房屋征收基准价评估报告技术鉴定指引

1、泉州市国有土地上房屋征收基准价评估报告技术鉴定指引依据福建省国有土地上房屋征收评估鉴定管理办法（试行）、泉州市国有土地上房屋征收评估报告鉴定工作 规则（泉征协2017） 5号）、泉州市国有土地上房屋征收 评估报告技术鉴定指引制定本技术指引。一'房屋征收“基准价”是指各类用途所设定的标准房 的平均单价，包括自建房' 成套房、店面、办公' 厂房' 产 权调换房等标准房的基准价。标准房应根据拟征收区域的具体情况来设定，标准房的 设定应明确相关要素。（一）自建房：所设定的标准房应明确建筑的结构、层 数、建成年份、外墙装修情况、室内装饰、土地使用权类型 和建筑面积等。（二

2、）成套房：所设定的标准房应明确建筑的结构、总 层楼/层数、建成年份、外墙装修情况、室内装饰、土地使 用权类型、建筑面积、朝向、几梯几户及是否配备电梯等。（三）店面：所设定的标准房应明确建筑结构、进深、 宽深比、层高（是否可设夹层）、建筑面积、建成年份、外 墙装修情况、室内装饰、土地使用权类型及临街情况等。（四）办公：所设定的标准房应明确建筑的结构、层高、 建成年份、外墙装修情况、室内装饰、土地使用权类型及是 否配备电梯等。（五）厂房：所设定的标准房应明确建筑的结构、层高、 跨度、建成年份、外墙装修情况、室内装饰、土地使用权类 型及是否配备电梯等。（六）产权调换房产权调换房应明确为已建、在建还是

3、拟建项目，建设时间或竣工时间。1、住宅：所设定的标准房应明确建筑的结构、总层楼/ 均值楼层所处的楼层、外墙装修情况、室内装饰、土地使用 权类型、建筑面积、户型、朝向、几梯几户及是否配备电梯、 楼宇所在小区的位置、小区内部状况等。2、店面：所设定的标准房应明确建筑结构、进深、宽深比、层高（是否可设夹层）、建筑面积、建成年份、外墙 装修情况、室内装饰、土地使用权类型及临街情况等。二、价值类型应包括价值类型、价值定义、价值内涵（一）价值类型应明确为市场价值。（二）价值定义：估价对象经适当的营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价 值时点自愿进行交易的金额。（三）价值内涵应

4、明确为平均单价，且不考虑被征收房 屋租赁、抵押、查封等因素的影响，不包括室内二次装修、 搬迁费、临时安置费或停产停业损失等补偿及征收过程的各 种补贴、奖金等。三、估价目的应按国有土地上房屋征收评估办法进 行阐述。（一）被征收标准房基准价评估目的应当表述为“为房 屋征收部门制定房屋征收补偿安置方案涉及的房屋征收补 偿基准价提供参考依据，评估被征收标准房的基准价”。（二）用于产权调换标准房基准价评估目的应当表述为 “为房屋征收部门制定房屋征收补偿安置方案涉及的用于产权调换房屋基准价提供参考依据，评估用于产权调换标准 房的基准价”。四、一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一 致假设'

5、依据不足假设和估价前提是否合法、必要' 合理' 有依据。五、牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就估价对象、估价时点' 价值内涵、估价依据' 估价假设、估价原 则、估价技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确 定方式等进行沟通，统一标准及参数的取值范围。六'估价方法的选用，是否经过估价方法适用性分析并 结合实际情况，选用几种估价方法进行估价。1、估价方法适用性分析最少要包括四种方法（比较法、 收益法、成本法、假设开发法）的适用性分析。选用及未选 用的理由必须要充分。2、因特殊情况（特殊建筑如古建筑、寺庙、宗祠等， 无交易案例，无租金案例）无法采用二

6、种以上方法进行估价 时，可以只用一种方法进行估价，但应充分分析未选用的理 由。对于店面的评估原则上应采用二种方法进行估价。3、采用比较法（1）在可比实例缺乏的情况下，不反对多家评 估机构用相同的可比实例。但是机构之间用了相同的可比实 例，则此可比实例的交易信息应完全统一。包括房屋座落、 地段等级、交易时间、交易总金额、单价、币种、建成年限、 总楼层、朝向、建筑面积、土地性质、装修情况、划片学校 等等有关的调查信息必须完全一致。（2）市场状况调整是否根据案例的情况确定， 住宅是否采用国家统计局发布的70个大中城市住宅价格指 数进行调整（分为商品房价格指数及二手房价格指数），案 例为二手房的是否按

7、二手房住宅价格指数，案例为新房的是 否按商品房价格指数。（3）可比实例的交易日期与价值时点相差不宜超过 一年，不应超过二年。进行交易情况修正、市场状况调整和 房地产状况调整分别对可比实例成交价格的修正或调整不 宜超过20%,共同对可比实例成交价格的修正或调整不宜超 过30%o经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与 最低价的比值不宜大于1.2,且应进行说明选用简单算术平 均、加权算术平均等方法计算出比较价值。(4) 依据选取的可比实例实际情况，应对以下事项进 行可比性说明并做相应的修正：%1 跨地段等级；%1 交易日期与价值时点相差超过1年不满2年内的；%1 选用网拍案例。4、采用收益法(

8、1) 在采用收益法时，客观租金的确定必须采用比较法 进行求取。调查的可比实例租金价值内涵应包括：租金是否 包含水电费、物业费、管理费、业主管理费、维修费、税费、 保险费、维修费等，租金收取方式是期初还是期末，按月支 付或按年(季度)支付，押金数额等。收益法计算过程中押 金收入，房屋空置率、收益年限、租金增长率、增长年限等 应作合理说明。(2) 如设定的标准店面土地性质为划拨用地，应先求 取土地为出让用地、土地使用权年限按法定最高年限40年(从价值时点起算)的标准店面的基准价，再按规定扣除土 地出让金。(3) 如设定的标准店面地上建筑物经济耐用年限长于收 益年限的，应计算建筑物残值的折现价值。七、价值时点：1、标准房基准价评估的价