且所收取的 广告费就全部归开发商所有了。 如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共 有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意， 安装的广 告牌不能影响业主的正常生活， 并且所收取的广告费的主要局部归业委会所有， 由业委会统 一保管、使用，开发商只能收取小局部的管理费。霸王条款 6： " 委托人与另一方不能签订房屋买卖合同的，违约方或合同解除方应向中 介公司支付效劳费用二万元。 在合同履行期间， 委托人与房产卖方达成交易协议并签订房屋 买卖合同后，卖方违约的，委托人同意将卖方赔偿的定金的5

10、0%支付给中介人，作为中介人之中介效劳费。 "解读： 此条款明显加重了买卖双方的责任， 而使中介公司无论居间是否成功， 均居于可 以取得报酬的有利地位。 适用定金规那么的双方应该是房屋买卖双方， 中介公司对违约方进行 处分，将原本全部属于守约方的违约金拿走了一半，这是法律所不允许的。霸王条款 7： " 乙方必须同意以约定的房价、付款方式，在甲方通知成交后的当日与另 一方签订房屋买卖合同。 "解读： 房屋中介合同与房屋买卖合同完全是两回事， 在中介合同中， 委托人没有义务必 须与第三方签订合同， 以满足中介人收取报酬的目的。 如果客户必须以中介合同约定的条件、 在约

11、定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，这对消费者来说是不公平的。霸王条款 8： “如果因业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收 工具。 解读： 业主与物业管理公司是平等的民事主体， 物业管理公司没有处分权， 这一规定是 物业管理公司对他人财产的侵犯。霸王条款 9： “如果业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处 理，并要求限期整改， 逾期不整改， 有权强制整改， 包括采取停水、 停电、停气等强制措施。解读：业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水 停电停气。 如果哪家物管公司对业主停水停电停气， 业主完全可以起诉物业管理公司，

12、 业主 将会胜诉。霸王条款 10： “业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业小区内不存在人身、财产 保管及保险关系。解读： 这是物业管理公司在给自己免责， 如果物业公司疏于管理， 导致业主财务遭受损 失的，物业公司是不能免责的。对霸王条款的处理格式条款具有合同法第 52条和第 53条规定情形的， 或者提供格式条款一方免除其责任、 加重对方责任、 排除对方主要权利的， 该条款无效。 可见格式条款可以适用无效合同的规定， 那么格式条款是否可以适用合同法关于可变更和可撤销合同的规定呢？在实践当中， 为了贯 彻尊重订约人意愿、 鼓励交易的原那么， 一般不随意适用合同无效的规定。 对于格式条款也是 如

13、此。 为充分保障相对人特别是广阔消费者的利益， 法律并没有明确表示排斥相对人请求变 更和撤销该条款的权利。 当事人可以根据实际情况权衡利弊， 决定到底是使用合同无效的规 定还是适用合同撤销或变更的规定对于保护自己的权利更加有利。 在实践当中大局部格式条 款的争议都涉及到条款的显失公平问题， 大多数情况下相对人出于种种考虑可能并不愿意宣 告合同无效， 只愿意变更合同条款的内容， 那么站在保护消费者权益这一最高出发点上， 应 当允许消费者提出这一要求。 因此， 格式条款在显失公平的情况下应当允许消费者根据合同 法关于显失公平可以变更或撤销的规定， 变更该合同的条款。 需要提醒购房者注意的是， 合 同当事人要求变更或者撤销合同条款的期限为一年， 具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，那么丧失了撤销权。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同局部无效，不影响其他局部效力的，其他局部仍然有效。合同 无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的， 应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相