中国房地产宏观政策资金来源状况分析报告

1、中国房地产宏观政策资金来源状况分析报告中国银监会统计部专题分析组当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经 济平稳较快增长的不健康因索，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的i项主要 任务。为掌握房地产投资资金來源状况，我们对2001年年初以來房地产投资的资金來 源及变化情况进行了专题调查分析o基本情况长期以來，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以來，国内房地产 企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券口 2000年 以后再未发行，原有的少量债券也匕兑付。国家预算内资金毎年也仅有10多亿元。2003 年后，随着国家宏观

2、调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业 开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信 托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投 资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%,因此，我国房地 产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年 也成为推动房地产投资快速增长的里要资金来源。国内银行贷款占比情况从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地 产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房 地产开

3、发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接來 口银行贷款。具体表现为：国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷 款。20012003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平; 以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28. 3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升, 商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷 款在房地产投资屮的比重均有所下降，分别为16. 6%和24.3%。今年第一季度，由于上 年储备项h

4、较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达 到19%,而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房 地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金 的比重,20012004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%,今年3月末为36.3%。房 地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以來呈现明显下降趋势。房地产金业部分h筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高， 由2001年的24. 1%上升到2004年末的27. 4%,至吟年3月末，已达到30. 1%,提高了 6 个百分点。多年来，

5、房地产企业口有资金不足，为了达到国家对房地产项1=1 口有资金比 例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当口有资金，特别是近两年房地 产项冃资木金比例要求提高到35%,房地产企业更是通过关联企业贷款、挪川已开工项 目资金、向省外企业借款以及销售冋款再投资等方法來拼凑自有资金。根据调查资料推 算，2004年年初以來，房地产企业自筹资金屮银行贷款占房地产投资资金的比重由过去 的8%左右上升到目前的9%左右。房地产企业应付款主耍是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖 欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款 属于业内惯例，而被拖欠的款项主要

6、是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷 款。因而，房地产企业应付款的60%实际來自银行贷款。由于企业信用环境不断改善， 房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产 投资资金的比重也和应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%,今年第一季度 为7.5%（见表l）o社会资金积极参与房地产投资社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自 有资金的-部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入 房地产m场。只体表现为：股权性融资部分。现阶段，房地产企业的自有资金屮财政和主管部门拨款已寥寥无 几，主要为企业

7、投资人最初投入的资金和开发过程屮积累的利润，以及股权性融资。房 地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，白有资金主要为股权性融资。 2001年年初以來，房地产投资资金小口有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以來, 房地产企业口有资金占比人幅度提升，由2003年的13. 5%提高到2004年的15%,今年 第一季度比2004年乂提高了 1.9个百分点，达到16. 9%o据调查，近两年房地产企业新 增口有资金主耍是以投资为h的的社会资金。冃前房地产企业般权性融资占房地产投资 资金的比重为15. 2%,比2001年提高了 4. 8个百分点。现金购房部分。近两年，房地产企业“定金及预收

8、款”屮的银行贷款占比明显下降, 意味着大量购房者主耍以现金买房，炒房动机明显。由丁部分城市的商业银行未开办转 按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以 炒房为冃的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004 年已达14. 6%,比2003年上升了 8. 8个百分点，今年第一季度为13.2%。其他资金部分。据统计，房地产投资资金屮包括社会集资、个人资金、其他单位拨 入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%,今年第一季度为6.8%。总体上测算，u前，房地产投资资金约有35%來源于社会资金。境外资金加入房地产市场开发和炒

9、作外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地 产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项日合作、 直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三介洲等热点区域。据调杳， 境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%, h前已超过30%； 今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入 中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。主要问题当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资 金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过

10、快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所 致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体 表现在：部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和 发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存 在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转讣收入作为“第 二财政”,用丁城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较 1999年增长了& 5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国 帀场化配置土地的面

11、积较1999年增长了 51倍，土地出让收入在各地财政收入屮的比重 逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对和关产业拉动作用明显，是支柱产业， 而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，gdp增长越快。为此，不 少地方政府一方而加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方而，通过开发规划、 产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项 a,把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方而，融资成本与招商引资的考虑不衔接, 孕育了很大的偿债违约风险。二是对商甜房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开, 基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府

12、为了抬高区域档次， 开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房 不加限制，默许抬高房价。部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬岛房价。 房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业己达 5万多家，比2001年增加了 2万多家，比2003年增加了 1万多家。房地产开发金业常 常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资木扩张。 房地产企业普遍口有资金不足，由于商业银行对企业资金的來源及投资方式尚无有效手 段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资

13、金 混同于自有资金，或虚增资木公积、分拆项目、异地借款并以资木金形态注册等规避占 有资金比例管理。二是资质差，产站质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债 率较高，平均超过70%,优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于 企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现 以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼m进入由开 发商决定市场、自由定价状态，大房地产金业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格 联盟。投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和 投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，

14、不断增长的国内投资资金和不断涌入的 境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投 资资金比重平均已超过40%,成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投 资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的 意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、 南昌、兰州和银川等中四部城山房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城 市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速卜降，冃前为44%左右，而同 时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地

15、产投资资 金小银行贷款占比则呈现平稳合理变化，冃前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投 机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因索。政策建议房地产m场建设应坚持科学发展观，促进建立和谐社会。一是改变地方政府把土地 出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方政府开发房地产的冲动。房地产开发将大 量占用土地，2004年，全国建设占用耕地217.8万亩，多数是居民点周边的优质高产良 田。冃前，我国人均耕地面积为1.41亩，比2003年减少了 0.18亩，仅为世界人均占 有量的三分z强。土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，是有限的，其使用必须 遵守可持续发展的耍求。二是针对不同层次的需求，调

16、整房地产供应结构，保持供求平 衡。fl前房地产投资主要集中在中高价楼盘，对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低 并呈下降趋势，今年第一季度全国经济适用住房投资同比下降13. 8%,部分城山甚至停 止建设经济适用住房，这一方而造成大量高档住房空置，另一方而使广大居民合理需求 难以满足。由于住房本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障人权 的体现，是政府不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须合理调整土地和 资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，促进房地 产业健康发展。规范房地产开发金业经营行为，理顺市场秩序。房地产金业在开发与销售环节中的 违规行

17、为会导致市场秩序混乱，严重侵害国家和老百姓的切身利益。要依法严肃査处违 法违规销售行为，不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度， 逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，引导合理需求, 改善投资结构。加强房地产信贷管理，严密防范土地储备贷款的潜在风险。督促和引导商业银行适 吋调控信贷结构，重点支持屮低价位商品房开发，控制高价楼盘贷款增长；完善尽职调 查制度，坚持贷款“三查”制度 慎选优质开发企业，以品牌和资质确定银企合作对象; 严格审贷标准，强化风险筲理，根据房地产区域和项h特点，找准风险控制点，不断优 化房地产贷款质量。与此同时，要特别关注土地储备

18、贷款的潜在风险。近两年，土地储 备贷款增加较快，今年3月末，金融机构土地储备贷款余额已达950亿元，比年初增加 104亿元，同比增长55%。据调查，土地储备贷款潜伏着不少风险，一是土地储备贷款 的承贷主体是代行地方政府某些特定职能的土地储备机构，其自有资本低，负债率过高, 承担风险能力弱。二是土地储备贷款主耍是土地使用权抵押贷款，而用以抵押的土地实 际上没有办理土地使舟权证，抵押不具备法律效力，贷款出现风险时银行无法对抵押物 进行处理变现。三是政策性风险人。土地出让价格易受宏观政策影响，特别是与房地产 市场发展状况密切相关。随着国家对土地山场的清理整顿和土地政策的调整，部分土地 储备贷款安全性

19、受到很大影响。调控土地供应，抑制房价上涨。在改善住房结构不合理方而，通过土地调控措施保 证中低价位、中小套型住房的有效供应。在抑制房价过快上涨方面，适时调整上地供应 结构、供应方式及供应时间。一是对住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土 地供应屮的比例，着重增加屮低价位普通商甜住房和经济适用住房建设用地供应量；对 土地闲置、空置房面积大、房地产价格出现下跌的地方，减少房地产土地供应。二是加 大结构调整力度，在一些地区继续停i k一段时间的別墅类用地供应，严格控制高档住宅土地供应。加快外汇管理体制改革，抑制境外资金炒作我国房地产。人民币升值预期导致大量 外资涌入我国房地产市场，境外投机资金

20、采取汇市与房地产市场联动的方式，以期在中 国掘取一桶金。外资投资房大量闲置，不仅推高房价，造成资源浪费，还给我国居民、 企业、金融机构带来风险。因而，必须积极完善外汇管理体制，尽快在现行宏观调控政 策中增加对本外币的协调内容，有效控制房地产资金结汇，减少对货币政策效果的淡化 作用。根据以上及1=1前东胜的房地产的市场状况，东胜的房地产市场估计到九月底就到 市场的淡季，结合国家的宏观政策的影响建议如下：1. 对外加人项冃的宣传力度，如报纸广告，短信群发。2. 对h前项目所盛的房源146平米151平米开盘销售。3. 销售部的包装：植物花贲的摆放，销售部内展板的上墙，销售部夜间灯的开启。鼎鑫住苑销售

21、部2010年6月13 h星期h一、口前房地产业融资问题现状1、融资压力大。房地产业项1=1投资大，丿制期长，风险高，融资压力大，不容易实现供 求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国 八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购 房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分由场风险 转移给购房者。但是房地产金业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金 需耍通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券

22、、银行贷款、房地 产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主耍是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商 发放的贷款占23. 86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中 人部分乂是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷 款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。二、造成启地产业融资问题的主要原因1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本， 占川了企业更多的资金，同时也使得丿京先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利 润变薄，资金的自我积累能力下降。2、龙地产业

23、可能进入调整期。任何产业的发展都不nj能是直线上升发展的，相关数据 表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基木吻合。中国房地产市 场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来儿年会不会进入一个实质性的调整期？ 一旦 进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都 会血临着巨大的压力。3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十 年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未來以资金实力作为核心竞争 能力的龙地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资 更多着眼于成熟项r

24、的投资时机，快速壮大自身实力。4、不重视口身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地 产企业而临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资木的大量涌入以及国外、港台地产 商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在 前几年一味依赖贷款盲忖投资开发，不重视口身资金的积累和竞争力的增强，以至资金來源 渠道较为单-。5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、 住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融帀场 的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，

25、使得口前 房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方血的政策法规仍耒 形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的 正常开展。上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资床力，而4、5、6使得我国房地产业严重依 赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大, 但信托产品尚没令一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为 是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律 条件处于真空状态，使金融

26、创新血临无法可依的困境。三、加强厉地产企业融资管理的主要途径1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金 融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房 地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指 在结构体系上着垂培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们 的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个 宽松的金融环境，在房地产业金融管理方血，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协 调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下儿项工作。（

27、1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷 款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产金业的融资成 本，提高了融资市场的效率。（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行b股、h股或外汇债券的 形式，扩大在国际市场的资金筹措而，加速房地产金融的国际化进程。（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健廉发展。房地产金融立法从两方面 入手：一是修改完善现有的法律法规，如证券法、担保法、保险法等不适应房地产 金融发展与创新的地方；二是尽快出台和关法律法规，如产业基金法及涉及全社会的信 用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障

28、，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房 地产市场发冇并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积 极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民 币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地 产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴, 因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产 开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新 加坡的亮阁集团、dbs发展

29、银行、香港菱电等企业合作，共同投资了 6个较人规模的房地产 项1=1,比如位于淮海中路的上海广场项h，位于上海新天地附近的丽最苑高级服务式公寓项 目等。在儿年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利 投资基金建立了共同投资中国启地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方 合作的第一个项忖，该项廿已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，廿前由我集团控股, 并与摩根上丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项h也在9 刀份正式开盘，该项前的平均售价达到22000元/平方米，且h前销售状况良好，也会 为海外基金在中国的投资带来满意的投资冋报，bl前集团已累计吸收外资达100亿人民币， 开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资木的合作，为集团开拓了一-条新的融资 渠道，同吋也不断的壮大了公司的白身实力。如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为 跨地域的经营者,故看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项z而, 外方己经通过各种渠道了解我们企业的信川情况，而在合同履行的过程屮我们也始终奉行诚 实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的 合作伙伴关系。英次在处理问题时要奉