物业管理消费的特征

1、一、物业管理费的支出是一种消费性支出消费是作为社会成员的人们为满足个人物质和文化生活需要对各种产品和劳务的使用。消费 性支出是货币的持有者购买最终产品或服务來满足自身的需求或获得某种满意而发牛的支 ；l|o iflj投资性支出是为了实现资本的增值，实现资本的积累。很显然，在冃前的物业管理市 场，人部分业主的物业管理支出为消费性支出，享受物业管理的过程也是一种消费行为。附 着在居住消费z上的物业管理服务是大部分业主作为住房消费的一部分來获得的。在现代消 费理念中，业主购买了房产，实际上只完成了住房消费的一部分，物业管理消费才刚开始。 这一消费是一个持续而漫长的过程，直至发牛产权转移和产权自然终止

2、为止。因此，对于大 部分业主而言，物业管理的消费属性是十分确定的。然而由于口前我国的绝人部分物业管理 公司是从过去的“房管所”衍生出来的，加之政府的“福利”观念、“福利而前人人平等'的观念 等的影响，致使业主的消费意识、消费理念迟迟不能完整树立起来，消费行为也被严重扭曲。 这样既打击了物业管理企业的经营积极性，也湮灭了业主的许多消费欲望，从而严重阻碍了 物业管理市场的发展。因此，明确物业管理的业主消费属性，具有十分垂要的意义。1、有助于物业管理企业提高服务水平和服务质量。明确了业主的消费者地位和消费者行为, 则意味着物业管理企业的收入来源是消费者的消费。而不同的消费群体或物业小区，其消

3、费 理念、消费能力、消费行为、消费心理、消费要求差异很大，则要求物业管理金业必须更加 贴近消费者，不断挖掘业主的潜在需求，为业主提供更全面、及时、周到和细致的服务，特 别注重“个性化服务"的提供。2、有助丁业主理性地消费。只有树立了业主的消费意识，业主才能根据口己所支付的价格 來定位自己的物业管理消费层次，而不是攀比。并対物业管理公司的服务质量的好坏，质价 比的合理度以及在物业管理中出现的各种问题提出相应的意见、建议，行使口己的权力，积 极参加管理。3、有助丁政府制定积极的物业管理消费政策。明确了物业管理的消费屈性，有助于政府根 据居民的消费水平、消费结构、消费方式和消费趋势制定出意

4、在使物业管理消费机制正常运 行、物业竹理消费顺利实现的各项方针、制度、规定及具体措拖，并使消费模式与消费政策 相匹配，从而促进物业管理消费的健康发展。1、物业管理消费的特征1、物业管理消费的高消费性。物业管理消费不是一种木能性消费，而是一种社会性消费。 物业管理消费和单纯的物质消费相比，消费支出明显偏高。物业管理行业是建设于良好的社 会再生产能力z上的，经济发展水平制约着物业管理行业繁荣兴旺的水平。fi前，物业管理 服务除了深圳、广州、上海、北京等经济发达城市和中心城市发展良好以外，在相当多的内 地城市遇到了阻滞，这除了体制和观念的因索以外，起决定作川的是经济发展水平的制约。 深圳的人均收入水

5、平居全国前列，现冇住宅小区的物业管理费按平均每平方米3元、刀支出 300元计算，也只占到其家庭收入的3%左右。而这一比例到内地，则可能上升到30%。即 便按大大低于这一收费标准的低成本运作模式來计算，其物业管理费支出也在家庭收入的 5%以上，大大超出了业主的承受能力。因此，对大多数人而言物业管理消费是一种高消费 的支出。将物业管理消费定位于高消费意在将之区别于传统的“房屋管理”。传统的“房屋管 理”只是从生理上维持居民作为h然人的最低牛存的消费。明确物业管理的高消费特性，有 利于各级政府立足于国情、省清、市情，考虑居民消费水平的差杲，来定位物业管理消费的 时间和空间及“房屋管理”消费的时间和空

6、间；有利于提高物业管理的行业壁樂，从而提升整 个行业的档次；有利于业主进行正确的消费定位，采取正确的消费行为，避免出现目前许多 人有意无意排斥物业管理消费的现象。只有当社会发展到一定程度后，物业管理消费才会成 为人们的内在需求。2、物业管理消费的发展性。即物业管理消费的深度和广度随社会经济的发展而发展。在经 济欠发达的地区或时期，也存在所谓的物业管理，但那里（时）的物业管理内容单一、功能 单一、层次较低。即使个别地区（时期）具有现代意义的物业管理，但能有资格享受这一消 费的也只是个别群体。尽管大部分人或群体客观上有此需求，但也无法得到满足。随着经济 的发展和物质财富的丰富，物业管理消费将递进增

7、长。3、物业管理消费的层次性和群体性。不同文化层次、不同收入水平、不同职业阶层，由于 其价值观、审美观的不同，对物业管理消费的耍求也不一样。一般而言，收入较低、文化层 次不高的群体或小区，偏重于对物业管理硬件消费的要求。而收入较高、文化层次较高的消 费群体或业主，既重视对物业管理硕件的消费，更重视对物业管理软件的消费。4、物业管理消费的可塑性。物业管理消费的可塑性表现为消费空间和容量的弹性。从空间 上讲，物业管理消费的空间可大可小，小到业主自己的家庭，大到整个社区，甚至整个城市, 到处都有物业管理消费的内容。物业管理的消费容量也是如此。物业管理消费不同丁物质消 费那样，不享受物业管理的某些内容

8、，不会対业主产牛某些身心影响或严重影响。5、物业管理消费的公共性。物业管理消费是一种公共消费。因为，其有两个基木特性。一 是非他性。物业管理公共服务一旦提供了，便会有众多的受益者，业主将共同消费这一服务, 不可能将其中任何人排斥在外，每个人也不可能拒绝消费。二是非竞争性。物业管理公共服 务一旦提供了，在达到充分消费之前，多一个业主的加入或少一个业主的加入并不影响他人 的消费。为消费某-公共服务，业主之间不必开展竞争或争夺。三、物业管理消费的功能物业管理消费具有许多其他消费不可替代的功能。“有限的价格，无限的享受”为物业管理的 基本功能。一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外

9、，其服务范用和服务水准 能达到相当的广度和深度。在基木服务范围之内，一个优秀的物业管理金业能提供规范、完 善、人性化的高质量服务，实现物业使用的便利性、舒适性，延长物业的便用寿命，实现保 值增值；在基本服务范围z内，一个优秀的物业管理企业更能将服务捉升到文化的层面，尽 可能地赋了物业以附加值。社区文化、社区经济概念的引入，使得物业管理的功能有了更加 广阔的发挥空间。具休而言，现代物业管理具有如卜功白能:1、教化和益智的功能。现代物业管理的重心已不再是在清洁、绿化、房管、保安等四大传 统项冃的经营和服务上了。现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文 化，使业主肩一种情感的归属。这

10、样的物业管理消费，能增长消费者的见识，开阔视野，陶 冶情操，在潜移默化屮提高业主的素养。2、促进身心健康的功能。在衣食无忧的现代都市人群中，越来越多的人已不再满足于偏居 一隅,追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次盂求的集中表现，“买房买环境,买 房买享受,，的理念也为越来越多的现代人所接受。因为人的一生大部分吋间将在小区度过。 生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产牛“物我两忘”的高度体验。这样人就会心情舒 畅，心胸开阔，身心健康，牛活质量提高。3、社交和繁荣文化的功能。物业管理消费与其他消费一样，存在着循序渐进、山低层次向 高层次螺旋式上升运动的规律。物业管理消费的层次越丽 越表现出对高品位服务、高品位 文化和精神服务的需求，以满足其自身高层次的需求。而现代物业管理则能通过建立多种平 台或采取多种形式，来促进业主的交流，繁荣社区文化。而社区文化的振兴和繁荣将推动人 与人z间的信息和情感交流。因此，从这个意义上讲，物业管理消费促进了人们的社会交流 和情感的交融。4、具有净化社会空气、促进社会和谐发展的功能。营造文明、安怡、祥和的家园氛围，使 业主的