我国房地产融资现状探析

1、我国房地产融资现状探析【摘要】房地产作为我国支柱产业之一，其健康发展对国民经济发 展有着至关重耍的作用。房地产作为典型高投入、高风险、高回报的资金 密集型行业，融资是房地产业生存和发展的关键。本文在对当前我国房地 产融资现状及存在的问题进行研究探析的基础上，提出了改善我国房地产 融资市场的対策。【关键词】房地产 融资 金融风险一、房地产融资市场概况中国经济在一系列政策调控下平稳冋落，2012年国家宏观调控依然严 厉，但房地产市场呈现了先抑后扬的发展趋势。前期以价换量、中期回稳, 一直延续至四季度市场呈现出回暖的态势，无论是销售总量还是业绩情 况，都出现了回升。2013年地方版“新国五条”正式实

2、施，但从市场表现 来看，其对房地产的影响并不强烈并有不断减弱的趋势。2013下半年，宏 观经济复苏基础仍不稳固，货币政策和房地产调控将以稳为主，出台新的 全国性调控措施的可能性不大，“有保有压”的调控原则仍将持续。2013年1季度上市房企合计存货1.56万亿元，同比增长22.83%； 经营活动产生的现金流量净额下滑至-274. 69亿元。由于2季度房企在土 地市场上投入颇大，预计上半年房企的现金流状况还将继续恶化。而近期 “钱荒”问题突出，给房企的资金链造成一定压力。我国现阶段房地产融 资主要依靠银行，且各企业之间融资水平参差不齐差异较大。ip0硬性门 槛高程序繁杂时间跨度长。债权融资比例、利

3、用外资投入房地产行业的规 模均较低。面对政策市场的调整，供给和需求两方面贷款的收紧，作为典 型的资金密集型房地产行业，应更新房地产企业运作理念，将公司资本同 金融资木有效结合，融资渠道多元化，建立健全融资体系，是房地产企业 生存和发展的必经z路。二、房地产企业融资中存在的问题(一)融资方式单一当前我国的房地产融资方式依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为 主，房地产开发的一级土地开发、房地产开发、房地产销售三个阶段中， 每一阶段都离不开银行信贷资金的支持。据统计，我国房地产开发中银行 对企业的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金预收款占38. 82%，其 中自筹资金中约有70%来自银

4、行贷款，定金预收款也有30%来自银行，以 此计算房地产开发企业使用银行贷款比重在55%以上。高负债经营隐含巨 大的财务风险，房地产行业对我国银行系统产生了具大的潜在风险。市场 环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险， 且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。信托虽已成为房 地产融资新的渠道，但政策机制还不够完善存在较多的限制。这种单一的 融资方式必须在一定稈度上得到突破，一方面房产企业应积极开拓融资渠 道不能仅仅依靠银行的信贷，另一方面应根据企业自身提点，釆用多种融 资渠道途径，选择适合口 c实际情况的融资方式。(-)商业银行风险集中作为资金密集型行业，融资一

5、直以来都是房地产企业存在和发展的关 键。现行我国房地产商多将投资风险和融资风险集中于商业银行，这不仅 使商业银行面临潜在的金融危机，也会加大商业经营的困难和风险。当经 济出现周期性波动时，经济下滑必然引起房价下降，房价一路走低势必会 影响个人的住房贷款，银行的不良贷款必然上升。我国房地产行业融资中, 商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场 风险和信用风险。商业银行提供的资金贯穿于土地储备、房地产开发、房 地产交易销售整个流程，从某种意义来说商业银行直接或间接承担了房地 产行业各环节的经营风险。而资本市场发展的相对落后，又无法为房地产 企业提供其他融资渠道，无法将商业银行

6、风险社会化。与此同时，政府不 断加大调控力度，制定限购政策，调高存贷款利率，而购房者的需求并没 有得到解决，反而加大了居民对按揭贷款的依赖，这种恶性循环在某种程 度上加大了金融体系的整体风险。需求量和供给量的不断上涨，房地产泡 沫的不断扩散，更加重了商业银行的风险承受能力，容易引发金融风险。（三）相关法规制度落后，监管调控体系不完善尽管国家和地方都颁布了一系列法律法规，但体系不全面、规定不具 体，严重滞后于房地产经济的发展。新出现的融资工具若没有相对应的制 度法规去约束规范，很容易陷入混乱甚至危机的局面。因此对房地产各种 融资工具的组织形式、收益组合、收益分配以及流通转让等均需做出具体 规范。

7、我国政府对房地产金融机构的管理尚无专门机构，缺乏有效监督管 理。目前已经出台的房地产抵押贷款的法律法规，如民法、城市房地 产管理法等，但仍有诸多房地产金融行为无法有效监管缺乏法律依据。尤具是房地产按揭贷款缺乏有效监管，新出现的融资工具没有相应制度进 行规范，很容易陷入困局，并且市场波动的冲击容易使融资风险扩散。因 此建立一套行之有效的中央银行金融监管体系，健全改善房地产相关法律 法规，才能促进房地产市场的健康发展。三、解决房地产开发融资问题的对策(-)融资渠道多元化融资渠道多元化就包括银行信贷、地产信托、地产基金及住房抵押贷 款证券化等，它们各自市场地位不同，在资本市场中发挥着不同的作用。 银

8、行信贷主要提供流动资金贷款；地产信托主要发挥屮长期财产管理功 能，针对房地产企业运营需求设计个性化信托产品，扩大供需双方选择空 间；地产基金则是从资金到项目，先募集大量资金，再投入到不同回收期 的项目中；住房抵押贷款证券化为发放住房抵押打开机构提供后续资金， 间接支持了房地产行业的发展。与此同时可以推行房地产证券化，将房地 产证券活跃在金融市场上，这些商品主要报告mbb、mpb、mptb、cdo、10 及p0等。这样可以有效吸收市场中闲置的资金，且能最大程度上降低风 险。根据现行融资渠道的特点，建议降低银行信贷比例，加大房地产侍托 市场比例。推进利率市场化，逐步放开存款利率管制，充分释放资金的

9、市 场价格。与此同时，发展住房抵押贷款证券化，建立住房抵押贷款二级市 场，推行房地产证券化。引入保险基金，由于保险公司资金量大且稳定， 若能适当引入并通过相关机制规范，能避免如美国“次贷危机” z类的事 件。(二)商业银行应加强自身管理商业银行应加强自身管理，建立以风险控制为中心的业务监管机制。 针对现状，商业银行在发放贷款时，应重点核实借款方资料，将风险防范 的重点放在爭前申中控制，而不是事后补救。建立有效的风险预警体制， 识别监控处置各项风险，不能仅考虑抵押物或首付款，忽略了还款意愿、 还款能力、市场波动的风险。商业银行应加强房地产信贷风险的管理和防 范，建立全国性的房地产企业及个人信用档

10、案系统，根据不同信用等级的 借款人给予不同条件的房贷，利于商业银行对风险的预测和识别。完善个 人诚信管理体制，严格遵守有关制度规定，不受利益驱使，给不符合要求 的开放商放贷或个人贷款，完善内控管理制度，避免因客户的大量违约而 陷入资金流动性困境。与此同时不断提升资木市场服务实体经济的空间， 丰富交易品种，提高透明度和市场效率，拓宽资产保值增值的渠道。（三）完善房地产金融法律法规环境现阶段，我国许多金融产品相关法律法规仍然不健全，而市场经济行 为都需要在合理的法律法规范围内执行，因此建立健全房地产相关法律、 法规体系，为房地产融资营造一个良好的法制环境打下基石。一是针对房 地产融资过程中出现的各

11、种问题，及时修改补充现行法律法规，建立健全 各项制度条例，制定完善包括改进土地招牌挂制度，规范新型融资工具 的组织形式、流通转让、收益分配，住房抵押贷款、个人信用、住房公积 金及房地产担保等有效监督房地产金融行为，保护各方合法权益；二是在 房地产融资过程中，应该依法办事，严格执法，对出现问题的单位或个人 应严加处置，并立即停止放贷追回已贷款项。各级政府应明确其职责，中 高端房产供应由市场调控，政府应着重于保障安居房的建设。建立健全保 障房的分配和管理机制，公平分配，维护社会公平。同时还应加强二手房 交易市场和租赁市场规范，用制度条例调整并规范。通过房地产金融法律 法规的完善，不断调整房地产融资渠道、融资成本、投资流向，确保房地 产金融的健康运转。参考文献1 刘若敏，夏学明我国房地产金融风险及防范研究j商场现代化