中国房地产调控思路探析

1、中国房地产调控思路探析在社会主义市场经济条件下，对房地产市场的调控一般来 讲有两种办法。一种是用经济杠杆来调控市场供求，使房地 产市场保持基本平衡。在经济杠杆调控类别里，信贷调控是 对房地产市场作用最广泛、力度最直接、效果最理想的一种 市场经济调控方式。另一种办法是用行政手段来调控市场供 求，通过行政干预来限制或增加住房供求，维持房地产市场 的的基本平衡。我国的房地产已经历了 30多年的发展历史, 如何选择最优的方法进行宏观调控，保持房地产业的平稳健 康发展，是需要重点研究的问题。本文从我国房地产调控的 实际出发，作如下探索和思考。一、我国房地产调控的方法选择和效果分析（一）、2003年8月，

2、国务院下发的国务院关于促进 房地产市场持续健康发展的通知（国发2003 18号），是第 一个体现房地产调控的文件。该文件在坚持住房市场化基本 方向的前提下，主要使用了土地调控的手段。明确："对普 通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并 逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建 设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力 相适应。”同时提出：“普通商品住房和经济适用住房供不 应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地 供应量。”由于国发2003 18号是以肯定房地产业的产业地位和 促进房地产的发展为主基调，因此，该文件下发后，促进了 房地产

3、供求两旺，房地产市场发展迅速。（二）2005年3月，国务院办公厅印发了国务院办公 厅关于切实稳定住房价格的通知（国办发明电200518号）。 该通知针对一些地方住房需求偏大，建设成本上升等原因， 导致住房价格上涨过快的问题，提出了八个方面的措施。这 些措施重在市场监管，特别是用行政手段调控住房需求。如 要求对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度 的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设用地，暂 停提高公用事业价格和收费标准等措施。'着力增加普通商 品住房，经济适用住房和廉租房供给，提高其在市场供应中 的比例，有计划的增加普通商品住房和经济适用住房建设规 模，并对外公布”。2

4、005年4月，国务院办公厅又转发了建 设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发 2005】26号）。该意见在进一步强调结构调整、土地监管、 信贷管理、保障房建设、规范市场秩序外，提出了调整住房 转让环节营业税政策，即从6月1日起，对转让购买不到2 年或超过2年的非普通住房，按销售收入全额或差额征收营 业税。上述两个调控文件的措施由于过分偏重于行政手段， 且这些手段的针对性不很强，力度不够大。因此抑制房价上 涨的效果并不明显。在一些地区由于卖主税费转嫁，形成了 市场的新一轮上涨。（三）2006年国务院办公厅转发了建设部等部门关于 调整住房供应结构提高住房价格的意见（国办发【2006】 3

5、7号）。九部门意见在强调调整住房供应结构、控制拆迁规 模、加强市场监管等行政性措施的基础上，首次以经济手段 为主调控房地产市场。出台了个人购买住房不足5年转为交 易全额增收营业税。将个人住房按揭贷款首付款比例从百分 之20提高到百分之30的政策措滋。经济调控措施特别是信 贷措施的出台，一定程度上抑制了住房需求，减缓了价格上 涨的幅度。但由于我国压抑几十年的住房需求在全面释放， 加之大规模城市拆迁带来的被动性需求的住房价格持续上 涨带来的投资投机性需求，使得房价上涨的方向并未改变。 跨过2007年后，房价运行尚有继续扩大的趋势。直到2007 年9月27日中国银行业监督管理委员会关于加强商业性 房

6、地产信贷管理的通知出台后，房地产市场才开始发生质 的转变。一线城市房地产价格开始回落，商品房销售逐渐下 降。此后近一年多时间，房地产价格进入低迷状态。银监会的通知延续了国办37号文的规定，在明确 提高90平方米以上的住房首付款比例（提高到30%）的基础 上，将二套房贷首付款比例提高到40%,贷款利息提高到基 准利率的1. 1倍。尽管05年以来的房地产调整政策发挥了一定的积极效 应，但确实是银监会的二套房贷政策成了让房地产市场掉头 的最重要力量。（四）2008年，国家为了拉动内需，促进经济发展，国 务院办公厅出台了国务院办公厅关于促进房地产市场健康 发展的若干意见。在这个意见中，最关键的调控政策

7、是两 项：即将购房后再转让征收营业税的时间从5年减为2年以 及取消二套房贷调控政策。而其中取消二套房贷调控政策， 将二套房贷首付款比例恢复至30%,利率恢复到基准利率或 优惠利率，对房地产市场发挥了最有效的推动作用。此后不 到半年的时间，房地产市场逐步摆脱低迷状态，商品房价格 重新进入上升通道，房地产经历了新一轮的快速发展。（五）2010年1月，针对房地产市场回升。部分城市出 现房价上涨过快的问题，国务院又出台了国务院办公厅关 于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发【2010】4 号）。该通知中的调控政策除了增加住房供给、加强风险防 范和市场监管外，最主要的还是信贷调控政策。即将二套房 贷

8、的首付款比例又调至40%。4号文件出台后，对房地产市 场产生了一定的影响，但在经济快速发展、城市化快速推进 以及房地产财富效应等因素的作用下，房地产市场需求巨 大。调控政策的作用并不明显，商品住房价格上涨势头不减。（六）在2010年1月国办4号文下发但房地产市场没 有得到明显改变的情况下，国务院于同年4月下发了国务 院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发 2010 10号）。十号文件采取了更加严厉的信贷调控措施, 将九十平方米以上首套房贷首付款比例提高到百分之30,将 二套房贷首付款比例提高至百分之五十。贷款利率提升至基 准利率的1.1倍以上，并明确规定：房价上涨过快、价格过 高的地区，商业银行可暂停三套房贷款。同时提出了地方人 民